【正文】 為139900平方米，平均銷售價格 1350元每平米，銷售收入為 17186萬元；商鋪銷售面積為 11500平方米，平均銷售價格為 4500 元每平米，銷售收入為 5175萬元；車位銷售數量為 306 個，平均銷售價格為 3 萬元每個，銷售收入為 1080萬元。 (1).住宅部分 多層住宅從 2022 年 9 月份開始銷售，銷售面積占總銷售面積的 84 %合計面積為 127300平方米，銷售均價為 1350元 /平方米，分 5個季度共 15 個月售完，總銷售收入為 17186 萬元。本項目主要采取房屋預售方式，以早日實現資金的回收，且預售款可以用于項目的建設。 (2).商鋪部分 商鋪銷售從 2022 年的三月份開始銷售，銷 售面積占總銷售面積的 %，面積合計為 11500 平方米，銷售均價為 4500 元 /平方米，分 5 個季度共 15 個月售完，即從 3 月至次年 5 月銷售萬?？備N售收入為 5175 萬元，各個季度的銷售收入均為 1035萬元。（當然，商鋪銷售收入也許不會如此理想，但我們將會在后面進行盈虧平衡分析和敏感性分析時著重介紹） (3).車位 銷售數量為 360 個，銷售均價為 3萬元 /個車位，分 5個季度跨年度售完，即從 2022年 2月至次年 4月銷售完，銷售收入為 1080萬元，其中各個季度的銷售收入均為 216 萬元。（由于車庫所占銷售收入比例較小，故 在風險分析時不著重考慮） 詳細情況詳見附表 6“銷售收入預測表”。 銷售稅金 (1).土地增值稅：根據《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，建造普通標準住 **大學 畢業(yè)論文 6 財務效益分析與經濟效益評價 工程管理 專業(yè) 第 25 頁 宅（平均每戶面積不超過 120 平方米），增值額未超過扣除項目的 20%，免征土地增值稅。本項目符合上述優(yōu)惠條件，免交土地增值稅； (2).銷售稅金按類別分通常包括轉讓手續(xù)費，營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加（統(tǒng)稱營業(yè)稅及其附加），交易印花稅，教育專項基金、等，在此僅將前三項計入銷售稅金作為計算依據，為銷售收入的 %，則銷售稅金為 1594萬元。 利潤測算 企業(yè)所得稅 按累計利潤的 33%征收，則企業(yè)總銷售金額的所得稅為 4362萬元。 利潤 (1).銷售利潤 =銷售收入 總成本費用－銷售稅費 =2344114671－ 1594 =7176（萬元） (2).稅后利潤 =銷售利潤 所得稅 =71764362 =2814（萬元） (3).投資總利潤率 =稅后利潤 /總成本費用 100% =2814/14617 100% =19% (4).投資總利稅率 =累計利潤 /總成本費用 100% =7176/14617 100% =49% 詳細情況見附表 7“損益表”。 經濟效益評價 現金流量分析 (1).全部投資現金流量分析（全部投資） **大學 畢業(yè)論文 6 財務效益分析與經濟效益評價 工程管理 專業(yè) 第 26 頁 ① .現金流入主要為銷售收入； ② .現金流出主要為工程建設項目總投資； ③ .累計凈現金流量為 2814萬元； ④ .所得稅前累計凈現金流量為 7176萬元； ⑤ .折現率取 12%（其中安全利率取 8%，風險報酬率取 7%）； ⑥ .財務內部收益率 財務內部收益率 是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量的累計折現值等于零時的折現率。項目在財務內部收益率下，在項目的整個計算期內，以每年的凈收益恰好將投資全部回收過來，即內部收益率是指項目對初始投資的償還能力或項目對貸款利率的最大承受能力。當財務內部收益率大于等于行業(yè)基準收益率，則認為項目在經濟上可行；財務內部收益率小于基準收益率則認為經濟上不可行。根據計算本項目的所得稅后內部收益率為 10%，小于行業(yè)基準收益率，但財務凈現值大于零，所以也能滿足開發(fā)商的需求。 ⑦ .財務凈現值 財務凈現值是指建設項目在投資活動計算期內的凈現金 流量，按預先確定的折現率，折算到建設項目的基準年的數值，當凈現值等于零，表示項目剛好達到所預定的收益率；當凈現值大于零時，表示項目除達到基準收益率外，還能獲得超額收益（即凈現值）；當凈現值小于零時則表示項目達不到預定的收益率 。因此，當凈現值大于等于零時，項目可行，否則項目不可行。 根據計算本項目的所得稅后凈現值為 2814 萬元，大于零，在經濟上是可行的。 ⑧ .財務現值指數 財務現值指數是未來現金流入與現金流出現值之比，它是一個相對指標，反映投資的效率。如果現值指數大于 1，表明項目其收益大于成本，即投資報酬率 超過預定的貼現率；如果現值指數小于 1 時，說明其投資報酬率沒有達到預定的貼現率；如果現值指數等于 1，說明貼現后現金流入等于現金流出，投資的報酬率與預定的貼現率相同。對于項目投資額不同的方案，除凈現值比較外，還應進一步計算其現值指數，求得單位投資額所能獲得的現值凈收益。財務凈現值率大于等于 1時，表明項目在經濟上可行；小于 1時表明不可行。根據計算本項目的現值指數為 ，表明在經濟上是可行的。 ⑨ .投資回收期 投資回收期是指通過項目的凈收益來回收總投資所需要的時間，它數值越小，表明收回越快。根據行業(yè)數據，此項目 的正?