【導(dǎo)讀】開發(fā)商以積極前瞻之眼光，提前選聘物業(yè)管理合作方，更加難能可貴。典物業(yè)度身定做全套物業(yè)管理服務(wù)方案。我們真誠(chéng)地希望獲得此次與順天建設(shè)集團(tuán)。CPM以經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理為優(yōu)勢(shì)，擅長(zhǎng)綜合型高層物業(yè)項(xiàng)目，服務(wù)觀念到位，技術(shù)。力量雄厚，管理團(tuán)隊(duì)極富進(jìn)取和創(chuàng)新精神。CPM近年承攬之多項(xiàng)大型物業(yè)，品牌卓著，廣受。業(yè)主、客戶贊譽(yù)。我們相信，憑籍CPM服務(wù)客戶最高原則。的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)過市場(chǎng)錘練的專業(yè)力量，我們一定能夠圓滿完成順天國(guó)際物業(yè)管理光榮任務(wù)，使順天國(guó)際優(yōu)質(zhì)樓盤在售后服務(wù)領(lǐng)域再添一金！軌，是長(zhǎng)沙市高檔寫字樓客戶的最佳選擇。順天國(guó)際擬定于今年6月底封頂，年內(nèi)全面投入運(yùn)行。務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)及技術(shù)服務(wù)、汽車美容服務(wù)等?，F(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮的整體形象，為發(fā)展商順天建設(shè)集團(tuán)和長(zhǎng)沙市樹立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。CPM擬在前期介入期。真誠(chéng)合作體現(xiàn)了CPM尊重客戶、依法經(jīng)營(yíng)一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，

　　

【正文】 、圖表等），并采取相應(yīng)的儲(chǔ)存、保管方法。 e. 對(duì)原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)審批方可。 f. 綜合部主任負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效 和作廢。 g. 注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫(kù)存情況編制各種專題資料。 h. 綜合部每季度對(duì)檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。 i. 要求全體員工樹立檔案意識(shí)、保密意識(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。 發(fā)展商提供的資料 業(yè)主委員會(huì)提供的資料 管理公司建立的資料文檔 CPM 檔案 管理 借閱文件 其他途徑收集的資料 復(fù)印文件 張貼文件 作廢文件 Ⅴ . 管理成本測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及傭金標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)順天國(guó)際物業(yè)管理邀標(biāo)文件提供的有關(guān)資料，通過項(xiàng)目實(shí)地考察和專業(yè)測(cè)算， CPM 對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為寫字樓和酒店人民幣 元 /平方米月，商業(yè)裙樓人民幣 元 /平方米月，每月合計(jì)人民幣 萬(wàn)元。全年合計(jì)人民幣 萬(wàn)元（不包含能源費(fèi)和房屋設(shè)備維護(hù)基金），管理處按照管理成本的 10%提取傭金。 對(duì)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí) CPM 一貫將“錢盡其用”作為物業(yè)管理中財(cái)務(wù)運(yùn)作的控制原則，通過精確預(yù)算、嚴(yán)格執(zhí)行、杜絕浪費(fèi)，力爭(zhēng)使業(yè)主所花的每一分錢都物有所值，以同樣的價(jià)錢提供更高檔的服務(wù)。 物業(yè)管理專業(yè)中財(cái)務(wù)管理應(yīng)具有營(yíng)銷財(cái)務(wù)的概念，即注重財(cái)務(wù)管理中額度、平衡、審核、建議等因素，使財(cái)務(wù)管理有效地推動(dòng)物業(yè)管理工作的進(jìn)行。 物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力。實(shí)行成本 控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。 成本控制原則不能以降低服務(wù)質(zhì)量和用戶滿意度作為代價(jià)，用戶滿意永遠(yuǎn)是最高原則。 管理處控制成本主要措施 合理安排維修基金的使用，保證順天國(guó)際物業(yè)維修、改造工程良性運(yùn)作。 