【正文】 成本數(shù)據(jù)見輔助報表 6。 財務評價指標的計算 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項目可行性研究報告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 53 盈利能 力指標的計算 1）財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式如下： 0)1()( 11 ??? ??? F IR RCOCInT t （式中： CI為現(xiàn)金流入， CO為現(xiàn)金流出，下同） 本項目全部投資財務內(nèi)部收益率（ FIRR）計算結(jié)果為 %。 2）財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務凈現(xiàn)值（ FNPV）是指按行業(yè)的基準收益率或設定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。 tCnT t ICOCIF NP V?? ??? ? )1()(1 （式中 IC為基準收益率，本項目為 6%） 本項目全部投資財務凈現(xiàn)值（ FNPV）計算結(jié)果為 。 3）投資回收期（ pt） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期 （ pt）是指以項目的凈收益回收項 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項目可行性研究報告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 54 目投資所需要的時間，其計算公式如下： TTt it COCICOCITP )()(111???????? 本項目全部投資投資回收期（ pt）經(jīng)計算為 。 4）總投資收益率（ ROI）表示總投資的盈利水平，系指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或運營期內(nèi)年平均息稅前利潤（ EBIT） 與項目總投資（ TI）的比率?？偼顿Y收益率計算公式如下： % ??? TIE B ITR O T 5）項目資本金凈利潤率（ ROE）表示項目資本金的盈利水平，系指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)年平均利潤（ NP）與項目資本金（ EC）的比率。項目資本金凈利潤率計算公式如下： % ??? ECNPR O E 償債能力分析 1）利息備付率（ ICR）系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤（ EBIT）與應付利息（ PI）的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務利息的保障程度。 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項目可行性研究報告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 55 PIEBITICR? 分年計算結(jié)果見借款還本付息計劃表，從表中看， ICR 前三年在 1～ 之間，以后各年 逐年 顯著 提高，表明利息償付的保障程度較高。 2）償債備付率（ DSCR）系指在借款償還期內(nèi)，用于計算還本付息的資金（ EBITDATAX）與應還本付息金額（ PD）的比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度。 FD TE B IT D AD SCR AX?? 分年度計算結(jié)果見借款還本付息計劃表，從表中看，各年 DSCR均大于 1，表明可用于還本付息的資金保障程度高。 3）資 產(chǎn)負債率（ LOAR）系指各期末負債總額（ TL）同資產(chǎn)總額（ TA）的比率，計算公式如下： %100?? TATLLOAR 由資產(chǎn)負債表可看出，經(jīng)營第一年資產(chǎn)負債率為 %，大于 60%，以后各年呈下降趨勢，經(jīng)營第 二 年起均小于 60%。表明項目經(jīng)營安全、穩(wěn)健，具有較強的籌資能力，也表明債權人和業(yè)主的風險較小。 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項目可行性研究報告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 56 財務生存能力分析 通過考察項目計算期內(nèi)的投資、融資和經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各項現(xiàn)金流入和流出，計算凈現(xiàn)金流量和累計盈余資金，由項目投資現(xiàn)金流量表可以看出，經(jīng)營期凈現(xiàn)金流量第一年為 萬元，以后各年依次增大，可以滿足經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量。同時累計凈現(xiàn)金流量為 ，大于零，可以實現(xiàn)財務可持續(xù)性。 不確定性分析 對該項目進行敏感性分析計算可見：在土地出讓價格降低 10%時，財務內(nèi)部收益率降到 %；當開發(fā)建設投資增加 10%時，財務內(nèi)部收益率降到 %，均大于基準收益率 6%。由此可以看出該項目抗風險能力是很強的。 變動因素 10% 5% 基本方案 5% 10% 土地出讓價格 經(jīng)營成本 建設投資 從上述財務評價看，財務內(nèi)部收益率高于本項目設定的基準收益率，借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求，從敏感性分析看，項目具有一定的抗風險能力，因此 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項目可行性研究報告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 57 項目從財務上講是可行的。 