【正文】 園 學清園 國際新城三期 項目未開發(fā)和區(qū)域未整合 項目開發(fā)后和區(qū)域整合后 ?房價： 20225000元 /平米，區(qū)域整體價格不統(tǒng)一 ?形象：項目個性不鮮明、外觀不統(tǒng)一 ?區(qū)域： 3平方公里，形象不統(tǒng)一、不清晰 ?功能：不齊全，物業(yè)單一 ?城市認知：產(chǎn)業(yè)知名度 ?房價： 70008000元 /平米，界定區(qū)域房價7000元 /平米的檔次 ?形象：兩入口項目形象鮮明、界定區(qū)域形象 ?區(qū)域：范圍擴大，形象統(tǒng)一、清晰 ?功能：較齊全、物業(yè)豐富 ?城市認知：區(qū)域美譽度 學苑廣場 國際新城五期 國際新城四期 7500 7000 本報告是嚴格保密的。 72 報告結(jié)束，謝謝！ 本報告是嚴格保密的。 73 附件：產(chǎn)業(yè)園案例分析 本報告是嚴格保密的。 74 西安高新區(qū) 基本情況 西高新 老城區(qū) ?區(qū)位： 位于西安市西南面必，屬于新開發(fā)區(qū) ?交通： 距老城區(qū) 10多公里 ?占地規(guī)模： 一期、二期和二期共 34平方公里，未來還繼續(xù)擴張 ?園區(qū)性質(zhì)： 以電子信息、光電一體化和生物制藥為主要產(chǎn)業(yè) ?入園企業(yè)： 2022年達到 5000余家，實現(xiàn)營業(yè)收入 616億元，全國高新區(qū)中排名七。上市公司 14家，世界 500強企業(yè) 20余家 ?園內(nèi)職工： 至 2022年園內(nèi)有員工 20余萬人，本科以上約 40000人 ?周邊環(huán)境： 所在區(qū)域?qū)儆谖靼哺咝^(qū)，周圍有西工大、西北大學、西安電子科技大學等 22所高校 本報告是嚴格保密的。 75 西安高新區(qū) 發(fā)展歷程 19911994 19951997 19982022 20222022 時間 規(guī)模 4平方公里 22平方公里 30余平方公里 關(guān)鍵舉措 標志建筑 基礎(chǔ)設(shè)施 高科大廈 新紀元俱樂部 西部電子商城 電子信息大廈 高科廣場 階段 起步期 快速發(fā)展期 成熟發(fā)展期 發(fā)展期 配套 簡單配套 自發(fā)形成 依靠房地產(chǎn)項目自帶配套 地產(chǎn)企業(yè) 本地企業(yè) 中海、中國廣廈、上海綠地、和黃 房價 簡單配套 自發(fā)形成 本地企業(yè) 1800元 /平米 20222700元 /平米 30003500元 /平米 行政中心成立 易初蓮花、世紀金花等大型商業(yè)進駐 本地企業(yè) 本報告是嚴格保密的。 76 西安高新區(qū)區(qū)域價值的核心支撐點 價值 1：大規(guī)模的開發(fā)量，是高新區(qū)最終成為西安高價值區(qū)的前提 占地規(guī)模 企業(yè)數(shù)量 員工數(shù)量 住宅需求 配套需求 外來需求 全市高價值區(qū) 價值 2：良好的空氣質(zhì)量和人文環(huán)境 ?西高新少工業(yè)，空氣質(zhì)量優(yōu)良，居住環(huán)境吸引了大量區(qū)域內(nèi)外置業(yè)者 ?緊鄰學府區(qū)，濃厚的人文氣氛也是吸引置業(yè)者的主要原因 價值 3：高新產(chǎn)業(yè)擴大和升級帶來的高收入人群 ?園區(qū)高新企業(yè)數(shù)量的不斷增大，人員結(jié)構(gòu)的高層次和高收入是高新區(qū)房地產(chǎn)市場的有力支撐 價值 4：先進、現(xiàn)代和智能化的基礎(chǔ)設(shè)施 ?先進的路網(wǎng)、現(xiàn)代化的供水供電和智能化的通訊設(shè)施保證了高新區(qū)始終不落伍 高新區(qū)規(guī)劃圖 本報告是嚴格保密的。 77 西安高新區(qū)區(qū)域價值的核心支撐點 價值 5：齊備、優(yōu)質(zhì)和領(lǐng)先的配套 ?中小學校、雙語國際學校、高新醫(yī)院、星級賓館 ?易初蓮花、世紀金花、紫薇 mall等高檔大型購物中心，俱樂部、健身中心、餐飲、娛樂等休閑場所 ?廣場、公園等公共活動空間 價值 6：新行政中心 CBD的建立，使高新區(qū)成為西安新的城市中心 ?2022年西安行政中心的建立，標志著高新區(qū)開始質(zhì)的飛躍，成為了西安的新城市中心 ?