【正文】 以城市城郊結(jié)合部為重點(diǎn)區(qū)域，以新興白領(lǐng)為主力消費(fèi)群，大規(guī)模開發(fā)，全國復(fù)制連鎖的獨(dú)特模式 在各地萬科分支機(jī)構(gòu)中，我們擁有共同的企業(yè)核心價(jià)值觀、 “以客戶為導(dǎo)向”的服務(wù)理念 、規(guī)范化的管理模式、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)務(wù)流程以及萬科所提倡的生活方式。 倡導(dǎo)文化 在各地項(xiàng)目中，遵循 以大規(guī)模開發(fā)為主的原則 ，提供完善的配套和無微不至的物業(yè)管理服務(wù)，營造富有活力和魅力的社區(qū)文化。 開發(fā)原則 在各種類型的產(chǎn)品中，我們已經(jīng) 形成了相對(duì)穩(wěn)定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產(chǎn)品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風(fēng)格。 產(chǎn)品風(fēng)格 以 多層住宅為主的大規(guī)模項(xiàng)目 占萬科總開發(fā)規(guī)模的 80%左右。 業(yè)態(tài)類型 萬科面對(duì)的更多的是城市的白領(lǐng)，從中高檔到高檔調(diào)整到 以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位 ，始終把握主流市場(chǎng)。 目標(biāo)客戶 萬科目前在“建筑無限生活”理念的導(dǎo)引下，運(yùn)用萬科這一品牌，通過對(duì)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本控制、營銷企劃、產(chǎn)品采購、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)重要流程的統(tǒng)一和節(jié)點(diǎn)的控制， 以城市城郊結(jié)合部為重點(diǎn)區(qū)域，以新興的白領(lǐng)為主力消費(fèi)群， 在全國的１５個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市成功地投資開發(fā)了萬科城市花園、萬科新城和花園新城三大系列的樓盤，成為中國樓市名副其實(shí)的市場(chǎng)領(lǐng)跑者。 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第 1頁 保密文件，版權(quán)所有 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載 2021年 12月 23日 2021年，萬科在原有戰(zhàn)略基礎(chǔ)上進(jìn)行了深入，在未來的發(fā)展中提出了以下五大措施，更有力的鞏固自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 客戶導(dǎo)向的經(jīng)營體系 資源整合的操作方式 靈活可控的組織體系 ?建立 客戶導(dǎo)向的經(jīng)營體系 ，加強(qiáng)對(duì)客戶的認(rèn)識(shí)和更準(zhǔn)確的細(xì)分 ?圍繞重點(diǎn)客戶生命周期的需要，有的放矢地充實(shí)品牌內(nèi)涵、獲取項(xiàng)目資源、提供產(chǎn)品和服務(wù) ?獲得客戶更堅(jiān)實(shí)的信任和支持，實(shí)現(xiàn)客戶的終身鎖定 ?轉(zhuǎn)向規(guī)模效應(yīng)更顯著的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式， 突出產(chǎn)品系列和自主研發(fā) ?獲得行業(yè)內(nèi)最強(qiáng)大的經(jīng)營創(chuàng)利能力，體現(xiàn)出最成熟的合作意識(shí) ?成為各種資源擁有者和掌控者首選的合作對(duì)象，并且能夠駕馭最靈活的合作方式 ?打造 全新的組織架構(gòu) ，支撐未來的持續(xù)高速發(fā)展 ?建立以“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線”為主線的全新組織架構(gòu) ?以實(shí)現(xiàn)深謀遠(yuǎn)慮與靈活應(yīng)變的并重、充分授權(quán)與規(guī)范管理的統(tǒng)一 強(qiáng)化關(guān)鍵人才的員工團(tuán)隊(duì) 完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系 ?針對(duì)快速增長(zhǎng)、國際化、金融化和更廣泛合作等未來需求，加強(qiáng)現(xiàn)有 人才的素質(zhì)培養(yǎng) ?加大關(guān)鍵人才的吸納和保有力度； ?必須用好工作環(huán)境評(píng)測(cè)與員工敬業(yè)度管理工具，營造充分發(fā)揮個(gè)人才能的組織氛圍 ?建立與業(yè)務(wù)快速發(fā)展相匹配的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。 ?第一要加強(qiáng) 對(duì)外部環(huán)境變化趨勢(shì)的研究和把握 ，做到及時(shí)應(yīng)變 ?第二是 秉持“現(xiàn)金為王”原則 ，完善現(xiàn)金流管理體系 ?第三是強(qiáng)化職員職務(wù)行為準(zhǔn)則宣導(dǎo)， 完善內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第 1頁 保密文件，版權(quán)所有 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載 2021年 12月 23日 天潤(rùn)置地的住宅業(yè)務(wù)應(yīng)做到如下幾點(diǎn) ? 充分利用現(xiàn)有資源的優(yōu)勢(shì)和一級(jí)土地開發(fā)機(jī)會(huì)， 盡可能的占有一定的住宅土地資源 ? 堅(jiān)持自身的定位，為中高端的客戶提供服務(wù)， 形成天潤(rùn)置地自身獨(dú)特的文化和產(chǎn)品風(fēng)格 ? 加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)和客戶導(dǎo)向的經(jīng)營體系， 形成天潤(rùn)置地的 1－ 2個(gè)產(chǎn)品系列，可以異地復(fù)制 ? 2021年之后為了規(guī)模擴(kuò)大和分散風(fēng)險(xiǎn)的需要， 考慮二三線城市擴(kuò)張 ? 通過現(xiàn)有項(xiàng)目 鍛煉和培育幾支過得硬的團(tuán)隊(duì) ，未來快速發(fā)展急需的 金融化和專業(yè)化 的人才 ? 