【正文】 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 項(xiàng)目資金籌措 項(xiàng)目估算投資總額 20288萬(wàn)元 ， 其資金來(lái)源分別為：一是土地儲(chǔ)備中心自籌 8288萬(wàn)元 ， 占比 40%， 據(jù)某地區(qū)分行調(diào)查 ， 自籌資金來(lái)源為中心今年以來(lái)的拍賣(mài)收入盈余部分及向財(cái)政撥款 ， 目前已到位 3000萬(wàn)元 ， 余款將在貸款發(fā)放前全部到位；二是向某地區(qū)分行某地區(qū)支行申請(qǐng)貸款 12021萬(wàn)元 。 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 某地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況 近年來(lái)，某地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量強(qiáng)勁擴(kuò)張， 2021年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ，財(cái)政收入，其中地方財(cái)政收入 ； 2021年全年財(cái)政總收入為 ，較上年同期增長(zhǎng) 23%，其中地方財(cái)政 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 收入接近 10億元。 2021年，某地區(qū)區(qū)實(shí)現(xiàn)全部工業(yè)總產(chǎn)值353億元，較上年增加 38%，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 ，較上年增加 %。爭(zhēng)創(chuàng)全省 “ 兩個(gè)率先 ” 的先導(dǎo)區(qū)、示范區(qū)，是某地區(qū)市委、市政府提出的總目標(biāo)、總?cè)蝿?wù)，也是某地區(qū)區(qū)在新的發(fā)展歷史階段的工作方向、目標(biāo)定位和總體要求。某地區(qū)是某地區(qū)市的東大門(mén)，在某地區(qū)市的未來(lái)發(fā)展大格局中居于十分重要的位置，是全市打造國(guó)際制造業(yè)基地的重要組成部分。某地區(qū)市委、市政府提出要把某地區(qū)東部片區(qū)的開(kāi)發(fā)提升為全市的重要發(fā)展戰(zhàn)略，要求某地區(qū)區(qū)東部片區(qū)開(kāi)發(fā)在全市爭(zhēng)創(chuàng)全省 “ 兩個(gè)率先 ” 先導(dǎo)區(qū)、示范區(qū)。根據(jù)某地區(qū)區(qū)委、區(qū)政府打造 “ 千億某地區(qū) ” 目標(biāo)，在未來(lái)幾年，某地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)將保持高速發(fā)展趨勢(shì)，其城市化建設(shè)步伐不斷加快，對(duì)土地資源的需求量也將不斷增加。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 該地塊區(qū)域距某地區(qū)市中心區(qū) 5公里 ， 蘇州市 30公里 ， 與滬寧高速公路 、 312 國(guó)道 、 滬寧鐵路較近 ， 滬寧高速公路第 第 7出口處到鎮(zhèn)僅 10分鐘車程 ， 接通沿江高速公路的一級(jí)公路穿越該區(qū)域而過(guò) ， 距上海虹橋國(guó)際機(jī)楊 1 小時(shí) 、 南京祿口機(jī)場(chǎng) 90分鐘車程 ， 該區(qū)域有著優(yōu)越的地理位置和得天獨(dú)厚的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì) 。 2021年 2月 ， 某地區(qū)市委 、 市政府對(duì)某地區(qū)區(qū)進(jìn)行區(qū)劃調(diào)整 ， 東亭已成為某地區(qū)城東政治 、 經(jīng)濟(jì)文化中心 ， 為今后進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ) ， 可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景看好 。 從前二年情況看，某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)用地出讓保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)， 2021年出讓土地 107宗，面積 ， 2021年出讓土地 84宗，面積 。 