通過精確的計(jì)算和合理的安排，制定有效的節(jié)能措施，降低物業(yè)運(yùn)行公共能源費(fèi)用，減少順天國(guó)際的運(yùn)行開支。 CPM 有著豐富的設(shè)備保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)，能自行組織力量實(shí)施設(shè)備的維護(hù)及大、中修改造，減少外包項(xiàng)目，有效降低了設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)用及運(yùn)行費(fèi)用。 加強(qiáng)員工培訓(xùn)，發(fā) 揮員工“一專多能”的作用，合理安排崗位，盡量減少人員。 采用成本倒算原則，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。在執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)。同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。 順天國(guó)際物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算 順天國(guó)際管理費(fèi)收入預(yù)測(cè)表（表 ） 順天國(guó)際管理費(fèi)支出預(yù)測(cè)表（表 ） 順天國(guó)際管理費(fèi)支出明細(xì)預(yù)測(cè)表（表 ） 順天國(guó)際 管理處物資裝備表（表 ） 順天國(guó)際管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表（表 ） 前期介入支出預(yù)測(cè)表（表 ） 測(cè)算說明 a. 預(yù)算按建設(shè)部關(guān)于公共性服務(wù)收費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成范圍的有關(guān)規(guī)定及順天國(guó)際招標(biāo)文件指定服務(wù)項(xiàng)目測(cè)算（不包含能源費(fèi)及房屋設(shè)備維護(hù)基金）； b. 預(yù)算參照 CPM 管理之相近辦公樓費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及長(zhǎng)沙的有關(guān)規(guī)定、市場(chǎng)價(jià)測(cè)算； c. 前期費(fèi)用投入人民幣 萬(wàn)作為開辦費(fèi)，在管理費(fèi)中分五年攤銷；物資裝備費(fèi)用人民幣 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投入人民幣 萬(wàn) 元由 CPM 投入，在管理費(fèi)中分五年攤銷； d. 管理處收取的管理費(fèi)僅用于上述管理成本項(xiàng)目；特約性服務(wù)見《特約性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》； e. 順天國(guó)際在第一年處于設(shè)備維保期，預(yù)計(jì)設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)可比正常期有所減少，以上測(cè)算均以第一年度的開支為標(biāo)準(zhǔn)，正常年度的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)甲方要求與實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整； f. 按正常年度管理費(fèi)開支測(cè)算，如果管理費(fèi)收支有盈余，盈余部分將轉(zhuǎn)入下一年度作為儲(chǔ)備金； g. 本預(yù)算未涉及項(xiàng)目由雙方協(xié)議商定。 順天國(guó)際管理費(fèi)收入測(cè)算表 （單位：萬(wàn)元） 項(xiàng)目 面積 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 月 收入 年收入 寫字樓 45, 元 /月 /平方米 商業(yè)裙樓 16, 元 /月 /平方米 停車場(chǎng) 11, 室內(nèi)車位 214 個(gè)，室外車位 20 個(gè)，室內(nèi)60 元 /月，室外 50 元 /月 合計(jì) 72, 順天國(guó)際管理費(fèi)支出預(yù)測(cè)表 表 （單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 月支出 年支出 一 工資福利 53 人， 7 人深圳公司派駐 二 辦公費(fèi) 三 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保費(fèi) 四 環(huán)境管理費(fèi) 清潔、綠化、消殺 五 固定資產(chǎn)折舊 總額 241500 元，分五年攤銷 六 開辦費(fèi)攤銷 總額 184800 元，分五年攤銷 七 不可預(yù)見費(fèi)（ 2%） 以上六項(xiàng)總和的 2% 八 管理者酬金（ 10%） 以上七項(xiàng)總和的 10% 九 法定稅費(fèi)（ %） 收入的 % 合計(jì) 順天國(guó)際管理費(fèi)支出明細(xì)預(yù)測(cè)表 