【正文】 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 項目資金籌措 項目估算投資總額 20288萬元 ， 其資金來源分別為：一是土地儲備中心自籌 8288萬元 ， 占比 40%， 據(jù)某地區(qū)分行調(diào)查 ， 自籌資金來源為中心今年以來的拍賣收入盈余部分及向財政撥款 ， 目前已到位 3000萬元 ， 余款將在貸款發(fā)放前全部到位；二是向某地區(qū)分行某地區(qū)支行申請貸款 12021萬元 。 第四章 項目市場分析 某地區(qū)區(qū)經(jīng)濟狀況 近年來，某地區(qū)區(qū)經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟總量強勁擴張， 2021年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，財政收入，其中地方財政收入 ； 2021年全年財政總收入為 ，較上年同期增長 23%，其中地方財政 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 收入接近 10億元。 2021年，某地區(qū)區(qū)實現(xiàn)全部工業(yè)總產(chǎn)值353億元，較上年增加 38%，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 ，較上年增加 %。爭創(chuàng)全省 “ 兩個率先 ” 的先導(dǎo)區(qū)、示范區(qū)，是某地區(qū)市委、市政府提出的總目標、總?cè)蝿?wù)，也是某地區(qū)區(qū)在新的發(fā)展歷史階段的工作方向、目標定位和總體要求。某地區(qū)是某地區(qū)市的東大門，在某地區(qū)市的未來發(fā)展大格局中居于十分重要的位置，是全市打造國際制造業(yè)基地的重要組成部分。某地區(qū)市委、市政府提出要把某地區(qū)東部片區(qū)的開發(fā)提升為全市的重要發(fā)展戰(zhàn)略，要求某地區(qū)區(qū)東部片區(qū)開發(fā)在全市爭創(chuàng)全省 “ 兩個率先 ” 先導(dǎo)區(qū)、示范區(qū)。根據(jù)某地區(qū)區(qū)委、區(qū)政府打造 “ 千億某地區(qū) ” 目標，在未來幾年，某地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟將保持高速發(fā)展趨勢，其城市化建設(shè)步伐不斷加快，對土地資源的需求量也將不斷增加。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 該地塊區(qū)域距某地區(qū)市中心區(qū) 5公里 ， 蘇州市 30公里 ， 與滬寧高速公路 、 312 國道 、 滬寧鐵路較近 ， 滬寧高速公路第 第 7出口處到鎮(zhèn)僅 10分鐘車程 ， 接通沿江高速公路的一級公路穿越該區(qū)域而過 ， 距上海虹橋國際機楊 1 小時 、 南京祿口機場 90分鐘車程 ， 該區(qū)域有著優(yōu)越的地理位置和得天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢 。 2021年 2月 ， 某地區(qū)市委 、 市政府對某地區(qū)區(qū)進行區(qū)劃調(diào)整 ， 東亭已成為某地區(qū)城東政治 、 經(jīng)濟文化中心 ， 為今后進一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ) ， 可以預(yù)見未來該地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景看好 。 從前二年情況看，某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)用地出讓保持平穩(wěn)增長的趨勢， 2021年出讓土地 107宗，面積 ， 2021年出讓土地 84宗，面積 。 2021年，根據(jù)某地區(qū)區(qū)政府整體規(guī)劃，經(jīng)營性用地出讓將以掛牌拍賣為主，目前擬 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 儲備的土地面積約 4000余畝 ， 基本可以滿足經(jīng)濟發(fā)展對土地需求 。 受某地區(qū)市整體區(qū)域土地拍賣走高影響 ， 近年來東亭房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展 ， 已形成以 “ 賽維拉假日花園 ” 、“ 春江花園 ” 、 “ 尉藍都市 ” 等為代表一批精品樓盤 ， 房產(chǎn)成交逐年攀升 。 與此同時 ， 該地區(qū)的土地出讓價也持續(xù)上揚 ，最近拍賣的春江西地塊 (XDG202116)面積 ， 成交價16800萬元 ， 約 140萬元 /畝 ， 普通住宅售價已達 32003500元 /平米 ， 商業(yè)門面房的成交價也在 8000元 /平米以上 。 本項目市場分析 近年來 ， 由于某地區(qū)市建設(shè)特大城市的力度加大 ， 房地產(chǎn)市場交易日趨火曝 ， 對土地的開發(fā)需求量大大增加 ， 土地流轉(zhuǎn)速度加快 ， 商業(yè) 、 住宅和綜合利用地的價格上漲較快 。