【正文】 季來臨前清理疏通排水工程。（7）做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計劃。8）對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據(jù)。（9）定期清洗供水箱和水池，防止二次污染。（三）注意事項 （考點）（1）應(yīng)保證消防用水的基本儲備。（2）北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。（3）餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。（4）采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。三、消防系統(tǒng)（一）種類物業(yè)管理所涉及的建筑物的消防設(shè)備以高層建筑最為齊全復(fù)雜，典型的高層建筑消防系統(tǒng)通常由8個部分組成。1．火災(zāi)報警系統(tǒng) （考點）火災(zāi)報警系統(tǒng)由煙感探測器、溫感探測器、手動報警按扭、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對講機等通信聯(lián)絡(luò)器材組成。2．消防控制中心 （考點）消防控制中心由集中報警器、聯(lián)動控制柜、消防電梯控制柜、管道煤氣緊急切斷裝置、消防廣播話筒擴音機和控制器、通信裝置等組成。當(dāng)火警發(fā)生后，控制中心指揮各項滅火、疏散和救護行動，并直接控制消防水泵、送排風(fēng)機、消防電梯等設(shè)置。3．消火栓系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)由消防水泵、管道、閥們、水龍帶、噴水槍、消防水泵結(jié)合器等組成，是應(yīng)用最為普遍的滅火裝置。4．自動噴灑滅火系統(tǒng)自動噴灑滅火系統(tǒng)由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。當(dāng)火災(zāi)使環(huán)境溫度達到一定臨界值時，該系統(tǒng)自動噴灑水流滅火，是一種非常有效的滅火系統(tǒng)。其應(yīng)用越來越廣泛。5．防排煙系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)由防煙防火門、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機、正壓送風(fēng)機組成，通過排煙風(fēng)機抽走含煙氣體，用正壓風(fēng)機強制送入新鮮空氣，使保護區(qū)域當(dāng)中的人員免受毒煙傷害。6．安全疏散和防火隔離系統(tǒng)安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、水幕等組成，它對疏散人員指示方向，對火和煙進行隔離。7．手提式滅火器手提式滅火器是較為常用的滅火器具，攜帶使用方便，對范圍不大的初期火災(zāi)滅火效果好，常見的有泡沫滅火器、干粉滅火器等。8．其他滅火系統(tǒng)其他滅火系統(tǒng)如氣體自動滅火系統(tǒng)，主要用于變壓器房、配電房、發(fā)電機房和油庫等不宜用水滅火的特殊場合。（二）管理工作主要內(nèi)容（消防系統(tǒng)） （考點）（1）配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求這些人員既有機電設(shè)備管理的知識和經(jīng)驗，又有必要的消防知識，有較強的工作責(zé)任心。（2）建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，每個消防設(shè)施設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防控制中心的要安排24小時值班。（3）建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說明書，測試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實驗、測試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。（4）建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說明書制訂。1）每周檢查項目：檢查各處消火栓是否損壞，水龍帶、水搶是否在位；檢查各處消防水管是否漏水；檢查各類手提式滅火器是否完好；檢查防火門、安全出口指示燈、安全通道照明是否完好。2）每月檢查項目：消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機試啟動一次；檢查各類信號指示燈是否正常；檢查各類水壓壓力表是否正常；檢查消防水泵泵體是否漏水，生銹；檢查消防備用電源是否正常，能否及時切換。3）每半年檢查項目：檢查手提式滅火器是否有效；檢測煙感、溫感探測器是否正常工作；消火栓放水檢查一次；檢查消防報警按扭、警鈴及指示燈；檢查消防廣播系統(tǒng)；消防控制聯(lián)動系統(tǒng)進行一次試驗測試；檢查自動噴灑系統(tǒng)管道和各消防水箱、水池排水；氣體滅火裝置的檢查測壓。每年結(jié)合消防演習(xí)，對整個消防系統(tǒng)進行一次運行檢查，對各消防設(shè)備的聯(lián)動協(xié)調(diào)運行進行調(diào)試。（5）對日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進行調(diào)查分析，采取措施避免錯誤再次發(fā)生。（6）對消防設(shè)施日常運行、維修、更換的成本進行測算，為管理費的收取提供數(shù)據(jù)。（三）注意事項 （消防系統(tǒng)）（考點）（1）同其他機電設(shè)備不同，消防設(shè)備大多數(shù)是在火警發(fā)生時才投入運行的待機設(shè)備，到實際使用時才發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、試驗和測試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項工作，要針對巡視、檢查、試驗和測試等工作制訂計劃，要有專人進行，要有記錄，對發(fā)現(xiàn)的隱患要有整改方案和時限。（2）消防演習(xí)是測試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測試消防設(shè)備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)錯誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員，避免在實際發(fā)生火警時發(fā)生由于緊張而產(chǎn)生的判斷和操作失當(dāng)?shù)腻e誤。