【正文】 專(zhuān)區(qū)的北側(cè)及南側(cè)，同步開(kāi)發(fā)美食廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)區(qū)及物流、銀行、電信等其它服務(wù)所需物業(yè)配套。 目錄 ? 項(xiàng)目總體定位 ? 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略 ? 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 ? 項(xiàng)目投資客群定位 ? 項(xiàng)目推廣概念 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議 ? 項(xiàng)目回款估算 ? 項(xiàng)目推盤(pán)策略 項(xiàng)目定位與建議 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 ?江淮輕紡城及江淮木業(yè)城建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建議采用雙層大棚式框架結(jié)構(gòu)。 ?日用百貨小商品市場(chǎng)、兒童用品市場(chǎng)、下鄉(xiāng)產(chǎn)品專(zhuān)區(qū)建議采用聯(lián)排建筑，設(shè)置二至三層背靠背式臨街獨(dú)立商鋪的戶型。 市場(chǎng)類(lèi)建筑設(shè)計(jì) 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 酒店寫(xiě)字樓建筑設(shè)計(jì) 目錄 ? 項(xiàng)目總體定位 ? 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略 ? 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 ? 項(xiàng)目投資客群定位 ? 項(xiàng)目推廣概念 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議 ? 項(xiàng)目回款估算 ? 項(xiàng)目推盤(pán)策略 項(xiàng)目定位與建議 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 ?強(qiáng)烈建議與紹興中國(guó)輕紡城建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。建議利用紹興中國(guó)輕紡城的品牌發(fā)展本項(xiàng)目一期輕紡城，給予相應(yīng)股份。 ?如果合作成功，必將成功推動(dòng)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)。 ?如果合作不成功，可考慮與紹興地區(qū)有影響力的輕紡行業(yè)企業(yè)合作。 ?二期木業(yè)城如上馬，可仿照此例，建議在湖州南潯地區(qū)尋求合作。 目錄 ? 項(xiàng)目總體定位 ? 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略 ? 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 ? 項(xiàng)目投資客群定位 ? 項(xiàng)目推廣概念 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議 ? 項(xiàng)目回款估算 ? 項(xiàng)目推盤(pán)策略 項(xiàng)目定位與建議 項(xiàng)目定位與建議 —— 投資客群定位 蘇南及浙江地區(qū) 投資客群 蘇北地區(qū) 投資客群 紹興中國(guó)輕 紡城經(jīng)營(yíng)戶 投資 客群 ?本項(xiàng)目投資客群定位為以下三類(lèi)： 紹興中國(guó)輕紡城經(jīng)營(yíng)戶、蘇南及浙江地區(qū)投資客群、蘇北地區(qū)投資客群。 項(xiàng)目定位與建議 —— 投資客群定位 中國(guó)輕紡城經(jīng)營(yíng)戶 可行性 ： ?采用某種方式與中國(guó)輕紡城合作。 ?紹興中國(guó)輕紡城經(jīng)營(yíng)戶資金實(shí)力強(qiáng)，具備極強(qiáng)的投資能力。 ?隨著沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)及勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，具有先知先覺(jué)意識(shí)的投資人也開(kāi)始考慮在新興地區(qū)市場(chǎng)謀劃新的投資布局。 利益性： ?紹興中國(guó)輕紡城經(jīng)營(yíng)戶市場(chǎng)資源豐富，經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)充足，他們的入駐將直接有效地解決本項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。 ?紹興中國(guó)輕紡城經(jīng)營(yíng)戶是輕紡行業(yè)經(jīng)營(yíng)最成功的群體，他們的入駐將帶動(dòng)一大批其他投資者或經(jīng)營(yíng)戶。 項(xiàng)目定位與建議 —— 投資客群定位 ?蘇南及浙江地區(qū)具有 3－ 5年純商鋪投資經(jīng)驗(yàn)的成熟投資群體。 此類(lèi)客戶投資群體具有以下特征： ?投資產(chǎn)品類(lèi)型： 一類(lèi)是城市主城區(qū)商業(yè)物業(yè)，另一類(lèi)是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 ?