【導(dǎo)讀】風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)四大風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住風(fēng)險(xiǎn)底線。對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。1月26日新―國(guó)八條‖出臺(tái)全國(guó)建設(shè)保障。性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套。房?jī)r(jià)上漲過快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)。措施；對(duì)已有1套住房限購(gòu)1套、擁有2套及以上住房者暫禁購(gòu)房。比增幅較高等等。2020年調(diào)息一覽表表1-2. 20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。2月9日自2020年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存。3月25日從2020年3月25日起，此次上調(diào)之后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)。備金率將達(dá)到%的歷史高位。4月6日自2020年4月6日起上調(diào)金融。點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。央行2020年第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2020年，央行以每月一次的頻率連續(xù)三次上。7月7日自2020年7月7日起，上調(diào)金。融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)

　　

【正文】 南經(jīng)岑村路、五山路達(dá)天河北，向西連接廣汕路達(dá)環(huán)市東路，向東 4公里為廣州新技術(shù)開發(fā)區(qū)及科技城，旁邊有廣深高速公路，華南快速干線及科韻路，出入市區(qū)各地及港澳、珠三角地區(qū)十分便捷，地理位 置非常優(yōu)越。 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目住宅定位為中高檔的服務(wù)式多層住宅 ——我們要做有城市氣息，但又遠(yuǎn)離城市喧嘩的社區(qū) ——我們將倡導(dǎo)一種健康，休閑的城市生活 ——在這里能體驗(yàn)到高品質(zhì)，舒適的新生活 通過對(duì)商用物業(yè)的空置率分析，大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)存在相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，務(wù)須謹(jǐn)慎，而且根據(jù)周邊的物流和人流量，也不適宜開發(fā)大型的商業(yè)配套。同時(shí)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者投資者的訪問，了解他們對(duì)商鋪的需求，客戶喜歡購(gòu)買獨(dú)立商鋪。 所以本項(xiàng)目的商業(yè)定位 ——社區(qū)生活中心，以便利店，超市，專業(yè)店等多種業(yè)態(tài)形成生 態(tài)景觀商業(yè)街，分布于科韻路及其周邊。 2項(xiàng)目物業(yè)定位 生態(tài)型 人文型 健康型中高端物業(yè) ——生態(tài)型：最大限度地利用本區(qū)域的自然景觀，營(yíng)造生態(tài)自然的私家花園，打造宜居社區(qū)； ——人文型：充分挖掘該區(qū)域的文化氛圍，體現(xiàn)科研高教區(qū)之高貴品質(zhì)，塑造社區(qū)高品位的精神內(nèi)涵； ——健康型：各類運(yùn)動(dòng)設(shè)施應(yīng)有盡有，強(qiáng)調(diào)本樓盤的運(yùn)動(dòng)概念，打造健康的居住環(huán)境； ——物業(yè)檔次：針對(duì)樓盤客戶量身定做的中高端物業(yè)管理服務(wù)。 