【正文】 本項目定價思路 從項目的區(qū)位、地段、周邊環(huán)境、項目配套等多重因素權(quán)衡比較，本項目定價不宜過高。 在同類產(chǎn)品競爭不大的時候，快速消化項目，迅速回籠資金，這是我們的目標。 價格定位 價格策略： 以價格較低的特價房入市，吸引買家； 后期借助人氣及產(chǎn)品優(yōu)勢增強，再逐步上揚。 快速銷售，回籠資金 價格定位 價格定位 銷售后期均價： 36753780元 （ 按建筑面積， 含 400元 / m2的裝修標準） 銷售前期均價： 3500元 （按建筑面積，含 400元 / m2的裝修標準） 上浮 5%— 8% 推廣策略？銷售策略 ？ 銷售策略 入市策略 渠道拓展 形象塑造 ?營銷策略 (Marketing) 塑造 拓源 推廣策略 我們的形象如何塑立？ 交通便捷，人氣旺 產(chǎn)品價值點 回顧 產(chǎn)品設計佳，無暗房 附加值高，買一層送一層 建筑線條簡潔、色彩單一鮮明、功能緊湊實用的現(xiàn)代主義風格。 說明：銷售中心在滿足必備的各大功能之外，利用簡潔的線條、單純而鮮明的色彩，突出本項目時尚現(xiàn)代的特點。 形象塑造 —— 銷售中心 情景式樣板房 讓客戶直觀的 看到精裝現(xiàn)房感受到高品質(zhì)， 讓意向客戶產(chǎn)生強烈的購買沖動； 形象塑造 —— 情景式樣板房 大堂建議 豪氣現(xiàn)代大堂 —— 尊貴 、 氣派 、 人性化 ? 現(xiàn)代材質(zhì) 、 大空間 、 VIP接待服務 ? 大堂外墻多采用玻璃材質(zhì) ? 進口大理石 、 花崗巖裝飾 ?設立體綠化 形象塑造 —— 入戶大堂 形象塑造 —— 星級物管 強調(diào)生活感 提出 “居家式小戶型，更舒適，更私密” 概念，通過適當營造這種氛圍來打動那些在內(nèi)心里渴望自己擁有“小天地”的潛在客戶群； 形象塑造 —— 宣傳物料 演繹生活內(nèi)涵 提出“一層空間兩種享受”概念，演繹多層次生活內(nèi)涵，隨心百變的空間，令人遐想連連。 形象塑造 —— 宣傳物料 塑造 推廣策略 拓源 “ 拓源”三大戰(zhàn)術 隆塬客戶資源（二級、三級市場客戶源） 中惠集團企業(yè)資源（集團關系客戶） 與關聯(lián)行業(yè)結(jié)盟（惠州客戶） 1 2 3 “ 拓源”： 即開拓客戶資源 媒體訴求及事件營銷（惠州客戶） 4 隆塬三級市場客戶資源 ? 內(nèi)銷：隆塬內(nèi)部員工 300多人，通過內(nèi)部推介會，短信等方式在隆塬內(nèi)部消化一批房源。 ? 外銷：與公司三級市場聯(lián)動，在公司儲存的客戶資料庫中尋找目標客戶，有效拉動銷售。 ? 16間地鋪 ? 營業(yè)網(wǎng)點遍布江北、東平、河南岸、麥地、陳江仲愷等片區(qū)。 ? 近 300人的銷售隊伍 ? 隆塬 3多年的客戶積累、沉淀 外銷網(wǎng)絡資源整合 二三級市場聯(lián)動 隆塬客戶資源 隆塬內(nèi)部推介會 隆塬內(nèi)部推介會 往來于隆塬房產(chǎn)在惠城的 14家分行，接送誠意客戶到達項目。 “中惠號”看樓專車 ? 充分挖掘中惠的關系戶資源，采取定向優(yōu)惠、宣傳，提供老帶新獎勵，促進成交。 中惠關系戶資源 百年好合 圣瑪利 金夫人 黃山色色 …… 與惠州各大著名影樓結(jié)盟，針對目標客戶群體推廣。 與關聯(lián)行業(yè)結(jié)盟 亮點渠道 與關聯(lián)行業(yè)結(jié)盟 二手家私、家電市場 搬家公司 戶外廣告 節(jié)點和大事件營銷 窄眾媒體廣告、短信 報紙廣告 網(wǎng)絡和電視廣告 報紙廣告 戶外路牌廣告 電視廣告 窄眾媒體廣告、短信 網(wǎng)絡和廣播 不同渠道對促成口碑式傳遞效果 不同渠道對促成上門量的貢獻 戶外路牌、活動營銷、報紙廣告、網(wǎng)絡廣告是目前惠州市場最為重要的營銷渠道。 