【正文】 房、工具房及材料庫等房間。 物業(yè)用房面積按規(guī)定的小區(qū)總建筑面積的 3‰ 5‰配備。 管理用房在條件許可的情況下，要求： 1) 房屋裝修，達(dá)到辦公條件（具備網(wǎng)絡(luò)、電話等線路）； 2) 方便物業(yè)管理工作的開展； 3) 方便與業(yè)主進(jìn)行工作聯(lián)系； 4) 方便安防人員上下班生活住勤。 39 [8] 品質(zhì)保障措施 人事和培訓(xùn) 為了保持在各方面的高標(biāo)準(zhǔn)，須制訂各種計劃、要求和制度，這包括招工計劃、工作崗位說明書、員工培訓(xùn)和發(fā)展計劃、考核評估制度、賠償制 度、福利制度和獎懲制度。每一個員工，每年要參加專門為他們設(shè)計的各種崗位培訓(xùn)班，使他們能不斷適應(yīng)高質(zhì)量服務(wù)工作的需要。本項目須并給每一位員工一份他們所在崗位的工作說明書副本。及有一個未來薪金、崗位發(fā)展空間制度，用來保證工作的公平、公正性以及穩(wěn)定性。本項目所有員工福利待遇與本地區(qū)相似行業(yè)員工的福利待遇相比，應(yīng)具有競爭性和優(yōu)越性的。 為了達(dá)到本項目特有的服務(wù)項目，項目部全體人員都必須接受全面的培訓(xùn)，包括熟悉了解各方面的知識等。服務(wù)前臺的人員必須對業(yè)戶可能產(chǎn)生的問題提供迅速、有效的解答。 人員專業(yè)性要求 禮貌： 全體人員都必須突出積極、親切的態(tài)度，使業(yè)戶感到尊貴和愛戴，感到自己是重要的。 關(guān)心： 全體人員都必須對業(yè)戶的問題、疑惑和焦慮之是表現(xiàn)出興趣和同情。 能力： 全體人員要精通自身業(yè)務(wù)，有能力對業(yè)戶任何合理的要求做出反應(yīng)。 行為： 全體要以積極的態(tài)度行事，節(jié)制。 40 主要培訓(xùn)內(nèi)容： 序號 公共科目名稱具體內(nèi)容 課時 一 禮儀知識 : 3.《員工行為語言規(guī)范》 6課時 微笑與目光 鞠躬 坐姿 接電話 握手 二 服務(wù)意識 : 3課時 三 企業(yè)文化 : 3.《員工手冊》 3課時 四 小區(qū)基本情況介紹及入伙、裝修管理要點(diǎn)等 8課時 五 住宅項目介紹及服務(wù)式別墅等管理服務(wù)特點(diǎn)培訓(xùn) 8課時 41 客服管家 秩序維護(hù) 門童 前臺管家 工程 保潔 六 行業(yè)法規(guī) : 國家、青島市市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例等 4課時 七 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 4課時 八 安全知識及消防知識 2課時 九 帶班實(shí)習(xí) 5天 員工錄用標(biāo)準(zhǔn) 項目部須完善每個工作崗位員工的錄用標(biāo)準(zhǔn)和工作說明書，將從員工錄用這一環(huán)節(jié)上來保證員工是彬彬有禮的、專業(yè)化的和對業(yè)戶的問題是具有服務(wù)意識的。 員工錄用來源 1) 基礎(chǔ)操作層員工：山 東均豪公司多年來與青島酒店管理學(xué)院、開發(fā)區(qū)港灣學(xué)校、煙臺南山學(xué)校等簽訂校企協(xié)議，本項目管家招聘畢業(yè)學(xué)生，嚴(yán)格培訓(xùn)，作為操作層有文化、有素養(yǎng)的服務(wù)人員。秩序維護(hù)員主要招聘退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人，保持良好的作風(fēng)。 2) 中層管理人員在企業(yè)內(nèi)選派干部精英和在社會招聘有酒店管理經(jīng)驗的優(yōu)秀人員。 3) 高層管理人員由北京總部選派，要求有五星級酒店管理經(jīng)驗，高端物 42 業(yè)項目管理經(jīng)驗的杰出人士擔(dān)任。 員工制服 全體管理人員，必須身穿制服。制服的款式和顏色要和物業(yè)裝飾相吻合。管理人員的制服必須包括以下 各項： 襯衣、上衣、褲子或裙子、領(lǐng)帶或領(lǐng)結(jié)或領(lǐng)巾、皮鞋要擦亮，鞋、襪要干凈，它們的顏色和制服要協(xié)調(diào)，一般是黑色的。 個人儀表 員工良好的形象，對增進(jìn)業(yè)戶對本項目的積極看法至關(guān)重要。