資產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)ppt課件-資料下載頁
2025-01-08 17:36本頁面
【正文】 當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評(píng)估值＝參照物價(jià)格 個(gè)別因素修正系數(shù) ⑵ 成本市價(jià)法 ①基本原理 以評(píng)估對(duì)象的 現(xiàn)行合理成本 為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算對(duì)象的價(jià)值的方法。 ②計(jì)算公式 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本 （參照 物成交價(jià)格 247。 參照物現(xiàn)行合理成本） ⑶ 價(jià)值比率法（市盈率法） ①基本原理 以參照物（企業(yè)）的價(jià)值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)（如收益額）相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 ②主要適用對(duì)象 — 企業(yè)價(jià)值評(píng)估 ③計(jì)算公式 所以：被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額 =（參照物的）市盈率 * （ 被評(píng)估對(duì)象的）凈利潤 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo) 參照物 （企業(yè)）價(jià)值比率 五、市場(chǎng)法評(píng)估的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格； （ 2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。 缺點(diǎn)： （ 1）需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用； （ 2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。 2022/2/4 47 某商業(yè)用房，面積為 600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2022年 10月 31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。 單位 元 /平方米。 隨堂練習(xí) 2022/2/4 48 參照物 A B C 交易單價(jià) 5 000 5 960 5 918 成交日期 區(qū)域條件 比被評(píng)估資產(chǎn)好 比被評(píng)估資產(chǎn)好 比被評(píng)估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價(jià) 4% 正常 2022/2/4 49 被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對(duì)功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為 100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評(píng)分分別為 10 110和 108。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格平均每月上漲率為 4%。 要求：利用所學(xué)知識(shí)，評(píng)估該商業(yè)用 房的價(jià)值。 由于房產(chǎn)價(jià)格平均每月上漲率為 4%，故參照物 A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為： 100+（ 1+4 4%）；參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)： ；參照物 C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過程如下。單位：元 /每平方米。 參照物 A B C 交易單價(jià) 5 000 5 960 5 918 時(shí)間因素修正 116/100 104/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情況修正 100/100 100/104 100/100 修正后的價(jià)格 5 420 5 418 5 480 2022/2/4 51 被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià) ＝（ 5 420＋ 5 418＋ 5 480） 247。 3 ＝ 5 439元 /平方米 被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià) ＝ 5 439 600＝ 3 263 400元
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