【正文】 有個房屋開發(fā)公司，因為最近房子不好賣，為了促銷買十送一，可是企業(yè)借銷售費用，促銷費貸 開發(fā)商，文件來了要交稅，會計合算這是一個商業(yè)滯后的行為。第四，我們放棄了權(quán)益多交稅。比如說該你報批的你不報批過期統(tǒng)統(tǒng)作廢。我們中國幾乎所有的企業(yè)，特別是上市公司，有一點多交稅了，就是我們所得稅不是會計利潤，叫應(yīng)納稅所得額。實踐性的差異都不要交稅的，今年交了明年要退給你，可是我們企業(yè)都沒有退。四大會計事務(wù)所做不到，從來不對應(yīng)交稅金發(fā)表任何意見，因為稅法太復(fù)雜了。我是參加我們 18 號會計準(zhǔn)則制定的，所得稅強調(diào)以前的方法全部禁止。第五點，企業(yè)繳納的稅、滯納金、罰款都是多交的。以上是我講的每個企業(yè)多交稅的方面。各位你 認(rèn)為沒有本公司多交稅的舉手。你做不到，而且根據(jù)我們的研究偷稅往往是多交的。企業(yè)一方面存在該交的稅沒交出去，這是有風(fēng)險的，另一方面把不該交的交出去了。一個企業(yè)要做大做強，我們通過資本運作，我們通過品牌戰(zhàn)略，加強營銷，企業(yè)文化等等，這些工作是為了開元，更重要的是我們要積累要加強管理。稅負(fù)那么高，我們的稅負(fù)是遠遠超過我們賺的利潤的，房地產(chǎn)企業(yè)，這大家很清楚。一定要降低企業(yè)的成本，要想降低成本，我們又要防范風(fēng)險，你不能去偷稅。怎么辦呢？我想要運用三大工具，第一個要精通稅法，要提高稅收政策的分析能力。第二，要自查自救 ，要提高納稅和帳目調(diào)整的能力。第三要提高納稅方案的實際能力。要做好這三條，我想應(yīng)該具備三個條件，第一個我們自己的財務(wù)人員的素質(zhì)要高，社會的進步，經(jīng)濟在發(fā)展，要不斷地提高勞動者的素質(zhì)。達到一定規(guī)模的企業(yè)一定要成立稅務(wù)部，我的顧問單位，幾個專業(yè)的地產(chǎn)公司金地集團等都有稅務(wù)專家做稅務(wù)經(jīng)理。第二要聘請稅務(wù)顧問，一個公司不僅是稅務(wù)，各個方面都需要顧問。顧問的目的就是減少公司決策的失誤，非常重要。你看我們房地產(chǎn)企業(yè)，這種大勢的判斷非常重要。我們有一個公司要在香港公司上市，手續(xù)都做好了不要上，價格太低，我說一定要上，當(dāng)時 上兩塊多，現(xiàn)在上一塊多，這就是對大勢的判斷，非常重要。第三條，與稅務(wù)機關(guān)保持良好的工作關(guān)系，天時地利人和給我們營造很好的環(huán)境非常重要。與稅務(wù)機關(guān)保持良好的關(guān)系有兩條，第一個要服從管理，第二個要尊重管理就足以。我們有了這些才能做 上海 欣 勝 波特咨詢 第 24 頁 202226 到精通稅法，自查自救和稅務(wù)策劃，通過這三個方面的工作把企業(yè)稅負(fù)降到最低，而且比較安全，沒有風(fēng)險。時間關(guān)系，我就給大家講這么多，希望我的演講能給大家?guī)韼椭?。謝謝大家！ 主持人： 我們最后一位是來自花旗銀行上海分行房地產(chǎn)的副總裁，他的名字叫姚蔚女士。她演講的題目是外資房產(chǎn)基金如何與當(dāng)?shù)?的房地產(chǎn)企業(yè)進行合作。 姚蔚： 我更正一下，因為我不在上海，我不是花旗銀行的，我是花旗銀行房產(chǎn)投資基金亞太有限公司的。我們跟銀行是什么關(guān)系呢？很多人都會混淆這樣的關(guān)系。我們和銀行是兄弟姐妹的關(guān)系，華旗集團上面有銀行是我們集團下面最大的一個公司，也是我們最大的資產(chǎn)擁有的公司。