【正文】 季來臨前清理疏通排水工程。（7）做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計劃。8）對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據(jù)。（9）定期清洗供水箱和水池，防止二次污染。（三）注意事項 （考點）（1）應保證消防用水的基本儲備。（2）北方地區(qū)應注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。（3）餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。（4）采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。三、消防系統(tǒng)（一）種類物業(yè)管理所涉及的建筑物的消防設備以高層建筑最為齊全復雜，典型的高層建筑消防系統(tǒng)通常由8個部分組成。1．火災報警系統(tǒng) （考點）火災報警系統(tǒng)由煙感探測器、溫感探測器、手動報警按扭、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對講機等通信聯(lián)絡器材組成。2．消防控制中心 （考點）消防控制中心由集中報警器、聯(lián)動控制柜、消防電梯控制柜、管道煤氣緊急切斷裝置、消防廣播話筒擴音機和控制器、通信裝置等組成。當火警發(fā)生后，控制中心指揮各項滅火、疏散和救護行動，并直接控制消防水泵、送排風機、消防電梯等設置。3．消火栓系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)由消防水泵、管道、閥們、水龍帶、噴水槍、消防水泵結(jié)合器等組成，是應用最為普遍的滅火裝置。4．自動噴灑滅火系統(tǒng)自動噴灑滅火系統(tǒng)由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。當火災使環(huán)境溫度達到一定臨界值時，該系統(tǒng)自動噴灑水流滅火，是一種非常有效的滅火系統(tǒng)。其應用越來越廣泛。5．防排煙系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)由防煙防火門、通風管道、排煙風機、正壓送風機組成，通過排煙風機抽走含煙氣體，用正壓風機強制送入新鮮空氣，使保護區(qū)域當中的人員免受毒煙傷害。6．安全疏散和防火隔離系統(tǒng)安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、水幕等組成，它對疏散人員指示方向，對火和煙進行隔離。7．手提式滅火器手提式滅火器是較為常用的滅火器具，攜帶使用方便，對范圍不大的初期火災滅火效果好，常見的有泡沫滅火器、干粉滅火器等。8．其他滅火系統(tǒng)其他滅火系統(tǒng)如氣體自動滅火系統(tǒng)，主要用于變壓器房、配電房、發(fā)電機房和油庫等不宜用水滅火的特殊場合。（二）管理工作主要內(nèi)容（消防系統(tǒng)） （考點）（1）配備消防設施主管技術人員，要求這些人員既有機電設備管理的知識和經(jīng)驗，又有必要的消防知識，有較強的工作責任心。（2）建立嚴格的消防設施管理制度，每個消防設施設備都應指定設備責任人，設有消防控制中心的要安排24小時值班。（3）建立消防設備、設施技術檔案，包括消防設施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術指標和圖紙、使用說明書，測試數(shù)據(jù)等，還應包括每次實驗、測試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。（4）建立消防設備巡視、檢查、測試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設備的使用要求和技術說明書制訂。1）每周檢查項目：檢查各處消火栓是否損壞，水龍帶、水搶是否在位；檢查各處消防水管是否漏水；檢查各類手提式滅火器是否完好；檢查防火門、安全出口指示燈、安全通道照明是否完好。2）每月檢查項目：消防加壓水泵、正壓送風、排煙風機試啟動一次；檢查各類信號指示燈是否正常；檢查各類水壓壓力表是否正常；檢查消防水泵泵體是否漏水，生銹；檢查消防備用電源是否正常，能否及時切換。3）每半年檢查項目：檢查手提式滅火器是否有效；檢測煙感、溫感探測器是否正常工作；消火栓放水檢查一次；檢查消防報警按扭、警鈴及指示燈；檢查消防廣播系統(tǒng)；消防控制聯(lián)動系統(tǒng)進行一次試驗測試；檢查自動噴灑系統(tǒng)管道和各消防水箱、水池排水；氣體滅火裝置的檢查測壓。每年結(jié)合消防演習，對整個消防系統(tǒng)進行一次運行檢查，對各消防設備的聯(lián)動協(xié)調(diào)運行進行調(diào)試。（5）對日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進行調(diào)查分析，采取措施避免錯誤再次發(fā)生。（6）對消防設施日常運行、維修、更換的成本進行測算，為管理費的收取提供數(shù)據(jù)。（三）注意事項 （消防系統(tǒng)）（考點）（1）同其他機電設備不同，消防設備大多數(shù)是在火警發(fā)生時才投入運行的待機設備，到實際使用時才發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、試驗和測試是保證設備完好的基本手段。要高度重視這項工作，要針對巡視、檢查、試驗和測試等工作制訂計劃，要有專人進行，要有記錄，對發(fā)現(xiàn)的隱患要有整改方案和時限。（2）消防演習是測試消防設備的有效手段，它不僅能全面測試消防設備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)錯誤和隱患，還可以訓練操作人員，避免在實際發(fā)生火警時發(fā)生由于緊張而產(chǎn)生的判斷和操作失當?shù)腻e誤。四、電梯系統(tǒng)（一）種類（考點）常見電梯按用途分為乘客電梯、載貨電梯和客貨電梯；按拖動方式分有直流電梯、交流電梯和液壓電梯；按控制方式分有單機控制電梯、集選控制電梯等。（二）管理工作主要內(nèi)容 （電梯系統(tǒng)）（考點）（9個方面）（1）根據(jù)電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要有持有國家或地方管理部門認可的上崗資格證書。