網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張與選址任務(wù)目標(biāo)-資料下載頁(yè)
2025-10-09 19:20本頁(yè)面
【正文】 戶數(shù)為 6000戶，假定平均每戶居民每月去商店購(gòu)買食品和日用品為 500元。 首先計(jì)算居民支出總額 ? 主要商圈居民支出總額＝ 500 2021 ＝ 100萬(wàn)元 ? 次要商圈居民支出總額＝ 500 4000 ＝ 200萬(wàn)元 ? 次要商圈居民支出總額＝ 500 6000 ＝ 300萬(wàn)元 ? 根據(jù)調(diào)查分析，新開(kāi)超級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)占有率在主要商圈為 30％，在次要商圈為 10％，在邊際商圈為 5％，則： 主要商圈購(gòu)買力＝ 100 30％＝ 30萬(wàn)元 次要商圈購(gòu)買力＝ 200 10％＝ 20萬(wàn)元 邊際商圈購(gòu)買力＝ 300 5％＝ 15萬(wàn)元 該新開(kāi)店?duì)I業(yè)潛力估計(jì)額＝ 30＋ 20＋ 15 ＝ 65萬(wàn)元 ? 開(kāi)店前期投資預(yù)估，包括： 一是設(shè)備，如冷凍冷藏設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、收銀系統(tǒng)、水電設(shè)備、車輛、后場(chǎng)辦公設(shè)備、內(nèi)倉(cāng)設(shè)備、賣場(chǎng)陳列設(shè)備等。 二是工程。包括內(nèi)外招牌、空調(diào)工程、水電工程、冷凍冷藏工程、保安工程等。 三是商業(yè)建筑和停車場(chǎng)費(fèi)用。尤其是自己物業(yè)的一定要在前期工程中考慮。 ? 開(kāi)店后經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 一是固定費(fèi)用。是指與銷售額的變動(dòng)沒(méi)有直接關(guān)系的費(fèi)用支出。如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等； 二是變動(dòng)費(fèi)用。是指隨銷售額的變化而變化的費(fèi)用。如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品損耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等。 3）比較評(píng)估法 ? 也稱類比法。是將備選門(mén)店的各類因素與參考門(mén)店進(jìn)行比較而得出形影結(jié)論的評(píng)估方法。 ? 采用這種方法時(shí)，先要確定一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)。再根據(jù)參考門(mén)店的時(shí)機(jī)數(shù)據(jù)估算擬開(kāi)門(mén)店的未來(lái)銷售業(yè)績(jī)和經(jīng)營(yíng)成本，從中得出投資回收期的長(zhǎng)短。 比較評(píng)估法的步驟 ? 在目前的已開(kāi)設(shè)門(mén)店中確定門(mén)店規(guī)模、商圈大小、人口統(tǒng)計(jì)特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)狀況、商品規(guī)劃和價(jià)格水平等方面與擬開(kāi)設(shè)門(mén)店比較接近的門(mén)店做參考標(biāo)準(zhǔn)； ? 把參考門(mén)店的商圈范圍劃分成幾大區(qū)域； ? 用商店內(nèi)部數(shù)據(jù)或客戶調(diào)查估算各區(qū)域的銷售額； ? 用各區(qū)域的估算銷售額除以其人口數(shù)量，算出各區(qū)域的人均支出。 ? 用參考門(mén)店的人均支出估算值乘以擬開(kāi)設(shè)門(mén)店各區(qū)域的人口總數(shù)，估算擬開(kāi)設(shè)門(mén)店的銷售額。 ? 考慮擬開(kāi)設(shè)門(mén)店的具體因素上調(diào)或下調(diào)估算銷售額。 ? 用調(diào)整后的銷售額與擬開(kāi)設(shè)的投資費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行比較，計(jì)算投資回收期。 比較評(píng)估法的優(yōu)勢(shì)與不足 ? 優(yōu)勢(shì)是基于實(shí)際門(mén)店來(lái)估算擬開(kāi)設(shè)商店的經(jīng)營(yíng)效益，采用起來(lái)先對(duì)容易，數(shù)據(jù)是企業(yè)內(nèi)部的，比較容易找到。 ? 不足是對(duì)參考門(mén)店的選擇性非常關(guān)鍵，直接關(guān)系著預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，選擇參考門(mén)店不可避免地解入一些主管因素，因此需要調(diào)整，會(huì)增加工作量。 4）關(guān)鍵指標(biāo)評(píng)估法 ? 是指連鎖企業(yè)采用幾個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)，通過(guò)計(jì)算擬開(kāi)設(shè)商店的指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)評(píng)估該門(mén)店的價(jià)值。 ? 常用的關(guān)鍵性指標(biāo)有選址比率和截流率。 ? 選址比率＝銷售額 /成本 ? 一般情況下，選址比率必須大于 1，該門(mén)店才具有設(shè)店價(jià)值。選址比率最好達(dá)到 ，該方法一般與其他方法綜合運(yùn)用。 四、 撰寫(xiě)選址報(bào)告 ? 新店周圍地理位置特征表述（附圖） ? 新店物業(yè)的具體情況 ? 新店開(kāi)業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射的范圍（商圈大?。? ? 新店商圈內(nèi)商業(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)情況； ? 新店商圈內(nèi)居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次 ? 新店的交通便利情況 ? 新店投資效益分析 ? 新店開(kāi)業(yè)后商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特色建議； ? 新店開(kāi)業(yè)后的風(fēng)險(xiǎn)分析及防范； ? 新店未來(lái)前景分析。 選址報(bào)告的寫(xiě)法 ? 撰寫(xiě)選址分析報(bào)告成長(zhǎng)需要一張張纖細(xì)的圖示說(shuō)明，不僅需要新店的地理位置圖，還需要大量的商圈特征圖。 ? 一般采用微機(jī)，制作三維技術(shù)圖。 ? 選址報(bào)告不僅要詳細(xì)分析新店址的基本情況、商圈特征和投資效益，而且還要對(duì)日后門(mén)店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，對(duì)日后的經(jīng)營(yíng)策略提出建議。 ? 注意選址信息的應(yīng)用。一是為以后經(jīng)營(yíng)做參考，二是為下一次選址做參考。 ? 需要說(shuō)明的是，選址雖然重要，但不是最重要的一步。
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