【正文】 1．可設(shè)置在一層。 2．大堂、售樓中心要統(tǒng)一考慮。 售樓中心 200 1．銷售大堂 2．辦公 3．社區(qū)候車室 溫泉洗浴 1600 1． 溫泉泳池 2． 洗浴中心 1．桑拿、按摩 2．足療、推拿 3．養(yǎng)生保健理療 SPA保健 300 1．美容護理 2．瘦身健身 1．根據(jù) SPA運營商的要求而定 棋牌娛樂 300 1．自動麻將室 2．茶座、牌室 小包間形式，提供麻 將、棋牌娛樂 餐飲 400 中式簡餐、茶吧、咖啡、冰激凌、水果點心、餐廳、包房等 滿足日常餐飲需要， 方便精致為要 續(xù)上表 乒乓球室 100 打乒乓球 健身房 100 書報閱覽 100 多功能廳 200 業(yè)主開會、舉辦活動等 管理中心 300 中控室、辦公室、會議室等 輔助空間 200 樓梯、衛(wèi)生間等 總計 4000 風(fēng)情商業(yè)街（時尚花街） ? 建筑風(fēng)格要求： 商業(yè)街建筑與小區(qū)大門統(tǒng)一設(shè)計，風(fēng)格以文化性休閑購物氛圍為主，整體與整個小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，形成整個小區(qū)建筑主題門面標(biāo)志。 ? 建筑立面要求： 建筑立面簡潔、穩(wěn)重、典雅。立面二層空間盡量后退，形成觀景露臺，并減少對街道的壓抑感。 ? 建筑平面要求： 商業(yè)街建筑一層可采用騎樓形式設(shè)計。建筑在沿街長向空間可以結(jié)合建筑單元的錯合做轉(zhuǎn)折退讓，形成小的“ U”形商業(yè)廣場。豐富商業(yè)街的空間特色。 商業(yè)街概念提示 風(fēng) 情 商 業(yè) 街 功 能 構(gòu) 成 表 內(nèi)容 建議面積（ m2） 服務(wù)范圍（按主次順序排列） 銀行 2900 規(guī)劃只考慮滿足小區(qū)需求 郵局 茶館 餐飲 美容美發(fā) 1．做成商鋪標(biāo)準(zhǔn)間 2．統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，統(tǒng)一招商。選擇有特色的經(jīng)營客戶群。 藥店 花店 網(wǎng)吧 服裝店 酒吧 書店 超市 音像房 干洗店 幼兒園 1200 結(jié)合南部主入口位置進行設(shè)置，方便業(yè)主接送小孩。 總計 4100 室外公共活動設(shè)施 ? 西部區(qū)塊設(shè)施： 以休閑運動為主，設(shè)置游泳池、河畔健康步道、鵝卵石道（足下按摩帶）、健身器械場地、網(wǎng)球場、半場籃球場兼做羽毛球場等活動場地。 ? 東部區(qū)塊設(shè)施： 以休閑賞游為主，結(jié)合小區(qū)景觀設(shè)置緩步徑、風(fēng)雨廊、觀景亭等。另外設(shè)少量戶外兒童游樂設(shè)施，包括戲沙池、攀爬架、滑梯、小秋千等。 ?步行入口中軸： 既是景觀大道，小區(qū)的標(biāo)志性大道，同時也是一個以活動廣場為核心的小區(qū)的活動帶，活動廣場上定期舉辦小區(qū)活動。 四、景觀規(guī)劃 環(huán)境條件的利用和處理 ? 項目環(huán)境條件的利用包含兩方面內(nèi)容： 硬件條件和軟件條件。 ? 硬件條件主要利用現(xiàn)有的城市道路、綠化等規(guī)劃要求。如西側(cè)臨近主干道并且有 30米綠化區(qū)域可以營造特色的商業(yè)及商辦的氛圍；東側(cè)規(guī)劃道路中間高壓走廊要求的 100米寬的綠化空間也可以用于社區(qū)外部的公園、停車、游樂、宣傳等空間。 ? 軟件條件利用主要是深入挖掘所緊鄰的行政中心和大學(xué)城的消費需求，在項目開發(fā)發(fā)展中予以考慮。 