【導(dǎo)讀】際需要進(jìn)行調(diào)整。“頤園世家”合肥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，東臨懷寧路，南依習(xí)友路，是政務(wù)新區(qū)的真正核心地帶?！邦U園世家”總占地面積萬平方米，總建筑面積萬平方米，其中多層約6000平方米；小高層127000平方米；商業(yè)32020平方米；地下停車場(chǎng)面積為21000平方米。公共區(qū)域機(jī)動(dòng)車泊車位集中在小區(qū)周圍和地下停車。場(chǎng)，主干道旁劃定零星臨時(shí)泊車位。基本遠(yuǎn)離住宅樓，減少了對(duì)居民的影響，組團(tuán)區(qū)道路設(shè)計(jì)同時(shí)。亦充分考慮無障礙設(shè)計(jì)。要成功達(dá)到“頤園世家”的管理目標(biāo)，需要管理者具備優(yōu)秀的管理服務(wù)體系。最大限度地滿足業(yè)主的需求。實(shí)不符導(dǎo)致糾紛。確保施工單位維修的高效率，使客戶在維修方面的需求能夠得到快速響應(yīng)；

　　

【正文】 導(dǎo)入長(zhǎng)城物業(yè)管理體系 結(jié)合合肥項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)公司的體系作必要的調(diào)整。 2020 年 11 月～ 12 月 23 接管驗(yàn)收 對(duì)頤 園世家房屋進(jìn)行初次接管驗(yàn)收，并就工程存在問題整理成報(bào)告提交甲方及施工單位整改，以確保交付房屋質(zhì)量的完好度，減少房屋移交糾紛 2020 年 11 月～ 12 月 頤園世家 房屋本體及其公共設(shè)備、設(shè)施的 開始 接管驗(yàn)收 。 2020 年 11 月～ 12 月 工程技術(shù)資料移交 ，跟進(jìn) 工程問題 的返修。 2020 年 11 月～ 12 月 24 設(shè)備設(shè)施保修期內(nèi)維護(hù) 與 甲方 、建筑單位 擬 定 保修期內(nèi) 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)程序及職責(zé) 2020 年 11 月～ 12 月 25 準(zhǔn)備入伙資料 編制和印刷《業(yè)主登記表》、《居家指引》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》 、《室內(nèi)管線圖》《防盜網(wǎng)式樣與材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋接管驗(yàn)收單》《便民服務(wù)卡》、資料袋，入伙和裝飾裝修須知（包含所需交納的費(fèi)用）。 2020 年 11 月 26 制定入伙流程圖 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的布置， 以便于業(yè)主辦理入伙手續(xù)的原則制定入伙流程，并裝貼在客戶服務(wù)中心。 2020 年 11 月 27 制定房屋使用情況示意表 對(duì)房屋的入伙、裝修、入住情況給予標(biāo)識(shí)并張貼在客戶服務(wù)中心。 2020 年 11 月 28 配置物資、工具 包括行政辦公用品和生活用品，維修機(jī)具、保潔園藝工具、護(hù)衛(wèi)消防裝備、廚房用具等。 2020 年 11 月 29 建立客戶服務(wù)中心一站式管理模式 從人員配置、職責(zé)權(quán)限、職能劃分、和受理客咨詢、投訴、收費(fèi)和有償服務(wù)提供的運(yùn)作上建立一站式管理模式。 2020 年 11 月 ~12 月 30 建立和完善物料和服務(wù)供應(yīng)商資料庫 收集周邊涉及物業(yè)服務(wù)的物料和服務(wù)供應(yīng)商資料，并進(jìn)行篩選。 2020 年 11 月 ~12 月 31 導(dǎo)入管理軟件 包括辦公、財(cái)務(wù)、人力、客戶等 2020 年 11 月 32 編制客戶意見調(diào)查表 主要是客戶的服務(wù)需求，管理要求，建議以及客戶對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)。 2020 年 12 月 33 策劃 06 年 1 月的宣傳方案和內(nèi)容 主要針對(duì)法規(guī) 、裝修知識(shí)、項(xiàng)目介紹，以及管理單位的宣傳。 2020 年 12 月 34 發(fā)出邀請(qǐng)函 邀請(qǐng)銀行、電信、供電、供氣、供水、有線電視等公共事業(yè)單位 現(xiàn)場(chǎng) 聯(lián)合辦公， 設(shè)立入伙服務(wù)流程臺(tái)，一條龍辦理入住手續(xù)。 2020 年 12 月 35 水電移交 水電移交，協(xié)助辦理水電抄表到戶，并商定規(guī)范施工用水電計(jì)量結(jié)算方式 2020 年 12 月 36 協(xié)助策劃入伙儀式 協(xié)助策劃入伙儀式，編排觀賞性節(jié)目和參與性節(jié)目，并給予發(fā)展商和物業(yè)公司必要的形象展示。 