四、電梯系統(tǒng)（一）種類（考點）常見電梯按用途分為乘客電梯、載貨電梯和客貨電梯；按拖動方式分有直流電梯、交流電梯和液壓電梯；按控制方式分有單機控制電梯、集選控制電梯等。（二）管理工作主要內(nèi)容 （電梯系統(tǒng)）（考點）（9個方面）（1）根據(jù)電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要有持有國家或地方管理部門認(rèn)可的上崗資格證書。（2）根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制訂電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計劃和工作程序等。（3）建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。（4）備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。（5）根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點確定電梯的服務(wù)時間和清潔保養(yǎng)時間。（6）進行電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。（7）電梯維護保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時通告業(yè)主、物業(yè)使用人。（8）將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對承包方的服務(wù)進行評價。（9）電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。五、空調(diào)系統(tǒng)（一）種類 （考點）空調(diào)冷源按工作原理可分為壓縮式制冷機和吸收制冷機；按冷源設(shè)備布置的情況可分為中央空調(diào)和獨立空調(diào)。（二）管理工作主要內(nèi)容（1）配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進行階段性的情況可分為中央空調(diào)和獨立空調(diào)。（2）建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。（3）根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說明書，制訂空調(diào)系統(tǒng)運行和保養(yǎng)制度，制訂大、中、小修計劃和測試調(diào)整計劃。（4）備齊空調(diào)維修、測試用工具、準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。（5）根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時間，以及空調(diào)在各個時間的工作狀態(tài)。（6）進行空調(diào)用電用水計量和空調(diào)運行成本核算，測算空調(diào)收費。（7）在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時要重點考慮用電負(fù)荷問題和噪聲污染問題。（8）在業(yè)主和住戶自己安裝空調(diào)時提供技術(shù)指導(dǎo)，主要內(nèi)容有：1）用電負(fù)荷的計算和供電線路的匹配；2）安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對環(huán)境的影響等內(nèi)容。（9）在空調(diào)系統(tǒng)停機一段時間（如冬季停機）重新投入運行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對空調(diào)系統(tǒng)進行嚴(yán)格細致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有：1）對冷凍機的密封部分進行檢查、鑒定和調(diào)整；2）清理各管道內(nèi)的灰塵；3）檢查各類測試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進行調(diào)整；4）檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常；5）檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤滑油等。（10）定期對空調(diào)系統(tǒng)進行調(diào)試，以便進行相應(yīng)的調(diào)整和改進，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運行狀態(tài)。（三）注意事項（1）空調(diào)系統(tǒng)運行消耗的水、電和其他能源在物業(yè)管理公司用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運行作為一項重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：1）使用節(jié)能程序改變機器的啟動和停止時間，對不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對待，這是空調(diào)節(jié)能的重要手段；2）保證和加強相關(guān)管道的保溫；3）盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響；4）保證冷媒液的恰當(dāng)用量；5）冷凝水的排除等。（2）空調(diào)系統(tǒng)運行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測量、評估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。（3）中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。復(fù)習(xí)思考題1．房屋設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些？2．什么是房屋的完好率、危險房？3．什么是設(shè)施設(shè)備完好率？4．房屋及設(shè)施設(shè)備預(yù)防性維修有哪幾種方式？5．房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實施時應(yīng)注意哪些問題？6．節(jié)能管理的方式包括哪些？7．共用設(shè)施設(shè)備的運行管理主要包括哪些方面的內(nèi)容？8．簡述設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測、定期預(yù)防性試驗和設(shè)備故障診斷技術(shù)。9．實施物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備外包合同應(yīng)注意哪些問