總體園林風(fēng)格訴求 建筑與景觀的融合統(tǒng)一 ? 強調(diào)建筑就是景觀，建筑與景觀融為一體。在所調(diào)研的西安樓盤中發(fā)現(xiàn)，目前西安房地產(chǎn)開發(fā)中對景觀的處理還比較簡單。大多是綠化和初級造景，缺乏與建筑的融合，因此難有真正的社區(qū)環(huán)境氛圍。在本項目的景觀規(guī)劃中，吸收借鑒漢中民居庭院特色，實現(xiàn)建筑與室外景觀環(huán)境的融合，營造社區(qū)的居家環(huán)境氛圍。 ? “人文景觀”風(fēng)格： 在項目的景觀風(fēng)格中著重體現(xiàn)景觀的文化內(nèi)涵，延續(xù)承接西安悠遠(yuǎn)的歷史文脈。在景點命名或者景點塑造時強調(diào)其文化性等特征，營造出溫馨和親切的人際交往氛圍，滿足居住的安全感和歸屬感。 景觀綠化要求 ? 根據(jù)建筑組團分區(qū)，在園區(qū)中間設(shè)計“十”字形景觀軸線，形成園區(qū)的主景觀特征和標(biāo)志性景觀。 ? 主題景觀設(shè)計主題特征明確，既體現(xiàn)區(qū)域文化、風(fēng)俗特點，又表現(xiàn)出現(xiàn)代感。 ? “可觀、可游、可聞、可賞”等多方位體驗的景觀搭配。住區(qū)環(huán)境的綠化景觀設(shè)計， 不能單純以綠色觀賞為主。應(yīng)該結(jié)合地方植被特色 ，如西安地區(qū)的柳、槐、楓、桐（可觀）以及桂花、玉蘭（可聞）、核桃、棗樹、山茱萸（可采果）竹、松（可賞）等植物種類進行綜合分區(qū)配置，形成不同特色感受的景觀環(huán)境體驗。 水體景觀與小品造型 ? 根據(jù)地域條件，強化水景景觀 ? 原則：可觀、可聽、可親、可嬉； ? 不做大的水景處理，在主入口景觀軸線集中做水景噴泉廣場景觀。 建筑風(fēng)格 在建筑整體上應(yīng)充分體現(xiàn)古樸、高貴、自然、簡潔、典雅的高尚住宅建筑風(fēng)格，使人有回歸寧靜與自然的情感。 建筑風(fēng)格形式以西式風(fēng)格為主，體現(xiàn)建筑厚重感和典雅感。 建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。 建筑立面要求 建筑形式處理體現(xiàn)觀景效果，空間具有通透感。建筑形象通過色彩、構(gòu)件等體現(xiàn)地域建筑的神韻。 建筑立面形式應(yīng)以簡潔為主，減少附加的建筑裝飾或符號。以建筑的材質(zhì)對比、色彩、比例體現(xiàn)建筑的風(fēng)格特征。 建筑平面要求 建筑方案應(yīng)布局合理，功能分區(qū)明確，盡量減少交通面積。 戶型設(shè)計在保證基本功能齊備的前提下，使極具人性化的尺寸設(shè)計合理，方正寬敞，面積上盡量集約化。考慮地域居住的傳統(tǒng)習(xí)慣，力爭戶戶朝陽，南北通透。為體現(xiàn)小區(qū)生態(tài)、健康、閑逸、精品的整體理念，客廳、主臥室應(yīng)設(shè)計在最好景觀及最好朝向的位置。 房型設(shè)計盡量將使用功能細(xì)化，充分考慮儲藏空間等。其次要考慮房間的適應(yīng)性，充分適應(yīng)空間不同功能使用的需求。 戶型設(shè)計以兩房和三房為主。 建筑細(xì)部設(shè)計 建筑細(xì)部應(yīng)側(cè)重陽臺、窗口、屋頂、空調(diào)機座等的設(shè)計手法，避免繁雜、瑣碎、過多的裝飾和過分的細(xì)部雕塑。如觀景陽臺、飄窗的精致設(shè)計，屋頂與頂層的結(jié)合設(shè)計等。 陽臺和屋頂露臺：應(yīng)增加非封閉的觀景花園陽臺和屋頂觀景露臺，增加建筑的層次感和室外觀景空間。 