3項(xiàng)目主題定位 人們選擇物業(yè)的過程實(shí)際上也是在選擇鄰居，他們既不想與比自己富裕很多的人住在一起，也 不愿意與比自己窮很多的人住在一起，而是希望與自己生活水平相當(dāng)、生活方式類似、有著相近文化觀念的人住在一個(gè)小區(qū)。文化因素在顧客購(gòu)房決策中越來越受到重視，在綜合因素的多項(xiàng)指標(biāo)中，文化因素的權(quán)重正越來越突出。隨著人類物質(zhì)文明的不斷發(fā)展，人們從基本生理需求逐漸延伸為對(duì)文化藝術(shù)精神享受的追求?；谶@種趨勢(shì)，我們提出了此方案，這一方案針對(duì) ―***‖目標(biāo)受眾的特點(diǎn)，提出小區(qū)的目標(biāo)是提供一種全新的生活方式，其定位就是綠色健康生活和高校的文化氛圍，著力宣揚(yáng)這種生活是一種健康的社區(qū)生活，是高品位、精致舒適的小區(qū)生活，市場(chǎng)定位使 購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，品味高品質(zhì)的生活成為可能，宣揚(yáng)購(gòu)房者所屬階層的特定價(jià)值和身份，滿足消費(fèi)者對(duì) ―自我身份 ‖肯定的心理。 以人文環(huán)境為主訴求點(diǎn)，塑造本案高尚人文社區(qū)形象 ―現(xiàn)實(shí)的都市人壓力大，而本區(qū)域大面積的綠卻不得不讓您感動(dòng)，純凈雅致的社區(qū)與科研高教區(qū)，人文薈萃，學(xué)風(fēng)濃郁，華農(nóng)、華工、東南財(cái)校、華師、暨大等院校和植物園研究所、有色金屬研究院等機(jī)構(gòu)環(huán)繞四周，近半個(gè)世紀(jì)以來的書香浸染，讓這里的一草一木都蘊(yùn)涵深厚的文化底蘊(yùn)浩如煙海的萬(wàn)卷藏收，隨處可見的書齋墨香，讓這里的生活氣質(zhì)儒雅高貴！和著清風(fēng)鮮氧傳來的是朗朗書聲，鄰 居都是教授學(xué)者，談笑有鴻儒，往來無(wú)白丁。孩子幼小的心靈在書香滋養(yǎng)中成長(zhǎng)，從小耳濡目染，彬彬有禮 ‖。 以運(yùn)動(dòng)，健康為理念，打造多方位，全面的健康居住環(huán)境 ：小區(qū)內(nèi)的戶外運(yùn)動(dòng)配套，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所運(yùn)動(dòng)配套，小區(qū)內(nèi)的景觀運(yùn)動(dòng)配套等： ：營(yíng)造自然，健康的社區(qū)人文環(huán)境，注重鄰里關(guān)系的構(gòu)建，創(chuàng)造和諧的社區(qū)人文環(huán)境； 為營(yíng)造小區(qū)內(nèi)悠閑，健康的生活，大量的、集中的健身設(shè)施主要安排在小區(qū)景觀帶，少量不擾民的體育建設(shè)設(shè)施安排在宅間，居民可以在清晨沿綠軸和城市綠化帶晨跑，漫步。涵蓋游泳池、健身 房、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球館、乒乓球場(chǎng)、籃球館等各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館與設(shè)施，讓您足不出戶便能享受運(yùn)動(dòng)健康生活。在運(yùn)動(dòng)無(wú)處不在的理念下，以風(fēng)景追隨運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、以自然迎送運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 突出田園生活理念，品味田園生活樂趣，享受田園家居生活 項(xiàng)目身處風(fēng)景優(yōu)美的田園板塊，生態(tài)資源是項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)。是一個(gè)適合宜居的生態(tài)主題樓盤，樓盤內(nèi)還專門為退休人員設(shè)置小農(nóng)場(chǎng)，讓其可以在此頤養(yǎng)天年。 ―采菊東籬下，悠然見南山。 ‖古人般的隱居生活也可在此盡可享有。 第三章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃 1 規(guī)劃目標(biāo)與規(guī)劃結(jié)構(gòu)說明 本項(xiàng)目占地 。