【正文】 本項(xiàng)目定價(jià)思路 從項(xiàng)目的區(qū)位、地段、周邊環(huán)境、項(xiàng)目配套等多重因素權(quán)衡比較，本項(xiàng)目定價(jià)不宜過高。 在同類產(chǎn)品競爭不大的時(shí)候，快速消化項(xiàng)目，迅速回籠資金，這是我們的目標(biāo)。 價(jià)格定位 價(jià)格策略： 以價(jià)格較低的特價(jià)房入市，吸引買家； 后期借助人氣及產(chǎn)品優(yōu)勢增強(qiáng)，再逐步上揚(yáng)。 快速銷售，回籠資金 價(jià)格定位 價(jià)格定位 銷售后期均價(jià)： 36753780元 （ 按建筑面積， 含 400元 / m2的裝修標(biāo)準(zhǔn)） 銷售前期均價(jià)： 3500元 （按建筑面積，含 400元 / m2的裝修標(biāo)準(zhǔn)） 上浮 5%— 8% 推廣策略？銷售策略 ？ 銷售策略 入市策略 渠道拓展 形象塑造 ?營銷策略 (Marketing) 塑造 拓源 推廣策略 我們的形象如何塑立？ 交通便捷，人氣旺 產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn) 回顧 產(chǎn)品設(shè)計(jì)佳，無暗房 附加值高，買一層送一層 建筑線條簡潔、色彩單一鮮明、功能緊湊實(shí)用的現(xiàn)代主義風(fēng)格。 說明：銷售中心在滿足必備的各大功能之外，利用簡潔的線條、單純而鮮明的色彩，突出本項(xiàng)目時(shí)尚現(xiàn)代的特點(diǎn)。 形象塑造 —— 銷售中心 情景式樣板房 讓客戶直觀的 看到精裝現(xiàn)房感受到高品質(zhì)， 讓意向客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買沖動(dòng)； 形象塑造 —— 情景式樣板房 大堂建議 豪氣現(xiàn)代大堂 —— 尊貴 、 氣派 、 人性化 ? 現(xiàn)代材質(zhì) 、 大空間 、 VIP接待服務(wù) ? 大堂外墻多采用玻璃材質(zhì) ? 進(jìn)口大理石 、 花崗巖裝飾 ?設(shè)立體綠化 形象塑造 —— 入戶大堂 形象塑造 —— 星級(jí)物管 強(qiáng)調(diào)生活感 提出 “居家式小戶型，更舒適，更私密” 概念，通過適當(dāng)營造這種氛圍來打動(dòng)那些在內(nèi)心里渴望自己擁有“小天地”的潛在客戶群； 形象塑造 —— 宣傳物料 演繹生活內(nèi)涵 提出“一層空間兩種享受”概念，演繹多層次生活內(nèi)涵，隨心百變的空間，令人遐想連連。 形象塑造 —— 宣傳物料 塑造 推廣策略 拓源 “ 拓源”三大戰(zhàn)術(shù) 隆塬客戶資源（二級(jí)、三級(jí)市場客戶源） 中惠集團(tuán)企業(yè)資源（集團(tuán)關(guān)系客戶） 與關(guān)聯(lián)行業(yè)結(jié)盟（惠州客戶） 1 2 3 “ 拓源”： 即開拓客戶資源 媒體訴求及事件營銷（惠州客戶） 4 隆塬三級(jí)市場客戶資源 ? 內(nèi)銷：隆塬內(nèi)部員工 300多人，通過內(nèi)部推介會(huì)，短信等方式在隆塬內(nèi)部消化一批房源。 ? 外銷：與公司三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)，在公司儲(chǔ)存的客戶資料庫中尋找目標(biāo)客戶，有效拉動(dòng)銷售。 ? 16間地鋪 ? 營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布江北、東平、河南岸、麥地、陳江仲愷等片區(qū)。 ? 近 300人的銷售隊(duì)伍 ? 隆塬 3多年的客戶積累、沉淀 外銷網(wǎng)絡(luò)資源整合 二三級(jí)市場聯(lián)動(dòng) 隆塬客戶資源 隆塬內(nèi)部推介會(huì) 隆塬內(nèi)部推介會(huì) 往來于隆塬房產(chǎn)在惠城的 14家分行，接送誠意客戶到達(dá)項(xiàng)目。 “中惠號(hào)”看樓專車 ? 充分挖掘中惠的關(guān)系戶資源，采取定向優(yōu)惠、宣傳，提供老帶新獎(jiǎng)勵(lì)，促進(jìn)成交。 中惠關(guān)系戶資源 百年好合 圣瑪利 金夫人 黃山色色 …… 與惠州各大著名影樓結(jié)盟，針對(duì)目標(biāo)客戶群體推廣。 