【導讀】因國家級風景名勝區(qū)岳麓山而得名，歷史悠久，文化底蘊深厚，為我。國著名的“智能密集區(qū)”，具有豐富的高素質人力資源和極強的科研開發(fā)能力。作為長沙市的河西新城，全區(qū)面積145平方公里，總人口41萬人。抓城市建設，合萬眾之心建經濟強區(qū)，GDP連續(xù)四年保持16%以上的高增長，2021年，岳麓區(qū)GDP達到88億元，比上年增長%。其中第一產業(yè)增加。成地方財政收入億元，比上年增長%。岳麓“新城”借勢形成。問題，重點在“修路、治水、拓城、提質”上下功夫。近年先后完成投資。125個億，拆除房屋面積150多萬平方米，新建各種住宅150多萬平方米，開工建設重點項目70多個，新建、改建道路26條。路網格局基本形成，打通了加快產業(yè)發(fā)展的大動脈。高規(guī)格建設，成為長沙市的標志性道路。新區(qū)治建設歷時3年，于2021年。正在建設的有12家，全部達產后可實現產值近400億元。在校學生約35萬人，在職教師約萬人。岳麓區(qū)的良好的發(fā)展前景將吸引很多長沙本地人來岳麓區(qū)投資居住。

　　

【正文】 100 平方米的二房單位 ◇ 公寓式酒店部分 ： 作為純投資和休閑酒店產品，與酒店式公寓一樣，小面積、低總 價是其吸引客戶投資的決定性因素。所以本項目公寓式酒店部分應以可分可合的小戶型作為主打戶型，以吸引投資。其戶型初步確定為： 70～ 90 平方米的豪宅型商務套房 50～ 60 平方米的標準型商務套房 45～ 60 平方米的經濟型套房 35～ 45 平方米的精致型休閑套房 ◇ 住宅部分： 根據對岳麓區(qū)商品房住宅成交主力戶型分析 ， 其中 100－ 120 平方米三房單位最易被銷費者接受。結合本項目的銷售客戶及項目定位特征，本項目住宅建議以自住型 100～ 120平方米的三房單位和投資型 60～ 80平方米的小戶型二房、 50～ 60 平方米的一房一廳小戶型為主力戶型，輔以部分二房及復式單位。 所以本案住宅的戶型初步設定為： 主力戶型： 100～ 120 平方米的三房單位 60～ 80 平方米的小戶型二房 長沙岳麓區(qū)項目操作方案 擁有專業(yè) 擁有贊美 24 50～ 60 平方米的一房一廳小戶型 其他戶型： 90～ 100 平方米的二房單位 120～ 140 平方米的復式單位 ? 室內空間特征建議 ◇ 各房間設計方正實用， 盡量做到 無梁無柱； ◇ 客廳及主臥室有良好的景觀、采光和通風； ◇ 三房以上戶型分設主臥室衛(wèi)生間和共用衛(wèi)生間； ◇ 平面布局注重功能分區(qū)，其中廚房與服務陽臺、工人房及其衛(wèi)生間要結在一起組合成服 務區(qū)進行設計； ◇ 廚房應避免過于狹長，爭取設計 L 型灶臺； ◇ 根據地區(qū)習慣，對儲藏室或壁柜等儲藏空間進行一定設計，三房以上單位考慮在主人房設進入式衣帽間； ◇ 根據具體情況設計入戶玄關、陽光房等； ◇ 作躍層式和錯半層式設計，豐富室內空間效果，創(chuàng)出新意； ◇ 多層和小高層的復式單位設計在頂樓或底樓，成為“空中別墅”或“花園別墅”； ◇ 頂層單位結合坡屋頂作“頂層賣空間”，底層單位可設私家花園； ◇ 其中公寓與酒店部分帶精裝修 與家俱 出售。 配套及裝修建議 ? 配套建議： 作為大型以商業(yè)為主的休閑社區(qū)，項目除自身的商業(yè) 配套外，公寓部分及住宅部分應配套相應的社區(qū)服務會所，其中可考慮配套： 休閑會所 室外游泳池 室外網球場 商務配套如銀行等 長沙岳麓區(qū)項目操作方案 擁有專業(yè) 擁有贊美 25 ? 裝修標準 因為是投資型產品，本項目的酒店式公寓和公寓式酒店的戶型，應提供裝修服務。在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。 裝修擬采用套餐式裝修，即預先設計幾種不同檔次，不同風格的裝修標準，在交房前由客戶預先選定，另行簽定裝修合同。此種方法既便于客戶的靈活選擇，又利于日后統(tǒng)一管理。 長沙岳麓區(qū)項目操作方案 擁有專業(yè) 擁有贊美 26 四、項目銷售建議 總體操盤計劃、步驟 按照項目價值最大化， 綜合市場推售難易，本司建議的推售順序 為以易入市，再推難的部分， 先 回籠部分資金，有利貴司的滾動開發(fā)，減少資金積壓的壓力。 具體順序 如下： 第一階段： 住宅部分 據市場分析得出：本項目所處的區(qū)域位置商業(yè)氛圍薄弱，居住氛圍相對較好，是整個項目中最容易出市的部分，首推住宅不僅能使開發(fā)商風險降到最低，更能在培養(yǎng)成熟的社區(qū)氛圍的情況下順利推出商業(yè)部分，實現項目價值。 