在住宅業(yè)務(wù)循環(huán)開發(fā)的過程中， 注意風(fēng)險(xiǎn)體系建立和現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)和控制 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第 1頁 保密文件，版權(quán)所有 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載 2021年 12月 23日 天潤(rùn)置地集團(tuán)應(yīng)著重加強(qiáng)如下能力的提升 各環(huán)節(jié)所必須的核心業(yè)務(wù)能力 戰(zhàn)略規(guī)劃能力 融資能力 土地獲取能力 政策把控能力 項(xiàng)目策劃能力 營銷策劃能力 設(shè)計(jì)優(yōu)化能力 成本控制能力 內(nèi)外部協(xié)調(diào)能力 項(xiàng)目管理能力 銷售管理能力 品牌傳播能力 各環(huán)節(jié)所需的關(guān)鍵資源 資金 市場(chǎng)信息 政策信息 行業(yè)信息 公共關(guān)系 技術(shù)信息 市場(chǎng)信息 資金 工程信息 技術(shù)信息 品牌 銷售網(wǎng)絡(luò) 市場(chǎng)信息 公司內(nèi)共享的能力和資源 人力資源及人力資源管理 財(cái)務(wù)管理能力 組織協(xié)調(diào)能力 信息管理能力 ?決策拿地階段 ?市場(chǎng) ?研究 ?投資 ?決策 ?土地 ?獲取 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ?市場(chǎng) ?定位 ?產(chǎn)品 ?策劃 ?規(guī)劃 ?設(shè)計(jì) ?項(xiàng)目施工階段 ?招標(biāo) ?投標(biāo) ?施工 ?組織 ?進(jìn)度 ?質(zhì)量 ?銷售服務(wù)階段 ?品牌 ?傳播 ?銷售 ?組織 ?物業(yè) ?管理 決策拿地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織銷售服務(wù)階段品牌傳播銷售組織物業(yè)管理決策拿地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織銷售服務(wù)階段品牌傳播銷售組織物業(yè)管理決策拿地階段 市場(chǎng) 研究 投資 決策 土地 獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 市場(chǎng) 定位 產(chǎn)品 策劃 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目施工階段 招標(biāo) 投標(biāo) 施工 組織 進(jìn)度 質(zhì)量 銷售服務(wù)階段 品牌 傳播 銷售 組織 物業(yè) 管理 成本 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第 1頁 保密文件，版權(quán)所有 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載 2021年 12月 23日 同時(shí)，注意國家對(duì)住宅的新政影響，尤其在產(chǎn)品研發(fā)和區(qū)域擴(kuò)張上有所準(zhǔn)備，未雨綢繆 自2021年６月１日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積９０平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的７０％以上。 建設(shè)部等九部門 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見 》 2021年 9月 4日北京市規(guī)委對(duì)于《 通知 》 的執(zhí)行： 2021年 6月 1日前已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、土地和項(xiàng)目規(guī)劃證、施工許可證的住宅項(xiàng)目，按開發(fā)商原來報(bào)批的規(guī)劃方案進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 北京已經(jīng)取得相關(guān)批準(zhǔn)文件，但未取得施工許可證的商品住宅項(xiàng)目達(dá)到 607個(gè)，規(guī)劃建筑面積達(dá)到 2021多萬平方米。 國辦 37號(hào)文件 ——“自 2021年 6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。” 這個(gè)表述為 90平方米 70%是針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目而言。 建設(shè)部 165號(hào)文件 ——“2021年 6月 1日起，各城市（包括縣城）年度（從 6月 1日起計(jì)算）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到 70％以上 以單個(gè)項(xiàng)目算 以整體規(guī)劃算 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第 1頁 保密文件，版權(quán)所有 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載 2021年 12月 23日 天潤(rùn)置地未來五年住宅項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè) 2021 2021 2021 2021 2021 新開工 項(xiàng)目數(shù)量 1 2 4 4 5 在建項(xiàng)目數(shù)量 3 4 9 10 14 銷售面積 （萬平米） 72 開復(fù)工面積 （萬平米） 土地儲(chǔ)備面積 （萬平米） 注：住宅的新項(xiàng)目的開復(fù)工和土地儲(chǔ)備面積是按照每平米 6000元計(jì)算，如果價(jià)格發(fā)生變化，那么土地面積應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第 1頁 保密文件，版權(quán)所有 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載 2021年 12月 23日 2021－ 2021年住宅項(xiàng)目開發(fā)方案 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 東湖灣項(xiàng)目 馬坊二級(jí)項(xiàng)目 高碑店二級(jí)項(xiàng)目 住宅項(xiàng)目 C1－ C4 住宅項(xiàng)目 D1－ D4 住宅項(xiàng)目 B1 住宅項(xiàng)目 E1－ E5 開發(fā) 經(jīng)營 節(jié)點(diǎn) 開工建設(shè) 支付土地費(fèi)用 開始銷售 支付土地費(fèi)用 開工建設(shè) 開始銷售 項(xiàng)目竣工 支付土地費(fèi)用 開始銷售 開工建設(shè) 項(xiàng)目竣工 支付土地費(fèi)用 開始銷售 開工建設(shè) 項(xiàng)目竣工 支付土地費(fèi)用 開始銷售 開工建設(shè) 項(xiàng)目竣工 支付土地費(fèi)用 開始銷售 開工建設(shè) 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第 1頁 保密文件，版權(quán)所有 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載 2021年 12月 23日 目錄 一、 核心觀點(diǎn)匯總 二、集團(tuán)愿景和戰(zhàn)略目標(biāo) 三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位 四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃 1. 