武漢荷葉山莊項目可行性研究報告2007年-資料下載頁
2025-11-16 22:19本頁面
【正文】 四期開發(fā)建設 2021年 6月 四期開盤銷售 2021年 1月 五期開發(fā)建設 2021年 6月 五期開盤銷售 2021年 6月 項目全部銷售完 項目投資經(jīng)濟測算 ? 項目投融資計劃 ? 項目投資 41億元，資金來源于： （ 1） 向集團公司籌資及中環(huán)公司自有資金投入 8億元 ； （ 2） 向銀行貸款 ； （ 3） 預（銷）售收入再投入 。 ? 項目資金運作方式： （ 1） 自有資金及集團籌資以支付項目公司收購款項（股權(quán)轉(zhuǎn)讓和替目標公司承擔的債務）； （ 2） 在項目四證齊全，達到規(guī)定的融資條件后，向銀行申請項目開發(fā)貸款； （ 3） 在項目建設達到預售條件后，將回籠資金相繼投入到項目建設中。 ? 項目資金占用峰值約 。資金回收期為 ，預計至 2021年底可達平衡。 其中， 2021年投資額約 9億元 =支付土地成本 +股本溢價 +前期開發(fā)及基礎設施費等 +替目標公司墊付資金 1億元 +借款利息 。 項目投資經(jīng)濟測算 ? 項目經(jīng)濟測算結(jié)論 （ 1） 總收入： 包括 — 洋房收入： 別墅收入； 高層住宅收入： 30億元 （ 2） 總投資： 41億元 包括 — 土地成本： 建安成本 ： 基礎設施： 利息費用： 銷售費用： 營業(yè)稅及附加： 管理等其他費用： （ 3） 項目稅后利潤 ： 15億元 中環(huán)本部凈利潤 ： 成本利潤率 % 經(jīng)濟測算方案匯總表 指標 數(shù)值 項目銷售總收入（萬元） 項目總投資（萬元） (A) 項目總成本 (萬元 )(B) 項目毛利潤（萬元） 土地增值稅（萬元） 項目所得稅前利潤 企業(yè)所得稅 50276 項目稅后利潤（萬元） 公司取得利潤 (按股權(quán) 70%計提 ) 扣除溢價利息公司利潤 （未扣溢價） (萬元 ) （ C） 投資利潤率 (C/A) % 扣除溢價后利潤 (D) 成本利潤率 (D/B) % 項目投資經(jīng)濟測算 ? 項目敏感性分析結(jié)論 價格變動，項目投資收益率均在 17%以上，由此說明項目抗風險能力較強。 價格敏感性分析表 價格變 動幅度 產(chǎn)品類型 價格 中環(huán)本部投資 凈收益 （萬元） 投資收益率 年平均投資回報率 聯(lián)排別墅 8 0 0 0 花園洋房 7 0 0 0 ↑ 5 0 0 高層住宅 6 5 0 0 9 7 6 5 0 2 4 . 9 % 3 1 . 8 % 聯(lián)排別墅 7 8 0 0 花園洋房 6 8 0 0 ↑ 3 0 0 高層住宅 6 3 0 0 9 2 0 4 4 23 . 6 % 2 9 . 1 % 聯(lián)排別墅 7 5 0 0 花園洋房 6 5 0 0 0 高層住宅 6 0 0 0 8 3 5 1 3 2 1 . 5 % 2 4 . 7 % 聯(lián)排別墅 7 2 0 0 花園洋房 6 2 0 0 ↓ 3 0 0 高層住宅 5 7 0 0 7 4 8 1 0 1 9 . 3 % 2 1 . 2 % 聯(lián)排別墅 7 0 0 0 花園洋房 6 0 0 0 ↓ 5 0 0 高層住宅 5 5 0 0 6 8 1 4 6 1 7 . 6 % 1 7 . 4 % 0204060801002 3 4 5項目風險評估及初步建議 ? 源自市場的風險 目前武漢市房地產(chǎn)整體前景看好，項目所處武昌區(qū)房地產(chǎn)市場需求旺盛，項目自身緊鄰武漢光谷，聚合了大量的新技術產(chǎn)業(yè)人群，周邊大學林立，這些因素都為本項目提供了強有力的市場保證，市場風險較小。 ? 源自項目手續(xù)的風險 項目用地的相關手續(xù)都已過期，需重新辦理，若相關手續(xù)辦理出現(xiàn)問題，將會在很大程度加大項目運作的周期，增加項目運作的風險。合作方飛翔公司承諾可順利辦理， 我方擬通過溝通落實等手段控制風險。 ? 源自合作方式的風險 股權(quán)收購過程中，因信息不對稱，收購方具有一定的風險，我方擬通過委托律師事務所、會計師事務所等做好盡職調(diào)查，合同約束質(zhì)押、股權(quán)、土地證質(zhì)押等手段降低收購風險。 項目風險評估及初步建議 ? 項目初步建議 （ 1）通過對武漢市宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場分析，可得武漢市房地產(chǎn)的發(fā)展前景較好。 （ 2）通過對基本情況的分析，可看出地塊位置優(yōu)越，自然景觀突出，是武漢土地市場上價值較高的地塊。 （ 3）通過項目經(jīng)濟測算與敏感性分析，可說明項目投資回報率較高、風險較小、前景看好。 （ 4）通過項目風險評估，發(fā)現(xiàn)項目風險可控，可以用法律等手段有效控制股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作風險。 綜上，從宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場、項目經(jīng)濟測算、敏感分析及風險評估等幾個方面來看， 本項目可行，具有很大投資價值，建議集團公司投資開發(fā)此項目。 中國水電建設集團中環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2021年 5月 14日 謝謝！
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