除商業(yè)銀行業(yè)務(wù)以外，所有的其他投資，包括證券投資，基金投資，私募等等的投資，也就我們所謂的叫投資銀行全部花旗的其他投資部，我就屬于花旗集團其他投資部下面的花旗銀行地產(chǎn)經(jīng)理部分。國外其實資本市場的資金也非常的緊張，不管是國內(nèi)國際的形勢似乎 都不是太理想。我們花旗基金的第一個基金是 13 億美元，是三年前成立的。我們在兩年半，應(yīng)該是一個五年周期的基金，我們在兩年半里面把我們的所有基金都投進去了。我們的第二個基金是去年 10 月份開始融資，計劃要融 30 億美元，因為次級債造成了世界對經(jīng)濟的影響，經(jīng)濟危機吧。所以我們目前融資的程度是 20 億美元，并沒有達到我們預(yù)期。有一些我們同類的合作伙伴更差，他們預(yù)計要融資 15 億美元，結(jié)果他們最終只融了 5 千萬美元。 其實在過去的三年里面，我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)是僧多粥少，投資者多可投的項目少，所以基金都大批地涌入市場。但是最近 又突然發(fā)生了急，也就是粥多僧少。我想趁此機會跟各位談一下，我們在中國市場是如何尋找合作伙伴的。我經(jīng)常說自己在公司，因為我是一個中國人，我跟老板說，我是一個雙重間諜，當(dāng)我們在合作的時候既是要求讓我們的外方滿意，因為我是代表公司。但是又要取得雙贏的條件，讓我們的合作方滿意，所以我得把雙方的信息互通了以后，達到一個雙贏的情況。在這我想跟大家介紹一下，當(dāng)我在介紹中國的時候，我們在進行融資的時 上海 欣 勝 波特咨詢 第 25 頁 202226 候我們是怎么介紹中國的。你們以后跟外資基金，如果不是跟花旗談判合作的話也可以借鑒。 中國 13 億人口，因為這數(shù)字太龐大了 ，很難用一種數(shù)字來想象 13 億人口到底大到什么樣的程度，去年我在倫敦做路演的時候取了四張照片，讓老外看一下人口可以多到怎樣的程度，人可以多的像水一樣的多。所以這就是可以吸引外資來中國投資的原因之一。第二個北京奧運會，北京奧運會確實讓中國站上了世界的舞臺。我正好在開幕式的時候在美國，沒有看到開幕式的典禮，沒有及時地看到開幕式的典禮。但是我看到國內(nèi)很多的媒體說我們超支了多少多少錢，這個回報是多少多少年也拿不回來的。我是用另外一種眼光來看這個問題的，因為我覺得只有通過奧運會，這是一個全世界人民關(guān)注的問題，世界才會關(guān) 注中國。幾年以前在美國一些比較普通的城市，如果不是紐約的話，說到北京在哪，上海在哪，他們都沒有概念的。但是因為這個奧運會，我在美國的時候別人問你，你從哪來，從中國，他們都說中國北京奧運會。所以因為奧運會他們都知道中國，而宣傳的東西是不能用金錢來估量的，這是一種無形資產(chǎn)。我也碰到很多人跟我說，他說你們中國人都非常的愛國，即使在國外出生的華人也是，一談到中國就非常的驕傲。我們移民過去以后談到自己的國家就無關(guān)，可能我們血液里凝聚著愛國，而且越是走的離國家遠就越感到愛國。我覺得對我們經(jīng)常在海外出差旅游，我覺得中國人 的地位提高了，非常的好。還有我覺得中國人非常有創(chuàng)新。在北京有一個四星級的廁所，當(dāng)然我們比較創(chuàng)新，在國外怎么樣他們都不會想到把廁所還評一個星級，我們很創(chuàng)新，盡管我們比你們國外要落后多少多少年，但是創(chuàng)新，想要和國際接軌的愿望，我們在成長中，為什么別人統(tǒng)計印度有多少多少的年輕人，日本的老化人口非常的大。所以對我們來說這個民族有創(chuàng)新，有那種熱情要跟國際接軌，可能也是吸引老外來中國的非常大的原因之一。 說到我們中國的人口和國民生產(chǎn)總值的增長。我們中國的國民生產(chǎn)總值，沿著東面和沿海地區(qū)基本上占了我們中國主要的人 口，中國 60%的人口對國民生產(chǎn)總值的貢獻是非常大的。