【正文】 最低售價(jià)的底限。 住宅 ： 元 /㎡ 寫字樓： 元 /㎡ 我們?yōu)槭裁匆@么做，一個(gè)是對(duì)周邊市場的調(diào)查上，但主要目的在為以后物業(yè)的升值打下基礎(chǔ)；如果把底價(jià)定的過高，把預(yù)留的空間漲死。那么物業(yè)在銷售過程過程中很難來體現(xiàn)升值的空間，過快的達(dá)到市場的高價(jià)位，會(huì)使客戶對(duì)于總價(jià)的承受度過于敏感，從而影響銷售進(jìn)度，影響資金的回籠，勢必造成后期提價(jià)困難，造成物業(yè)升值潛力不大，使購房者感到物業(yè)沒有保值的安全感，會(huì)形成不良的市場口碑。 藝苑廣場 項(xiàng)目建議方案 二、 溢價(jià)分成比例：我們認(rèn)為超出底價(jià)以上部分為溢價(jià)。 發(fā)展商得溢價(jià)部分的 70%， 我司得該部分的 30%。 在房地產(chǎn)的開發(fā)中我司認(rèn)為發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn)與壓力會(huì)大于代理商，而溢價(jià)部分既是從市場所得，也是對(duì)發(fā)展商風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，因此發(fā)展商理應(yīng)獲取溢價(jià)的主要利潤。 三 、 保證金 ：對(duì)項(xiàng)目銷售信心的體現(xiàn)，也是我司實(shí)力的體現(xiàn)，更是代理商自我加壓的體現(xiàn)。 保證金： 萬元 原則上保證金的支付在雙方建立共同管理帳戶內(nèi)，在合同簽定時(shí)，我司本著對(duì)合同的嚴(yán)肅性，支付部分保證金，其余部分則在發(fā)展商取得預(yù)售許可證后，再行支付。（具體方式協(xié)商解決） 藝苑廣場 項(xiàng)目建議方案 銷售率 歸還金額 30% 20% 50% 30% 80% 50% 四、 保證金歸還 我們認(rèn)為保證金的歸還應(yīng)于銷售率成相應(yīng)的比例，以體現(xiàn)合理的原則： 五、傭金 傭金是發(fā)展商給予代理商一定比例的提成：銷售總價(jià) 2%(不包含廣告費(fèi)） 在這里我們考慮到發(fā)展商的成本，也本著誠信經(jīng)營的原則，在這二者基礎(chǔ)上，擬定收取 2%的這樣一個(gè)比例。 藝苑廣場 項(xiàng)目建議方案 六、 代理周期 個(gè)月 在這一欄中，我們主要考慮的是作為代理商應(yīng)本著服務(wù)的精神，不但做好前期的銷售服務(wù)也要做好后期的售后服務(wù)工作，而這個(gè)周期可能涵蓋交房的工作，因此，我們希望能夠配合發(fā)展商做為交房的工作，就從客戶關(guān)系情況而言我們還是比較了解接待的購房者。 七、 銷售進(jìn)度中的獎(jiǎng)懲 我們認(rèn)為必要的獎(jiǎng)懲還是需要，這不僅是發(fā)展商對(duì)代理公司的要求，也是代理商自我加壓的要求，我們建議： 在每月結(jié)算的溢價(jià)中，扣留 20%的溢價(jià)傭金，如果提前完成銷售則獎(jiǎng)勵(lì)代理商總溢價(jià)傭金的 20%，如果未能按時(shí)完成即在代理期滿后未能完成則扣除累計(jì)的 20%的溢價(jià)傭金。 藝苑廣場 項(xiàng)目建議方案 方案二 顧問及銷售指導(dǎo) 服務(wù)內(nèi)容： 一、項(xiàng)目理解及概念提升 1． 項(xiàng)目功能 2． 項(xiàng)目命名 3． 概念提升 二、市場分析、目標(biāo)市場選擇 1． 市場調(diào)研與分析 營銷環(huán)境分析 競爭對(duì)手分析 2． 市場定位 市場定位 功能定位 形象定位 3． 