表 （單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 月支出 年支出 一 工資福利 1 主任 1 人，工資標(biāo)準(zhǔn) 4000 元 /月 2 副主任 1 人，工資標(biāo)準(zhǔn) 3000 元 /月 3 部長(zhǎng) 4 人，工資標(biāo)準(zhǔn) 2020 元 /月 4 助理、工程師 3 人，工資標(biāo)準(zhǔn) 1500 元 /月 5 文員 9 人，工資標(biāo)準(zhǔn) 1000 元 /月 6 技 術(shù)人員 15 人，工資標(biāo)準(zhǔn) 700 元 /月 7 安管員 20 人，工資標(biāo)準(zhǔn) 500 元 /月 8 福利費(fèi) 按月工資總額的 14% 9 社會(huì)保險(xiǎn)（養(yǎng)老，醫(yī)療，失業(yè)，工傷），員工補(bǔ)貼 按月工資總額的 25% 二 辦公費(fèi) 1 市內(nèi)交通補(bǔ)助、差旅費(fèi) 3000 元 /月 2 通迅費(fèi) 電話費(fèi) 8 150 元 /月、通迅補(bǔ)貼 1000元 /月、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)按 400 元 /月計(jì) 3 書報(bào)資料費(fèi)、印刷費(fèi) 雜志、報(bào)刊、資料， 500 元 /月，印刷費(fèi) 1000 元 /月 4 辦公用品、低耗品 1500 元 /月 5 辦公設(shè)備維護(hù) 500 元 /月 6 服裝費(fèi) 管理人員每人 1000 元 /年，維修人員600 元 /年，保安人員 500 元 /年 7 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 綜合測(cè)算 1500 元 /月 8 辦公水電費(fèi) 每月用電 1500 元，每月用水 500 元 9 公眾責(zé)任險(xiǎn) 投保金額 1000000 元，費(fèi)率 ‰ ,全年 1200 元 三 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保費(fèi) 1 供配電系統(tǒng)保養(yǎng) 維護(hù)材料費(fèi)等共 40000 元 /年 2 公共照明系統(tǒng)保養(yǎng) 含節(jié)能燈、泛光燈及廣場(chǎng)燈更換等28000 元 /年 3 冷熱給排水系統(tǒng)保養(yǎng) 冷熱給排水設(shè)施運(yùn)行維護(hù) 4 消防安全及安全管理費(fèi) （ 1） 消防設(shè)施保養(yǎng) 包括消防主機(jī)系統(tǒng)維護(hù)，管道、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的保養(yǎng)，按照 元 /平方米年 （ 2） 器械及設(shè)施更換 保安器械及停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)等設(shè)施的保養(yǎng)、更換 （ 3） 對(duì)講機(jī)管理費(fèi) 每部 40 元 /月 5 智能化系統(tǒng) （ 1） 信息智能化系統(tǒng) 語(yǔ)音、數(shù)據(jù)線路保養(yǎng)，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，大樓樓宇自控系統(tǒng) （ 2） 安防智能化系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng)，報(bào)警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng) （ 3） 物業(yè)管理智能化系統(tǒng) 計(jì)費(fèi)系統(tǒng)，停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 6 空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng) 含空調(diào)主機(jī)維護(hù)及水質(zhì)處理 7 電梯維護(hù)，年審 按 500 元 /臺(tái)月，年審核 1000 元 /部年 8 水池清洗、水質(zhì)檢測(cè)費(fèi) 清洗 1500 元 /次，檢測(cè) 500 元 /次，每年兩次 9 自行車棚摩托車棚維護(hù)保養(yǎng) 含停車架刷漆保養(yǎng)等估算 2400 元 /年 10 公共設(shè)施零星維護(hù) 圍墻，雨污水井清理、垃圾站箱、VI 系統(tǒng)等日常零星維護(hù)綜合測(cè)算300 元 /月 四 環(huán)境管理費(fèi) 1 綠化（外包） 包含人員、材料 2 清潔材料費(fèi)（外包） 包含人員、材料 3 消殺費(fèi)（外包） 包含人員、材料 4 化糞池清理疏通費(fèi) 清理 3000 元 /次，疏通 2020 元 /次，每年二次 5 外墻清潔費(fèi) 按每年一次， 元 /㎡次，外墻約30000 ㎡ 6 節(jié)假日擺設(shè) 2020 元 /次，每年四次 五 固定資產(chǎn)折舊 總額 241500 元，分五年攤銷（詳見表 ，表 ） 六 開辦費(fèi)攤銷 總額 