與關(guān)聯(lián)行業(yè)結(jié)盟 亮點(diǎn)渠道 與關(guān)聯(lián)行業(yè)結(jié)盟 二手家私、家電市場 搬家公司 戶外廣告 節(jié)點(diǎn)和大事件營銷 窄眾媒體廣告、短信 報(bào)紙廣告 網(wǎng)絡(luò)和電視廣告 報(bào)紙廣告 戶外路牌廣告 電視廣告 窄眾媒體廣告、短信 網(wǎng)絡(luò)和廣播 不同渠道對(duì)促成口碑式傳遞效果 不同渠道對(duì)促成上門量的貢獻(xiàn) 戶外路牌、活動(dòng)營銷、報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告是目前惠州市場最為重要的營銷渠道。 媒體訴求 媒體訴求 本項(xiàng)目也走常規(guī)路線嗎？ NO！ 低投入，高產(chǎn)出！ 媒體訴求 戶外廣告： 在項(xiàng)目主入口路段豎立戶外廣告牌，在必要路段設(shè)置燈旗。 報(bào)紙媒體： 結(jié)合現(xiàn)場活動(dòng)，在今媒體進(jìn)行階段性新聞炒作。 單張： 充分利用我司三級(jí)市場資源，在各營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)周邊區(qū)域派發(fā)單張。 短信： 結(jié)合重大營銷節(jié)點(diǎn)投放。 網(wǎng)絡(luò)： 劍客炒作。 關(guān)鍵詞：廉價(jià)，實(shí)效，控費(fèi) 以惠城區(qū)為基地，利用多渠道搶先樹立知名度及傳播優(yōu)勢，大面積滲透市場。以低首付、低總價(jià)為切入點(diǎn)，充分利用惠城區(qū)目前同類型競爭對(duì)手不多的優(yōu)勢，快速消化項(xiàng)目。 推廣總策略 營銷總費(fèi)用：總銷售額 %≈68 萬 費(fèi)用主要支出項(xiàng) ： 戶外廣告（包括廣告牌、路牌、燈柱旗）－－－－－－－－－－－－ 20% 項(xiàng)目自身包裝及現(xiàn)場引導(dǎo) －－－－－－－－－－－－－－－－－－ 20% 報(bào)紙（今媒體間差投放）－－－－－－ －－－－－－－－－－－－ 12% 活動(dòng)－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 15% 印刷品－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 15% 其他（含短信、派單、網(wǎng)絡(luò)等其它費(fèi)用）－－－－－－－－－－－ 18% 營銷費(fèi)用預(yù)算 充分準(zhǔn)備 全展示 階段火暴推盤 推出即 售 馨 階段集中蓄客（蓄勢） 銷售總策略 淡化物業(yè)弱勢，高調(diào)宣傳項(xiàng)目的高品質(zhì)和超群投資、居住方式，同時(shí)拉動(dòng)各個(gè)階層胃口。 執(zhí)行階段捆綁式營銷優(yōu)惠， VIP客戶積累過程中，注意重復(fù)購買，滿足各階層人士的不同需求。 分多批推出，人為制造稀缺感、加強(qiáng)熱賣效果 宣傳聚焦點(diǎn) 營銷渠道 推售節(jié)奏 銷售策略 ?銷售時(shí)機(jī)： 展示體系到位（銷售中心、樣板房、項(xiàng)目前廣場、入戶大堂）。 ?先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌： 進(jìn)行充分的市場預(yù)熱和展示后再認(rèn)籌。 ?推售節(jié)奏： 多次分批少量推出，力爭推出即售磬，制造市場的需求緊張度。 ?制造營銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉行活動(dòng)： 不斷制造營銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營銷 活動(dòng)，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度。 入市策略 伴隨著房地產(chǎn)地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)銷售渠道發(fā)展也趨向多元化，在保持既有的模式下，應(yīng)發(fā)展為全方位、多樣化的新渠道。 現(xiàn)場銷售 外展場銷售 資源客戶銷售 網(wǎng)絡(luò)營銷 團(tuán)購銷售 銷售渠道 銷售渠道策略 銷售周期？資金回籠計(jì)劃 ？ ?目標(biāo) (Target) 60% 60%8%68%8%76%6%82%6%88%5%93%5%98%2%100%0%20%40%60%80%100%周銷售進(jìn)度 總銷售進(jìn)度銷售目標(biāo) 開盤即售 60%， 8周售罄！ 373418678202277041005001000150020222500300035004000200 9年 5月 200 9年 6月 200 9年 7月月銷售金額(萬元) 月回款金額(萬元)資金回款計(jì)劃 住宅總回款 4554萬元！ THE END THANK YOU！