【導(dǎo)讀】為中心的遼寧中部城市群，發(fā)展沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)，建設(shè)大沈陽(yáng)的戰(zhàn)略。省面積的45%多；人口2126萬(wàn)，接近全省總?cè)丝诘?0%；GDP接近全省的64%。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)得以持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。年均增長(zhǎng)%，投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效果顯著。億元，年均增長(zhǎng)%，社會(huì)消費(fèi)品零售額完成2023億元，年均增長(zhǎng)%。工業(yè)的%，帶動(dòng)了全沈陽(yáng)市工業(yè)優(yōu)化升級(jí)。預(yù)計(jì)今年，沈陽(yáng)城市居民人均可支配收入達(dá)到20506元，年均增長(zhǎng)%。其次，沈陽(yáng)市民所在的這所城市面貌也發(fā)生著重大變化，地鐵一號(hào)線通車(chē)，化，人民群眾的生活水平還有待進(jìn)一步提高。是沈陽(yáng)老工業(yè)基地全面振興里程碑意義的標(biāo)志。2020年4月6日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)為國(guó)家新型工業(yè)化綜合。為此，國(guó)家和遼寧省政府出臺(tái)了一系列配套政策措施支持沈陽(yáng)。全運(yùn)會(huì)為沈陽(yáng)創(chuàng)建國(guó)家中心城市帶來(lái)了難得契機(jī)。上述指標(biāo)，根據(jù)沈陽(yáng)的實(shí)際，有的放矢，積極推進(jìn)?！笆濉逼陂g沈陽(yáng)創(chuàng)建國(guó)家中心城市，它的經(jīng)濟(jì)體量、軟硬環(huán)

　　

【正文】 )60 平米 HOPESHOE 80 平米 LIZ(利姿 )80 平米 名人 90 平米 唐朝 36 平米 帕特納 36 平米 SEED153 64 平米 金帝夫人 81 平米 羅蘭玫瑰 80 平米 歐圣狄 120平米 皇家傳奇 81平米 伊娜斯 81平米 雪兒 320平米 雪龍81 平米 金寶來(lái) 81 平米 唯美 320 平米 束蘭 320 平米 平米 伊樂(lè)聞 80 平米 紅袖 50 平米 Etam 45 平米、都彭、 playboy、 MONU（曼奴）、 LIFE IDEA（萊芙 艾迪兒）、 WINNI、 VERO MODA、 CORONA（柯羅娜）、 VOVOS（維維斯）、 ZORAN ZI（莊子）、 TMS（天美釋?zhuān)?IFIR、 42 ESPRIT、 LASARO（拉莎諾）、 SEE CHE、利姿、 VOA、 CALINO、 MEN EYAN、EMMANUE（以馬內(nèi)）、 MONTELIYA、 MALOBO ASSICS 1F 嘉云慕達(dá) 40 平米 觀奇洋服 100 平米 恒隆廣場(chǎng) 名稱(chēng)：恒隆廣場(chǎng) 位置：中街步行街 營(yíng)業(yè)時(shí)間：上午 9:30下午 9:30 總建筑面積： 16000 平方米 43 沈陽(yáng)恒隆廣場(chǎng)樓層索引 樓 層 面積 (平方米 ) 業(yè) 態(tài) 面 積 3F 停車(chē)場(chǎng) 2F 停車(chē)場(chǎng) 1F 5000 平米 運(yùn)動(dòng)，生活品位，休閑，餐飲 小鋪： 50100 100180 大鋪： 200300 以上 3F 6500 平局 服飾，皮具，家庭用品 小鋪： 4080 50100 大鋪： 100160 2F 6500 平米 服飾，皮具 小鋪： 50100 100200 大鋪： 500 以上 1F 6800 平米 名表，眼鏡，化妝品，服飾 小鋪： 70150 以上 大鋪： 150240 以上 44 經(jīng)營(yíng)總面積 29000 平米 樓層 主要品牌 1F 卡地亞，歐米伽，浪琴，冠亞名表，諾曼納，施華洛世奇， CD，玉蘭油，深藍(lán)，佰草集，都彭，登喜路， CK 內(nèi)衣，第一夫人，李維斯，法國(guó)鱷魚(yú)等 2F 愛(ài)慕男士，衣瑤，英伯利登，哥弟，阿瑪施，愛(ài)慕，優(yōu)衣庫(kù)， TEENIEWEENIE,恩加圖，富貴鳥(niǎo)，雅卓 3F 歐時(shí)力，自然元素， 古老鱷魚(yú)，卡賓，莊吉，法國(guó)大使，沙馳，新秀麗，吉川，三和，飛利浦 1F 匡威，阿迪生活，耐克生活，阿迪達(dá)斯，耐克，彪馬，熱風(fēng)，美特斯邦威，小魔魚(yú) 中街步行街臨 街店鋪共有 90余 家，其業(yè)態(tài)及分布見(jiàn)大表： 中街步行街各種店鋪并存 45 臨街有效店鋪面積范圍： 臨街店鋪面積范圍 店鋪個(gè)數(shù) 所占百分比 100 平米以下 26 34． 67％ 100－ 200 13 17． 33％ 200－ 300 14 18． 67％ 300－ 400 9 12． 00％ 400－ 500 4 5． 