室外落水管與飾面色彩要統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 第五部分 開發(fā)策略 一、開發(fā)理念 二、開發(fā)時序 總體差異：樹立具有“三性”的主題概念 ? 項目必須通過對顯性資源和隱性資源的挖掘，形成獨特的項目主題概念，才能在南部西安的整體區(qū)域中，形成差異化，從而引發(fā)轟動性效應(yīng)。 ? 項目的主題概念提煉不能僅僅盯 在戶型設(shè)計、物業(yè)形態(tài)等基本動作 的層面上，更要 在配套、生活方式等自選動作上下功夫 。只有這樣，才能在總體上超越市場上現(xiàn)有的郊區(qū)樓盤，形成核心競爭力和具有鮮明個性的主題。 一、開發(fā)理念 社區(qū)配套：從“配菜”到“主菜” ? 對于一般項目來講，教育、商業(yè)、會所都是“配菜”，而對于本項目來講，這些配套有可能超越一般概念，形成社區(qū)的主要賣點和核心特色，成為項目開發(fā)的“主菜”。 家世界、盛世商都 商業(yè)的堅實基礎(chǔ) 10 萬即將入住大學(xué)生 社區(qū)商業(yè)街的有力保障 西部大學(xué)城 社區(qū)教育的強大后盾 行政中心區(qū) 會所功能的主力消費 配套先行：項目的一大特色 ? 10 萬大學(xué)生對風(fēng)情商業(yè)的強大需求，可以保障項目在沒有入住就可以有旺盛的商氣；家世界、盛世商都的大規(guī)模商業(yè)，將會使項目未開盤就有很好的成熟度。 ? 1000多政府辦公人員的餐飲、接待、公務(wù)交流的旺盛消費力，將使項目會所開盤之始就有很好的經(jīng)營保障； 配套先行、配套先熱，將成為項目差別于紫薇田園都市、楓林綠洲與白樺林居的 “ 利器 ” 和 “ 王牌 ” 。 局部領(lǐng)先：樹立獨具個性的生活品質(zhì) ? 對于 200畝的盤，沒有必要像大盤一樣追求面面俱到，而是在幾個重要方面（領(lǐng)口和袖口）實施重點突破。 ? 對于本項目來講，從產(chǎn)品形態(tài)、容積率等硬指標(biāo)上突破的空間不大，而從教育概念、社區(qū)主題等軟環(huán)境上突破，將能夠一下子提升產(chǎn)品的品位，起到事半功倍的效果。 項目正對面就是擁有 10萬數(shù)計高素質(zhì)、高品位人群的西部大學(xué)城，如果能夠?qū)⒋速Y源和項目的幼兒園、小學(xué)等教育配套創(chuàng)造性地嫁接在一起，創(chuàng)造出大學(xué)城社區(qū)的良好高尚居家氛圍，將會使項目獨樹一幟，脫穎而出，極大的提升社區(qū)的文化品位和居住品質(zhì)。 ?二、開發(fā)分期與時序 首期開發(fā)內(nèi)容 項目一期啟動應(yīng)以形象主打，以會所建筑為標(biāo)志和吸引，以南側(cè)商業(yè)街為引導(dǎo)，最終展示中部一期建筑的形象。 一期開發(fā)建筑形態(tài)全部為多層住宅，一期總開發(fā)量控制在 8萬－ 10萬平方米。一期建筑密度可以適當(dāng)降低，突出環(huán)境品質(zhì)。 建筑戶型以二房和三房為主，占 85％的比例， 其余可以配置少量四室的大戶型，但面積不超過 200平方米。 二期開發(fā)內(nèi)容 二期剩下的多層與東側(cè)小高層為主。根據(jù)一期的銷售狀況，適當(dāng)將產(chǎn)品品質(zhì)調(diào)高，有一部分的花園洋房，在東側(cè)靠綠化隔離帶的地方，可以設(shè)置少量點式小高層。 二期的建筑形態(tài)以 67層多層為主，在景觀良好的地方，穿插少量 34層花園洋房，在北部區(qū)域、東部區(qū)域可以適當(dāng)布置小高層。 第六部分 首期啟動 首期項目定位 首期項目構(gòu)建 首期啟動策略 首期價格策略 首期項目定位 ?