更具任務(wù)書要求，計(jì)劃綜合容積率 ，建筑面積為 ，建筑密度為 %。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)說明 （ 1）規(guī)劃為集居住、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)、休閑、文化等功能于一身的住宅小區(qū)，總建筑面積為 ，其中住宅的建筑面積為 314810平方米，占總建筑面積的 %；商業(yè)配套的建筑面積為 ，占總建筑面積的 %；會(huì)所與幼兒園的建筑面積分別為 6313平方米和 9769平方米，各占總建筑面積的 %和 %。 （ 2）規(guī)劃物業(yè)管理用房、幼兒園、老人活動(dòng)中心、基礎(chǔ)居民健身場(chǎng)所等配套設(shè)施，增加活動(dòng)和休憩場(chǎng)所。 （ 3）規(guī)劃休閑會(huì)所與運(yùn)動(dòng)會(huì)所，以滿足居民娛樂休閑和運(yùn)動(dòng)健身的需要。 2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 31 項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo) 占地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 項(xiàng)目容積率 建筑密度（ %） 綠化率（ %） 38% 3 項(xiàng)目命名方案 樓盤名稱：綠楹軒 一期住宅：綠楹軒 韻康庭 符合一期住宅 ―運(yùn)動(dòng)健康 ‖的主題，反映運(yùn)動(dòng)健康之意。 二期住宅：綠楹軒 永興庭 符合二期住宅 ―回歸田園 ‖的主題，寓意老人自由自在，永遠(yuǎn)如春天的田園一樣生機(jī)勃勃 三期住宅：綠楹軒 謐恒庭 符合第三期 ―溫馨休閑 ‖的主題，寓意靜謐的時(shí)光里，只因有你，明亮月光照耀親情溫暖 二、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃 1 小區(qū)組團(tuán)規(guī)劃理念 小區(qū)內(nèi)組團(tuán)規(guī)劃符合大型樓盤的設(shè)計(jì)、管理需要。 由于大型樓盤范圍廣，為了更好地管理與操作，需要對(duì)小區(qū)進(jìn)行 ―分組 ‖。這樣，有利于增加圍合程度， 同時(shí)也不缺少對(duì)正個(gè)樓盤的歸屬感。 小區(qū)內(nèi)組團(tuán)、建筑的布置方式便于人們使 用、生活、出行。 小區(qū)內(nèi)組團(tuán)建筑規(guī)劃布局，決定了小區(qū)內(nèi)日常運(yùn)作的效率，良好的布局規(guī)劃，不僅能方便住戶的生活， 同時(shí)也給樓盤提高了質(zhì)量，提升了升值潛力。 圖 31 小區(qū)規(guī)劃圖 2 小區(qū)規(guī)劃布局 小區(qū)規(guī)劃布局思想 小區(qū)規(guī)劃應(yīng)符合現(xiàn)代人的居住需求，根據(jù)定位分析要求，小區(qū)規(guī)劃 設(shè)計(jì)既要具有濃厚的人文氣息，又要體現(xiàn)綠色生態(tài)、健康活力的特征。并適當(dāng)考慮住宅小區(qū)的發(fā)展前景，參考成功居住小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性。致力于把小區(qū)建設(shè)成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、配套完善、布局合理、具有人文和現(xiàn)代氣息的住宅小區(qū)。 （ 1）小區(qū)內(nèi)建筑呈東南西北走想分布，有利于東南和西北季風(fēng)的通過，便于小區(qū)內(nèi)空氣的流通。 （ 2）本小區(qū)按照 ―健康運(yùn)動(dòng) ‖、 ―田園休閑 ‖、 ―時(shí)光里 ‖三個(gè)主題以及不同的景觀配套來組織小區(qū)的組團(tuán)結(jié)構(gòu)。 （ 3）小區(qū)充分考慮嶺南地區(qū)氣候較炎熱且雨季時(shí)間較長(zhǎng)的特征，人們對(duì)建筑通風(fēng)隔熱要求甚 高，小區(qū)內(nèi)部所有住宅建筑設(shè)計(jì)架空層，起到通風(fēng)降溫的作用，同時(shí)架空層也是居民戶外活動(dòng)免除日曬雨淋的理想場(chǎng)所。 （ 4）由于考慮到機(jī)場(chǎng)的影響 ,會(huì)所、體育場(chǎng)、幼兒園選擇建在西南一側(cè)，減少噪音的影響，保證住宅的良好環(huán)境。再者，根據(jù)我們的目標(biāo)客戶的制定，與客戶特點(diǎn)與需求調(diào)查，把相對(duì)應(yīng)的房型分布在了適合的組團(tuán)位置內(nèi)。 面設(shè)計(jì) 建筑群體的空間設(shè)計(jì) 為了避免住宅小區(qū)群體空間組織單調(diào)乏味的現(xiàn)象，本項(xiàng)目在建筑群體的空間設(shè)計(jì)過程中，務(wù)求做到建筑群體空間布置合理有序，建筑單體造型和色彩體現(xiàn)現(xiàn)代、活力 、舒適優(yōu)雅。 小區(qū)由 68棟 9—12層的建筑組成，均為單體建筑。 ① 綠楹軒 韻康庭：以運(yùn)動(dòng)為主題， 從總體上來看，其建筑群體的分布更具有運(yùn)動(dòng)氣息，并且在建筑密度方面較另外兩期小，留出了更多的空間給居民休憩游玩。為了迎合這一主題，我們?cè)诳繖C(jī)場(chǎng)一側(cè)設(shè)置了室內(nèi)的體育設(shè)施，使其一定程度上阻隔了機(jī)場(chǎng)的噪聲。結(jié)合廣州的季風(fēng)性氣候，建筑物的走向大致為東南 —西北，這樣有利于季風(fēng)的進(jìn)入，增加空氣流動(dòng)。 從具體上來看，我們把 Ⅰ 1到 Ⅰ 4， Ⅴ Ⅴ Ⅵ Ⅵ 2放到了靠近機(jī)場(chǎng)的一方，并且靠近體育館；對(duì)于 Ⅲ 、 Ⅳ 、 Ⅶ 、 Ⅷ 類型的樓棟， 則分布在組團(tuán)內(nèi)部，相對(duì)安靜的位置。 ② 綠楹軒 永興庭：以田園生活為主題，設(shè)置極具特色的私人農(nóng)場(chǎng)。在組團(tuán)東面臨街一帶，設(shè)置了商業(yè)帶，里面有超市、商鋪、銀行等設(shè)施，為本小區(qū)居民生活提供便利的同時(shí)，為吸引了周邊岑村的居民，提高了盈利性。 ③ 綠楹軒 謐恒庭：本期的建筑分布相對(duì)緊湊。這樣相對(duì)緊湊的布局，有利于建立良好的睦鄰關(guān)系，便于在平時(shí)生活活動(dòng)中居民的相互交流，鄰里之間建立良好的社區(qū)關(guān)系，從而達(dá)到組團(tuán)內(nèi)的 ―大同 ‖，營(yíng)造和諧、友好的居住環(huán)境。再者，在大致為東南 —西北走向的建筑物之間，本期在內(nèi)部設(shè)置了籃球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施 ，也為居民間的交流提供了平臺(tái)。 建筑單體設(shè)計(jì) 建筑單體風(fēng)格設(shè)計(jì) 在設(shè)計(jì)建筑單體時(shí)，需要考慮建筑本身的造型特點(diǎn)以及其周邊元素的搭配組合。項(xiàng)目結(jié)合周邊濃厚的人文與生態(tài)氛圍，建筑風(fēng)格上使現(xiàn)代主義風(fēng)格與嶺南建筑風(fēng)格相互融合，將嶺南文化的特色與時(shí)尚藝術(shù)相結(jié)合，充分突顯出單體建筑的簡(jiǎn)約、雅致、時(shí)尚的個(gè)性。 建筑單體的立面構(gòu)造 在嶺南建筑的立面構(gòu)成方式中，所包括的水平線條的展現(xiàn)、垂直線條、紅磚構(gòu)造、中西合璧的構(gòu)成手法以及華窗構(gòu)造的建筑符號(hào)均是獨(dú)特和豐富的。其中，極具特 色的窗戶分格和玻璃的處理運(yùn)用在建筑中氣到了畫龍點(diǎn)睛的作用。本項(xiàng)目在建筑單體的立面上把 ―窗 ‖文化進(jìn)一步放大化運(yùn)用，并結(jié)合陽(yáng)臺(tái)、構(gòu)架、材質(zhì)和顏色等的有機(jī)組合，體現(xiàn)簡(jiǎn)潔實(shí)用的現(xiàn)代新東方主義建筑風(fēng)格。 建筑單體的色彩設(shè)計(jì) 建筑外觀設(shè)計(jì)選擇性保留某些典型中式建筑的識(shí)別符號(hào)，并注入符合現(xiàn)代審美的色彩結(jié)構(gòu)，色彩明快淡雅。