【導讀】成都雨龍世紀置業(yè)有限公司，其前身——成都蜀山菌業(yè)科技有限公司，成立于2020年4月，注冊資金3000. 萬元，主要經(jīng)營范圍：蔬菜制品、食用菌種培育種植銷售及相關(guān)技術(shù)推廣等。2020年5月，經(jīng)溫雨龍先生與原股東友好協(xié)商，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購成都蜀山菌業(yè)科技有限公司，最終溫雨龍先生收購原蜀山菌業(yè)股。權(quán)，并按收購協(xié)議支付股權(quán)款?！鞍屠杌▓@”項目投資可行性報告編制，為項目投資可行提供參考依據(jù)?！鞍屠杌▓@”項目占用土地總面積平方米，建建筑面積平方米,擬開發(fā)商業(yè)、辦公、住宅為一體的綜合樓盤，該項目目前已完成土地購置、投資立項報批、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證，正在進行項目報建，預(yù)計于2020年8月中旬。由成都雨龍世紀置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的巴黎花園項目，位于成都市龍泉驛區(qū)西河鎮(zhèn)，地塊處于西河鎮(zhèn)西部，項目用地北面、東、南、成洛大道直線距離700米，交通通達性較便利,且較少受到交通噪音污染。

　　

【正文】 稅后利潤 全部投資現(xiàn)金流量表 金額單位：萬元 序號 項目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 現(xiàn)金流入 銷售收入 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營稅金及附加 管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 所得稅 所得稅后凈現(xiàn)金流量 所得稅后累計凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)值系數(shù)（ i=10%） 所得稅后凈現(xiàn)值 所得稅后累計凈現(xiàn)值 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置業(yè)有限公司 34 資金來源與運用表 金額單位：萬元 序號 項目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 1 資金來源 銷售收入 自有資金 長期借款 短期借款 其他 2 資金運用 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 銷售費用 財務(wù)費用 所得稅 借款本金償還 其他 3 盈余資金 4 累計盈余資金 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置業(yè)有限公司 35 （二）財務(wù)分析指標計算 運用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計算期內(nèi)的各項指標 投資凈利率： % 運用《全部投資現(xiàn)金流量表》中的有關(guān)數(shù)值可計算并取得以下指標： 動態(tài)投資回收期 Pt= 年（含建設(shè)期） 靜態(tài)投資回收期 Pt= 年（含建設(shè)期） 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值： 萬元（按稅后計，行業(yè)基準收益率按年 10% 財務(wù)凈現(xiàn)值大于零 ,說明該項目經(jīng)濟上可行 ,財務(wù)上可以接受。 不確定性分析 ⑴ 、盈虧平衡點銷售量分析 由于本項目的總銷售收入為 萬元，建筑面積為 平方米，故平均銷售價格為 5700 元 /平方米。 銷售稅率）銷售費率（銷售均價 開發(fā)總成本盈虧平衡點銷售量 ???? 1 =348, 平方 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置業(yè)有限公司 36 銷售規(guī)模只要達到設(shè)計開發(fā)規(guī)模的 %，項目就會不盈不虧；項目的安全邊際率為 %，說明該項目的經(jīng)營處于安全水平，抗風險能力強。 ⑵ 、盈虧平衡點銷售收入及銷售單價分析 單位營業(yè)稅金及附加率銷售費率 開發(fā)總成本盈虧平衡點銷售收入 ??? 1 = 199, 萬元 平方元可供銷售的規(guī)模盈虧平衡點銷售收入盈虧平衡點銷售均價 /?? 本方案銷售收入只要達到 199, 萬元，企業(yè)就會不盈不虧。該方案的最低銷售均價為 4, 元 /㎡，該最低銷售均價遠低于該項目銷售均價 5711 元 /㎡，說明該項目具有充足的利潤空間。 綜上所述，項目在財務(wù)上是可行的。 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 37 第六章 項目風險分析 房地產(chǎn)項目開發(fā)過程通常分為四個階段 ,即投資決策階段 ,土地獲取階段 ,項目建設(shè)階段和租售管理階段。各個階段的風險表現(xiàn)是不同的 ,因此在投資決策前，未來項目的建設(shè)中時有可能面臨的風險因素提前進行識別分析，并建立項目風險管理系統(tǒng)加以制度保障，才能降低項目投資風險． 一、投資決策階段： （一）區(qū)域環(huán)境風險 可能來源于政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境。根據(jù)該項目情況，該部分風險較小，但要關(guān)注項目所處區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，以及周邊區(qū)域類似物業(yè)業(yè)態(tài)競爭發(fā)展動態(tài)，對未來物業(yè)經(jīng)營管理過程中造成的價值變化。 （二）物業(yè)類型風險 不同物業(yè)類型面對不用消費市場，也可能帶來不同的經(jīng)營收益，因而具有不同的風險。根據(jù)對該項目的市場論證，目前本報告設(shè)定的初步功能符合最高最佳使用原則，但要注意產(chǎn)品細節(jié)規(guī)劃的功能適宜性。 （三）開發(fā)時機風險 由于經(jīng)濟發(fā)展的周期性以及區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品供求關(guān)系，導致不同階段開發(fā)項目收益不同。