個人儀表標(biāo)準(zhǔn)如下： 衣服： 干凈的，燙熨過的，無污點(diǎn)，裂縫和破洞。 頭發(fā)： 干凈的，梳理過的和長度適中的。 衛(wèi)生： 干凈的身體，雙手，手指甲和臉面。 飾物：有限的，與職業(yè)化服務(wù)儀表的要求保持一致。 [9]商業(yè)設(shè)施部分： 商業(yè)是否辦得成功，要視乎若干因素，其中有些是商業(yè)外部環(huán)境、社會發(fā)展等大環(huán)境所影響的，有些是由于內(nèi)部自身條件決定的，還有一些因素是深受完善物業(yè)管理的影響的，我們用下面這章圖表來闡述這幾方面因素之關(guān)系。 我們認(rèn)為商業(yè)發(fā)展之外部環(huán)境包括： 43 新技術(shù)發(fā)展 ：既新科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用； 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 即當(dāng)前商業(yè)所處的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否為利好趨勢； 競爭對手： 商業(yè)所在位置周遍是否已有強(qiáng)有力的競爭對手； 人口改變 ：商業(yè)所在位置周遍人口數(shù)量是否會有流失的情況發(fā) 生，比如市政規(guī)劃、拆遷等； 商業(yè)之先天條件包括： 地理位置 ：商業(yè)所在位置是否為交通 方便、鄰街店面； 集流區(qū) ：商業(yè)周遍人口密集程度，是否具備較大的客流量； 商業(yè)之外部環(huán)境屬于其先天條件是物業(yè)管理所不能控制和改善的。但我們認(rèn)為物業(yè)管理能夠影響的是商場成功要素之核心環(huán)節(jié)。甚至可以這樣說，好的物業(yè)管理可以彌補(bǔ)商業(yè)之先天不足， 通過合理有效的控制和安排來達(dá)到成功商場之業(yè)績。 管理成功商場之核心環(huán)節(jié)包括： 商場設(shè)計及商業(yè)布局 商場各樓層之商鋪應(yīng)按照不同類別安排，明確不同的主題，盡可能以完美的環(huán)境、高水平及富有特色的服務(wù)樹立商場及物業(yè)公司的地位和形象。 出入口 位置 對于客流量集中的出入口要特別注意。為吸引顧客光臨，在適當(dāng)?shù)胤皆O(shè)置足夠及簡明的確指示標(biāo)志或大型展示。逃生通道必須暢通無阻，所有固定裝置、設(shè)備和裝飾品必須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，使顧客特別是兒童不會受傷。 44 停車場設(shè)施 至于附設(shè)之停車場租車位，可以方便顧客和增加業(yè) /租戶的生意額，所以必須向訪客提供優(yōu)良快捷的服務(wù)，以增加其對商場之信心。 一站式服務(wù) 大型商場除在商業(yè)之布局巧費(fèi)心思外還要注意業(yè)態(tài)之豐富，增加風(fēng)味餐廳、美食排檔、健身及相關(guān)娛樂場所，滿足客戶多種消費(fèi)需求。 租金水平 商業(yè)之租金水平視招商階段市 場行情、不同業(yè)態(tài)特殊需求，租期等多方商業(yè)因素影響，我司物業(yè)管理部原則上尊重貴司意見。 租戶組合 主力商戶安排： 指每層各主力貨區(qū)應(yīng)注意重點(diǎn)品牌客戶之位置。 服務(wù)商戶安排： 指洗衣店、沖印店、物流公司等服務(wù)項目之商戶。 推廣活動 物業(yè)管理公司應(yīng)不時與商戶聯(lián)絡(luò)，商討合辦各種整體性之推廣和宣傳活動，吸引顧客前來消費(fèi)。配合租戶要求，不斷完善管理方案及對現(xiàn)場環(huán)境進(jìn)行改善。 刊登廣告 定期在各種媒體、會員手冊上刊登廣告，擴(kuò)大知名度的同時增加客流。 會員制 作為大型高檔商場應(yīng)注意 培養(yǎng)自己忠誠的消費(fèi)群體。物業(yè)公司應(yīng)建 45 立完善的會員制度，定期發(fā)放刊物和促銷信息，開展會員獨(dú)享的優(yōu)惠政策，并適時舉辦回饋活動。 此外物業(yè)管理應(yīng)注意協(xié)調(diào)好各租戶關(guān)系，通過共同制定章程，規(guī)范租戶的經(jīng)營活動，禁止不公平競爭。 