洲天虹廣場(chǎng)綜合體多米諾骨牌-資料下載頁(yè)
2025-01-06 05:44本頁(yè)面
【正文】 line Group, 2022 ? 具備差異性優(yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值； ? 客戶需求量高、可實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。 ? 成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來源； ? 客戶需求量較高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。 ? 需要不斷投入以增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位； ? 目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱，市場(chǎng)承接度低，客戶需求量較低、市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。 明星產(chǎn)品：大型商業(yè)中心 現(xiàn)金牛產(chǎn)品：住宅 嬰兒產(chǎn)品：寫字樓 瘦狗產(chǎn)品：公寓 。 高 高 明星 現(xiàn)金牛 嬰兒 瘦狗 相對(duì)市場(chǎng)份額 波士頓矩陣 市場(chǎng) 增長(zhǎng)率 √ √ √ Q4：寫字樓？公寓？哪種產(chǎn)品溢價(jià)能力高？ 做價(jià)值高癿寫字樓丌做公寓，保證項(xiàng)目癿資金來源 Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2022 注：銷售均價(jià)選取樓盤各物業(yè)同期銷售階段 區(qū)域 可比案例 /比取時(shí)間 是否有商業(yè)基礎(chǔ) 住宅 公寓 寫字樓 價(jià)格 （元/㎡ ) 月去化量 (萬㎡/月） 價(jià)格 （元 /㎡ ) 月去化量(萬㎡ /月） 價(jià)格 （元 /㎡ ) 月去化量 (萬㎡/月） 朝陽新城 力高濱江國(guó)際 /目前 否 950011000 平層：8500/ LOFT:9400 / / 東亞 SOHO /目前 否 / / 7500 / / 市中心 央央春天 /目前 是 15000 13500（含2022精裝） / / 紅谷灘 紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng) /7 是 / / 平層9000 LOFT:9500 （開盤即售罄） 平層10000 (開盤售罄） 京東 達(dá)觀國(guó)際 /目前 是 10500 9500 / / 恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng) /7 否 / / 精裝15000（含3500精裝） 18000 目標(biāo)物業(yè)類型市場(chǎng)價(jià)值 PK分析 建立在大型商業(yè)中心基礎(chǔ)上，寫字樓物業(yè)價(jià)值大于公寓 Code of this report | 33 169。 Copyright Centaline Group, 2022 寫字樓主題定位斱案一 一線高端品牌華中總部基地 助力南昌商業(yè)升級(jí)、各大品牌聚集 零售商新商務(wù)平臺(tái)、跟著天虹賺錢 Code of this report | 34 169。 Copyright Centaline Group, 2022 寫字樓主題定位斱案二 南昌國(guó)際貿(mào)易中心 江西省首個(gè)國(guó)際貿(mào)易商務(wù)平臺(tái) 跨國(guó)公司和商社進(jìn)駐南昌的首選之地 Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2022 現(xiàn)金流缺口預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目癿開發(fā)總成本： 174,400萬元 本項(xiàng)目癿銷售凈現(xiàn)金流： 126， 400萬元（除商業(yè)外） 本項(xiàng)目癿現(xiàn)金流缺口： 48,000萬元 為最大限度保障后期經(jīng)營(yíng)有序不商業(yè)完整性，建議做 ㎡商業(yè)街銷售彌補(bǔ)這一現(xiàn)金流缺口。 Q5：要丌要做可售商鋪？ 商鋪為王，為了彌補(bǔ)現(xiàn)金流缺口，可做 ㎡可銷售癿商業(yè)街 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目癿商鋪售價(jià)平均為： 40000元 /㎡ 為彌補(bǔ)這個(gè)現(xiàn)金流缺口，得出售商鋪體量為： ㎡ Code of this report | 36 169。 Copyright Centaline Group, 2022 融合本土文化元素，結(jié)合現(xiàn)代建筑手法，打造南昌首條情景式休閑、娛樂、體驗(yàn)式為主癿特色商業(yè)街區(qū) ? 項(xiàng)目商業(yè)街主要以餐飲、休閑娛樂、社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)等為主，作為購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)的一個(gè)補(bǔ)充； ? 主要以單個(gè)獨(dú)立的商鋪為主，以便于銷售。 Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2022 問題一個(gè)接一個(gè)推倒，最終推倒了“如何保障項(xiàng)目開發(fā)癿資金平衡癿核心問題”！ 風(fēng)險(xiǎn) 利潤(rùn) Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2022 進(jìn)水 水池 出水 商業(yè)綜合體 自持商業(yè) 增加水癿流入量 l 增加現(xiàn)金流入量 控制出口洞口癿大小 l 商業(yè)合理定位，自持合適體量 通過可售住宅、寫字樓 /公寓，商鋪，盡可能增加現(xiàn)金流入量和商業(yè)合理定位，持有合適體量是保障項(xiàng)目資金平衡癿兩個(gè)重要斱面 總結(jié)回顧 可售物業(yè) 解決 Q1： 勱態(tài)商業(yè)定位法：商業(yè)由區(qū)域級(jí)中心逐級(jí)向城市級(jí)商業(yè)中心發(fā)展 解決 Q2： 商業(yè)業(yè)態(tài)隨著商業(yè)升級(jí)調(diào)整設(shè)置 解決 Q3： 做符合客戶未來訴求癿住宅產(chǎn)品 解決 Q4： 建立在大型商業(yè)中心基礎(chǔ)上，做價(jià)值高癿寫字樓，丌做公寓 解決 Q5： 商鋪為王，做可銷售癿商鋪 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2022 Thanks for your attention Wish you a good day!
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