【導(dǎo)讀】重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開。福，雨花五區(qū)和長沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1。子，屬中西部地區(qū)發(fā)展較快的地區(qū)之一，2020年在全國265個地級以上城市中，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市居民。從人均數(shù)來看，全年城市居民人均可支配收入11021元，同比增長%，，城市居民人均消費性支出9032元，同比增長%。同比上升個百分點。在這一發(fā)展態(tài)勢下，城市化明顯加快，外。品牌意識都將得到全面的提升。吸引外來投資與旅游的機率很大，成為高消費的重要組成部分。在這一輪洗牌中，長沙的商業(yè)市場格局獲得了新的調(diào)整，近幾年，長沙經(jīng)濟發(fā)展迅速，人均收入的持續(xù)增加和人均消費的同比增長，布局告一段落，長沙吸引了更多國際商家的眼球。費活躍的中部重要城市――長沙。城市的發(fā)展催生三大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成長沙市的三。圈以低檔次混雜型商業(yè)構(gòu)成了長沙的“平民商圈”。

　　

【正文】 230 為了確保貴司最適合的利潤， 同時 吸引投資， 我司認(rèn)為，最接近長沙目前市場水平 與本項目的高端定位， 最適合于本項目 的回報率與租金區(qū)間為11%，租金 210 元 ，返還期限為 8 年 。 而實際中，開發(fā)商承諾的投資回報率與實際的投資回報率存在巨大的差價，為了使貴司風(fēng)險最 小 化， 實際回報率與承諾回報率差值應(yīng)越小越好。 同時， 根據(jù)市場我司的經(jīng)驗，計算入售價里的租金返還總額應(yīng)控制在20％－ 35％以內(nèi)，這樣可以避免造成售價過高，令到投資者不能接受。 所以本項目的返還總額取一個中間數(shù) 28%，由 此得出的每平米返還金額為：6440元 平均售價為 29900 元 / m2。 回報率 11%，返還期限 8年。 反過來看， 從以下表格可以看出： 承諾的投資回報率 預(yù)期的回報率 實際銷售單價（元 /m2） 需要返還的租金 (元 ) 8 年內(nèi)的預(yù)期租金收益（元） 實際每平方米收益（元 /m2） 11% % 29900 26312 20200 23000 這個利潤差也是較為合理的，其租金差價為 6152，而算入售 價的有 6440元， 投資者既有投資升值空間，開發(fā)商與之分擔(dān)的風(fēng)險也較為合理。 綜上所述，可以基本 確定本項目的 平均售價為 29900 元 / m2。回報率11%，返還期限 8年。 以上數(shù)據(jù)是在初步的市場分析情況下得出的，其具體的價格有待貴司共同確定。 附：項目基本售價計算方法 （ 1）市場比較 通過對項目及整體商業(yè)市場調(diào)查，充分考慮現(xiàn)有競爭對手的銷售情況及市場接受的價 格，根據(jù)市場的實際對本項目的銷售價格及租金水平進行科學(xué)、合理的評估與預(yù)算。 ? 各項影響價格制定的因素評估 權(quán)重系數(shù) 項目 地段（ 20） 交 通（ 15） 配套（ 5） 商業(yè)氛圍（ 10） 主題定位（ 12） 功能定位（ 13） 建筑設(shè)計（ 10） 品牌吸引力（ 5） 內(nèi)部規(guī)劃（ 10） 綜合 （ 100） 平和堂 25 18 6 15 10 12 8 3 9 106 王府井 25 18 5 15 10 13 9 4 10 109 銅鑼灣 22 15 5 10 12 13 10 4 10 101 本案 20 20 4 8 12 10 10 6 10 100 ? 