184800，分五年攤銷（詳見表） 七 不可預(yù)見費(fèi)（ 2%） 以上六項(xiàng)總和的 2% 八 管理者酬金（ 10%） 以上七項(xiàng)總和的 10% 九 法定稅費(fèi)（ %） 收入的 % 合計(jì) 順天國(guó)際管理處物資裝備表 表 （單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 名稱 數(shù)量 單位（均價(jià)） 合計(jì) 一 維修工具 臺(tái)鉆 1 部 電焊機(jī) 1 部 沖擊鉆 1 部 手電鉆 2 部 切割機(jī) 1 臺(tái) 砂輪機(jī) 1 臺(tái) 臺(tái)鉗 2 臺(tái) 電流表 1 臺(tái) 萬(wàn)用表 5 部 絕緣表 2 個(gè) 氣泵 1 臺(tái) 潛水泵 1 臺(tái) 疏通機(jī) 2 臺(tái) 梯子 4 張 工衣柜 10 套 應(yīng)急燈 6 個(gè) 材料架 若干 空調(diào)作業(yè)工具 一批 管工作業(yè)工具 一批 機(jī)修作業(yè)工具 一批 電器作業(yè)工具 一批 材料備件 一批 個(gè)人工具 16 套 小計(jì) 二 安防、消防裝備 無(wú)線對(duì)講機(jī) 8 臺(tái) 消防斧頭 5 把 專用消防板手 5 把 防毒面具 10 個(gè) 消防靴 10 雙 訓(xùn)練器材 一批 小計(jì) 員工宿舍用品 床及家具 40 套 風(fēng)扇 15 臺(tái) 熱水器 8 臺(tái) 電視機(jī) 5 臺(tái) 其它用品 一批 小計(jì) 合計(jì) 順天國(guó)際管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表 表 （單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 名稱 數(shù)量 單位（均價(jià)） 合計(jì) 1 辦公桌椅 20 套 2 電腦服務(wù)器 1 臺(tái) 3 計(jì)算機(jī) 7 臺(tái) 4 集線器 1 臺(tái) 5 打印機(jī) 2 臺(tái) 6 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 7 電話機(jī) 8 臺(tái) 8 傳真機(jī) 1 臺(tái) 9 保險(xiǎn)柜 1 個(gè) 10 檔案、資料柜 5 個(gè) 11 各類辦公用品 一批 合計(jì) 前期介入預(yù) 測(cè)支出表 表 （單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 金額 1 人員工資 項(xiàng)目經(jīng)理 1 人，工程師 2 人，行政主管 1 人，項(xiàng)目經(jīng)理 6 月份入駐，其他人員入伙前 3 個(gè)月入駐 10． 10 2 差旅費(fèi) 公司派出人員往返 20 人次，每次 1500 元 3． 00 3 食宿費(fèi) 綜合測(cè)算 0． 50 4 招聘培訓(xùn)費(fèi) 招聘、培訓(xùn) 46 人，每人平均費(fèi)用 300 元 1． 38 5 業(yè)務(wù)費(fèi) 綜合測(cè)算 2． 00 6 辦公費(fèi) 指前期的辦公費(fèi)用及資料印刷費(fèi) 1． 00 7 開辦注冊(cè)費(fèi) 綜合測(cè)算 0． 50 小計(jì) 18． 48 說明 本表按前期介入計(jì)劃及正常情況下測(cè)算所得 前期的費(fèi)用將作為開辦費(fèi)分五年攤銷 Ⅵ .物業(yè)管理前期介入 物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，在此階段，物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，詳盡登記造冊(cè)存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個(gè)好頭，夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 總體來講，物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個(gè)時(shí)段與內(nèi)容： 施工期物業(yè)管理 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理 其他前期準(zhǔn)備工作 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度 施工期物業(yè)管理工作 盡快熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄； 了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等； 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與發(fā)展商協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)； 對(duì)影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人 身安全、嚴(yán)重影響今