2020 年 12 月 37 模擬入伙 對(duì)甲方物業(yè)公司相關(guān)員工進(jìn)行模擬的入伙訓(xùn)練 2020 年 12 月 38 正式入伙 統(tǒng)一協(xié)調(diào)各單位、各項(xiàng)目組 2020 年 12 月～ 2020 年1 月 入伙期物業(yè)管理工作計(jì)劃 序 號(hào) 工作計(jì)劃 計(jì)劃要點(diǎn) 實(shí)施 時(shí)間 1 精裝修物業(yè)的后續(xù)管理與維護(hù) 建立裝修維護(hù)機(jī)制及相關(guān)單位配合方案； 入伙后三個(gè)月 建立并實(shí)施監(jiān)控裝修細(xì)項(xiàng)增補(bǔ)客戶的裝修流程； 對(duì)裝修細(xì)項(xiàng)增補(bǔ)客戶的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收； 2 首次業(yè)主意見調(diào)查暨業(yè)主滿開展征集小區(qū)合理化建議的專項(xiàng)活動(dòng)； (集中入伙期 ) 入伙半年內(nèi) 開展客戶的服務(wù)需求調(diào)研 (集中入伙期 ) 上門調(diào)查和回訪； 意度測(cè)評(píng) 分析調(diào)查結(jié)果，提出系統(tǒng)服務(wù)改進(jìn)方案； 3 建立完善的管理處檔案、標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 各種檔案的科學(xué)分類、建檔及標(biāo)識(shí)； 入伙前二十天始，長(zhǎng) 期執(zhí)行 對(duì)各類設(shè)備、設(shè)施的進(jìn)行分類標(biāo)識(shí)； 路牌標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、園林綠化標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、宣傳欄、布告欄等； 辦公室標(biāo)識(shí)系統(tǒng)以及垃圾收集系統(tǒng)。 正常居住期物業(yè)管理工作計(jì)劃 管理 策劃 內(nèi)容描述 備注 管理 體系 完善 定期內(nèi)部評(píng)審 ISO9001（ 2020 版）質(zhì)量管理體系、 ISO14000 環(huán)境管理體系、OHSAS18001 職業(yè)安全衛(wèi)生體系，確保 頤園世家管理服務(wù)體系處于公司的督導(dǎo)之下； 按公司規(guī)范執(zhí)行 完善管理處信息局域網(wǎng)，使管理處、合肥分公司、公司總部處于良好的交流狀態(tài)，確保技術(shù)資料、工作指令、適時(shí)培訓(xùn)、績(jī)效考核等信息流處于暢通狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程管理； 與數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站首次推出的設(shè)計(jì)單位 思源公司合作，結(jié)合業(yè)主、開發(fā)商以及物業(yè)管理工作的需要，不斷豐富網(wǎng)站承載內(nèi)容，使數(shù)字化社區(qū)的構(gòu)想及實(shí)踐更具有實(shí)用性； 完善各類現(xiàn)場(chǎng)文件， VI 識(shí)別系統(tǒng)； 必要時(shí)建立業(yè)主自助查閱系統(tǒng)； 建立完善的分包方工作績(jī)效考評(píng)體系； 開展頤園世家業(yè)主 委員會(huì)的籌備工作，建立業(yè)主與管理處之間良好的溝通渠道以及參與管理的渠道。 特約服務(wù)系統(tǒng)的建立與實(shí)施，全面提升業(yè)主生活質(zhì)量； 服務(wù) 持續(xù) 改進(jìn) 定期對(duì)員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、技能培訓(xùn)； 按公司規(guī)范執(zhí)行 定期上門回訪及開展 TCS 活動(dòng)； 全面開展頤園世家社區(qū)文化建設(shè)，（精心策劃的活動(dòng)一年不少于 6 次）； 詳見社區(qū)文化工作計(jì)劃入伙半年內(nèi) 開展各種形式的物業(yè)法規(guī)宣傳活動(dòng)，制作小區(qū)辦事指南； 繼續(xù)協(xié)助開發(fā)商做好樓盤的銷售工作，向開發(fā)商以及銷售部門提供業(yè)主對(duì)物業(yè)的集中性改進(jìn)建議； 管理工作的 定期報(bào)告計(jì)劃與內(nèi)容 時(shí)間 報(bào) 告 名 稱 責(zé)任人 提交時(shí)機(jī) 提交頻次 送達(dá)機(jī)關(guān) 前期介入 《物業(yè)前期介入規(guī)劃建議書》 前期小組 視工程進(jìn)度 視工程進(jìn)度 發(fā)展商 期 《物業(yè)前期介入施工建議書》 前期小組 視工程進(jìn)度 視工程進(jìn)度 發(fā)展商 《物業(yè)管理方案》 管理處 前期介入時(shí) 入伙前 3個(gè)月 發(fā)展商 《物業(yè)前期介入管理處物資裝備計(jì)劃》 前期小組 前期介入時(shí) 介入時(shí)一次 發(fā)展商 正常管理期 《管理處與發(fā)展商溝通報(bào)告》 