住宅業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃 2. 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃 3. 物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃 4. 多元化業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃 五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略 六、戰(zhàn)略保障體系 七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第 1頁 保密文件，版權(quán)所有 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載 2021年 12月 23日 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位： 定位： 作為集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的組成部分，收益性物業(yè)經(jīng)營收入在主營業(yè)務(wù)收入中的穩(wěn)定增長(zhǎng)，成為集團(tuán)穩(wěn)定收入的重要來源。豐富集團(tuán)上市的業(yè)態(tài)組合，為集團(tuán)上市提供穩(wěn)定的增長(zhǎng)支撐。堅(jiān)持經(jīng)營模式創(chuàng)新，以開發(fā)和持有中高檔收益型商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營為主，低端的產(chǎn)權(quán)式商鋪出售為輔的運(yùn)作模式，為異地?cái)U(kuò)張打下基礎(chǔ)。 目標(biāo)：未來幾年（ 0 0 0 10年）每年各開發(fā)大約 2 15萬平米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 產(chǎn)品：短期以財(cái)源和馬坊項(xiàng)目中的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，培育在商業(yè)地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)能力；中長(zhǎng)期以專業(yè)性和綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為重點(diǎn) 區(qū)域擴(kuò)張： 09年之前集中在北京區(qū)域發(fā)展，之后適度考慮區(qū)域擴(kuò)張 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第 1頁 保密文件，版權(quán)所有 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載 2021年 12月 23日 案例 1：東方廣場(chǎng)： 1993年開始建設(shè)，經(jīng)歷 10年時(shí)間建成，投資額高達(dá) 20億美元，總建筑面積達(dá) 80萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)的年收入 2－ 3億美元，每年還在以 50％左右的速度增長(zhǎng)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔在東方廣場(chǎng)中共占超過 50%的股權(quán) 平臺(tái) ——整體的第二層 2豪華服務(wù)式公寓 東方公寓 東方廣場(chǎng)經(jīng)貿(mào)城集商業(yè)功能，集辦公、會(huì)議、展覽、商務(wù)活動(dòng)等為一體 繽紛新天地 都市新天地 庭苑新天地 寰宇新天地 活力新天地 東方新天地則位于二層平臺(tái)以下，經(jīng)由中央噴泉廣場(chǎng)進(jìn)入，并有大型停車場(chǎng)， 12萬平米 …… 1座五星級(jí)酒店 東方君悅酒店 8幢甲級(jí)智慧寫字樓 23萬平米 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第 1頁 保密文件，版權(quán)所有 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載 2021年 12月 23日 東方廣場(chǎng)經(jīng)過精心的策劃和經(jīng)營，取得非常成功的驕人業(yè)績(jī) 位于北京東方廣場(chǎng)的東方新天地如今出租率為 100％，租金每平方米 100美元 /月至 200美元 /月。有些店面的月租金更是已經(jīng)達(dá)到每平方米 260美元，且有上調(diào)空間 僅在 2021年到 2021年間，擴(kuò)租公司就達(dá)到了 50家，其中有近 30％的租戶進(jìn)行過 2至 3次擴(kuò)租，世界四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的安永華明更擴(kuò)租了 5次 東方經(jīng)貿(mào)城的寫字樓出租率達(dá) 93％至 95％，租金每平方米 20美元 /月至 30美元 /月，有 200多家國際性公司進(jìn)駐，摩根士丹利、渣打銀行等就是其租戶 東方新天地，其中經(jīng)營面積在 1000平方米以上的主力店鋪逾 12家。某些店鋪續(xù)約租金加升 50％的情況下，續(xù)租與排隊(duì)等候進(jìn)駐的商鋪仍然很多。超過 20萬人次的客流，與其穩(wěn)定的高消費(fèi)客群，使得同一品牌在東方廣場(chǎng)的營業(yè)額創(chuàng) 下全北京的最高紀(jì)錄 1 2 3 4 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第 1頁 保密文件，版權(quán)所有 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載 2021年 12月 23