競爭對手的每層銷售及租金價格 項目 樓層 每層銷售單價（元 / M2） 每層租金 （元 / M2/天） 投資回報方式 銅鑼灣 一層 外街 40000 未定 一期售價，二期尚未開盤，招商尚未進行，投資回報 10%，年限 5 年 二層 外街 18500 未定 王府井 一層 28000 10 投資回報，稅前 9%，年限 20 年 二層 19000 6． 6 三層 12500 4 四層 2． 5 由以上各個競爭項目的評估，得出本項目每一樓層的基本價格： 本項目一層的銷售均價為： 相比于王府井，本項目的銷售價格為：（ 28000247。 109） 100≈ 25688 元 / M2 相比于銅鑼灣，本項目的 銷售價格為：（ 40000247。 101） 100≈ 39604 元 / M2 綜合以上得出的數(shù)據(jù)，通過市場比較法得出本項目一層的銷售均價為： （ 25688+39604）247。 2≈ 32646 元 / M2 本項目二層的銷售均價為： 相比于王府井，本項目的銷售價格為：（ 19000247。 109） 100≈ 17431 元 / M2 相比于銅鑼灣，本項目的銷售價格為：（ 18500247。 101） 100≈ 18316 元 / M2 綜合以上得出的數(shù)據(jù)，通過市場比較法得出本項目一層的銷售均價為： （ 17431+18316）247。 2≈ 17874 元 / M2 根據(jù) 以上分析，本案各樓層的銷售均價基本如下： 樓層 每層銷售單價（元 / M2） 一層 25688 二層 17874 三層 未定 四層 未定 （ 2）入市時間 入市時機的早晚是項目定價的因素之一。因為王府井項目相對比較早入市同，目前長沙市的商鋪銷售早已升值，其取值時應(yīng)基本接近屬于接近于同期入市銅鑼灣廣場。 （ 3）升值空間 根據(jù)本項目的成本投入、地塊特片及目前長沙市商業(yè)市態(tài)的發(fā)展，本項目尚有著廣闊的升值空間，其價格可以在此基礎(chǔ)上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與修正，最后，得出一個比較合理的市場價格，更好的推進本項目的銷售與 出租。 小結(jié)： 綜合以上分析與考評 及對樓層間價格規(guī)律的評估 ，本項目的售價一層可設(shè)定 為 38000元 / M2 左右，二層售價可設(shè)定 為 25000 元 / M2 左右 ，三層售價為 18000 元 / M2，四層為 11000元 / M2，其平均售價為 23000 元 / M2。 第 四 部分：項目招商策略及執(zhí)行 思路 返租 銷售，招商為上。本項目招商的成功與否直接關(guān)系到項目的銷售和開發(fā)商利潤的實現(xiàn)，招商對于本項目來說生死攸關(guān) . 一、 項目業(yè)態(tài)設(shè)定 根據(jù) 長沙品牌 市場的空白 和我司的商業(yè)資源整合 ，本項目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)搭配等進行具體的招商細(xì)分。 項目 A 棟 的業(yè)態(tài)分布如下： 樓層 業(yè)態(tài)組合 一層 世界名牌精品：手表、箱包、化妝品、首飾 二層 世界名品女裝 三層 世界名品男裝 四層 名品童裝＋ 品牌特惠場 ＋名牌展覽廳 增加展覽功能和 品牌特惠場 ， 可 解決三 、四樓人流不足的問題，通過動線與業(yè)態(tài)分布吸引人流向上 。 其中不同的業(yè)態(tài)區(qū)按國家如：日本、韓國、歐美等品牌來分， 采用為品牌設(shè)立專柜的商場購物模式， 使之 既符合消費者的購物習(xí)慣，也符合整個百貨商場的形象定位。 項目 B 棟業(yè)態(tài)設(shè)定 ： 樓層 功能分布 一層 世界風(fēng)情餐飲（西餐為主） 二層 世界風(fēng)情餐飲 （東南 亞風(fēng)情餐飲為主） 三層 國宴廳（受長沙本土喜歡的口味，主要為中華菜系） 四層 酒吧＋桑拿按摩＋足浴等 B 棟商業(yè)將 承 擔(dān) 一部分會所功能 。