房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算題-資料下載頁(yè)
2025-01-13 22:33本頁(yè)面
【正文】 洽談、學(xué)術(shù)講座及正規(guī)演出的需要；并且設(shè)有桑拿、棋牌室、彈子房和迪斯科舞廳等高檔娛樂(lè)項(xiàng)目。文化娛樂(lè)中心的商務(wù)中心、美容美發(fā)廳、商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)及則小時(shí)送餐等多種服務(wù)項(xiàng)目均采用先進(jìn)的專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)管理。配有中央空調(diào)、程控電話(huà)、閉路電視、視聽(tīng)系統(tǒng)、煙感報(bào)答等設(shè)施。電話(huà)交換機(jī)、鍋爐、配電、供暖等均為進(jìn)口設(shè)備。酒店大堂高9m，標(biāo)準(zhǔn)層每層高為4m，中庭2部三菱電梯可直達(dá)6層。酒店于1997年建造及裝修，1998年下半年開(kāi)業(yè)。整幢房屋整體為鋼混結(jié)構(gòu)，總建筑面積13561平方米，整個(gè)度假中心占地61 ，為批租土地，使用年限（19961218~20461217）。其中該文化娛樂(lè)中心（酒店主樓）占地約23畝，現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁，門(mén)廳用進(jìn)口大理石包柱，無(wú)框的彈簧玻璃門(mén)，地坪及墻面鋪貼進(jìn)口大理石，2層餐廳為各式包廂，水泥地坪上鋪貼木地板，夾板軟、硬包護(hù)墻，切片板窗門(mén)套，切片板凹凸雙瞞木門(mén)。3閉6層為賓館客房部，按三星級(jí)賓館要求進(jìn)行裝演。 四、估價(jià)目的 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 1999年1月22日 六、估價(jià)依據(jù) 1．委托人提供的固定資產(chǎn)明細(xì)表； 2．有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定； 3．委托人提供的房屋所有權(quán)證等有關(guān)材料； 4．評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查和掌握的有關(guān)資料。 七、估價(jià)原則 遵循合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 八、估價(jià)方法 從該酒店（文化娛樂(lè)中心）的建筑形象、投資、功能、結(jié)構(gòu)材料、裝修材料、設(shè)備等方面考查，均可與本市華聯(lián)、虞城、虞山等三星級(jí)賓館媲美。目前市場(chǎng)上尚無(wú)此類(lèi)交易實(shí)例，所以采用市場(chǎng)比較法無(wú)法評(píng)占其市場(chǎng)現(xiàn)值。 該酒店從使用功能方面劃分，可以分為商場(chǎng)、餐廳、酒店客房、會(huì)議廳、娛樂(lè)五個(gè)部分。經(jīng)過(guò)分析。比較，對(duì)該酒店市值的評(píng)估，宜采用收益法進(jìn)行分部評(píng)估。另外采用成本法（土地部分用市場(chǎng)比較法）進(jìn)行校核。 九、估價(jià)結(jié)果 ?。?2萬(wàn)元?？紤]到本次評(píng)估目的是作為抵押貸款之用。，取整為3424萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣叁仟肆佰貳拾肆萬(wàn)圓整。 十、估價(jià)人員 王江 常熟市房屋評(píng)估所國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 王建中 常熟市房屋評(píng)估所國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 十一、估價(jià)作業(yè)日期 1999年1月22日至1999年1月25日 十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期限 根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，評(píng)估有效期為評(píng)估基準(zhǔn)日后一年。即本評(píng)估報(bào)告書(shū)評(píng)估結(jié)果有效期為：1999年1月22日至2000年1月21日。本評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，要以評(píng)估結(jié)果作為底價(jià)或定價(jià)依據(jù)。超過(guò)一年，需要重新進(jìn)行評(píng)估。 十三、評(píng)估說(shuō)明 1．權(quán)屬的界定以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。房屋的建筑面積以權(quán)屬登記測(cè)量結(jié)果為依據(jù)，經(jīng)實(shí)地核對(duì)，取其確認(rèn)的合法面積。 2．本次評(píng)估結(jié)果僅供確定其抵押貸款價(jià)值時(shí)參考。 常熟市房屋評(píng)估所 1999年1月25日 【案例分析】 本評(píng)估報(bào)告采用了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式。 本項(xiàng)目評(píng)估目的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)本案例作了說(shuō)明，因物業(yè)特殊性無(wú)可比實(shí)例作參照，故不采用比較法，而采用收益法和成本法兩種方法評(píng)估，是合理的。但房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響，本報(bào)告未作說(shuō)明。 在應(yīng)用收益法估價(jià)中，計(jì)算扣除項(xiàng)目年支出中應(yīng)包含經(jīng)營(yíng)商業(yè)利潤(rùn)，報(bào)告中沒(méi)有涉及。資本化率（報(bào)告中稱(chēng)還原利率）以安全利率十風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率確定時(shí)，安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年習(xí)率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根毛估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。本報(bào)告中以目前銀行一年期貸款利率作基礎(chǔ)，再加上30％的風(fēng)險(xiǎn)利率的做法，不符合《規(guī)范》要求。 在應(yīng)用成本法估價(jià)中，土地價(jià)格評(píng)估以4萬(wàn)元/畝計(jì)，明顯低于江蘇省規(guī)定的保護(hù)價(jià)格，對(duì)此報(bào)告中未作任何說(shuō)明。另外以成本法求取土地的重置價(jià)格時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意土地的剩余年限，并進(jìn)行年限修正，報(bào)告中也未作說(shuō)明。
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