【正文】 同約定的義務(wù)，直到 4月 30日，甲公司未收到任何水泥。甲公司因工地急需水泥，只得另行購買。之后，甲公司要求乙公司承擔違約責任，依合同規(guī)定的數(shù)額雙倍返還定金 2萬元。乙公司不同意，引起訴訟。 [審理結(jié)果 ] 法院經(jīng)審理認為：雙方雖然在合同中約定甲公司向乙公司在支付定金 1萬元，但實際上甲公司只向乙公司支付了 5000元定金。因為定金合同為實踐合同，只以實際交付的數(shù)額為限，所以，本案合同成立的定金數(shù)額是 5000元。由于乙公司沒有履行合同義務(wù)，根據(jù)定金罰則，甲方有權(quán)要求乙方雙倍返還定金 1萬元，對于按照合同約定的定金數(shù)額進行返還的請求法院不予支持，最終，法院判決乙公司向甲公司雙倍返還定金 1萬元。 住宅分類知識 預(yù)測面積 ： 是指商品房期房銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量的行為，這是開發(fā)商進行合法銷售面積依據(jù)。 實測面積： 是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。實測面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)及相關(guān)費用的最終依據(jù)。 房屋測繪 住宅分類知識 最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)問題的司法解釋 第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對值超出 3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出 3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過 3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 房屋測繪 住宅分類知識 房地產(chǎn)價格影響因素： 經(jīng)濟因素、物理因素、環(huán)境因素、行政和政策因素、社會因素、心理因素、國際因素 。 房地產(chǎn)價格構(gòu)成： ?第一部分，即征地補償費、拆遷安臵費、土地開發(fā)費及土地出讓金，也就是前 3類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的土地費用。 ?第二部分，即住宅建筑安裝工程費、附屬工程費、室外工程費、也就是第 4類到6類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的建筑安裝工程費。 ?第三部分，即公共配套工程費、環(huán)衛(wèi)綠化工程費、“四源”費、大市政費，也就是第 7到第 10類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的配套工程費。 ?第四部分，即兩稅一費、管理費，也就是第 11到第 12類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的稅費。 ?第五部分，即利潤，也就是第 13類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的利潤。 ?如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售費用，以及流通中的稅金和利潤。 房地產(chǎn)價格術(shù)語 住宅分類知識 起價 ： 是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。 均價： 是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格。 基價： 經(jīng)過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數(shù)增減樓層和朝向差價后得出。 表價 :指樓盤銷售價目表上標明的各具體單元的銷售價格。 底價： 是指可以對外銷售的最低價格。表價不同于底價。 房地產(chǎn)價格術(shù)語 模擬演練 住宅分類知識 一次性付款 :是指購房者簽約后必須將購房款一次性付給發(fā)展商。一次性付款是過去最為常見的購房付款方式，目前一般多用于那低價位小單元的樓盤銷售。 按揭付款 :按揭是英語“ Mongase” （抵押）一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。 付款方式 契稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為 2%— 4%.. 物業(yè)維修基金 商品住房和公有住房以及商業(yè)用房出售后建立的專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。 政 策 稅 費 及 按 揭 知 識 住宅分類知識 營業(yè)稅 指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅?，F(xiàn)行營業(yè)稅率為 5%。 個人所得稅 指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。 按揭 指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。 政 策 稅 費 及 按 揭 知 識 住宅分類知識 住房公積金 是一種義務(wù)性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和管理的制度。 個人住房抵押貸款 是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。 住宅分類知識 政 策 稅 費 及 按 揭 知 識 住房公積金貸款 按照規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權(quán)利 ,均可按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，申請享受優(yōu)惠利率的公積金貸款。 組合貸款 符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認可的擔保方式）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。 政 策 稅 費 及 按 揭 知 識 住宅分類知識 住宅分類知識 ?房屋產(chǎn)權(quán) ?房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，既房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益的處分的權(quán)利。 ?產(chǎn)權(quán)證書 ?產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要的附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 ?大產(chǎn)證 ?大產(chǎn)證：即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。 產(chǎn)權(quán)辦理 住宅分類知識 申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料？ 審核后購銷合同一份、收件收據(jù)、產(chǎn)權(quán)申請登記表、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證審批表、房屋所有權(quán)情況調(diào)查表、測量后的正式圖紙。 房地產(chǎn)權(quán)初始登記： 指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進行的登記。 房地產(chǎn)登記： 即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給 《 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證 》 。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。 房地產(chǎn)登記的種類有： 房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。 產(chǎn)權(quán)辦理 謝 謝！