把它包裝成休閑 俱樂部， 能 促成項目的推廣。 根據(jù)前期的市場調(diào)查分析，結(jié)合本項目的檔次定位與主題定位，本項目的主要商戶 設(shè)定為 ：國內(nèi)外知名品牌商為主。 二、 目標(biāo)商戶 設(shè)定 國際一線 、二線 品牌中國代理商 中國一線品牌代理商 目前長沙乃至中國地區(qū)高檔品牌精品和服裝經(jīng)營商 高檔休閑餐飲經(jīng)營商 我司擁有的 其他 商家資源 三 、招商策略 策略 1： 把握經(jīng)營檔次，確保項目整體形象 本項目 的經(jīng)營檔次是 世界一流品牌，招商時 對各類商家進行優(yōu)化篩選，確保本項目的整體經(jīng)營檔次與形象，有利于本項目的持續(xù)發(fā)展與良好運作。 由于主題商場不同于專賣店，在獨立商鋪經(jīng)營的模式下，對于品牌、質(zhì)量的要求也就更高，招商時就不能什么商家都招，必須進行篩選，讓適合商場主題定位的商家進駐，再進行統(tǒng)一推廣。 策略 2：有效利用我司的招商資源 經(jīng)過十多年的發(fā)展，我司形成了豐富的商 戰(zhàn)經(jīng)驗，更積累了相當(dāng)豐富的資家資源，以確保本項目招商的成功。（ 具體商家資料 已 附上） 策略 以點帶面 優(yōu)惠招商， 以點代面 ，重點招募主力商家和商圈影響力較 大的商家，帶動散戶經(jīng)營；與商家共同宣傳策劃，共同造市， 先做人氣，再做生意 。 策略 強化活動招商，進行前期滲透 通過各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會發(fā)布信息，對招商進行前期滲透。同時 策劃一些主題活動或大型公關(guān)活動，擴大影響，提高商場知名度。 第五部分：項目營銷推廣 策略 一、推廣難點分析 理性的分析是策略執(zhí)行的先決條件。本項目雖然具有一系列的優(yōu)勢機遇，但推廣上有幾點難點需要 重點注意，以優(yōu)勢淡化弱勢，達成項目的旺銷。 相對的高價格與短期返租在長沙市場上存在一定風(fēng)險 這在推廣時需要幫助客戶確立項目無可質(zhì)疑 的投資前景與高性價比，以地優(yōu)優(yōu)勢給投資者以實實在在的愿景 實現(xiàn)。 項目 能否 在 短期 內(nèi) 將 解放路 的商氣延續(xù)至 本案 這 需要 在項目形象上出彩出新，吸引眼球，吸引投資者的關(guān)注后吸引消費者關(guān)注。這需要進行各種“品牌” 專題活動 和一些 具有影響力的大型攻關(guān)活動進行造勢，吸引大量人氣并迅速形成商氣。 基于以上 推廣難點，本項目在推廣中不僅要有統(tǒng)一的推廣主題，更要注重活動營銷和現(xiàn)場的包裝，組成一個“三維”的推廣 模型，實現(xiàn)項目價值。 二 、 推廣主題 概念 設(shè)定 我司認(rèn)為，要達到本案銷售 與招商 力度的最大化，必須遵循營銷鏈的實 現(xiàn) 。即以“品牌折扣店” 的“品牌”作文章，深化主題， 倡導(dǎo)一種 投資生活與品牌文化 。 這是整個營銷推廣 貫徹 的主題 ，并 在此基礎(chǔ)上形成主題的 移植、嫁接 與延伸。 品牌文化與投資生活的本質(zhì)分別是時尚 文化和 財富 文化， 它們不是一對矛盾體，而是相輔相承的。它們?nèi)诤虾蟮谋举|(zhì)即是： 具有參與性、流行性、功利性和專業(yè)性，這也是 商業(yè)文化的 本質(zhì) 。 再進一步深化： 品牌文化即一種：成功、 富裕、幸福 、 滿足 ，時尚 的文化 投資生活即一種：理智、專業(yè)、財富、趣味、科學(xué)的生活態(tài)度 本項目 倡導(dǎo) 一種快樂的投資， 讓投資充滿趣味性，成為人們生活中不可或缺并且 隨手可得的一部分。 