【正文】 域主要由東市區(qū)（泛昆洛板塊）、北市區(qū)（北辰板塊、世博板塊）、西市區(qū)（高新板塊）、南市區(qū)（滇池板塊、官南板塊）、呈貢新城板塊構(gòu)成。 （ 1）東市區(qū)（泛昆洛板塊） 東市區(qū) 板塊特征 客戶：東市區(qū)地源客戶相對居多； 產(chǎn)品：產(chǎn)品復合性特征較為突出； 營銷：營銷手段方式較高，促銷頻率高； 價格：均價為 4000元 /平米左右； 去化：項目規(guī)模有限，去化速度較快； 第 34 頁，共 102 頁 東市區(qū)在昆明市房地產(chǎn)開發(fā)歷程中，除了早期的老小區(qū)（東華小區(qū)、董家灣小區(qū)、新迎小區(qū)、曙光小區(qū)等），屬于起步較晚的區(qū)域，由于空港新城和呈貢新城的規(guī)劃，使東市區(qū)成為了連接兩地的要沖，戰(zhàn)略地位舉足輕重，片區(qū)未來發(fā)展巨大，且近兩年土地放量巨大，未來樓市 競爭將異常激烈，但由于東區(qū)市政配套老化、局部區(qū)域處于空白的情況使整個區(qū)域的發(fā)展受到一定的限制，要扭轉(zhuǎn)目前落后局面仍需要時間的推進。 （ 2）北市區(qū)（北辰板塊、世博板塊） 依照昆明市規(guī)劃發(fā)展思路，北市區(qū)被定位為昆明的 一個區(qū)級 中心，北市區(qū)目前近 80個居住社區(qū)，有 60萬左右的常住人口，市政配套緩和發(fā)展?jié)u完善，商業(yè)已初具雛形，區(qū)內(nèi)樓盤整體品質(zhì)較高，性價比也為四個片區(qū)中最高。 （ 3）南市區(qū)（滇池板塊、官南板塊） 南市區(qū) 滇池板塊 是連接云南東部、西部、南部的城市核心交通樞紐，擁有優(yōu)越自然環(huán)境， 從 2020年至今已開盤數(shù)百個樓盤，是昆明開發(fā)規(guī)模最大最集中、水平最高的高檔住宅名盤聚集地。 區(qū)域內(nèi)聚集了云南省委、省人大、省政協(xié)、省公安廳、省監(jiān)察院、省高院、省工商局、省旅游局等一系列省級行政辦公單位，整個區(qū)域潛在消費群體極為豐富，一直為昆明傳統(tǒng)的富人居住區(qū)，區(qū)域認同率很高。 北市區(qū) 板塊特征 客戶：東市區(qū)地源客戶相對居多； 產(chǎn)品：產(chǎn)品復合性較為突出； 營銷：營銷手段方式較高，促銷頻率高； 價格：均價為 4000元 /平米左右； 去化：項目規(guī)模有限，去化速度較快； 滇池 板塊特征 客 戶：輻射范圍大，吸引全城置業(yè)客戶 ； 產(chǎn)品： 高品質(zhì)產(chǎn)品，基本以洋房，別墅為主 ； 營 銷：營銷手段較為頻繁，營銷水平最高 ； 價格：均價為 5500元 /平米左右； 去化：去 化速度相對較為緩慢 ； 第 35 頁，共 102 頁 （ 4）西市區(qū)（高新板塊） 西市區(qū)在昆明眼中不過是一片廠礦工業(yè)區(qū)而已，由于區(qū)域交通、生活配套相對不足，生活成本偏高，西市區(qū)在昆明地產(chǎn)開發(fā)中一直不被看好，加之區(qū)域認同率較低，發(fā)展受到較大限制。然 而，近兩年來，隨著昆明市政建設對西市區(qū)的重新規(guī)劃，西市區(qū)城建速度加快，特別是近年來以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為代表的新興產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，使傳統(tǒng)上的西市區(qū)與高新區(qū)漸漸產(chǎn)生無縫對接，并且中高端品質(zhì)項目的相繼入市，高新區(qū)已成為高科技居住的樂土，并且使整個區(qū)域在商業(yè)上的空白點，將是區(qū)域最大的發(fā)展機會點。 官南 板 塊特 征 客 戶：南市區(qū)客源相對居多 ； 產(chǎn)品： 高性價比產(chǎn)品居多，形態(tài)主要為小高層 ； 營銷：營銷手段方式 一般 ，促銷頻率高； 價格：均價為 4500元 /平米左右； 去化：項目規(guī)模有限，去化速度較快； 西市區(qū) 板塊 特征 客 戶：西市區(qū)客源居多，在此置業(yè)者相對居多 ； 產(chǎn)品： 高性價比產(chǎn)品居多，形態(tài)主要為小高層 ； 營銷：營銷手段方式 較高 ，促銷頻率高； 價格：均價為 4000元 /平米左右； 去化：項目規(guī)模有限，去化速度較快； 第 36 頁，共 102 頁 （ 5）呈貢新城板塊 呈貢新城的規(guī)劃促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得了前所未有發(fā)展機遇，同時區(qū)域?qū)τ诙沃脴I(yè)者和投資客的吸引力和魅力是最大的，雖然目前還不是十分理想的居住和生活區(qū)域，但由于呈貢新城定位日趨明確，未來 23年內(nèi)區(qū)域 將成為全城置業(yè)重心。 