國民經(jīng)濟評價 參數(shù)及基礎數(shù)據(jù)的確定 社會折現(xiàn)率為 8%。 本項目評價期限為 11年，其中建設期 1年。 效益與費用范圍的調(diào)整 轉(zhuǎn)移支付的處理 扣除項目投入及產(chǎn)出中屬于轉(zhuǎn)移支付的國內(nèi)銀行銀行借款利息等。 間接 效益與間接費用的計算 本項目的建設對增加地方財政收入，增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮該地區(qū)商貿(mào)服務、促進區(qū)域科技進步、帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及提高當?shù)鼐用裎镔|(zhì)文化生活水平等都將產(chǎn)生重要的影響。項目的建設在帶來巨大的經(jīng)濟、社會效益的同時也會對當?shù)丨h(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生一些影響，雖然也采取了相應的治理措施，但仍會有少量的污染。 上述均屬項目的間接效益或間接費用，但由于難以量化，對上只作定性分析。 效益與費用數(shù)值的調(diào)整 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項目可行性研究報告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 58 由于效益與費用范圍的調(diào)整、涉及外匯與人民幣換算時以影子匯率代替官方匯率以及主要投入和產(chǎn)出用影子價格代替財 務價格等原因，將導致效益與費用數(shù)值的變化?，F(xiàn)在財務評價的基礎上，對調(diào)整的項目分述如下： 對開發(fā)建設投資的調(diào)整 開發(fā)建設投資由 。 1）建筑工程費用的調(diào)整 按建筑工程影子價格換算系數(shù) 對建筑工程費用進行調(diào)整。本項目建筑工程費用由 ，調(diào)增 。 2）其他費用調(diào)整 其他費用中的土地費用應予以調(diào)整，該項目占用土地多為耕地，土地費用的計算采用項目占用土地在整個占用期間逐年凈效益的現(xiàn)值之和，作為土地費用計入項目建設投資中的 方式，具體計算如下： ① 土地機會成本的計算 該項目建設期 1年，運營期按 10 年計算，共占用土地 ，用地類別為耕地，位于黃土高原區(qū)，每畝土地平均征購費用為 3萬元。經(jīng)調(diào)查該耕地現(xiàn)行用途為種植小麥或玉米，經(jīng)分析還可用于種植花生和棉花，假定這幾種作物都可以 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項目可行性研究報告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 59 復種 2次。按最好可替代用途花生計算，查表得每畝土地最大經(jīng)濟效益為 331元/畝年， NB0=331 2=662元 /畝年。在計算期內(nèi)年凈效益增長率 g=2%，社會折現(xiàn)率 8%，項目壽命期 n=11 年；由于 NB0根據(jù) 1990年年初的統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，項目開工期為 2022年，所以τ =18。 于是每畝土地的機會成本為： gi IggNBOCnn? ???????? )1()1(1)1( 10 ? 畝元 / %)81()(1)(662 1111118 ?? ??????? ?? 土地機會成本費用總額 = /畝 = ② 新增資源消耗的計算 新增資源消耗中的拆遷費主要為建筑施工費用，用影子價格換算系數(shù) 行換算 影子價格下的拆遷費 =1600 =1760萬元 其他幾項新增資源消耗費用不作調(diào)整，則新增資源消耗費用總額為 新增資源消耗費用 =1760+=（萬元） 因為土地影子費用總額 =土地 機會成本 +土地新增資源消耗費用調(diào)整后項目 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項目可行性研究報告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 60 土地影子費用總額 =+= 即用 萬元作為土地費用替代財務評價其他費用中的土地征購拆遷費。調(diào) 增 23萬元。 效益調(diào)整 本建設項目的主要收入來源為土地出讓收入。由于這些收入確定的價格相對合理，故對財務評價中的收入數(shù)據(jù)不作調(diào)整。 成本費用調(diào)整 對財務評價的成本費用中扣除轉(zhuǎn)移支付的各項即構(gòu)成該項目國民經(jīng)濟評價的成本費用。 經(jīng)濟贏利能力分析 經(jīng)濟內(nèi)部收益率（ EIRR） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定， 經(jīng)濟內(nèi)部收益率（ EIRR）是項目在計算期內(nèi)各年經(jīng)濟凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式如下： 0)1()( 11 ??? ??? F IR RCBnt t 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項目可行性研究報告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 61 （式中 B為效益流入量， C為費用流出量，下同） 本項目經(jīng)濟內(nèi)部收益率（ EIRR）計算結(jié)果為 %，大于社會折現(xiàn)率 8%，表明項目是可以接受的。 