2021年，根據(jù)某地區(qū)區(qū)政府整體規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)性用地出讓將以掛牌拍賣(mài)為主，目前擬 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 儲(chǔ)備的土地面積約 4000余畝 ， 基本可以滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地需求 。 受某地區(qū)市整體區(qū)域土地拍賣(mài)走高影響 ， 近年來(lái)東亭房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速發(fā)展 ， 已形成以 “ 賽維拉假日花園 ” 、“ 春江花園 ” 、 “ 尉藍(lán)都市 ” 等為代表一批精品樓盤(pán) ， 房產(chǎn)成交逐年攀升 。 與此同時(shí) ， 該地區(qū)的土地出讓價(jià)也持續(xù)上揚(yáng) ，最近拍賣(mài)的春江西地塊 (XDG202116)面積 ， 成交價(jià)16800萬(wàn)元 ， 約 140萬(wàn)元 /畝 ， 普通住宅售價(jià)已達(dá) 32003500元 /平米 ， 商業(yè)門(mén)面房的成交價(jià)也在 8000元 /平米以上 。 本項(xiàng)目市場(chǎng)分析 近年來(lái) ， 由于某地區(qū)市建設(shè)特大城市的力度加大 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易日趨火曝 ， 對(duì)土地的開(kāi)發(fā)需求量大大增加 ， 土地流轉(zhuǎn)速度加快 ， 商業(yè) 、 住宅和綜合利用地的價(jià)格上漲較快 。某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)為加強(qiáng)對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)使用 ， 加強(qiáng)土地交易的規(guī)范管理 ， 對(duì)出讓的經(jīng)營(yíng)性用地均需通過(guò)通過(guò)土地收 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 購(gòu)儲(chǔ)備中心的儲(chǔ)備 、 招標(biāo)拍賣(mài) 。 為配合錫滬路拓寬改造 、 錫東大道建設(shè)以及京滬高速鐵路某地區(qū)車站建設(shè) ， 根據(jù)國(guó)土部門(mén) 、 規(guī)劃部門(mén)設(shè)計(jì)要求 ， 某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心本次擬收購(gòu) 、 儲(chǔ)備轄區(qū)內(nèi)編號(hào)為 XDG（ X） 202121號(hào)地塊 。 本次某地區(qū)區(qū)土地儲(chǔ)備中心所收購(gòu)的東亭商貿(mào)城地塊位置優(yōu)越 ， 具體體現(xiàn)在以下幾方面： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本次所收購(gòu)的商貿(mào)城地塊地處某地區(qū)區(qū)東亭鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)位于某地區(qū)市東郊，是某地區(qū)區(qū)委、區(qū)政府駐地，距某地區(qū)市中心 3公里，滬寧高速、錫滬路、 312國(guó)道新路段橫貫鎮(zhèn)區(qū)，北有新興塘河與京杭大運(yùn)河溝通，南依某地區(qū)機(jī)場(chǎng)，水、陸、空交通便利。該鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常優(yōu)越，是某地區(qū)城東政治、經(jīng)濟(jì)文化中心。地塊位于錫滬路、友誼路的交叉路口西北側(cè)，處于東亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)的中心地帶，距區(qū)政府、某地區(qū)市民廣場(chǎng)僅 ，地理位置十分理想。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 成熟的房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、 交易 。 東亭鎮(zhèn)作為某地區(qū)市城東經(jīng)濟(jì)文化中心 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在近二年得到了快速發(fā)展 ， 在地塊周圍 1公里范圍內(nèi)既有 “ 春江花園 ” 、 “ 賽維拉假日花園 ” 、“ 蔚藍(lán)都市 ” 等精品樓盤(pán) ， 也有頗具規(guī)模的市民安置房小區(qū) 。 本地區(qū)房地產(chǎn)交易十分活躍 ， 成交價(jià)格 、 數(shù)量持續(xù)攀升 ， 房地產(chǎn) “ 人氣 ” 持續(xù)看漲 。 