33％ 500 以上 9 12％ 合計(jì) 75 100％ 臨街有效店鋪餅狀圖 二、購(gòu)買(mǎi)者心理分析 1 0 0 平米以下%1 0 0 －2 0 0 平米%2 0 0 －3 0 0 平米%3 0 0 －4 0 0 平米%4 0 0 －5 0 0 平米%5 0 0 以上平米% 46 本項(xiàng)目主要客戶(hù)來(lái)源為投資客戶(hù)，可以說(shuō)投資客戶(hù)主導(dǎo)著項(xiàng)目的發(fā)展，因?yàn)閺耐顿Y客心理分析可以 挖掘項(xiàng)目的核心價(jià)值 。 從投資客的投資經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，我們將其分為兩部分：“多次投資客”和“初次投資客”。根據(jù)具體項(xiàng)目不同，兩類(lèi)客戶(hù)所占比列就出現(xiàn)差異化，重點(diǎn)分析他們的特征和投資心理如下： 多次投資客： ● 年齡在 3545 之間 ● 以生意人和政府公務(wù)員為主 ● 關(guān)注并相對(duì)了解政府規(guī)劃及片區(qū)發(fā)展趨勢(shì) ● 有多次投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)投資商鋪要素較為理解 ● 有一定的 經(jīng)濟(jì)勢(shì)力，具備投資多套的勢(shì)力 ● 期望在未來(lái) 510 年轉(zhuǎn)手獲利 ● 接受商鋪前 3年投資回報(bào)率在 6%左右 ● 側(cè)重商鋪的成長(zhǎng)空間 ● 對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理較為關(guān)注 初次投資客 ● 年齡在 30以上 ● 職業(yè)多層次 ● 經(jīng)濟(jì) 實(shí) 力有限，多數(shù)購(gòu)買(mǎi)商鋪數(shù)量有限 ● 受市場(chǎng)引導(dǎo)影響較大 ● 有沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)傾向 ● 不太了解政府規(guī)劃，對(duì) 區(qū)域 發(fā)展有盲從心理 ● 購(gòu)買(mǎi)目的主要為：家庭財(cái)富增長(zhǎng) /儲(chǔ)備老年幸福基金 /儲(chǔ)備小孩教育基金 針對(duì)以上投資心理分析，在項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)中，就必須根據(jù)不同項(xiàng)目來(lái)分析目標(biāo)客戶(hù)特征，迎合其需求，制定具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的 營(yíng)銷(xiāo)策略。方能取得其銷(xiāo)售的全面成功。 本項(xiàng)目雖屬于爛尾樓工程，但中街區(qū)域發(fā)展快速，以往的多數(shù)爛尾樓工程現(xiàn)在已經(jīng)全部重新啟動(dòng)，多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)正式營(yíng)業(yè)，而且市場(chǎng)反應(yīng)良好， 對(duì)爛尾樓工程的印象不深刻。在市場(chǎng)調(diào)研走訪中， 前期接觸的 客戶(hù) 大致可分為兩種心態(tài)：一 47 種是覺(jué)得既然是“爛尾樓”，那大概在價(jià)格上有所優(yōu)惠，有些 撿便宜的想法。另外一種則不太在乎是否是‘爛尾樓’，而更關(guān)心合理規(guī)劃與 投資價(jià)值。 三、產(chǎn)品定位 概念立足點(diǎn) 用 [文化 ]和 [時(shí)尚 ]助推項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程 [文化 ]是商業(yè)區(qū)域永續(xù)開(kāi)發(fā)、良性發(fā)展的基本根源，是一個(gè)城市固有的 特色； 百年中街、百年商業(yè)在功能上結(jié)合特色餐飲、禮品行業(yè)、珠寶行業(yè)，以輔助中街的旅游本土風(fēng)味。 [時(shí)尚 ]是城市步入國(guó)際化、社會(huì)化發(fā)展的特色元素，是人民財(cái)富的方向標(biāo)。 突出休閑性、多元化、開(kāi)放式的“淘寶”購(gòu)物環(huán)境，適當(dāng)加入娛樂(lè)元素，形成 —— 消費(fèi)，是一種消遣、是一種時(shí)尚、是一種生活樂(lè)趣的理念。 ? 文化是長(zhǎng)久而穩(wěn)定的，時(shí)尚是短暫而善變的； ? 文化是深厚的，時(shí)尚是膚淺的； ? 文化是普遍的，時(shí)尚是獨(dú)特的； ? 文化是中規(guī)中矩的，時(shí)尚是富于創(chuàng)造的 本項(xiàng)目的發(fā)展與建設(shè)是將獨(dú)特的文化氛圍與個(gè)性的時(shí)尚消費(fèi)結(jié)合的過(guò)程 ，只有這樣才能把握市場(chǎng)的發(fā)展契機(jī)。 