經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ ENPV） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ ENPV）是指按社會折現(xiàn)率將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折算到建設期初的現(xiàn)值之和。 tSnt t ICBF NP V?? ??? ? )1()(1 （式中 IS為社會折 現(xiàn)率） 本項目在社會折現(xiàn)率為 8%時，經(jīng)濟凈現(xiàn)值計算結(jié)果為 ，大于零，這說明國家為這個項目付代價后，除得到符合社會折現(xiàn)率的社會盈余外，還可得到 ，所以該項目是可以考慮接受的。 從上述國民經(jīng)濟贏利能力分析可以看出，投資本項目的經(jīng)濟內(nèi)部收益率大于社會折現(xiàn)率，經(jīng)濟凈現(xiàn)值大于零，所以從國民經(jīng)濟角度看項目也是可行的。 綜合評價結(jié)論 本項目是根據(jù) 合陽縣城近期建設 規(guī)劃建設的 天合大街舊城改造及 道路基礎 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項目可行性研究報告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 62 設施，它的建成將為 合陽縣城 快速發(fā)展奠定基礎，同時為建設用地的開發(fā)創(chuàng)造了條 件，有效地解決了城市建設用地短缺的問題，對盡快建成 新的城市格局 、 提高合陽招 商引資吸引力、 合陽 社會經(jīng)濟的快速發(fā)展起到舉足輕重的推動作用。 經(jīng)對本項目進行財務和國民經(jīng)濟分析，本項目總投資收益率為 %，全部投資財務內(nèi)部收益率為 %，高于本項目設定的 6%的基準值。全部投資投資回收期從建設期算起為 ，財務凈現(xiàn)值 ；財務不確定分析顯示本項目具有一定的抗風險能力；國民經(jīng)濟評價全部投資經(jīng)濟內(nèi)部收益率為 %，大于社會折現(xiàn)率 8%，全部投資經(jīng)濟凈現(xiàn)值 萬元，大于零。從以上主要指標 看，財務評價和國民經(jīng)濟評價指標均較好，項目無論從財務角度還是國民經(jīng)濟角度看均是可行的。 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項目可行性研究報告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 63 第十章 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項目符合 合陽縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，是 合陽縣 城近期建設規(guī)劃中的重要項目，項目的實施對 縣城新舊城區(qū)協(xié) 調(diào)發(fā)展，分流過境交通，改善市民居住環(huán)境，完善城市路網(wǎng)布局具有重要意義。 項目實施后，既滿足了城市過境交通分流需要，也對 舊 城區(qū)的改造拉動作用突出，無疑將對城區(qū)形成完善的基礎設施條件，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，為 合陽縣城發(fā)展、創(chuàng)建衛(wèi)生城市 和招商引資奠定堅實的基礎。 從工程技術角度看 ，本項目的道路和基礎設施工程，技術是成熟可靠的，不存在技術風險，只要建設資金到位，定能如期建成。 由于開發(fā)整理形成的建設用地位于 擬建道路兩側(cè)， 按照 縣城近期發(fā)展規(guī)劃 ，該區(qū)將開發(fā)成為住宅、綜合 及 商業(yè)等功能區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，土地升值高，通過整理開發(fā)前后的地價差異，不但能使項目借款還本付息，還將有一定的超額回報。根據(jù)財務分析，項目的各項經(jīng)濟指標較好，同時這種項目運作方式也是成熟的。 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項目可行性研究報告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 64 綜上所述，本項目符合國家和 合陽縣 經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，對 合陽縣 經(jīng)濟和社會發(fā)展具有重要作用，工程技術方案和運作模式成熟可靠，財務各項指標較好 。本項目不僅是必要的，也是可行的。 建議 本項目成功的關鍵在于資金按時足額到位，因此，除資金籌措方案提及的籌資措施外，還要有備用籌資渠道，以使資金有充分的保證。 加大招商引資力度，擴大宣傳，爭取更多的房地產(chǎn)開發(fā)商來 合陽縣城 進行二次開發(fā)，以保證開發(fā)整理建設用地如期獲得收益。 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項目可行性研究報告 鄂爾多斯市 工程咨詢中心 65 項目建設投資估算表 序 號 工程名稱 估算價值 (萬元 ) 技術經(jīng)濟指標 建筑 工程 安裝 工程 其他 費用 合 計 單 位 數(shù) 量 指標 (元 ) 一 第一部分工程直接費用 （一） 道路工程 機動車道路面 444 444 ㎡ 24000 185 非機動車道路面 297 297 ㎡ 18000 165 人行道路面 180 180 ㎡ 15000 120 路基土方 360 360 m3 120220 30 綜合管溝 108 108 m 1200 900 交通管理 30 30 m 1500 200 小計 1419 鄂爾多斯市烏審旗 舊城改造項目可行