這些是主要吸引外資投資的主要原因。我也去烏魯木齊，也去呼和浩特。這也是一個更具體的分布圖。再說一下外資的投資，我們怎么看。早期外資進入的時候我們主要是看一線城市，其實就是四個，就是北京、上海、廣州、深圳，而現(xiàn)在我們開始往二線城市關(guān)注了。目前我們對二線城市的定義就 上海 欣 勝 波特咨詢 第 26 頁 202226 是省會城市人口在超過 250 萬人口的城市，我們定義為二線城市。當(dāng)然中國還有三線、四線、五線城市。也就是說過去的十年外資主要是集中在一線城市的話，那么在未來會以一線城市為基礎(chǔ)往 21 個二線城市發(fā)展。有多少 人知道在中國，因為在國外我們做投資的時候要看一個城市有多少的人口。我舉了一個例子，在美國有十個城市人口超過 100 萬的，最后一個城市的人口是 90 多萬，四舍五入，有沒有誰知道我們在中國有多少的城市人口是超過 100 萬的，因為 100 萬人口的話在國外已經(jīng)算是中大型城市了。我們在中國有 175 個城市，所以可以看到，其實我們潛在經(jīng)濟的發(fā)展，我們的起點是比較低，但我們潛在的經(jīng)濟發(fā)展是國外的 17 倍。 在二線城市里面，從我們的投資戰(zhàn)略來說我是選了十個城市，我們覺得基本上是不用再仔細(xì)看的話，只要有好的項目我們都愿意投資的就 是沈陽、天津、青島、西安、合肥、成都、武漢、杭州、重慶、長沙。另外還有七各城市我們在二線城市里面把這十個城市劃分為一個城市。七個城市我們作為二線城市里面的二線城市，那個有包括呼和浩特、烏魯木齊等，就是那些省會城市，但是稍微離沿海地區(qū)偏遠了一點。剛才說了我們中國的很多優(yōu)勢，但其實在中國做事也有非常不盡人意的地方，我們的成本非常高。比如我們在日本做一個項目只要三個月，而在中國做一個項目需要三到四倍的時間。所以我也用一張圖片來表達在中國做項目有多么的艱難。我們是在發(fā)展，但是沒有一件事是容易，這是麥當(dāng)勞說的一句話， 在中國做事沒有一件事是容易的。你要通過自己的各種各樣的方法，就像高老師剛才說的稅收，我覺得我們外資企業(yè)，因為我們交稅錢出去，所以老老實實在那交稅，但也有很多多交的稅，以后還得咨詢。 海外基金在中國，我很快地過一下， 90 年代后期就開始了，到 08 年，也就是今年整個世界出現(xiàn)了資本市場缺少資金的情況，中國主要是由于宏觀經(jīng)濟條件引起的。英國的經(jīng)濟已經(jīng)到了 60 年以來的低谷，這是非?？膳碌模?60 年以前我們想象一下是在我們解放前了。我相信世界經(jīng)濟現(xiàn)在非常的嚴(yán)峻，我們國家其實有關(guān)部門也引起了重視。以前我經(jīng)常碰到，我們 去見外資委，也去見商務(wù)部，你們幫外資做這事那事，我們經(jīng)濟放緩了我們投資速度也放緩了。我經(jīng)常接到商務(wù)部的電話，還有上海市經(jīng)濟研究中心、政府研究中心的電話，說看看你們外資對中國市場怎么看，國際形勢如何，也就說明國際形勢的嚴(yán)峻已經(jīng)引起了政府的注意。比如像美國這樣的國家不一樣，即使他出現(xiàn)了危機，因為他覺得危機很多東西是 上海 欣 勝 波特咨詢 第 27 頁 202226 一個信心的支撐，所以他不會廣泛地宣傳我們現(xiàn)在有危機了，他們會宣傳一段時間危機，然后馬上國家會給信心的支撐，所以當(dāng)時我們國家在報道我們房產(chǎn)的價格跌了，國家在做宏觀調(diào)控的時候，而且是以每天或者每個月跌了多 少的價格，在老外看來很不理解，他說從來沒有一個國家政府經(jīng)濟或房價大跌的時候在報紙上大肆報道，這是文化的不同造成的。 