商場氣氛 在燈光組合、音樂配合等方面也要注意創(chuàng)造和諧舒適之氛圍，同時適當(dāng)安排兒童活動中心及休息場所，以體現(xiàn)細(xì)微周到的服務(wù)理念。 由于本次主要是住宅部分簡案，因此如有需要，我方可讓北京總部商用管理部高管來與貴司進(jìn)一步洽談具體合作業(yè)務(wù)。 北京均豪物業(yè)管理股份有限公司 青島開發(fā)區(qū)分公司 2021年 4月 13日 [10] 測算附表 海灣豪庭物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)測算 1 崗位 人數(shù) 基本 工資 實(shí)際費(fèi) 用 相關(guān)費(fèi)用（ %） 年終獎 電話補(bǔ) 助 月費(fèi)用 年費(fèi)用 人員工資 管理崗 總經(jīng)理 1 4980 值班經(jīng)理 1 2490 客戶管家 10 996 前臺管家 2 客服經(jīng)理 1 1992 行政人事經(jīng)理 1 1992 設(shè)備經(jīng)理 1 1992 安保經(jīng)理 1 1992 培訓(xùn)主管 1 1494 環(huán)境經(jīng)理 1 1992 操 弱電工 2 46 作崗 電梯工 1 電工 2 綜合維修 4 視頻監(jiān)控員 4 消防監(jiān)控員 4 秩序維護(hù)員 24 秩序維護(hù)隊長 3 996 室外保潔 25 室內(nèi)保潔 6 生活垃圾清運(yùn) 4 99 313, 設(shè)備保 養(yǎng) 1 電氣系統(tǒng)（含配電開關(guān)、配電箱、照明系統(tǒng)、插座、應(yīng)急電源等） 2, 24, 2 安防系統(tǒng) /綜合維修、國家強(qiáng)檢項目、管道系統(tǒng)、照明等） 3, 36, 3 衛(wèi)生消殺、防疫等 1, 12, 4 含日常辦公耗材、交通費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、培訓(xùn) 5, 60, 5 制裝費(fèi) 1, 19, 6 社區(qū)文化費(fèi)用 5, 60, 7 公共責(zé)任險 （按 100萬總資產(chǎn)） 1, 12, 8 不可預(yù)見 5, 60, 9 固定資產(chǎn)折舊 1, 12, 10 綠化費(fèi)用 33, 400, 11 公共部分水電能消耗 50, 600, 管理費(fèi) 15, 187, 12 合計 123, 1,483, 13 利潤 10% 43, 524, 14 稅金 % 27, 328, 合 計 508, 6,096, 47 物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù) 費(fèi)為 不包含電梯費(fèi) 前期（三月）入住啟動經(jīng)費(fèi)匯總 內(nèi)容 月費(fèi)用 備注 1 入住前第三個月人員費(fèi)用（見附件一） 116, 2 入住前第二個月人員費(fèi)用（見附件二） 99, 3 入住前第一個月人員費(fèi)用（ 見附件三） 222, 4 辦公、工程設(shè)備費(fèi)用 90, 5 開辦期培訓(xùn)費(fèi) 2, 6 開辦期交通費(fèi) 2, 7 開辦期辦公費(fèi) 2, 9 開辦期所需費(fèi)用總計 536,121 48 海灣豪庭物業(yè)入住前三個月費(fèi)用測算 1 崗位 人數(shù) 基本工資 實(shí)際費(fèi)用 相關(guān)費(fèi)用（ %） 年終獎 電話補(bǔ) 助 月費(fèi)用 人員工資 管理崗 總經(jīng)理 1 4980 值班經(jīng)理 1 2490 客戶管家 996 前臺管家 客服經(jīng)理 1 1992 行政人事經(jīng)理 1 1992 設(shè)備經(jīng)理 1 1992 安保經(jīng)理 1 1992 培訓(xùn)主管 1494 環(huán)境經(jīng)理 1992 操作崗 弱電工 2 電梯工 1 電工 2 49 綜合維修 8 視 頻監(jiān)控員 消防監(jiān)控員 秩序維護(hù)員 秩序維護(hù)隊長 996 室外保潔 室內(nèi)保潔 生活垃圾清運(yùn) 19 95, 1 管理費(fèi) 4, 2 利潤 10% 10, 3 稅金 % 6, 合 計 116, 海灣豪庭物業(yè)入住前二個月費(fèi)用測算 1 崗位 人數(shù)