首期目標(biāo)消費群定位： 西安市自由職業(yè)者（包括記者、律師、會計師、咨詢顧問、 soho族等）、大學(xué)城區(qū)域文化工作者、周邊中高收入客戶（電子城、高新區(qū)、科技園等）。 ?產(chǎn)品定位： 首期產(chǎn)品以多層（ 56層）為主，適當(dāng)開發(fā)部分 912層的小高層，形成相對豐富的多元產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 首期主題概念 ? 依據(jù)整個項目的戰(zhàn)略定位和目標(biāo)客戶群定位，以及首期啟動項目，首期主題概念確定為： 智慧花街 花樣年華 ? 充分挖掘一期開發(fā)的會所酒店和風(fēng)情商業(yè)街的內(nèi)涵，重點推出風(fēng)情商業(yè)街（即智慧花街），打造一個西安新知人群真正的商業(yè)體驗新天地。 首期項目構(gòu)建 ? 總體思路： 配套先行 環(huán)境先行 在首期項目正式銷售之時，會所、美食廣場、風(fēng)情商業(yè)街（智慧花街）等配套已可投入使用，環(huán)境景觀也已形成。做到比競爭對手快半步，在沒有入住時，就已有家的感覺，就可體驗配套的完善。 配套定位 ?首期啟動的核心引擎定位： ? 酒店式會所 ： 長安新城的政務(wù)交流中心和商務(wù)中心； ? 風(fēng)情商業(yè)街（智慧花街） ： 大學(xué)城里的時尚消費新天地； ? 美食公園 ： 長安新城以陜西美食為主，兼有各地風(fēng)味的美食天堂。 配套功能規(guī)劃 ? 酒店會所： 占地 15畝，建筑面積 5000平方米； ? 風(fēng)情商業(yè)街（智慧花街）： 占地 20畝，總長 200米（首期可考慮開發(fā) 100米），總建筑面積20210平方米（首期開發(fā) 8000平方米）； ? 美食公園： 占地 10畝，建筑面積 5000平方米，以 12層的臨建為主，半圍合式，中間為美食文化廣場，綠化穿插在美食店之間。 配套建筑示意 首期項目啟動策略 ? 時機選擇：明年“五一” – 利用五一長假的購房高峰期和長安新行政中心的投入使用，充分制造輿論引導(dǎo)。 – 利用項目的高品質(zhì)和中低價位，創(chuàng)造“開盤＝封盤”的奇跡。 ?啟動的規(guī)模 ： ?區(qū)域規(guī)模約 80畝；建筑規(guī)?？偭考s為 810萬平方米，其中以多層住宅為主，配套約 1萬平方米。 首期價格策略 ? 根據(jù)項目定位和企業(yè)發(fā)展需求，本案首期價格采用“低價入市，逐步提高”的策略。 ? 首期開盤價格為 2680元，總價控制在 26萬左右，首付 8萬，月供約 1000元。 ? 而后根據(jù)銷售情況，可分三個階段逐步將房價提高到 3000元，總價控制在 30萬左右。 第七部分 營銷推廣 營銷推廣策略 營銷推廣思路 營銷推廣方式 營銷推廣主題 項目賣點提煉 六大推廣節(jié)點 營銷推廣策略 “ 區(qū)域營銷＋項目營銷 ” ? 總體上，建議采用“區(qū)域營銷＋項目營銷”的兩條營銷主線并行的策略，以區(qū)域營銷為概念，以項目營銷為核心。 ? 以“知識長安”、“西部大學(xué)城”等區(qū)域題材為大背景和宏觀題材，借助區(qū)域營銷的渠道，為項目營銷制造良好的氛圍，并制造新聞話題，拉動項目營銷，為項目開盤造勢。 營銷推廣總體思路 ? 建議采用“營銷樹”的立體推廣思路： 所謂“營銷樹”結(jié)構(gòu)的推廣方式，就是以項目重大時間節(jié)點為主干，講新聞輿論、公關(guān)事件以及廣告宣傳整合在一起，與重大節(jié)點的主題對接，實現(xiàn)項目營銷“好戲連臺、立體轟動”的效果。 節(jié)點 節(jié)點 節(jié)點 輿論