投資回報(bào)率預(yù)期及投資期限 ：投資回報(bào)率一般在 8%，投資回報(bào)期限 15年左右。 ?升值預(yù)期： 投資客多數(shù)以長(zhǎng)期持有為主，看好專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的投資預(yù)期。 ?投資區(qū)域 ：此類(lèi)投資群體投資范圍較廣，足跡遍布全國(guó)各地，如華南的電子數(shù)碼市場(chǎng)，義烏小商品城等都能尋到他們的蹤跡。 蘇南及浙江地區(qū)投資客群 項(xiàng)目定位與建議 —— 投資客群定位 ?蘇北人歷來(lái)具有商鋪投資的傳統(tǒng)。 ?現(xiàn)有光彩大市場(chǎng)的良好經(jīng)營(yíng)已經(jīng)給項(xiàng)目樹(shù)立了信心及品牌形象。 ?光彩大市場(chǎng)由中國(guó)光彩事業(yè)在蘇北區(qū)域的重要項(xiàng)目，以產(chǎn)業(yè)扶貧為已任，光彩大市場(chǎng)享有充分的政策優(yōu)勢(shì)。 ?良好的品牌形象及政策優(yōu)勢(shì)將對(duì)本地投資客群形成投資吸引力。 本地投資客群 目錄 ? 項(xiàng)目總體定位 ? 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略 ? 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 ? 項(xiàng)目投資客群定位 ? 項(xiàng)目推廣概念 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議 ? 項(xiàng)目回款估算 ? 項(xiàng)目推盤(pán)策略 項(xiàng)目定位與建議 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目推廣概念 ?本項(xiàng)目江淮輕紡城及江淮木業(yè)城是光彩大市場(chǎng)的兩大主市場(chǎng)。 ?光彩大市場(chǎng)更側(cè)重于政治意義，且“光彩大市場(chǎng)”這個(gè)概念并無(wú)明確的定位指向，但又不能拋棄“光彩大市場(chǎng)”的概念。江淮輕紡城與江淮木業(yè)城定位較明確，因此本目采用多概念推廣。 光彩大市場(chǎng) 江淮輕紡城 江淮木業(yè)城 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目推廣概念 ?現(xiàn)有光彩大市場(chǎng)的良好經(jīng)營(yíng)已經(jīng)給項(xiàng)目樹(shù)立了信心及品牌形象。 ?光彩大市場(chǎng)，是中國(guó)光彩事業(yè)促進(jìn)會(huì)指導(dǎo)開(kāi)發(fā)的，具有政策優(yōu)勢(shì)。 ?“光彩大市場(chǎng)”主要用在泗陽(yáng)當(dāng)?shù)兀谕畽C(jī)關(guān)交往、主流媒體宣傳推廣、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之中采用該概念。 “光彩大市場(chǎng)”概念 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目推廣概念 ?“江淮輕紡城”及“江淮木業(yè)城”概念定位指向明確。 ?紹興中國(guó)輕紡城的成功運(yùn)營(yíng)，為本項(xiàng)目導(dǎo)入“輕紡城”概念樹(shù)立了先天的品牌優(yōu)勢(shì)。 ?“江淮輕紡城”與“江淮木業(yè)城”的概念具有更廣泛的輻射涵義。 ?“江淮輕紡城”與“江淮木業(yè)城”的概念更易吸引浙江地區(qū)的投資客群。 ?“江淮輕紡城”與“江淮木業(yè)城”的概念主要用在對(duì)浙江等外部地區(qū)招商推廣上。 “江淮輕紡城”與“江淮木業(yè)城”概念 目錄 ? 項(xiàng)目總體定位 ? 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略 ? 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 ? 項(xiàng)目投資客群定位 ? 項(xiàng)目推廣概念 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議 ? 項(xiàng)目回款估算 ? 項(xiàng)目推盤(pán)策略 項(xiàng)目定位與建議 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議 ?投資可能性 ： ★ ★ ★ ★ ☆ ?投資積極性： ★ ★ ★ ★ ?投資能力 ： ★ ★ ★ ★ ★ 紹興地區(qū)投資客群 ?營(yíng)銷(xiāo)方式 ：采用 直銷(xiāo) 方式，直接與紹興中國(guó)輕紡城經(jīng)營(yíng)戶洽談合作。如果與中國(guó)輕紡城合作成功，則可借助其強(qiáng)大影響力。 ?投資回報(bào) ：該客群以自營(yíng)為主，建議銷(xiāo)售價(jià)格給予一定的優(yōu)惠。 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議 浙江地區(qū)投資客群 ?投資可能性 ： ★ ★ ★ ☆ ?投資積極性： ★ ★ ★ ☆ ?投資能力 ： ★ ★ ★ ★ ☆ ?營(yíng)銷(xiāo)方式 ： 分銷(xiāo) —— 由巢機(jī)構(gòu)總代理，借助巢機(jī)構(gòu)的合作資源，通過(guò)溫州、杭州、寧波、臺(tái)州、紹興、義烏等地區(qū)的分銷(xiāo)合作機(jī)構(gòu)，進(jìn)行各區(qū)域的銷(xiāo)售招商。 ?