第二階段：商業(yè)部分 待項目形成一定的氛圍后推出商業(yè)部分 。 步驟一：首推步行街部分，主要考慮到項目的首次推廣必須最大程度的降低風險，力求一擊成功，而項目中步行 街部分主要經營休閑餐飲，因此該部分最為符合首次推廣的要求。 步驟二：推商場部分，商場商鋪主要為超市和休閑娛樂業(yè)態(tài)，市場需求較大，去化較快，因為其體量較大、涉及金額巨大，買家作出投資決定的時間較長，短期內銷售完畢的風險較大，所以得貫穿于整個商業(yè)的銷售過程中。因此我們可在前兩的步驟進行時就對其軟性宣傳已積累客源。在時機成熟時，選出商鋪中的絕版位置進行拍賣，既可以將一個項目的人氣炒到最旺，同時可以利用此次拍賣的新聞性將宣傳效果最大化，并且很容易控制成本。所以從大的思路上來說，拍賣既可以放在最前面哄人氣，又可以放在 最后面提升價格。 步驟三：主推步行街內街部分。這是本項目商業(yè)部分最 艱難的部分，只有在步行街和商場形成熱銷后，才能利用其形成的商業(yè)價值推廣這部分。 在商業(yè)推廣的同時，以 中小戶型作為開啟動 公寓與酒店 市場的利器，建立易投資形象，使項目快速熱銷實現資金的快速回籠 。 長沙岳麓區(qū)項目操作方案 擁有專業(yè) 擁有贊美 27 項目銷售方式建議 市場研究表明，目前岳麓區(qū)商鋪、酒店、公寓操作比較成功的銷售方式為帶投資回報的產權銷售。 為了使本案迅速吸引投資者達到快速去化的目的，本案建議商鋪、酒店 部分都采取返租的銷售方式，以一定的投資回報吸引投資者，樹立項目岳麓第一投資 大盤的地位。 ? 商業(yè)部分銷售方式建議： 1）小面積分割銷售 2）售后返租，帶一定量的投資回報率 3）先推商業(yè)外街、再推商場，借熱銷的同時推商業(yè)街內街 ? 公寓式酒店銷售方式建議： 從長沙目前操作成功的酒店式公寓和商業(yè)銷售方式上看，返租銷售一般有兩種收益模式，投資者既可以選擇市場收益，也可以選擇固定收益。本項目為了吸引投資，并把開發(fā)商風險降到較低水平，建議采取兩種收益模式的結合，采取固定租金保底投資回報的方法。 返租銷售的優(yōu)點與依據： 1）投資有保障，因為有品牌商家和實力開發(fā)商的存在使得中小投資者的投資風險 大幅度降低。 2）最大程度降低置業(yè)門檻，能使投資者能夠以最輕松的方式投資商鋪，從而最大程度的擴大了顧客層面。 3） 高回報率，商鋪投資在大大規(guī)避了投資風險的同時，依然具有了商鋪投資的傳統(tǒng)優(yōu)點 高投資回報率。 操作關鍵： 1）如何在最短時間內讓長沙消費者認識到本區(qū)域內產權式商鋪投資的投資前景。 長沙岳麓區(qū)項目操作方案 擁有專業(yè) 擁有贊美 28 2）如何在保證開發(fā)商利益的前提下降低置業(yè)門檻，使新模式得到普及。同時又給投資者以信心，相信能獲得穩(wěn)定的回報。 ? 酒店式公寓銷售方式建議： 雖然從市場來看，帶回報率的酒店式公寓更容易銷售， 但我司操盤的宗旨是 實現開發(fā)商利益 的最大化。所以我司建議：酒店式公寓部分以常規(guī)方式進行銷售， 而 不實行包租返利。 依據： 1） 降低開發(fā)商經營風險 2） 使開發(fā)商獲得返還給投資者的這部分利潤 3） 我 司作為專業(yè)的營銷策劃公司，有信心通過我司 的炒作 實現項目 的順利 去化 。 項目推廣 總方針 本項目位于長沙市 河西 岳麓區(qū)，居于 高新區(qū)、文教區(qū)、住宅區(qū)三區(qū)中心區(qū)域，區(qū)位十分敏感。其“三區(qū)商業(yè)中心”的市場定位作為區(qū)域配套產業(yè)將有效填補市場的空白，鑒于本項目的市場高度，完全可以把項目打造成長沙市具有 獨特市場形象與高度的整體形象。由此，本司擬定項目總推廣方針如下： 總方針 ：借力打力，捆綁政府 ? 本項目可以憑借政府之力，將本項目打造成為 區(qū) 政 府 的重點工程。讓政府也變成項目發(fā)展中的策劃人，增強本項目的政府政策優(yōu)勢，提升本項目在當地市民心目中的形象。給投資者及經營商家?guī)硗顿Y經營的信心保證。 ? 借著 岳麓區(qū)重點開發(fā)和 對外招商引資 之機 ， 本項目可以通過與政府的招商引資活動進行捆綁 ， 通過政府公益性行為為本項目建立更好的市場美譽度 ，吸引大型主力旗艦店入駐，最終達成銷售目標。 ? 以政府之名，共同炒熱 基礎上所在地 區(qū)域。 在宣傳推廣上，充分利用我 長沙岳麓區(qū)項目操作方案 擁有專業(yè) 擁有贊美 29 司的有利資源 為本項目的宣傳推廣進行造勢，舉辦極具影 響力的公關活動或行銷事件，力爭 以高姿態(tài)，力壓群雄的磅礴氣勢去搶奪目標市場的關注。