功能定位 總體功能定位為： 一個(gè)集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、淘寶等為一體的淘寶商城 主要經(jīng)營(yíng) 服裝服飾：服裝、飾品、手表、鞋帽、化妝品、內(nèi)衣、童裝、皮具、箱包等 美食小吃：地方餐館、小吃、特色餐飲、水吧、咖啡屋 文化珠寶：字畫(huà)古玩、珠寶玉器、兒童玩具、現(xiàn)代藝術(shù)品、書(shū)吧等 家居裝飾：床上用品、衛(wèi)浴用品、床品家飾、燈飾、家電用品等 生活百貨：婚紗禮品、美容美發(fā)、銀行、電信等 四、客戶(hù)定位 48 由于本項(xiàng)目采取的 模式是租售結(jié)合。 既 開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況 把項(xiàng)目 分割銷(xiāo)售或租賃，租售結(jié)合。該模式適合大型商業(yè)物業(yè)，主要因?yàn)槲飿I(yè)投資大，市場(chǎng)消化需要時(shí)間，單靠一種營(yíng)銷(xiāo)模式很難在短期內(nèi)形成氣候。另外，該方法也可以起到有效降低空置率，增加收益，維持資金鏈的作用。 所以從客群角度分析主要分類(lèi)為兩大類(lèi)客戶(hù) 投資客戶(hù) —— 看好中街商業(yè)前景，雖然投資比例較高，但收益豐厚，相對(duì)其他商業(yè)項(xiàng)目投資比較可靠， 而且在目前中街區(qū)域無(wú)可售的商業(yè)項(xiàng)目可投資，價(jià)值一直水漲船高，真正的一鋪養(yǎng)三代的黃金寶地。 自營(yíng)客戶(hù) —— 同樣看好中街商業(yè)前景，多年租賃經(jīng)營(yíng)，始終感覺(jué)是在給別人賺租金，自己收入的大部分用來(lái)繳納租 金，有機(jī)會(huì)自己做房東的時(shí)候一定不會(huì)放過(guò)機(jī)會(huì)。 五、價(jià)格定位 商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)相對(duì)特殊，在考慮定價(jià)的時(shí)候，大到跟所處地段、交通，小到電梯的位置，通道的遠(yuǎn)近都會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)產(chǎn)生很大的影響。因此，我們?cè)诖酥辉O(shè)計(jì) 本項(xiàng)目 的基本銷(xiāo)售均價(jià)，等項(xiàng)目啟動(dòng)后，再?lài)?yán)格按照商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)公式進(jìn)行一鋪一價(jià)的定價(jià)設(shè)計(jì) 根據(jù)周邊項(xiàng)目情況因此采用 租金比例推算定價(jià)法 擬定 以沈陽(yáng)春天項(xiàng)目租金價(jià)格為類(lèi)比項(xiàng)目 1 層 350 1層 3501000 2層 25% 3層 300 4層 220 5層 50 按投資比計(jì)算，由于中街 區(qū)域商業(yè)的核心性，預(yù)計(jì)回報(bào)周期 10 年，年回報(bào)率約在 10%，按照沈陽(yáng)春天租金與面積結(jié)合計(jì)算，租金均價(jià)約在 351 元 /平方米，推導(dǎo)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格如下： 351 元 /月 X12 月 /10%=42200 49 六、 營(yíng)銷(xiāo)主題 百年中街，唯一產(chǎn)權(quán)旺鋪 百年中街：歷史文化沉淀，推廣中明確區(qū)位概念，商業(yè)核心區(qū)域 唯一：只有一個(gè) 產(chǎn)權(quán)旺鋪：在中街可出售產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目少之又 少，以此來(lái)吸引眼球；所謂旺鋪是城市發(fā)展價(jià)值、政府支持力價(jià)值、消費(fèi)力價(jià)值、品牌價(jià)值的綜合表現(xiàn)。 七、營(yíng)銷(xiāo)策略 結(jié)合 項(xiàng)目產(chǎn)品特性，考慮到項(xiàng)目自身各方面優(yōu)勢(shì)等因素，建議銷(xiāo)售策略總體思 路為： 以認(rèn)知銷(xiāo)售主力產(chǎn)品 —— “唯一產(chǎn)權(quán)旺鋪”為銷(xiāo)售主線，強(qiáng)化項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的強(qiáng)勁的增值潛力，并可實(shí)現(xiàn)的人脈群、稀缺的項(xiàng)目主題。集中對(duì)周邊區(qū)域以 及外埠城市的小商品經(jīng)營(yíng)商、商業(yè)投資者，實(shí)行集中化 、強(qiáng)效力、全面性的銷(xiāo)售策略。最終實(shí)現(xiàn) —— 一炮而紅、快速銷(xiāo)售的佳績(jī)。 八、銷(xiāo)售策略 針對(duì)實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售策略，應(yīng)借助成熟中街商圈為銷(xiāo)售切入點(diǎn)，借助小面積、高收益來(lái)吸引買(mǎi)家。 