媒體訴求 媒體訴求 本項目也走常規(guī)路線嗎？ NO！ 低投入，高產(chǎn)出！ 媒體訴求 戶外廣告： 在項目主入口路段豎立戶外廣告牌，在必要路段設置燈旗。 報紙媒體： 結(jié)合現(xiàn)場活動，在今媒體進行階段性新聞炒作。 單張： 充分利用我司三級市場資源，在各營業(yè)網(wǎng)點周邊區(qū)域派發(fā)單張。 短信： 結(jié)合重大營銷節(jié)點投放。 網(wǎng)絡： 劍客炒作。 關鍵詞：廉價，實效，控費 以惠城區(qū)為基地，利用多渠道搶先樹立知名度及傳播優(yōu)勢，大面積滲透市場。以低首付、低總價為切入點，充分利用惠城區(qū)目前同類型競爭對手不多的優(yōu)勢，快速消化項目。 推廣總策略 營銷總費用：總銷售額 %≈68 萬 費用主要支出項 ： 戶外廣告（包括廣告牌、路牌、燈柱旗）－－－－－－－－－－－－ 20% 項目自身包裝及現(xiàn)場引導 －－－－－－－－－－－－－－－－－－ 20% 報紙（今媒體間差投放）－－－－－－ －－－－－－－－－－－－ 12% 活動－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 15% 印刷品－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 15% 其他（含短信、派單、網(wǎng)絡等其它費用）－－－－－－－－－－－ 18% 營銷費用預算 充分準備 全展示 階段火暴推盤 推出即 售 馨 階段集中蓄客（蓄勢） 銷售總策略 淡化物業(yè)弱勢，高調(diào)宣傳項目的高品質(zhì)和超群投資、居住方式，同時拉動各個階層胃口。 執(zhí)行階段捆綁式營銷優(yōu)惠， VIP客戶積累過程中，注意重復購買，滿足各階層人士的不同需求。 分多批推出，人為制造稀缺感、加強熱賣效果 宣傳聚焦點 營銷渠道 推售節(jié)奏 銷售策略 ?銷售時機： 展示體系到位（銷售中心、樣板房、項目前廣場、入戶大堂）。 ?先預熱先展示再認籌： 進行充分的市場預熱和展示后再認籌。 ?推售節(jié)奏： 多次分批少量推出，力爭推出即售磬，制造市場的需求緊張度。 ?制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動： 不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷 活動，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會關注度。 入市策略 伴隨著房地產(chǎn)地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)銷售渠道發(fā)展也趨向多元化，在保持既有的模式下，應發(fā)展為全方位、多樣化的新渠道。 現(xiàn)場銷售 外展場銷售 資源客戶銷售 網(wǎng)絡營銷 團購銷售 銷售渠道 銷售渠道策略 銷售周期？資金回籠計劃 ？ ?目標 (Target) 60% 60%8%68%8%76%6%82%6%88%5%93%5%98%2%100%0%20%40%60%80%100%周銷售進度 總銷售進度銷售目標 開盤即售 60%， 8周售罄！ 373418678202277041005001000150020222500300035004000200 9年 5月 200 9年 6月 200 9年 7月月銷售金額(萬元) 月回款金額(萬元)資金回款計劃 住宅總回款 4554萬元！ THE END THANK YOU！