金陵世紀(jì)花園4期營(yíng)銷策劃方案-資料下載頁(yè)
2025-10-07 04:30本頁(yè)面
【正文】 PART 5 商業(yè)管理 ? 招商方向 本案涉及到的業(yè)種包括 ：家裝及相關(guān)配套行業(yè) 餐飲業(yè) 居民區(qū)需要的各種行業(yè) —————————————————————————————————— 在招商中需要嚴(yán)格控制業(yè)態(tài)與業(yè)種，才能確保后期經(jīng)營(yíng)管理的質(zhì)量 由于建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，建議的步驟為 通過(guò)預(yù)招商調(diào)整規(guī)劃與商管方案（包括回租方案） 產(chǎn)權(quán)銷售 正式招商與開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備 開(kāi)業(yè) 階段性規(guī)劃調(diào)整 階段性回購(gòu) PART5 商業(yè)管理 ?租金管理 本案的預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)租金為 1。 8元左右（每平方米每天），在實(shí)際商業(yè)管 理執(zhí)行中商業(yè)管理公司將利用租金杠桿對(duì)總體經(jīng)營(yíng)品質(zhì)進(jìn)行調(diào)控，實(shí)際 租金預(yù)計(jì)在 1。 21。 5元左右，按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，如采用回租管理的方式， 商業(yè)管理公司在 3年內(nèi)面臨虧損，因此在撥備 3年的情況下，租金漲幅應(yīng) 穩(wěn)步控制在 5%以上； PART 5 商業(yè)管理 ?業(yè)態(tài)管理 為確保商業(yè)的長(zhǎng)續(xù)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量與穩(wěn)定的租金管理，本案的商業(yè)管理必須強(qiáng) 調(diào)業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)范圍的嚴(yán)格控制， US聯(lián)合生活中心內(nèi)規(guī)定絕大部分商鋪的 經(jīng)營(yíng)范圍并保證長(zhǎng)期的穩(wěn)定開(kāi)業(yè)率，對(duì)租賃型客戶采用統(tǒng)一租金的方式， 對(duì)產(chǎn)權(quán)型客戶采用統(tǒng)一代租的方式（固定租金回報(bào)），對(duì)自購(gòu)自營(yíng)的客 戶采用雙向管理 （支付租金與收取租金分離操作）；但在家居中心與餐 飲中心內(nèi)，可采取相對(duì)簡(jiǎn)單的商業(yè)管理方式，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行基本管理，可 提供一定范圍的自由度 PART 5 商業(yè)管理 ?帶租約銷售 對(duì)于進(jìn)深過(guò)大的整體商業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃與管理是唯一的方法，在采用整體 管理的同時(shí)，必須采取帶租約銷售（回租）的銷售手段，在銷售商鋪產(chǎn) 權(quán)的同時(shí)，與業(yè)主簽定一定年限的租金協(xié)議；在物業(yè)交付前進(jìn)行統(tǒng)一對(duì) 外招商，但一般情況下，凡采用回租銷售的物業(yè)，應(yīng)在售價(jià)中包含至少 2年的租金（加價(jià) 15%左右），以彌補(bǔ)前期商管的虧損； 本案可采用全回租銷的方式，但由于聯(lián)合餐飲中心和家居中心的定位清 晰，也可以只在聯(lián)合生活中心采用回租，其他商業(yè)正常銷售的方式，但 在實(shí)際銷售執(zhí)行中，可能面臨難以達(dá)到 100%銷售率的困難，特別是在 3 4F的銷售中難度極大。 PART 6 營(yíng)銷成本與收益 ?總銷金額 PART 6 營(yíng)銷成本與收益 ? 營(yíng)銷費(fèi)用 由于涉及較大面積的商鋪推廣，預(yù)計(jì)本案的營(yíng)銷費(fèi)用為總銷金額 的 2%左右，費(fèi)用總額約為 350萬(wàn)元（不包含招商費(fèi)用與售樓處、 樣板房裝修等） PART 6 營(yíng)銷成本與收益 ?招商費(fèi)用 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃的質(zhì)量與租金標(biāo)準(zhǔn)，招商費(fèi)用有較大彈性，如按本方案的商業(yè)規(guī)劃方向，預(yù)計(jì)招商難度較小，招商費(fèi)用可控制在 30 40萬(wàn)元左右； PART 6 營(yíng)銷成本與收益 ?商管撥備與租金補(bǔ)差 如采用帶租約銷售的方式，應(yīng)考慮到對(duì)前 3年的商管虧損進(jìn)行預(yù)撥備， 撥備幅度約為帶租約銷售部分銷售總額的 15%左右（可彌補(bǔ)前 3年左右的 回租虧損）， 3年以后的租金由商管公司獨(dú)立承擔(dān)；撥備部分可以通過(guò) 售價(jià)消化的方式對(duì)沖（在目標(biāo)售價(jià)的基礎(chǔ)上加價(jià)銷售） PART 7 附件 ? 代理費(fèi)報(bào)價(jià) 2。 0% （不含推廣費(fèi)用） 3。 6%（含推廣費(fèi)用） 溢價(jià)分成 25% ? 商業(yè)規(guī)劃與商管費(fèi)報(bào)價(jià) 商業(yè)規(guī)劃費(fèi) 30萬(wàn)元（包含建筑設(shè)計(jì)調(diào)整 /商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì) /室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)） 商管費(fèi)通過(guò)預(yù)虧撥備忘消化 /不單獨(dú)計(jì)費(fèi) ? 服務(wù)范疇 全程策劃 /銷售代理 /市場(chǎng)推廣執(zhí)行 /招商管理 ? 銷售底價(jià) 7018元 /平方米（住宅 /商業(yè)全程均價(jià) /毛坯 /不含回租撥備） 本方案中的報(bào)價(jià)可以視為我司可以接受的合同條款。在未簽署有關(guān)正式協(xié)議之前，南京智谷置業(yè)顧問(wèn)有限公司保留此方案所有的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，請(qǐng)勿外傳，謝謝。 Vconsultin
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