外地大牌開發(fā)商的進入，更促使高新區(qū)成為一個高價值區(qū) 本報告是嚴格保密的。 78 蘇州工業(yè)園區(qū) 基本情況 ?區(qū)位： 地處蘇州城東金雞湖畔，距上海 80公里 ； ?占地規(guī)模： 規(guī)劃占地 70平方公里，其中住宅用地 15平方公里 ?園區(qū)性質(zhì)： 以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等為核心的支柱產(chǎn)業(yè) ?入園企業(yè)： 目前有 52家世界500強企業(yè)入駐、園區(qū)科技型企業(yè)已超過 400家 ?園內(nèi)職工： 已有高目前級專業(yè)技術(shù)人才超２萬名 ?周邊環(huán)境： 西臨７平方公里金雞湖，規(guī)劃了中央公園等大量公共休閑綠地，中新合作打造 ISO14000環(huán)境管理示范區(qū) 本報告是嚴格保密的。 79 蘇州工業(yè)園區(qū) 發(fā)展歷程 19941997 19982022 2022至今 時間 關(guān)鍵舉措 中新專家合作制定規(guī)劃建立啟動區(qū)道路系統(tǒng) 中央公園建成 鄰里中心部分建成 中新政府聯(lián)合招商 金雞湖畔公園建成 二、三期道路系統(tǒng)開始建設(shè) 階段 起步期 成熟發(fā)展期 發(fā)展期 居住人口 農(nóng)村人口為主 房地產(chǎn)市場 城市人口開始向園區(qū)遷徙 市區(qū)消費者逐漸被園區(qū)吸引 /投資者大量出現(xiàn)，房價迅速上漲 高檔住宅大量涌現(xiàn)，均價上升至4500以上，區(qū)域成為蘇州房產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者 涉外醫(yī)院、藝術(shù)展館等建成 特色商業(yè)街開放 區(qū)域已成為全市居民向往的居住地 住宅均價 1500左右 本報告是嚴格保密的。 80 蘇州工業(yè)園區(qū)域價值的核心支撐點 價值 2：優(yōu)越的自然環(huán)境和環(huán)境規(guī)劃 價值 5：區(qū)域高立意，高形象 ?把蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為具有國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國際化的新城區(qū) ?原版新加坡花園城市空降，移民新加坡 價值 3：現(xiàn)代的、國際化的市政配套 價值 4：便利和豐富的基本生活配套 ?引入新加坡模式 —— 鄰里中心 ?國際博覽中心、科技文化藝術(shù)中心、新加坡國際學校、九龍外資醫(yī)院 …… 價值 1： 完全超前的整體規(guī)劃 ?融合了新加坡的城市規(guī)劃經(jīng)驗，注重生活和環(huán)境質(zhì)量，合理布局工業(yè)與各項城市功能，高標準地規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)設(shè)施 本報告是嚴格保密的。 81 美國 silicon valley基本情況 ?區(qū)位： 起源于加利福尼亞州圣克拉拉縣，后擴大到舊金山灣區(qū) 9個縣 ?交通： 交通硬件設(shè)施發(fā)達，但隨著產(chǎn)業(yè)的高度膨脹一度陷入惡化 ?占地規(guī)模： 總面積 700多平方公里 ?產(chǎn)業(yè)性質(zhì)： 軟件、硬件研發(fā)、 IT咨詢、生物技術(shù)高科技研發(fā)類 ?硅谷企業(yè)： 英特爾、 AMD、 IBM、Nvidia、 Sanyo等世界一流企業(yè)總部 ?工作人員： 企業(yè)金領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)精英 ?周邊環(huán)境： 斯坦福大學等教育機構(gòu)為硅谷提供了技術(shù)及人才平臺優(yōu)勢 本報告是嚴格保密的。 