管理處 季度末 每季度一份 送發(fā)展商、抄 送業(yè)委員會(huì) 《管理 處與業(yè)主委員會(huì)溝通報(bào)告》 管理處 季度末 每季度一份 送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商 《管理處年度工作計(jì)劃》 管理處 上一年底 每年一份 送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商 《管理處工作報(bào)告》 管理處 季度末 每季一份 送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商 《維修基金年度使用計(jì)劃》 管理處 上一年底 每年一份 送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商 正常管理期 《管理處年度物料使用計(jì)劃》 管理處 上一年底 每年一份 送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商 《管理處年度工程改造計(jì)劃》 管理處 上一年底 每年一份 送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商 《管理處年度收支預(yù)算書》 管理處 上一年底 每年一份 送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商 《管理處物業(yè)管理費(fèi)收支報(bào)表》 管理處 月末 每季一份 通告業(yè)主、抄送發(fā)展商 公用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計(jì)劃表 序號(hào) 設(shè)施 名稱 日 常 管 理 內(nèi) 容 定期維修 養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí) 施 方 案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備 注 01 發(fā)電機(jī)組 每天巡查一次 每?jī)蓚€(gè)星期空載試機(jī)一次，每次半小時(shí) 檢查機(jī)器有無泄漏，各開關(guān)是否處在自動(dòng)狀態(tài)，蓄電池液位是否正常，電力是 否充足 試機(jī)時(shí)能否正常啟動(dòng)，各項(xiàng)指標(biāo)是否正常 檢查室內(nèi)通風(fēng)、滅火系統(tǒng)是否正常 每?jī)尚瞧诳蛰d試機(jī)一次（半小時(shí)） 每月保養(yǎng)并試機(jī)一次（一小時(shí)） 檢查蓄電池狀態(tài) 清洗各濾清器 檢查機(jī)組有無漏油現(xiàn)象 運(yùn)行時(shí)各儀表及其指示是否正常 測(cè)試絕緣電阻 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《發(fā)電機(jī)保養(yǎng)規(guī)程》《發(fā)電機(jī)操作規(guī)程》 《柴油發(fā)電機(jī)組使用手冊(cè)》 停電 5分鐘內(nèi)能啟用發(fā)電機(jī)組，正常供電 電流電壓等各項(xiàng)指標(biāo)均在額定范圍內(nèi)，且電壓穩(wěn)定 運(yùn)行時(shí)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，聲音正常，排放達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) 各儀表、指 示燈指示正常 如通知停電，須提前進(jìn)行一次全面檢查及試機(jī) 02 變配電柜 正常運(yùn)行時(shí)，每班巡查二次 用電高峰時(shí)，二小時(shí)巡查一次 各儀表指示是否正常， 是否有異常聲響及異?，F(xiàn)象 每半年保養(yǎng)一次 除塵 測(cè)試絕緣電阻、接地電阻 開關(guān)觸點(diǎn)檢查 緊固螺絲 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《配電柜保養(yǎng)規(guī)程》 各開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠 各儀表、指示燈等指示正常 如發(fā)生故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查并查明原因后方可恢復(fù)合閘 03 變壓器 正常運(yùn)行時(shí)，每班巡查二次 用電高峰時(shí)，二小時(shí)巡查一 次 溫升是否正常 電壓是否穩(wěn)定、電流是否在額定范圍內(nèi) 警示標(biāo)識(shí)是否完好 每半年保養(yǎng)一次 接地裝置檢查 除塵、緊固螺絲 測(cè)試絕緣電阻及接地電阻 查看外觀 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《變壓器保養(yǎng)規(guī)程》 運(yùn)行正常可靠，各項(xiàng)指標(biāo)均合標(biāo)準(zhǔn)，無異常現(xiàn)象 各指示、保護(hù)裝置正常 