【正文】 ) 景觀布置 (續(xù) ) 景觀布置 (續(xù) ) 整個項目以街區(qū)式的購物中心形式為展示面，平面及垂直動線組織簡單明了。 有效利用廣場中的水池，變成兒童戲水池，集裝箱式的店鋪也極具特色，鋪位的面積分割也較為合理。 景觀規(guī)劃及建筑小品的布置與建筑物的比例較為協(xié)調(diào)，不雜不亂，格調(diào)清爽。 規(guī)劃要點 五、項目經(jīng)營管理分析 統(tǒng)一經(jīng)營 統(tǒng)一招商 綜合服務(wù)性強 為不同的區(qū)域量身定做業(yè)態(tài) 統(tǒng)一管理 新元素業(yè)態(tài)的合理融合 核心要點 社區(qū)型購物中心商業(yè)運營要點 中心廣場 特賣區(qū) 地下停車 出入口 租金說明 2022年 L1： 特色小店： 30元 /平米 /天 其他餐飲、零售商鋪： 15 ~ 20元 /平米 /天 特賣區(qū)：按季節(jié)不同收取場地費 L2： 證大藝術(shù)館：自營 其他餐飲： 6 ~ 8元 /平米 /天 零售商業(yè)： 8 ~ 12元 /平米 /天 2022年 2022年 2022年 2022年 15元 /平米 /天 12元 /平米 /天 10元 /平米 /天 8元 /平米 /天 租金說明 遞增情況 注：以上為平均租金（不包括家樂福、好樂迪、證大藝術(shù)館的租金） 物業(yè)管理費： 20元 /平米 /月 付款方式：付二押二 簽約年限：主力店及次主力店為 10年期 餐飲及金融類業(yè)態(tài) 5年期 其他零售業(yè)態(tài) 12年期 調(diào)整階段 現(xiàn)階段 起步階段 2022年項目落成后，是以出售的形式推向市場，當時的單價為55000 – 66000元 /平米出售了部分商鋪，但緊接的是后期的運營出現(xiàn)了很大的問題 由原發(fā)展商的母公司回購小業(yè)主手上的商鋪及子公司的物業(yè)，重新包裝及定位，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理 經(jīng)過 3年多的營運管理后，商戶基本穩(wěn)定經(jīng)營，目前入住率在 95%以上，現(xiàn)有租金是起步租金的一倍 項目運營歷史 商業(yè)運營管理概述 一、商業(yè)管理宗旨 維護良好的整體形象和秩序 確保消費者滿意 使物業(yè)保值增值 為業(yè)主創(chuàng)造最大贏利機會 二、經(jīng)營管理方面 商業(yè)街形象管理 對商業(yè)街進行統(tǒng)一的形象 (CIS)策劃和管理，以確保商業(yè)街良好的形象和信譽。 現(xiàn)場管理 對現(xiàn)場進行統(tǒng)一、有序、科學(xué)的管理、確保良好、美觀的銷售環(huán)境和秩序。 (1)店鋪裝潢：遵循休閑街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得隨意裝修，應(yīng)維持商業(yè)街的整體形象。 (2)店內(nèi)廣告：按規(guī)定設(shè)計展示、不得亂貼亂掛； (3)現(xiàn)場促銷：促銷活動應(yīng)遵守商業(yè)街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得破壞商業(yè)街正常的經(jīng)營秩序。 市場營銷推廣 (1)營銷策劃：制定商業(yè)街整體營銷和競爭策略，制定全年和階段性的市場推廣計劃。 (2)宣傳推廣：對商業(yè)街進行統(tǒng)一、有效的宣傳推廣，舉辦整體和主題促銷活動。 商業(yè)價格管理 (1)禁止價格欺詐行為。 商品質(zhì)量管理 (1)嚴禁假冒偽劣產(chǎn)品，假一罰十。 (2)對商品質(zhì)量進行抽檢。 經(jīng)營指導(dǎo)管理 (1)教育輔導(dǎo)：經(jīng)營者交流會，外出觀摩等。 (2)營業(yè)競賽，獎勵優(yōu)勝的經(jīng)營者。 (3)經(jīng)營分析：根據(jù)銷售報表作匯總，在較和趨勢分析，制定業(yè)績提高政策。 (4)信息服務(wù)：為經(jīng)營者提供國家政策、市場動態(tài)、競爭狀況等信息服務(wù)。 (5)租戶調(diào)整：通過經(jīng)營分析，替換不合理或無法繼續(xù)營運的租賃經(jīng)營戶。 三、商業(yè)管理 (一 )經(jīng)營管理公司 行政部：負責商業(yè)運營管理、政策關(guān)系協(xié)調(diào)，行政后勤服務(wù)等。 招商部：負責品牌招商等。 企劃部：負責廣告策劃、營銷策劃、展示設(shè)計、經(jīng)營分析、信息服務(wù)等。 督導(dǎo)部：負責建立商業(yè)街經(jīng)營管理規(guī)章制度，對經(jīng)營者經(jīng)營行為進行督查、獎懲以及教育輔導(dǎo)、負責處理顧客 投訴、租戶調(diào)整等。 財務(wù)部：負責統(tǒng)一收費、財務(wù)分析、財務(wù)管理等。 物業(yè)中心：負責物業(yè)管理、環(huán)境維護等。 (二 )物業(yè)運營方面 安全保衛(wèi)：維護顧客的安全，維護經(jīng)營者的經(jīng)營活動及財產(chǎn)安全，維護商業(yè)街的設(shè)施設(shè)備安全，防盜、防火、防 害，確保商業(yè)街的安全有序運行。 環(huán)境衛(wèi)生：由專人對商業(yè)街進行清潔衛(wèi)生和綠化管理，確保干凈整潔、舒適明亮的購物環(huán)境。 物業(yè)維護：由專業(yè)人員對設(shè)施設(shè)備進行管理，養(yǎng)護和維修，保證其良好正常和低成本運行。 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 項目 SWOT分析 Strength 得天獨厚的地理職位，被諸多居民區(qū)及商務(wù)樓所包圍； 較為便捷的交通 高素質(zhì)人群的消費力支撐 在業(yè)態(tài)的布置上，合理的遵循了社區(qū)mall的合理業(yè)態(tài)比率，另外根據(jù)所服務(wù)的人群定制了業(yè)態(tài) Weakness 停車較為不便； 由于物業(yè)結(jié)構(gòu)的原因，一、層的業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)度過差 Opportunity 在經(jīng)過 3年多的穩(wěn)定運營后，該項目也有了一定的知名度及穩(wěn)定的商戶，但業(yè)態(tài)的內(nèi)容還不夠豐富，在業(yè)態(tài)的提升及租金的提升上有著很大的空間 Threat 在該項目沿著芳甸路主入口的對面，新蓋的有著近 7萬平米的聯(lián)洋廣場即將開業(yè)，據(jù)可靠消息其業(yè)態(tài)層次要高于目前的大拇指廣場，從競爭上會有一定的沖擊 位置是商業(yè)中心經(jīng)濟命脈的要素，選址要充分考慮人口聚集、接近購買力、區(qū)位易達性和符合城市和商業(yè)發(fā)展方向的要求。 建筑規(guī)模宜空置在消費市場容量內(nèi)，可以因地制宜地規(guī)劃其他輔助物業(yè)。 在對考慮功能布局的同時，力求變化和創(chuàng)新的建筑形態(tài)來迎合龐大的市場。 商業(yè)中心具有較強的針對性，定位需符合消費人群的購買力，具有區(qū)域消費力支撐，并在發(fā)展中不斷更新。 現(xiàn)代商業(yè)中心提供全方位的商品及服務(wù)以滿足人們的需求，在長期的運營中要根據(jù)目標消費群體的習慣與偏好合理配置各類業(yè)態(tài)的組合，達到業(yè)態(tài)互相促進和共生。 遵循社區(qū) mall的業(yè)態(tài)分布特征，在參照其標準比率的同時，根據(jù)不同的目標人群，對項目進行功能定位及招商。 超市40%餐飲20%零售18%娛樂17%服務(wù)5%社區(qū) mall分析啟示 漢博顧問