目標(biāo)市場選擇 三、產(chǎn)品策劃 1． 規(guī)劃建議 2． 環(huán)境建議 3． 配套建議 4． 平面布局及主力戶型 5． 外立面及建筑風(fēng)格 6． 建筑材料、設(shè)備 7． 物業(yè)管理建議 四、品牌識(shí)別系統(tǒng)建立與設(shè)計(jì) （一）基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1． 標(biāo)志 2． 標(biāo)準(zhǔn)字體 3． 標(biāo)準(zhǔn)色 4． 象征圖形與吉祥物 藝苑廣場 項(xiàng)目建議方案 5． 標(biāo)準(zhǔn)組合 （二）應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1．展示系統(tǒng)設(shè)計(jì) （ 1） 地盤形象設(shè)計(jì) 工地圍墻展示 工地廣告牌 導(dǎo)示牌 立柱掛旗 條幅 昭示牌 （ 2） 售樓形象設(shè)計(jì) A．銷售形象展示 售樓處內(nèi)部形象概念提示及指導(dǎo) 銷售中心形象背景牌及接待部分 B．外賣場展示 展銷會(huì)展場設(shè)計(jì) 氣球 大氣球豎幅 招示牌 看房專車 2．事務(wù)用品系統(tǒng) （ 1） 工作證（卡） （ 2） 名片 （ 3） 便箋、筆 （ 4） 紙杯 （ 5） 手提袋 （ 6） 銷售人員工作牌 （ 7） 購房合同封套 藝苑廣場 項(xiàng)目建議方案 （ 1）樣板間 戶型牌 功能牌（主人房、書房等） 免費(fèi)贈(zèng)送牌（潔具、櫥具等） 設(shè)計(jì)要領(lǐng)介紹 （ 2）售樓處 區(qū)位標(biāo)示牌 功能提示牌 （三）戶外廣告類 1． 車體廣告 2． 候車亭 3． 現(xiàn)場導(dǎo)示牌 4． 路牌廣告 五、價(jià)格系統(tǒng) 1． 定價(jià)策略 2． 價(jià)格體系 3． 付款方式 六、促銷策劃 （一）廣告策劃及創(chuàng)意構(gòu)想 （二）廣告用語文庫 （三）傳播與媒介策略的制定 1． 目標(biāo) 2． 原則 3． 分階段策略 進(jìn)入市場的時(shí)機(jī)和姿態(tài) 分階段目標(biāo)制定 分階段戰(zhàn)術(shù)安排 藝苑廣場 項(xiàng)目建議方案 4． 媒介炒作計(jì)劃的制定、實(shí) 施、監(jiān)控及調(diào)整 籌備期 內(nèi)部認(rèn)購期 引銷期 強(qiáng)銷期 促銷期 （四）市場推廣策略 （五）公共關(guān)系策略 七、項(xiàng)目全程宣傳物料實(shí)施 1．售樓書設(shè)計(jì) 2．售樓處展板設(shè)計(jì) 3．其它宣傳品設(shè)計(jì) 八、媒體廣告實(shí)施 （一）創(chuàng)意類 1． 報(bào)紙廣告創(chuàng)意 2． 電視廣告創(chuàng)意 3． 廣播廣告創(chuàng)意 4． 其它廣告創(chuàng)意 （二）媒體選擇與代理發(fā)布 1． 報(bào)紙的選擇與代理發(fā)布 2． 電視的選擇與代理發(fā)布 3． 戶外及其它媒體的選擇與 代理發(fā)布 藝苑廣場 項(xiàng)目建議方案 九、項(xiàng)目全程跟進(jìn)服務(wù) 1． 實(shí)行項(xiàng)目小組工作制 2． 定期廣告發(fā)布效果跟蹤調(diào)查及信息反饋 3． 定期競爭對(duì)手監(jiān)控 4． 廣告成本預(yù)算及費(fèi)用監(jiān)控 傭金提?。? 按項(xiàng)目總銷售額的千分之四提取，具體提取方法雙方協(xié)商。 不含項(xiàng)目各項(xiàng)媒體推廣費(fèi)用，可代理各媒體廣告發(fā)布。具體合作方式雙方協(xié)商。