室內(nèi)通風(fēng)正常 溫升過高或電流過大時(shí)應(yīng)即采取措施 04 風(fēng)機(jī) 每天巡查一次 外觀有無異常 皮帶是否松緊適當(dāng) 試機(jī)時(shí)有無異常 聲響 各開關(guān)是否處于“自動(dòng)”狀態(tài) 每半年保養(yǎng)一次 每季度運(yùn)行一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油 、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測(cè)試 測(cè)試運(yùn)行電流 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《風(fēng)機(jī)保養(yǎng)規(guī)程》 風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常 運(yùn)行時(shí)電流在額定范圍內(nèi) 05 水泵 一般情況每班巡查兩次 用水高峰時(shí)每半小時(shí)巡查一次 每星期各泵輪換使用一次 各消防泵每星期試運(yùn)行一次 聽聲響 感覺電機(jī)溫度 觀看儀表指示 出現(xiàn)漏水及時(shí)處理 消防泵各開關(guān)處于“自動(dòng)”狀態(tài) 6．觀看水位是否正常。 每半年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器 、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測(cè)試 測(cè)試運(yùn)行電流 對(duì)消防水泵開機(jī)試壓 泵體的 5米范圍內(nèi)閥門、管道、儀表等保養(yǎng) 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《水泵保養(yǎng)規(guī)程》 泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常 水流量、壓力達(dá)到要求 各儀表、指示燈指示正常 序號(hào) 設(shè)施 名稱 日 常 管 理 內(nèi) 容 定期維修 養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí) 施 方 案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備 注 06 防 盜 對(duì)講 門 系統(tǒng) 每天巡查一次 根據(jù)故障登記于當(dāng)天進(jìn)行檢查維修 主機(jī)電壓是否正常 各指示是否正常 功 能是否正常 每半年保養(yǎng)一次 測(cè)試各測(cè)試點(diǎn)電壓 清掃灰塵 各功能檢查 調(diào)節(jié)閉門器 《 設(shè)施 設(shè)備 管理 工作手冊(cè)》之《防盜對(duì)講門系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 防盜門能平穩(wěn)、可靠地關(guān)閉； 對(duì)講系統(tǒng)聲音清晰 07 可 視 監(jiān)控系統(tǒng) 每天巡查二次 出現(xiàn)故障隨時(shí)修復(fù) 查看 各攝象機(jī)是 否正常 查看 監(jiān)視器顯示 屏顯示情況 每月保養(yǎng)一次 檢查防塵罩的密封性 除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇 調(diào)校焦距 云臺(tái)活動(dòng)部分加油 測(cè)試接地電阻 《 設(shè)施 設(shè)備 管理 工作手冊(cè)》之《可視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 圖象清晰、穩(wěn)定， 可視范圍正常 錄象機(jī)工作正常 08 消 防 報(bào)警系統(tǒng) 每天巡查兩次 每星期按探頭數(shù)量的 5%抽檢試驗(yàn) 各報(bào)警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好 各區(qū)域報(bào)警器及集中報(bào)警器工作是否正常 每月保養(yǎng)、全面檢查一次 測(cè)試各點(diǎn)電壓 清除各故障碼 按按探頭數(shù)量的 30%抽檢試驗(yàn) 測(cè)試接地電阻 試驗(yàn)各功能： 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《消防報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 《消防工作手冊(cè)》 系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠 非人為因素所產(chǎn)生的誤報(bào)率在 3%以下 09 公 共 通 道 每日巡視檢查兩遍，發(fā) 現(xiàn)問題及時(shí)維修并做好記錄。 維修組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重的公共通道進(jìn) 行 修 補(bǔ) 或 翻新； 維修組