某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)為加強對土地資源的開發(fā)使用 ， 加強土地交易的規(guī)范管理 ， 對出讓的經(jīng)營性用地均需通過通過土地收 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 購儲備中心的儲備 、 招標拍賣 。 為配合錫滬路拓寬改造 、 錫東大道建設(shè)以及京滬高速鐵路某地區(qū)車站建設(shè) ， 根據(jù)國土部門 、 規(guī)劃部門設(shè)計要求 ， 某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地收購儲備中心本次擬收購 、 儲備轄區(qū)內(nèi)編號為 XDG（ X） 202121號地塊 。 本次某地區(qū)區(qū)土地儲備中心所收購的東亭商貿(mào)城地塊位置優(yōu)越 ， 具體體現(xiàn)在以下幾方面： 區(qū)位優(yōu)勢。本次所收購的商貿(mào)城地塊地處某地區(qū)區(qū)東亭鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)位于某地區(qū)市東郊，是某地區(qū)區(qū)委、區(qū)政府駐地，距某地區(qū)市中心 3公里，滬寧高速、錫滬路、 312國道新路段橫貫鎮(zhèn)區(qū)，北有新興塘河與京杭大運河溝通，南依某地區(qū)機場，水、陸、空交通便利。該鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢非常優(yōu)越，是某地區(qū)城東政治、經(jīng)濟文化中心。地塊位于錫滬路、友誼路的交叉路口西北側(cè)，處于東亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)的中心地帶，距區(qū)政府、某地區(qū)市民廣場僅 ，地理位置十分理想。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 成熟的房產(chǎn)開發(fā) 、 交易 。 東亭鎮(zhèn)作為某地區(qū)市城東經(jīng)濟文化中心 ， 房地產(chǎn)開發(fā)在近二年得到了快速發(fā)展 ， 在地塊周圍 1公里范圍內(nèi)既有 “ 春江花園 ” 、 “ 賽維拉假日花園 ” 、“ 蔚藍都市 ” 等精品樓盤 ， 也有頗具規(guī)模的市民安置房小區(qū) 。 本地區(qū)房地產(chǎn)交易十分活躍 ， 成交價格 、 數(shù)量持續(xù)攀升 ， 房地產(chǎn) “ 人氣 ” 持續(xù)看漲 。 完善的配套設(shè)施 。 隨著城區(qū)板塊改造的推進 ， 東亭鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施更趨完善 ， 面貌不斷改善 ， 先后被江蘇省評為 “ 電話小康鎮(zhèn) ” 、 “ 有線電視鎮(zhèn) ” 、 “ 綠化園林鎮(zhèn) ” 。 該地區(qū)有著發(fā)達的銀行網(wǎng)點和教育布局 ， 如全國重點中學(xué)天一學(xué)校新校區(qū)及全國青少年科普創(chuàng)新示范學(xué)校的中心小學(xué) 、 柏莊小學(xué)距地塊僅 12分鐘路程 。 其次是發(fā)達的商貿(mào)流通 ， 在地塊 2公里范圍內(nèi) ， 分布著 “ 麥德龍 ” 、 “ 歐倍德 ” 、 “ 紅星美凱龍 ” 及 “ 華東裝飾城 ” 等眾多大型商業(yè)網(wǎng)點 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 交通優(yōu)勢 。 地塊距滬寧高速某地區(qū)東出口處 2公里 、 距某地區(qū)機場約 15公里 ， 中市中心 3公里 ， 通過錫滬路 、 學(xué)前東路 、 太湖大道 、 大寨路可以快速 、 便利地到達某地區(qū)市區(qū) 。 第五章 償債能力分析 本次儲備中心收購的地塊是配合某地區(qū)區(qū)東亭舊城改造 ，2021年 8月 18日 ， 某地區(qū)市聚匯房地開發(fā)公司通過拍賣方式 ，以 16800萬元價格獲得位于學(xué)前東路 ， 單價 140萬元 /畝 。 本項目緊靠錫滬路 ， 與春江西地塊較為接近 ，如未來拍賣價按 140萬元 /畝 ， 則項目可出讓收入 26513萬元 ，扣除 20288萬元收購成本 ， 可實現(xiàn)毛利 6225萬元 ， 毛利率 30%。 第六章 擔(dān)保方式 該筆貸款是擬收購項目地塊作抵押 ， 目前該地塊已辦妥《 國有土地使用證 》 ， 使用權(quán)類型為國有土地使用權(quán)劃撥 ， 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 規(guī)劃用途商住用地 ， 地塊使用權(quán)面積 （ 約 ） ， 根據(jù)江蘇金寧達不動產(chǎn)評估咨詢有限公司出具的 （ 江蘇 ） 金寧達 （ 2021） （ 估 ） 字 XSHAN第 393394號土地估價報告 ， 單位土地面積價格為 /平方米 ，總地價為 25500萬元 ， 貸款抵押率為 47%。 