完善的配套設(shè)施 。 隨著城區(qū)板塊改造的推進(jìn) ， 東亭鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施更趨完善 ， 面貌不斷改善 ， 先后被江蘇省評(píng)為 “ 電話小康鎮(zhèn) ” 、 “ 有線電視鎮(zhèn) ” 、 “ 綠化園林鎮(zhèn) ” 。 該地區(qū)有著發(fā)達(dá)的銀行網(wǎng)點(diǎn)和教育布局 ， 如全國(guó)重點(diǎn)中學(xué)天一學(xué)校新校區(qū)及全國(guó)青少年科普創(chuàng)新示范學(xué)校的中心小學(xué) 、 柏莊小學(xué)距地塊僅 12分鐘路程 。 其次是發(fā)達(dá)的商貿(mào)流通 ， 在地塊 2公里范圍內(nèi) ， 分布著 “ 麥德龍 ” 、 “ 歐倍德 ” 、 “ 紅星美凱龍 ” 及 “ 華東裝飾城 ” 等眾多大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 交通優(yōu)勢(shì) 。 地塊距滬寧高速某地區(qū)東出口處 2公里 、 距某地區(qū)機(jī)場(chǎng)約 15公里 ， 中市中心 3公里 ， 通過(guò)錫滬路 、 學(xué)前東路 、 太湖大道 、 大寨路可以快速 、 便利地到達(dá)某地區(qū)市區(qū) 。 第五章 償債能力分析 本次儲(chǔ)備中心收購(gòu)的地塊是配合某地區(qū)區(qū)東亭舊城改造 ，2021年 8月 18日 ， 某地區(qū)市聚匯房地開(kāi)發(fā)公司通過(guò)拍賣(mài)方式 ，以 16800萬(wàn)元價(jià)格獲得位于學(xué)前東路 ， 單價(jià) 140萬(wàn)元 /畝 。 本項(xiàng)目緊靠錫滬路 ， 與春江西地塊較為接近 ，如未來(lái)拍賣(mài)價(jià)按 140萬(wàn)元 /畝 ， 則項(xiàng)目可出讓收入 26513萬(wàn)元 ，扣除 20288萬(wàn)元收購(gòu)成本 ， 可實(shí)現(xiàn)毛利 6225萬(wàn)元 ， 毛利率 30%。 第六章 擔(dān)保方式 該筆貸款是擬收購(gòu)項(xiàng)目地塊作抵押 ， 目前該地塊已辦妥《 國(guó)有土地使用證 》 ， 使用權(quán)類型為國(guó)有土地使用權(quán)劃撥 ， 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 規(guī)劃用途商住用地 ， 地塊使用權(quán)面積 （ 約 ） ， 根據(jù)江蘇金寧達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司出具的 （ 江蘇 ） 金寧達(dá) （ 2021） （ 估 ） 字 XSHAN第 393394號(hào)土地估價(jià)報(bào)告 ， 單位土地面積價(jià)格為 /平方米 ，總地價(jià)為 25500萬(wàn)元 ， 貸款抵押率為 47%。 第七章 銀行效益和風(fēng)險(xiǎn)分析 通過(guò)對(duì)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地儲(chǔ)備中心信貸介入 ， 一方面可以為某地區(qū)分行某地區(qū)支行帶來(lái) 1318萬(wàn)元的直接貸款利息收入；另一方面 ， 通過(guò)介入城市土地資產(chǎn) ， 密切和地方政府的關(guān)系 ， 提高農(nóng)行社會(huì)知名度 ， 帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、住房按揭和中間業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)的發(fā)展 ， 擴(kuò)大業(yè)務(wù)空間 ， 提高經(jīng)營(yíng)效益 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 目前 ， 項(xiàng)目地塊上有居民 232戶 ， 企事業(yè)單位 16家 ， 拆遷工作量較大 。 因目前拆遷有關(guān)詳細(xì)規(guī)劃尚未確定 ， 考慮到拆遷安置中涉及到拆遷戶的利益等因素 ， 目前評(píng)估測(cè)算的拆遷補(bǔ)償和安置費(fèi)用在未來(lái)拆遷過(guò)程中是否會(huì)增加 ， 貸款資金能否滿足全部拆遷工作 ， 對(duì)于能否按期完成拆遷計(jì)劃將產(chǎn)生一定的影響 。 