82 美國 silicon valley 發(fā)展歷程 19902022 2022年中至今 時間 發(fā)展動力 國防工業(yè)、斯坦福大學、仙童公司和 IBM的建立 個人電腦、通訊、多媒體等相關(guān)企業(yè)崛起 互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)的突飛猛進 階段 啟動期 鼎盛發(fā)展期 衰落期 高速發(fā)展期 人口 組成 斯坦福大學提供高科技人才 創(chuàng)業(yè)環(huán)境形成 大批行業(yè)精英進入創(chuàng)業(yè)及工作 房價 圣克拉拉住宅均價上漲到10000$/m2 房價達到頂峰 地價下跌 50% 住宅價格暴跌30% 商用房產(chǎn)租金下降 30%以上，空置率上升 37% 人口開始流出 企業(yè)外遷 19501970 19701990 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫崩潰，行業(yè)衰退蕭條 高收入金領(lǐng)階層形成 平穩(wěn)發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展 本報告是嚴格保密的。 83 美國 silicon valley區(qū)域價值的核心支撐點 價值 1：舒適的氣候、良好的空氣質(zhì)量和優(yōu)美的自然環(huán)境 ?舊金山灣有優(yōu)越的地理條件，陽光明媚，氣候舒適，有 “ 天然空調(diào) ” 之稱 價值 2：充足的高收入客源 ?世界一流高科技研發(fā)企業(yè)創(chuàng)造出了大批的高收入階層客戶 價值 3： 現(xiàn)代化的配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施 (Modern facilities) 價值 4： 優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)環(huán)境和氛圍 ?大量的投資機構(gòu) ?區(qū)域形象定位契合高收科技精英：輕松智慧 ?創(chuàng)業(yè)精英和專業(yè)人才聚集的優(yōu)越人文氛圍 本報告是嚴格保密的。 84 上海張江高科園 基本情況 ?區(qū)位： 位于上海浦東新區(qū)中部 ?交通： 距市中心人民廣場 13公里，距外灘商務(wù)區(qū) 9公里，距上?；疖囌?7公里 ，地鐵二號線從虹橋機場途經(jīng)張江到浦東國際機場 ?占地規(guī)模： 規(guī)劃占地 25平方公里 ?園區(qū)性質(zhì)： 以信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、技術(shù)創(chuàng)新與研發(fā)產(chǎn)業(yè)為主 ?園區(qū)企業(yè)： 2022年企業(yè)總數(shù)已達 2200多家，投資額達數(shù)百億元，入駐企業(yè)有通用、微軟、摩托羅拉、東京電子、花旗銀行、 Sony、聯(lián)想等研發(fā)機構(gòu) ?工作人員： 企業(yè)白領(lǐng)、科研技術(shù)人員等 ?周邊環(huán)境： 臨近陸家嘴金融區(qū) 本報告是嚴格保密的。 85 上海張江高科園 發(fā)展歷程 時間 關(guān)鍵舉措 國家生物醫(yī)藥基地建立 軟件產(chǎn)業(yè)園、銀行卡產(chǎn)業(yè)園建立、張江藥谷形成 階段 起步期 成熟發(fā)展期 發(fā)展期 復(fù)旦張江校區(qū)啟動 房地產(chǎn)市場 普通公寓房需求較小住宅均價 2022以下 別墅推向市場 /投資投機行為出現(xiàn) /供不應(yīng)求/住宅均價迅速從3000上漲到 6000 以自然環(huán)境、人文氣息、低密度建筑、高品質(zhì)服務(wù)設(shè)施為特點，形成張江“硅谷”國際聚居區(qū) :普通住宅均價8000 形成了生物醫(yī)藥、集成電路和軟件三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 19961999年 2022年至今 1999年 8月 2022年 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 99年 8月上海市政府開始實施“聚焦張江”的舉措，占地 1平方公里的技術(shù)創(chuàng)新區(qū)啟動 高起點地大量引進國內(nèi)外的高科技研發(fā)機構(gòu) 經(jīng)濟發(fā)展 —— 大量外資企業(yè)進入，精英人口迅速流入 02年稅收 ，增長 16倍 注冊企業(yè)達 3168家 從業(yè)員工約 45000名，平均收入 60008000元 /月 本報告是嚴格保密的。 