從總體上看，目前顯然成都西河鎮(zhèn)中高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模不大，但從項目所處區(qū)域產(chǎn)品競爭來看，消費人群對該類產(chǎn)品有一定的接受認知度，因而在開發(fā)過程中應(yīng)對未來巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 38 幾年該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢、人口收入水平、消費心理變化等因素 進行密切關(guān)注。 二、項目建設(shè)階段 （一）招標和承包模式 不同招標方式選擇工程承建商的類型不同，會導致工程成本、進度和質(zhì)量波動，因而會對工程建設(shè)帶來風險。建議多方考察有經(jīng)驗的施工企業(yè)，選擇招投標代理機構(gòu)協(xié)助把關(guān)并建立全過程監(jiān)控的制度體系。 （二）自然條件風險 工程實施期間，惡劣的自然條件和氣候會給工程建設(shè)帶來不便，導致工期延長、成本增加，建議提前做好施工計劃，安排好各分部分項工程施工順利進行。 （三）工期拖延和質(zhì)量風險 影響工期的因素很多，如人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等等，其中人是最主要的干擾因素，錯誤估計項目的特點和實施條件，因此，投資方應(yīng)組建強有力的工程建設(shè)管理隊伍，制定相應(yīng)制度來保障施工進度及質(zhì)量。 （四）項目開發(fā)成本 一般來講，開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段，建設(shè)前期對項目成本的影響程度達９５％ — １００％，初步設(shè)計階段為７５％ — ９５％，技術(shù)設(shè)計階段為３５％ — ７５％，施工圖設(shè)計階段為１２％ — ３５％，施工階段時項目成本影響僅１２％左右。導致成本風險的主巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 39 要原因有： （１）項目規(guī)劃，設(shè)計深度不夠。（２）規(guī)劃設(shè)計方案成舊。（３）地基勘測資料不全。（４）承發(fā)包方式選擇不當。（５）項目建設(shè)期間通貨膨脹，材料，人工費的上漲。（６）不可抗力。 （五）施工索賠 工程索賠是指承包商在由于業(yè)主原因或不可控制的因素而遭受損失時，向業(yè)主提出補償要求，增加了開發(fā)商成本風險，主要原因有：（１）工程變動。（２）施工條件變化。（３）管理不當。（４）第三方干擾等。因此，投資方應(yīng)充分考慮工程項目建設(shè)個環(huán)節(jié)合作因素。即時協(xié)調(diào)，防患于未然，避免索賠風險。 三、銷售管理階段 （一）開盤時機 預(yù)售、即時出售和 滯后銷售三種情況會帶來項目不同的收益風險，需要投資商對未來物業(yè)市場走勢準確預(yù)測判斷。開盤時機的選取對本項目和周邊同一供求圈內(nèi)品質(zhì)相當?shù)臉潜P的競爭勢態(tài)有密切的聯(lián)系。 （二）銷售價格 采取不同的銷售價格會帶來不同的收益，要充分挖掘物業(yè)價值，并對同類產(chǎn)品競爭關(guān)系調(diào)查了解做出正確的價格策略。 總之，在風險發(fā)生之前，對項目開發(fā)經(jīng)營階段存在的風險因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，做出判斷。許多風險具有較多的隱蔽性，各種風險往往交織在一起，這給識別風險帶來困難，因此，針對該項目應(yīng)建立專門班子，聘請專業(yè)顧問，采取科學 方法，對風險因素識別和控制，采取正確規(guī)避方法，有效降低投資風險，才能獲取最大收益。 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 40 另附１、國有土地使用證 立項函 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃證可證 項目效果圖 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 41 國有土地使用證 龍國用（ 2020）第 4486 號 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 42 國有土地使用證 龍國用（ 2020）第 4487 號 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 43 關(guān)于同意巴黎花園項目預(yù)立項的函 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 44 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 41 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 45 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 42 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 46 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 47 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 43 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 48 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 44 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 49 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1（一期一批次） 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 50 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2（一期二批次） 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 51 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3（二期一批次） 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 52 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4（二期二批次） 巴黎花園 .可行報告 成都雨龍世紀置有限公司 53