由業(yè)態(tài)檔次規(guī)劃為銷(xiāo)售思路主線，實(shí)現(xiàn)旺鋪規(guī)劃的業(yè)態(tài)“由低到高”、旺鋪人流的吸引力“由弱到強(qiáng)”。 九 、銷(xiāo)售計(jì)劃 50 十 、推廣 策略 根據(jù)本項(xiàng)目屬于投資類(lèi)型的 特征，以產(chǎn)品增值投資價(jià)值為策略基礎(chǔ)點(diǎn)，結(jié)合全方位、陣地式的推廣策略，達(dá)到密集式、大覆蓋率、高知名度的營(yíng)銷(xiāo)目的，方能促進(jìn)項(xiàng)目盡快被市場(chǎng)所認(rèn)可，達(dá)到快速銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)目的 。 現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)銷(xiāo)：氣派的銷(xiāo)售中心，結(jié)合豐富的現(xiàn)場(chǎng)包裝與導(dǎo)視指引系統(tǒng) ； 外埠推銷(xiāo)：商業(yè)中心區(qū)定點(diǎn)臨時(shí)銷(xiāo)售處，定位發(fā)放 DM； 地毯式信息發(fā)布：結(jié)合各中介機(jī)構(gòu)門(mén)店，形成全市營(yíng)銷(xiāo)的概念。 第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、投資估算 依據(jù)有關(guān)定額、市場(chǎng)調(diào)查資料及本公司近期工程結(jié)算分析資料，對(duì)本項(xiàng)目的前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、稅費(fèi)及其他投資估算如下各表： 前期費(fèi)用 估算 表 單位：萬(wàn)元 成本費(fèi)用名稱(chēng) 單價(jià) 工作量 總額 備注 1 原項(xiàng)目收購(gòu) 65000 2 人防工程安置費(fèi) 3000 51 合計(jì) 68000 工程建設(shè)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 成本費(fèi)用名稱(chēng) 單價(jià) 工作量 總額 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 3340 10 萬(wàn)㎡ 33400 2 外立面工程費(fèi) 2020 元 /㎡ 16885 ㎡ 3377 合計(jì) 36777 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 成本費(fèi)用名稱(chēng) 單價(jià) 基數(shù) 總額 備注 1 開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 工程費(fèi)用 % 36777 1288 2 基本預(yù)備費(fèi) 工程費(fèi)用 3% 36777 1104 3 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 工程費(fèi)用 2% 36777 736 合計(jì) 3128 銷(xiāo)售總收入估算表 單位：萬(wàn)元 收入類(lèi)別 平均單價(jià) 面積 總額 備注 1 公建 42200 元 /㎡ 95000 ㎡ 400000 實(shí)際可售面積 合計(jì) 400000 銷(xiāo)售成本估算表 單位：萬(wàn)元 成本費(fèi)用名稱(chēng) 單價(jià) 基數(shù) 總額 備注 1 銷(xiāo)售推廣費(fèi) 總收入 2% 400000 8000 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 總收入 6% 400000 24000 3 銷(xiāo)售代理費(fèi) 總收入 5% 400000 20200 合計(jì) 52020 項(xiàng)目投資成本 費(fèi)用估算匯總表 單位：萬(wàn)元 52 成本費(fèi)用名稱(chēng) 投資額 比例 備注 1 前期費(fèi)用 68000 39% 2 工程建設(shè)費(fèi)用 36777 21% 3 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 3128 2% 4 銷(xiāo)售成本 52020 29% 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 16000 9% 合計(jì) 175907 100% 項(xiàng)目投資成本費(fèi)用分期投入表 單位：萬(wàn)元 小計(jì) 1 前期費(fèi)用小計(jì) 68000 項(xiàng)目收購(gòu) 65000 65000 人防安置費(fèi) 3000 3000 2 工程建設(shè)費(fèi)小計(jì) 36777 建筑安裝 334