86 上海張江高科園區(qū)域價值的核心支撐點 價值 1：空氣質(zhì)量、自然環(huán)境優(yōu)于老市區(qū) 價值 5：充足的高收入客源 ?國內(nèi)外知名企業(yè)研發(fā)基地入駐吸引了大量高收入的行業(yè)精英 價值 3： 完善的服務(wù)體系 價值 4：政府政策的大力支持 ?舉全市之力，讓政策、財力、技術(shù)和人才迅速向張江集結(jié) ?出臺了包括外資引進、人才引進及創(chuàng)業(yè)孵化等大量優(yōu)惠政策 ?風險投資、金融服務(wù)機構(gòu)、工商注冊代理 、一站式審批服務(wù)等 價值 2： 現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施 ?設(shè)施更加現(xiàn)代化、交通規(guī)劃超前 本報告是嚴格保密的。 87 臺灣新竹科學工業(yè)園區(qū) 基本情況 ?區(qū)位： 位于臺灣新竹市東南側(cè)，臺北市西南約 70公里處； ?交通： 距桃園中正國際機場 55公里，中山高速公路、北部第二高速公路通過，南北電氣化鐵路貫穿臺灣西部； ?占地規(guī)模： 占地 770公頃； ?園區(qū)性質(zhì)： 以電子通訊、 IT、光電產(chǎn)業(yè)等高科技企業(yè)為主，包括臺積電、明基等大型企業(yè)及跨國公司生產(chǎn)基地； ?入園企業(yè)： 截至 2022年底，累計入園企業(yè) 370家，總營業(yè)額新臺幣 8578億； ?園區(qū)從業(yè)人員： 共 101832 名員工，其中?？埔陨险?67%，大學以上占 43%，平均年齡 32歲； ?周邊環(huán)境： 新竹三面環(huán)山，擁有壯麗的山景資源；西臨臺灣海峽，漁港、沙灘與紅樹林生態(tài)休閑區(qū)。 本報告是嚴格保密的。 88 臺灣新竹工業(yè)園 發(fā)展歷程 19801983 19841986 19871990 19902022 時間 關(guān)鍵舉措 科技引進 人才培養(yǎng) 科技城設(shè)想 加入世界科學園區(qū)協(xié)會及世界研究園會，加強國際合作 階段 建設(shè)發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟發(fā)展期 轉(zhuǎn)型期 企業(yè) 45家企業(yè) 大企業(yè)入園 370家企業(yè) 房價 90家企業(yè)，國際企業(yè)及中小企業(yè)入園 完成區(qū)域?qū)掝l服務(wù)網(wǎng)絡(luò) /工業(yè)園服務(wù)中心投入使用 150家企業(yè) 臺積電入園 本報告是嚴格保密的。 89 臺灣新竹工業(yè)園區(qū)域價值的核心支撐點 價值 1：優(yōu)良的自然環(huán)境和人文環(huán)境 價值 5：科技企業(yè)及研發(fā)機構(gòu)帶業(yè)的高知和高消費人群 ?高科技企業(yè)的高知員工，保持了區(qū)域內(nèi)旺盛的購房需求 價值 3：齊備、優(yōu)質(zhì)的配套 價值 4：完善的服務(wù)體系 ?緊鄰的清華大學、交通大學及工業(yè)研究院提供技術(shù)支持 ?標準廠房、優(yōu)質(zhì)住宅、大型公園、實驗中學、綠地等 ?設(shè)立聯(lián)合服務(wù)中心，提供一站式服務(wù)，科研經(jīng)費補助等 價值 2：井井有條的規(guī)劃 ?主要規(guī)劃為工業(yè)區(qū)、住宅休閑區(qū)及學校區(qū) ?區(qū)內(nèi)水電、網(wǎng)路設(shè)備等基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全，交通路網(wǎng)不斷更新升級 本報告是嚴格保密的。 90 深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 基本情況 ?區(qū)位 ：沙河西路以西、濱海大道以北 ； ?交通： 距桃園中正國際機場 55公里，中山高速公路、北部第二高速公路通過