第七章 銀行效益和風(fēng)險分析 通過對某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地儲備中心信貸介入 ， 一方面可以為某地區(qū)分行某地區(qū)支行帶來 1318萬元的直接貸款利息收入；另一方面 ， 通過介入城市土地資產(chǎn) ， 密切和地方政府的關(guān)系 ， 提高農(nóng)行社會知名度 ， 帶動房地產(chǎn)開發(fā) 、住房按揭和中間業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)的發(fā)展 ， 擴大業(yè)務(wù)空間 ， 提高經(jīng)營效益 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 貸款風(fēng)險分析 市場風(fēng)險 目前 ， 項目地塊上有居民 232戶 ， 企事業(yè)單位 16家 ， 拆遷工作量較大 。 因目前拆遷有關(guān)詳細規(guī)劃尚未確定 ， 考慮到拆遷安置中涉及到拆遷戶的利益等因素 ， 目前評估測算的拆遷補償和安置費用在未來拆遷過程中是否會增加 ， 貸款資金能否滿足全部拆遷工作 ， 對于能否按期完成拆遷計劃將產(chǎn)生一定的影響 。 據(jù)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地儲備中心介紹，該地塊將由江蘇省某地區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)總公司負責(zé)相關(guān)拆遷工作，根據(jù)拆遷進度，該地塊預(yù)計可在明年初拆遷平整結(jié)束，考慮到土地市場供求關(guān)系，地塊將于明年下半年掛牌出讓拍賣，因中標人有 3個月的付款時間，預(yù)計 2021年上半年可進入還 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 款期 。 中心雖為新成立單位 ， 但已成功組織了多次土地掛牌拍賣 ， 并取得了較好業(yè)績 ， 預(yù)計其所收購的地塊將根據(jù)市場需求在預(yù)定的時間內(nèi)逐步推出 、 掛牌出讓 。 此外 ， 參照相鄰地區(qū)收購成本和地塊掛牌出讓情況 ， 根據(jù)東亭房地產(chǎn)開發(fā)和市場需求情況 ， 該地塊預(yù)計前景較好 。 資金監(jiān)管風(fēng)險 （ 參見徐州 ） 該筆貸款擬由某地區(qū)區(qū)土地收購儲備中心擬收購的地塊作抵押 ， 地塊總面積約 ， 目前評估價為 25500萬元 ， 貸款抵押率為 47%， 抵押較為充足 。 第八章 項目總體評價 地區(qū)區(qū)范圍內(nèi)代表政府實施土地收購儲備的唯一合法機構(gòu)，具有一定的壟斷優(yōu)勢。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) ，但其法人代表及干部職工長期在國土部門工作 ， 具有多年的土地運作工作經(jīng)驗 。 本次收購儲備的地塊已納入某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)地區(qū)規(guī)劃 ，項目規(guī)劃用途明確 ， 預(yù)計市場前景較好 ， 第一還款來源充足 。 綜合評價 某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地收購儲備中心是受某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)人民政府委托代表政府在某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)范圍內(nèi)實施土地收購儲備的唯一合法機構(gòu)，具有一定的壟斷優(yōu)勢，其法人代表具有一定的土地管理和土地交易經(jīng)驗，承貸主體資格合法；目前中心申請的 最高授信額度之內(nèi)；貸款所支持的地塊預(yù)計市場前景看好，具有一定的綜合經(jīng)營效益；貸款以所收購的地塊抵押，預(yù)測 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 抵押充足 。 為確保資金安全 ， 有效控制信貸風(fēng)險 ， 建議嚴格控制貸款用途 ， 確保資金的?？顚Ｓ煤头忾]運行；密切注意我行貸款支持的地塊的拆遷進展情況 ， 如未來拆遷補償成本增加 ，要及時督促某地區(qū)區(qū)財政落實資金缺口彌補計劃 ， 確保達到預(yù)期順利出讓條件；落實管戶經(jīng)理 ， 加強貸后管理 ， 監(jiān)督資金流向 ， 保證專款專用在地塊順利掛牌出讓后按出讓金收入到位進度 ， 督促中心及時償還我行貸款 。 （ 授信計算 ） 確保自籌資金到位且符合我行比例要求； 取得有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準的國有劃撥土地使用權(quán)抵押的有關(guān)批件 ， 落實合法 、 足額 、 有效抵押擔(dān)保手續(xù)； 要求某地區(qū)區(qū)國土或財政部門出具未來土地出讓金收入優(yōu)先償還我行貸款的有關(guān)承諾 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 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