資產評估第一節(jié)ppt課件-資料下載頁
2025-01-08 17:36本頁面
【正文】 當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為： 評估值＝參照物價格 個別因素修正系數(shù) ⑵ 成本市價法 ①基本原理 以評估對象的 現(xiàn)行合理成本 為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。 ②計算公式 資產評估價值 =評估對象現(xiàn)行合理成本 （參照 物成交價格 247。 參照物現(xiàn)行合理成本） ⑶ 價值比率法（市盈率法） ①基本原理 以參照物（企業(yè)）的價值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的相關的財務指標（如收益額）相乘估算評估對象價值的方法。 ②主要適用對象 — 企業(yè)價值評估 ③計算公式 所以：被評估對象的市價總額 =（參照物的）市盈率 * （ 被評估對象的）凈利潤 資產評估價值 =評估對象（企業(yè)）相關財務指標 參照物 （企業(yè)）價值比率 五、市場法評估的優(yōu)缺點 優(yōu)點： （ 1）能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格； （ 2）評估結果易于被各方面理解和接受。 缺點： （ 1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據難以應用； （ 2）不適用于專用機器設備和大部分的無形資產，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產評估。 2022/2/4 47 某商業(yè)用房，面積為 600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準日為 2022年 10月 31日。評估人員在房地產交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。 單位 元 /平方米。 隨堂練習 2022/2/4 48 參照物 A B C 交易單價 5 000 5 960 5 918 成交日期 區(qū)域條件 比被評估資產好 比被評估資產好 比被評估資產好 交易情況 正常 高于市價 4% 正常 2022/2/4 49 被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結構相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進行調整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為 100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別為 10 110和 108。當時房產價格平均每月上漲率為 4%。 要求：利用所學知識，評估該商業(yè)用 房的價值。 由于房產價格平均每月上漲率為 4%，故參照物 A的時間因素調整系數(shù)為： 100+（ 1+4 4%）；參照物B的時間因素調整系數(shù)： ；參照物 C因在評估基準日當月交易，故無需調整。三個參照物成交價格的調整過程如下。單位：元 /每平方米。 參照物 A B C 交易單價 5 000 5 960 5 918 時間因素修正 116/100 104/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情況修正 100/100 100/104 100/100 修正后的價格 5 420 5 418 5 480 2022/2/4 51 被評估資產單價 ＝（ 5 420＋ 5 418＋ 5 480） 247。 3 ＝ 5 439元 /平方米 被評估資產總價 ＝ 5 439 600＝ 3 263 400元
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