新城區(qū) 板塊 特征 客 戶：輻射范圍大，吸引全城置業(yè)客戶 ； 產(chǎn)品： 目前入市項目較少，產(chǎn)品以小高層為主 ； 營銷：營銷手段 較一般。 價格：均價為 4000元 /平米左右； 去 化 ： 去 化 速 度 相 對 較 快 ； 第 37 頁，共 102 頁 第三章 抽樣樓盤分析 一、金色俊園 發(fā)展商 昆明聯(lián)江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商 俊發(fā)地產(chǎn) 廣告公司 橙中國傳播機構(gòu) 物管公司 俊發(fā)物業(yè) 占地面積 建筑面積 418874平米 容積率 綠化率 50% 戶數(shù) 2700戶 本次開盤均價 5800元 /平方米（毛坯） 管理費 /平方米月 開盤時間 2020年 6月 2期開盤 收樓時間 2020年 11月 20日 車位 1070 主 要賣點 得天獨厚的地理條件－－城中心，交通生活 配套完善，戶型大面積贈送 廣告語 東中心，理想生活至臻美域 主力客戶 ： 有著較完善的交通、休閑、娛樂、教育體系，戶型以居家小戶型為主，數(shù)十種戶型，適合年輕 第 38 頁，共 102 頁 人初次置業(yè)和投資之用。 金色俊園位于東二環(huán)與白龍路的交匯處，覆蓋全面的公交線路和公路交通， 8 條公交線路穿流于此，完善的交通網(wǎng)絡，瞬間到達春城各個角落；規(guī)劃中的市政公園 (金棱河公園 )近在咫尺，曇華寺、世博園、金殿、園博印象城 5 分鐘即可通達；中心地帶的優(yōu)勢也決定了 醫(yī)療和教育的便利和高水準。 交通狀況 ： 4 5 6 70、 7 7 11 13 158等 9條公交線路。 ? 內(nèi)部配套：項目本身配套大型商業(yè)廣場、九班幼兒園、泛會所和社區(qū)居委會 ? 周邊配套：市政公園 (金棱河公園 )、曇華寺、世博園、金殿、園博印象城南方醫(yī)院、惠康醫(yī)院、昆明理工大學、西南林業(yè)大學、工商銀行、建設銀行、交通銀行等金融機構(gòu)。 戶型信息 ? 主力戶型 第 39 頁，共 102 頁 參考面積：約 6669 平方米 贈送面積：約 （含陽臺） H． HA。 HB 戶型 參考面積：約 8294 平方米 贈送面積：約 （含陽臺） ? 戶型配比： 戶型 面積 占比例 1房 1廳 +1房 2廳 53平方米 94平方米 36% 2房 1廳 +2房 2廳 65平方米 92平方米 36% 3房 2廳 +4房 2廳 98平方米 143平方米 30% 第 40 頁，共 102 頁 總結(jié) 項目處于位于昆明二環(huán)路邊，有著成熟的交通設施，由于二環(huán)公路修建當中，項目周邊交通極為擁擠，交通次序雜亂無章，而且空氣較差。在園林設計方面，開發(fā)商自稱以項目為綠色自稱典范、精心營造綠色主題、國外世界級設計師、 綠化率高達 50%的說話保留態(tài)度，項目地沒有綠化可言。在戶型方面，且?guī)缀跛袘粜?，都采用了偷面積的手法，在報建的時候把一個房間按陽臺報建，實際使用時則按房間使用，飄窗面積全送，這也是項目的一個賣點，與廣告推廣語?不可思議的空間?呼應。 戶型的設計都十分的緊湊，但部分洗手間和廚房空間較大，客廳較小，有點浪費使用空間。一梯八戶的局限性，有部分戶型的衛(wèi)生間是暗廁，部分戶型沒有景觀陽臺，但室內(nèi)的窗框處安裝新風系統(tǒng)，在昆明新項目當中首次看到。 第 41 頁，共 102 頁 二、銀海領(lǐng)域 發(fā)展商 銀海地產(chǎn) 規(guī)劃設計 深圳 湯樺建筑師事務所 設計公司 銀河景觀 物管公司 銀海物管 建筑風格 現(xiàn)代 占地面積 83777平方米 建筑面積 容積率 綠化率 45% 戶數(shù) 2130戶 本次開盤均價 6500元 /平方米（毛坯） 管理費 /平米 /月 開盤時間 2020年 6月 1日 收樓時間 2020年 12月 車位 1100個 主要賣點 配套齊全 ,交通優(yōu)勢 廣告語 生態(tài)、自由、現(xiàn)代 主力客戶 ： 項目產(chǎn)品覆蓋了城市別墅高品質(zhì)住宅、商務公寓等多種業(yè)態(tài)。 