；厥掌诖蠹s為 23 年 ；根據預測本項目的投資回收期為 ，能滿足正常需求。 **大學 畢業(yè)論文 6 財務效益分析與經濟效益評價 工程管理 專業(yè) 第 27 頁 以上各項符合房地產開發(fā)行業(yè)的一般指標，因而該項目能夠滿足行業(yè)投資盈利性和風險性要求。詳細情況見附表 8“現金流量表（全部投資）” 貸款償還分析 (1).從項目區(qū)位、市場銷售前景、購買力等因素綜合分析，該項目有足夠的清償能力。 (2).貸款本金償還的資金來源為本項目房屋銷售利潤。本項目可用于還貸的銷售利潤為 7176 萬元，貸款償還期限為 年。以上因素綜合考慮，本項目具有足夠清償能力。 (3).還款額的計 算 還款額 =貸款額 9％貸款年限 +貸款額 =3000 9％ +3000 =3675（萬元） **大學 畢業(yè)論文 7 風險分析 工程管理 專業(yè) 第 28 頁 7 風險分析 盈虧平衡分析 通過盈虧平衡點（ BEP）分析成本與收益的平衡關系。 利用本量利分析法，根據成本、銷售收入與利潤三者的關系，考慮利潤為零時的銷售收入與單位均價，此時假設項目銷售率為 100%。計算過程如下： (1).基于市場的幾點假定 ① .當住宅銷售面積為 100％時，商業(yè)和車庫銷售率為 0％；則銷售額為17186 萬元，而建設項目總投資為 16265 萬元，利稅總 額為 921 萬元。（極端情況） ② .當商業(yè)銷售面積為 40％時，住宅銷售面積和銷售價格的盈虧平衡點分別為多少？（非常可能的情況） ③ .我們不考慮物業(yè)型態(tài)的價差，用總收入除以總面積得出項目總的均價為1465 元 /m2，以此均價來計算銷售面積和銷售價格的盈虧平衡點。（為了便于評價，我們以此假定作為風險評價之一盈虧平衡分析評定的依據） (2).銷售面積盈虧平衡點的計算 ① .以上第 2條假定的情況： 住宅銷售面積盈虧平衡點 =住宅平均銷售單價 單價％商業(yè)面積建設項目總投資 ??? 40 =（ 16265－ 40％ 4500） 10000/1350 =105148（ M2） 此時本項目住宅銷售面積保本點為 96894M2，占計劃住宅總銷售面積127900M2的 %。 ② .以上第 3條假定的情況： 銷售面積盈虧平衡點 =平均銷售單價建設項目總投資 =16265 10000/1465 =111024（ M2） 此時本項目銷售面積保本點為 111024M2，占計劃總銷售面積 151400M2 的 %。 (3).銷售價格盈虧平衡點的計算 **大學 畢業(yè)論文 7 風險分析 工程管理 專業(yè) 第 29 頁 ① .以上第 2條假定 的情況： 住宅銷售價格盈虧平衡點 =量住宅銷售 商業(yè)平均單價％商業(yè)面積建設項目總投資 40 ??? =（ 16265－ 40％ 4500） 10000/127900 =1110（元 /M2） 本項目住宅銷售均價保本點為 1110元 /M2，占計劃住宅銷售均價 1350元 /M2的 %。 ② .以上第 3條假定的情況： 銷售價格盈虧平衡點 =銷售建設項目總投資 =16265 10000/151400 =1074（元 /M2） 本項目銷售均價保本 點為 1074 元 /M2，占計劃銷售均價 1465 元 /M2 的%。 一般認為，當盈虧平衡保本點在 75— 90%之間時，項目風險較低，本項目盈虧平衡保本點按最可能出現情況算為 ％，按照綜合考慮的來算為 ％，因此安全余度相對很大。 敏感性分析 影響企業(yè)效益的主要因素有房屋銷售收入、土地成本和建設投資。對這三個變量進行單因素敏感性分析，考察它們對財務利潤率、全部投資凈現值等指標的影響程度。敏感性分析表明：當建設投資增加 10%或當銷售收入減少 10%時，項目盈利相對減少；當建設投資減少 10%或銷售 收入上漲 10%時，項目盈利能力大大提高。從敏感性分析圖我們可以看出，土地成本對項目盈利能力影響相對較小，也就是說，土地總價格在 2700－ 3300萬元 /畝之間變動，項目都值得開發(fā)?？偼顿Y和銷售收入在177。 5％之間變動時，項目盈利能力都十分的可觀。當銷售收入下降 5％時，凈現值為 685萬元，此時仍有利潤可賺，所以本項目抗風險能力非常強。 **大學 畢業(yè)論文 7 風險分析 工程管理 專業(yè) 第 30 頁 表 8－ 1 所得稅后利潤率敏感性分析表 變化率 不確定因素 20% 15% 10% 5% 基本方案 5% 10% 15% 20% 土地成本 % % % % 19% % % % % 總投資 % % % % 19% % 12% % 5% 銷售收入 % % % % 19% % % % % 圖 8－ 1 所得稅后利潤率敏感性分析圖%%%%%%%20% 15% 10%5%05%10% 15% 20%不確定因素變化率利潤率土地成本總投資銷售收入 表 8－ 2 所得稅后凈現值敏感性分析表 變化率 不確定 因素 20% 15% 10% 5% 基本方案 5% 10% 15% 20% 土地成本 2276 2131 1986 1841 1696 1551 1405 1260 1115 總投資 5128 4270 3412 2554 1696 821 54 929 1804 銷售收入 2348 1337 326 685 1696 2701 3706 4711 5716 **大學 畢業(yè)論文 7 風險分析 工程管理 專業(yè) 第 31 頁 圖 8— 2 所得稅后凈現植敏感性分析圖400020220202240006000800