投資回報(bào) ：首年回報(bào)率 8%，第二年回報(bào)率 8%，第三年回報(bào)率 10%。 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議 蘇北地區(qū)投資客群 ?投資可能性 ： ★ ★ ☆ ?投資積極性： ★ ★ ★ ?投資能力 ： ★ ★ ★ ?營(yíng)銷(xiāo)方式 ：采用傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方式，在泗陽(yáng)城區(qū)設(shè)立售樓處，銷(xiāo)售返租，統(tǒng)一招商及經(jīng)營(yíng)管理。 ?投資回報(bào) ：首年回報(bào)率 8%，第二年回報(bào)率 8%，第三年回報(bào)率 10%。 目錄 ? 項(xiàng)目總體定位 ? 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略 ? 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 ? 項(xiàng)目投資客群定位 ? 項(xiàng)目推廣概念 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議 ? 項(xiàng)目回款估算 ? 項(xiàng)目推盤(pán)策略 項(xiàng)目定位與建議 ? 城區(qū)商業(yè)物業(yè)平均售價(jià)為 5811元 /㎡ ，淮海路區(qū)域四大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)均價(jià) 5680元 /㎡ 。由于項(xiàng)目偏離城區(qū)，周邊商業(yè)缺失，長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)孤商的現(xiàn)況難以改變，故價(jià)位不宜過(guò)高，一期市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)以 30003500元 /㎡ （扣除回報(bào)后的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格）為宜。 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目回款估算 物業(yè)名稱(chēng) 地址 售價(jià) 備注 中央商業(yè)街（開(kāi)業(yè)） 人民路淮海路 7000元 /㎡ 萬(wàn)佳科技星城 人民路 一樓： 3950元 /㎡ 二樓： 2480元 /㎡ 萬(wàn)誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng) 上海路 內(nèi)街 5000元 /㎡ ； 沿街 8000元 /㎡ 3年返租 20%，后付 陽(yáng)光巴黎城 眾興路解放路 內(nèi)街： 9800元 /㎡ 沿街： 24000/㎡ 京淮紡織服裝批發(fā)市場(chǎng) 淮海路 5600元 /㎡ 3年返租 24% 泗陽(yáng)國(guó)際汽配城） 淮海路 內(nèi)街： 3800元 /㎡ 3年返租 22% 沿街： 12021元 /㎡ 豐泰機(jī)電城（開(kāi)業(yè)） 淮海路 6500元 /㎡ 金三角（開(kāi)業(yè)） 淮海路 內(nèi)街： 40005000元 /㎡ 均價(jià) —— 5811元 /㎡ —— 注：銷(xiāo)售均價(jià)為扣除回報(bào)后的價(jià)格 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目回款估算 建筑業(yè)態(tài) 建筑面積（㎡） 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /㎡ ） 銷(xiāo)售總價(jià) (億元） 市場(chǎng) 輕紡城 120210 3200 下鄉(xiāng)產(chǎn)品專(zhuān)區(qū) 40000 3200 高層 寫(xiě)字樓底商 30000 3800 酒店 20210 2500 寫(xiě)字樓 40000 2800 合計(jì) 250000 3152 ? 商業(yè)市場(chǎng)平均售價(jià)為 5811元 /㎡ ，四大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)均價(jià) 5680元 /㎡ 。由于項(xiàng)目偏離城區(qū)，周邊商業(yè)缺失，長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)孤商的現(xiàn)況難以改變，故價(jià)位不宜過(guò)高，一期市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)以30003500元 /㎡ （扣除回報(bào)后的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格）為宜。 目錄 ? 項(xiàng)目總體定位 ? 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略 ? 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 ? 項(xiàng)目投資客群定位 ? 項(xiàng)目推廣概念 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議 ? 項(xiàng)目回款估算 ? 項(xiàng)目推盤(pán)策略 項(xiàng)目定位與建議 項(xiàng)目定位與建議 —— 一期建筑業(yè)態(tài)布局圖 ?江淮輕紡城及下鄉(xiāng)產(chǎn)品專(zhuān)區(qū)高 2層，局部 3層。 ?沿街底鋪高 2層，進(jìn)深 12米。 江淮輕紡城 下鄉(xiāng)產(chǎn)品專(zhuān)區(qū) （電動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)車(chē)、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品、家電等） 休閑娛樂(lè)專(zhuān)區(qū) 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 賓館 賓館 主入口 次入口 御貨區(qū) 寫(xiě)字樓 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目推盤(pán)策略 ? 項(xiàng)目共分兩期推廣， 2030個(gè)月完成項(xiàng)目主體銷(xiāo)售。 ?項(xiàng)目一期推盤(pán)區(qū)域?yàn)榻摧p紡城（東區(qū) )、下鄉(xiāng)產(chǎn)品專(zhuān)區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)及四座寫(xiě)字樓。（上圖紅色西區(qū)框線區(qū)域）。 ?項(xiàng)目二期推盤(pán)區(qū)域?yàn)榻摧p紡城（西區(qū)）、三座寫(xiě)字樓及兩座賓館。（上圖黑色框線區(qū)域） 下鄉(xiāng)產(chǎn)品專(zhuān)區(qū) 休閑娛樂(lè)專(zhuān)區(qū) 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 賓館 賓館 主入口 次入口 御貨區(qū) 江淮輕紡城（西區(qū)） 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 江淮輕紡城（東區(qū)） 一期推盤(pán)區(qū)域 二期推盤(pán)區(qū)域 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目推盤(pán)策略 一期推盤(pán)策略 ? 一期第一階段首先推出休閑娛樂(lè)區(qū)、下鄉(xiāng)產(chǎn)品專(zhuān)區(qū)、江淮輕紡城東區(qū)（東區(qū)）。 ?休閑娛樂(lè)區(qū)、下鄉(xiāng)產(chǎn)品專(zhuān)區(qū)面向蘇北投資客群，江淮輕紡城面向紹興中國(guó)輕紡城經(jīng)營(yíng)戶及浙江其它地區(qū)投資客群。 ?第一階段推盤(pán)期 2個(gè)月 。 ? 一期第二階段推出寫(xiě)字樓（單身公寓）。 ?單身公寓同時(shí)面向蘇北投資客群、紹興中國(guó)輕紡城經(jīng)營(yíng)戶及浙江其它地區(qū)投資客群。 ?第二階段推盤(pán)期 6個(gè)月 。 ?在寫(xiě)字樓（單身公寓）推出后適時(shí)推出寫(xiě)字樓（單身公寓）的裙樓商鋪。 下鄉(xiāng)產(chǎn)品專(zhuān)區(qū) 休閑娛樂(lè)專(zhuān)區(qū) 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 賓館 賓館 主入口 次入口 御貨區(qū) 江淮輕紡城（東區(qū)） 江淮輕紡城（西區(qū)） 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 一期第一階段推盤(pán)區(qū)域 下鄉(xiāng)產(chǎn)品專(zhuān)區(qū) 休閑娛樂(lè)專(zhuān)區(qū) 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 賓館 賓館 主入口 次入口 御貨區(qū) 江淮輕紡城 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 一期第二階段推盤(pán)區(qū)域 項(xiàng)目定位與建議 —— 項(xiàng)目推盤(pán)策略 二期推盤(pán)策略 ? 二期第一階段主推江淮輕紡城（西區(qū)）。 ?江淮輕紡城面向紹興中國(guó)輕紡城經(jīng)營(yíng)戶及浙江其它地區(qū)投資客群。 ?二期 第一階段推盤(pán)期 2個(gè)月 。 ? 二期第二階段推出寫(xiě)字樓（單身公寓）。 ?單身公寓同時(shí)面向蘇北投資客群、紹興中國(guó)輕紡城經(jīng)營(yíng)戶及浙江其它地區(qū)投資客群。 ?第二階段推盤(pán)期 10個(gè)月 。 ?在寫(xiě)字樓（單身公寓）推出后適時(shí)推賓館和寫(xiě)字樓（單身公寓）的裙樓商鋪。 下鄉(xiāng)產(chǎn)品專(zhuān)區(qū) 休閑娛樂(lè)專(zhuān)區(qū) 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 賓館 賓館 主入口 次入口 御貨區(qū) 江淮輕紡城 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 江淮輕紡城（西區(qū)） 二期第一階段推盤(pán)區(qū)域 下鄉(xiāng)產(chǎn)品專(zhuān)區(qū) 休閑娛樂(lè)專(zhuān)區(qū) 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 賓館 賓館 主入口 次入口 御貨區(qū) 江淮輕紡城 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 二期第二階段推盤(pán)區(qū)域 下鄉(xiāng)產(chǎn)品專(zhuān)區(qū)休閑娛樂(lè)專(zhuān)區(qū) 賓館 賓館 江淮輕紡城二期第二階段推盤(pán)區(qū)域