第 42 頁，共 102 頁 本項目地塊位于國貿(mào)片區(qū)二環(huán)南路與春城路交界處的西南側(cè)，項目東側(cè)緊靠城市主干道春城路，與沃爾瑪、國貿(mào)會展中心隔路相望，南臨福達路，西臨福德路，北側(cè)設置有 40米市政綠化帶，并與二環(huán)南路相臨。 ? 購物配套：沃爾瑪、蘇寧、國美。 ? 教育配套：官渡一幼、機關(guān)二幼、１５幼、關(guān)上一小、三中、 31中、官渡一中、 19中、北大 附中云南實驗中學、鐵路分局第三中學、云南中醫(yī)學院就在周邊。步行不到 10分鐘就到云南大劇院，舉步即到寶海公園、關(guān)上森林公園。 ? 附近金融機構(gòu)：工、農(nóng)、建、中四大銀行及招商銀行、官渡區(qū)農(nóng)村合作信用社。醫(yī)療機構(gòu)：云南中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、云南省婦幼保健醫(yī)院福德分院、昆明圣堡綠醫(yī)院、解放軍第四七八醫(yī)院、官渡區(qū)人民醫(yī)院。 ? 餐飲休閑設施：關(guān)上野菌美食街、肯德基、瀘州飯店、伊天園、乳鴿皇、廣東海鮮坊、重慶小天鵝、毛家飯店等，官渡區(qū)體育館、何日君溫泉水療。 戶型 面積 戶數(shù) 占總住宅面積 90平方米以下 88418平方米 1010 % 90平方米以下 153172平方米 1078 % 第 43 頁，共 102 頁 1號樓： 2居室 占比例 28% 3居室 占比例 28% 4居室 占比例 44% 2號樓 2居室 占比例 24% 3居室 占比例 12% 4居室 占比例 12% 5居室 占比例 48% 3號樓 2居室 占比例 33% 3居室 占比例 22% 4居室 占比例 22% 5居室 占比例 22% 4號樓 棟號 產(chǎn)品類型 面積 產(chǎn)品特點 13 小高層 90172平米 中央景觀核心單位 49 小高層 87153平米 1梯三戶為主 10 單身公寓 5799平米 精裝修， 600元 /平米 標準 1116 小高層 80122平米 二梯四戶 /二梯五戶 17 商務公寓 4963平米 精裝修，鋁合金外框 商業(yè) 底商 /獨立商業(yè) /商場 305000平米 國貿(mào)片區(qū) 唯一在售商業(yè) 第 44 頁，共 102 頁 2居室 占比例 33% 3居室 占比例 67% 5號樓 2居室 占比例 33% 3居室 占比例 67% 6號樓 2居室 占比例 30% 3居室 占比例 60% 4居室 占比例 10% 7號樓 2居室 占比例 30% 3居室 占比例 60% 4居室 占比例 10% 8號樓 2居室 占比例 30% 3居室 占比例 60% 4居室 占比例 10% 9號樓 2居室 占比例 30% 3居室 占比例 60% 4居室 占比例 10% 11號樓 2居室 占比例 50% 3居室 占比例 50% 12號樓 2居室 占比例 50% 3居室 占比例 50% 13號樓 2居室 占比例 50% 3居室 占比例 50% 14號樓 3居室 占比例 100% 15號樓 3居室 占比例 100% 16號樓 3居室 占比例 100% 交通方面： 項目周邊交通網(wǎng)絡非常完善，東側(cè)的春城路是昆明市的主要干道之一，南接昆明國際機場，北到市中心與白塔路相接，貫穿昆明市區(qū)的南北兩端，出行便利，昆明市最大的鐵路客運交通樞紐?昆明火車站?廣場與地塊一橋之隔。北側(cè)二環(huán)南路可快速通達周邊各區(qū)域，交通出行條 第 45 頁，共 102 頁 件及其優(yōu)越未來昆明將規(guī)劃 5條輕軌線，其中通往南市區(qū) 2條輕軌經(jīng)過銀海領(lǐng)域，并在國貿(mào)附近設有站點，距離領(lǐng)域 200米。升值潛力高。伴隨二環(huán)道路改建，領(lǐng)域周邊的交通將是通達各片區(qū)，地州的快速干道，同時密閉的高架交通，通 行速度快。 政策方面： 伴隨未來城中村改造，福德村將拆遷約 ，新規(guī)劃按照區(qū)域核心商業(yè)、商務及高端住宅區(qū)定位設計 。項目所處區(qū)域國貿(mào)片區(qū)越來受政府的重視，政府投資百億二環(huán)防塵工程、二環(huán)快線系統(tǒng)工程、春城路改造工程正在啟動 。 戶型方面： 空間的利用率不好，產(chǎn)品非常局限于方正的造型，靈活性差。洋房戶型全大戶型結(jié)構(gòu)，在銷售上提高了難度。 第 46 頁，共 102 頁 三、城市理想 發(fā)展商 云南百大房地產(chǎn)有限公司 建筑設計 深圳湯樺設計 /海南正元設計 景觀設計 木森景觀 物管公司 百大酒店