（2）根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術性能指標和維修保養(yǎng)說明，制訂電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排，操作規(guī)程和應急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計劃和工作程序等。（3）建立電梯技術檔案，將電梯原始技術資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。（4）備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應渠道和各專業(yè)技術服務公司。（5）根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點確定電梯的服務時間和清潔保養(yǎng)時間。（6）進行電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。（7）電梯維護保養(yǎng)或故障停梯均應及時通告業(yè)主、物業(yè)使用人。（8）將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔時，要認真審核承包方的專業(yè)技術水準和專業(yè)資格，認真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對承包方的服務進行評價。（9）電梯每年要由政府技術監(jiān)督部門進行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。五、空調(diào)系統(tǒng)（一）種類 （考點）空調(diào)冷源按工作原理可分為壓縮式制冷機和吸收制冷機；按冷源設備布置的情況可分為中央空調(diào)和獨立空調(diào)。（二）管理工作主要內(nèi)容（1）配備足夠符合要求的專業(yè)技術人員負責空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進行階段性的情況可分為中央空調(diào)和獨立空調(diào)。（2）建立空調(diào)系統(tǒng)技術檔案。（3）根據(jù)空調(diào)設備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術資料和說明書，制訂空調(diào)系統(tǒng)運行和保養(yǎng)制度，制訂大、中、小修計劃和測試調(diào)整計劃。（4）備齊空調(diào)維修、測試用工具、準備恰當數(shù)量的零配件、潤滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務公司和零件供應商檔案。（5）根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時間，以及空調(diào)在各個時間的工作狀態(tài)。（6）進行空調(diào)用電用水計量和空調(diào)運行成本核算，測算空調(diào)收費。（7）在空調(diào)設備新裝和改裝時要重點考慮用電負荷問題和噪聲污染問題。（8）在業(yè)主和住戶自己安裝空調(diào)時提供技術指導，主要內(nèi)容有：1）用電負荷的計算和供電線路的匹配；2）安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對環(huán)境的影響等內(nèi)容。（9）在空調(diào)系統(tǒng)停機一段時間（如冬季停機）重新投入運行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對空調(diào)系統(tǒng)進行嚴格細致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有：1）對冷凍機的密封部分進行檢查、鑒定和調(diào)整；2）清理各管道內(nèi)的灰塵；3）檢查各類測試和指示儀器儀表是否準確并進行調(diào)整；4）檢查各類泵、水塔等設備是否工作正常；5）檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤滑油等。（10）定期對空調(diào)系統(tǒng)進行調(diào)試，以便進行相應的調(diào)整和改進，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運行狀態(tài)。（三）注意事項（1）空調(diào)系統(tǒng)運行消耗的水、電和其他能源在物業(yè)管理公司用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應該把節(jié)能運行作為一項重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：1）使用節(jié)能程序改變機器的啟動和停止時間，對不同性質(zhì)的負荷區(qū)別對待，這是空調(diào)節(jié)能的重要手段；2）保證和加強相關管道的保溫；3）盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響；4）保證冷媒液的恰當用量；5）冷凝水的排除等。（2）空調(diào)系統(tǒng)運行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測量、評估、減小等工作不應被空調(diào)管理人員所忽視。（3）中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設備，應注意恰當?shù)乜刂菩嘛L比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。復習思考題1．房屋設施設備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些？2．什么是房屋的完好率、危險房？3．什么是設施設備完好率？4．房屋及設施設備預防性維修有哪幾種方式？5．房屋及設施設備維修工作在組織實施時應注意哪些問題？6．節(jié)能管理的方式包括哪些？7．共用設施設備的運行管理主要包括哪些方面的內(nèi)容？8．簡述設備的狀態(tài)監(jiān)測、定期預防性試驗和設備故障診斷技術。9．實施物業(yè)共用設施設備外包合同應注意哪些問