本項目 倡導(dǎo)一種科學(xué)的安全的高回報高收益的投資理念，并給予實在而專業(yè)的關(guān)懷。 三 ．推廣策略執(zhí)行 按照我司的市場定位的思路，在項目的營銷推廣策略上也相應(yīng)地作出呼應(yīng)，即分階段進行推售，以便能夠及時而靈活地掌握銷售的進度和市場的變化，隨時作出調(diào)整，務(wù)求達致旺銷。 我司一直堅持， 在實際操作中 比 主題 概念更重要的是營造一個概念的支持體系，否則在市場競爭中，就會經(jīng)不起時間的考驗。 所以在推廣執(zhí)行中，我 司 設(shè)定本項目的支持體系為本案的優(yōu)點即絕版地段所造就的 投資前景、主題理念、 區(qū)位優(yōu)勢、 產(chǎn)品 規(guī)劃 、投資回報率、 敢于挑戰(zhàn)競爭對手的高性價比 等。 本項目推廣主題將以項目倡導(dǎo)的投資生活與品牌文化的內(nèi)涵體現(xiàn)項目的賣點，在此基礎(chǔ)上完成對項目主賣點“投資前景、主題理念、 區(qū)位優(yōu)勢 、產(chǎn)品規(guī)劃投資回報率、高性價比”的訴求。 3． 1推廣階段安排 及推廣主題 根據(jù)本項目的工程進度設(shè)定推廣階段。 ●導(dǎo)入期：懸念廣告 （體現(xiàn)成功、富裕） “成功”： 少數(shù)人的名利場 頂級品牌集中營 （主題理念） “ 富裕 ”：如何成為十足資本家（投資回報率） ● 預(yù)熱期：價值點訴求 少數(shù)人的名利場 頂級品牌集中營 （主題理念） 時尚，源于長沙；品 牌，源于五一路；財富，源于 XXX（投資前景） 五一路的財富地標(biāo) （區(qū)位優(yōu)勢） ● 引爆期：理性廣告 “成功”： 少數(shù)人的名利場 頂級品牌集中營 （主題理念） “理智”：五一路上最后一班財富專列，這一次不能再錯過（投資前景） “ 時尚 ”：在五一路核心商圈，駕奴品牌商鋪的投資快感（絕版地段：追求品牌與時尚的同時，也追求地段的“名牌”） “ 財富 ”： 五一路 XXX，頂級 品牌 PK 資本盛宴 （主題理念） ● 強銷期：大力說服 “成功”： 少數(shù)人的名利場 頂級品牌集中營 （主題理念 ） “ 幸福 、滿足”主題：以一組軟文表達主題。分別為： 尋找篇：長沙人的幸福在哪里？（從理性的角度幫投資者尋找長沙目前值得投資的項目，最后把目光鎖定在五一路 本案，引出本案能帶給投資者的物質(zhì)與精神回報） 圓夢篇： “ 五一路 XX 項目，我的幸福夢想 ”或“最大的幸福，莫過于擁有” (從 情感角度講述老長沙人的“五一路”情結(jié)，以本項目的完美出市圓這部分人的財富投資之夢 ) “ 專業(yè) ”： XXX，精明眼的選擇（投資回報率） “趣味”： 360 度的品牌生活 ： 創(chuàng)業(yè)投資 （最大限度的激發(fā)長沙人有閑錢人 的“品牌生活方式”，生活的樂趣不僅在于奢侈享受，更在于懂得獲?。? ● 調(diào)整期 與 掃尾期 ：強力促銷 錯過了領(lǐng)舞，不能錯過擁有 最后的財富機會 公關(guān)活動及媒體策劃 我 司 認(rèn)為：無論是本項目的差異變化賣點選定，還是市場定位，目標(biāo)消費者鎖定，都十分準(zhǔn)確，因而公共活動 /煤體計劃都應(yīng)該以“少數(shù)人的名利場 頂級品牌集中營”為主題，具體內(nèi)容 在執(zhí)行階段具體呈現(xiàn) 。 ● “品牌 論壇 ” ● “華中品牌風(fēng)尚大典 —— 暨本項目招商新聞發(fā)布會”活動 ● “名牌文化生活” 投資征文 ●現(xiàn)場投資說明會 ● “付出必有 回報 ” —— 商鋪 承租者免 1 年 租金， 以促 銷尾盤 現(xiàn)場包裝及案場布置 ● 工地包裝：工地圍墻應(yīng)圍繞項目主題理念展開， 把客戶眼球吸引到本項目來，快速樹立項目形象，傳遞項目信息。 同時，對項目的每個進程都