海外基金的特點是這樣，通常我們在項目的自有資金里面不低于 40%，一旦我們基金決定要投的項目，我們不會出現(xiàn)資金短缺。因為我們對一個項目的投資，哪怕這個項目因為延期這個錢沒有投出去了，我們也不會把資金挪用其他的用處。我經(jīng)常碰到談判中的問題，別人問我，姚蔚你干嘛把資金進來，你在中國西安都有公司，你勻一勻其他項目中來，我們的資金管理是非常嚴(yán)格的。我們的每一個項目只能這個項目投資，然后我們這項目 的錢匯出去了，再融入到基金的大的平臺里面以后才能做出決策再對新的項目決策。所以很多人不理解，前一段時間折騰基金進來，然后項目結(jié)束了又折騰基金出去，高老師最明白了，公司要清算，交了稅錢才能出去。確實是很折騰，但我們基金因為在國際市場有一個非常嚴(yán)格管理的措施，所以我們不得不這么折騰，我們的管理成本非常高。基金多數(shù)都是機會投資者，比如說花旗銀行進中國，這是一個戰(zhàn)略的決策， 20 年代的時候我在中國，我現(xiàn)在要再進入到中國，這是一個戰(zhàn)略決策。而對基金來說我們是機會投資者，他不進中國他進印度。你把基金攔在外面不讓進來，可能 從國家宏觀調(diào)控來說這是一部分，但是越南、印度搶掉了我們很多的基金，我們第一個亞太基金13 億美元本來 60%是投中國市場的，結(jié)果我們的緊縮不讓外資進，然后 60%的錢都投到印度市場去了，然后印度市場又活躍了，企業(yè)生產(chǎn)衣服什么的，我在美國買東西的時候過去 90%以上都是中國制造，而現(xiàn)在中國制造 30%了，都是越南制造，印度制造，柬埔寨制造，土耳其制造，那種產(chǎn)品越來越多了。我一直很呼吁，我們不能片面地看一個問題，當(dāng)你失去了這一塊的時候，跟這一塊相連的很多東西我們都失去了。然后在今年年中的時候突然間，商務(wù)部，也有國家外資委 找我談話，其實我們做了研究，我們現(xiàn)在意識到外資基金進來不是朝人民幣升值的，很多造成外匯過剩，是因為貿(mào)易順差造成的，我說我們早就知道了，我們外資因為人民幣升值而投中國市場，這從來都不是我們決策中的一個，我們也沒機會來告訴政府。所以政府說其實我們在考慮怎么樣吸引更多的外資進來，但是因為過去 上海 欣 勝 波特咨詢 第 28 頁 202226 的兩三年我們已經(jīng)讓印度、越南占掉了很大的一部分市場氛圍，突然間你要把中國 30%的份額增加到 60%，這又是一個很漫長的過程。所以我也不怕在這兒說，我覺得我們的政策平均的是滯后六到十二個月，現(xiàn)在正好國際資本市場緊張的時候，我們的基 金卻不能夠把原來我們應(yīng)該擁有的 60%從其他的市場搶過來。因為現(xiàn)在市場一緊張，誰都在那搶，所以這就是我說的，我們是機會投資者，失去了機會就沒有機會了。 基金眼中的中國市場，我就談 06 和 08 年。 06 年，其實從 0 06 年開始，在我印象中基本上每個月都有一些新政策的出臺。別說老外全部理解，我要理解全部政策也是不可能的，在我忙工作的時候同時理解確實很難。所以 06 年的時候，我說的控制外資基金進入的呼聲不斷增高，外資也覺得政府不歡迎。那一段時間0 07 年兩年對國際市場的投資信心是有影響的。 08 年以后，在我們的 談判中，其實花旗進入中國每一個項目都可以批準(zhǔn)的，報商務(wù)部也好，報當(dāng)?shù)氐囊埠靡捕际堑玫脚鷾?zhǔn)的。比如在去年每個項目不低于 10 億人民幣就投，而今年 7 億人民幣也投。市場很怪，經(jīng)常在市場最壞的情況下你有了好項目，而在市場蓬勃發(fā)展的時候你沒有好項目，正好你錢的擁有也是那個，當(dāng)你有好項目的時候往往擁有很多的錢，而當(dāng)你沒有好項目的時候手里的錢是很多的，所以錢跟項目跟市場正好是背著走的。我經(jīng)常碰到有人問我，姚蔚這樣吧，我們給你一個固定回報，我們