據(jù)某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地儲(chǔ)備中心介紹，該地塊將由江蘇省某地區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)總公司負(fù)責(zé)相關(guān)拆遷工作，根據(jù)拆遷進(jìn)度，該地塊預(yù)計(jì)可在明年初拆遷平整結(jié)束，考慮到土地市場(chǎng)供求關(guān)系，地塊將于明年下半年掛牌出讓拍賣(mài)，因中標(biāo)人有 3個(gè)月的付款時(shí)間，預(yù)計(jì) 2021年上半年可進(jìn)入還 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 款期 。 中心雖為新成立單位 ， 但已成功組織了多次土地掛牌拍賣(mài) ， 并取得了較好業(yè)績(jī) ， 預(yù)計(jì)其所收購(gòu)的地塊將根據(jù)市場(chǎng)需求在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)逐步推出 、 掛牌出讓 。 此外 ， 參照相鄰地區(qū)收購(gòu)成本和地塊掛牌出讓情況 ， 根據(jù)東亭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)需求情況 ， 該地塊預(yù)計(jì)前景較好 。 資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn) （ 參見(jiàn)徐州 ） 該筆貸款擬由某地區(qū)區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心擬收購(gòu)的地塊作抵押 ， 地塊總面積約 ， 目前評(píng)估價(jià)為 25500萬(wàn)元 ， 貸款抵押率為 47%， 抵押較為充足 。 第八章 項(xiàng)目總體評(píng)價(jià) 地區(qū)區(qū)范圍內(nèi)代表政府實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備的唯一合法機(jī)構(gòu)，具有一定的壟斷優(yōu)勢(shì)。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) ，但其法人代表及干部職工長(zhǎng)期在國(guó)土部門(mén)工作 ， 具有多年的土地運(yùn)作工作經(jīng)驗(yàn) 。 本次收購(gòu)儲(chǔ)備的地塊已納入某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)地區(qū)規(guī)劃 ，項(xiàng)目規(guī)劃用途明確 ， 預(yù)計(jì)市場(chǎng)前景較好 ， 第一還款來(lái)源充足 。 綜合評(píng)價(jià) 某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心是受某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)人民政府委托代表政府在某地區(qū)市某地區(qū)區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備的唯一合法機(jī)構(gòu)，具有一定的壟斷優(yōu)勢(shì)，其法人代表具有一定的土地管理和土地交易經(jīng)驗(yàn)，承貸主體資格合法；目前中心申請(qǐng)的 最高授信額度之內(nèi)；貸款所支持的地塊預(yù)計(jì)市場(chǎng)前景看好，具有一定的綜合經(jīng)營(yíng)效益；貸款以所收購(gòu)的地塊抵押，預(yù)測(cè) 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 抵押充足 。 為確保資金安全 ， 有效控制信貸風(fēng)險(xiǎn) ， 建議嚴(yán)格控制貸款用途 ， 確保資金的?？顚Ｓ煤头忾]運(yùn)行；密切注意我行貸款支持的地塊的拆遷進(jìn)展情況 ， 如未來(lái)拆遷補(bǔ)償成本增加 ，要及時(shí)督促某地區(qū)區(qū)財(cái)政落實(shí)資金缺口彌補(bǔ)計(jì)劃 ， 確保達(dá)到預(yù)期順利出讓條件；落實(shí)管戶經(jīng)理 ， 加強(qiáng)貸后管理 ， 監(jiān)督資金流向 ， 保證專款專用在地塊順利掛牌出讓后按出讓金收入到位進(jìn)度 ， 督促中心及時(shí)償還我行貸款 。 （ 授信計(jì)算 ） 確保自籌資金到位且符合我行比例要求； 取得有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押的有關(guān)批件 ， 落實(shí)合法 、 足額 、 有效抵押擔(dān)保手續(xù)； 要求某地區(qū)區(qū)國(guó)土或財(cái)政部門(mén)出具未來(lái)土地出讓金收入優(yōu)先償還我行貸款的有關(guān)承諾 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 歡迎大家提出建議 咨詢電話：