建筑外觀立面以青灰色坡屋頂、白墻的為主基調(diào)，在門窗、欄桿、檐口等細(xì)部采用稍深色調(diào)，并適當(dāng)點(diǎn)綴灰色和磚紅色的通透的彩色玻璃欄桿。體現(xiàn)時(shí)尚而典雅的氣息。 各戶型是內(nèi)功能設(shè)置和評(píng)價(jià) 項(xiàng)目所在區(qū)域參考了長(zhǎng)湴板塊、龍洞板塊域及岑村板塊，同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤多以二房、三房為主力戶型，配以少量的一房、復(fù)式戶型。二房、三房的中小戶型深受區(qū)域中層及中高層收入者青睞，銷售情況良好。其中， 70—90、100—120平方米的單位銷售最佳，具有良好的市場(chǎng)效果。本項(xiàng)目參考市場(chǎng)情況，也重點(diǎn)打造二房、三房戶型。 戶型設(shè)計(jì) 本設(shè)計(jì)共 6種戶型。設(shè)計(jì)師始終貫徹 ―以人為本 ‖的設(shè)計(jì)思想，遵循有以下幾個(gè)設(shè)計(jì)原則： 保證房間尺寸的合理，使其符合人體工程學(xué)。 嚴(yán)格從功能流線上劃分空間，保證 交通路線的流暢，不交叉。 減少戶與戶之間的視線干擾，使毎戶具有相應(yīng)的私密性。 毎個(gè)房間有良好自然采光、通風(fēng)、消除黑房間。 突出客廳與主臥室的地位，采用大廳、大主臥的設(shè)計(jì)，并給予最好的景觀和朝向。 控制廚衛(wèi)面積，使其空間的利用充分體現(xiàn)出高效與實(shí)用。 表 32 戶型組合 戶型 大小 (㎡ ) 戶數(shù) 總面積 (㎡ ) 戶型比例 (%) 面積比例 (%) 平面布局 一室一廳 65 288 17280 10% % 一梯四戶 二室一廳 75 480 36000 16% % 一梯四戶 二室二廳 80 618 49440 21% % 一梯四戶 緊湊三室二廳 100 908 90800 30% % 一梯四戶 舒適三室二廳 120 355 42600 12% % 一梯四戶 四室二廳 155 339 52545 11% % 一梯四戶 總量 — 314810 100% （具體戶型分析和各戶型圖見附件六） 室內(nèi)裝修和材料使用建議 （ 1）屋面采取保溫隔熱構(gòu)造處理； （ 2）建材選用輕質(zhì)隔墻，減輕建筑自重； （ 3）全部外窗、陽(yáng)臺(tái)門選用高質(zhì)塑鋼密封門窗； （ 4）潔具采用節(jié)水型沖洗配件。 3 道路系統(tǒng)布局 小區(qū)道路主要分為三個(gè)級(jí)別，第一是劃分組團(tuán)間的小區(qū)內(nèi)的主干道；第二是每個(gè)組團(tuán)通向各個(gè)方向的主要道路；第三就是前者以外的通向個(gè)樓棟的小路。并且，路與路之間完全連接，均能到達(dá) 每一建筑物，沒有斷頭路的出現(xiàn)。 圖 32 小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃圖 4 小區(qū)景觀系統(tǒng)布局 以 ―運(yùn)動(dòng)、生態(tài)、家 ‖為主題 結(jié)合現(xiàn)代化嶺南園林風(fēng)格 ，打造極具自然和文化色彩的特色園林景觀。全力打造區(qū)域標(biāo)桿高綠化率的生態(tài)小區(qū)，形成健康、舒適的生活環(huán)境。構(gòu)建溫馨和諧的鄰里關(guān)系，讓住戶有一個(gè)安穩(wěn)舒適的交流、分享、生活場(chǎng)所。 將 ―五感健身法融入環(huán)境之中 ‖ 城市中競(jìng)爭(zhēng)激烈、生活節(jié)奏加快 …… 人們因此會(huì)現(xiàn)沮喪、疲勞、慵懶、失眠、頭痛、注意力不集中等緊張狀態(tài)。具有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)證實(shí) ―五感健身法 ‖對(duì)付這些癥狀有較好的效果。因此，項(xiàng)目組設(shè)計(jì)將 ―五感健身法 ‖與景觀設(shè)計(jì)相結(jié)合，融入小區(qū)環(huán)境之中。 （ 1）聽覺 (音樂療法 )：在中心花園加入音箱設(shè)計(jì) （ 2）嗅覺 (芳香療法 )：在組團(tuán)綠地中考慮芳香植物設(shè)計(jì) （ 3）知覺 (放松療法 )：器械健身場(chǎng)地的設(shè)計(jì) （ 4）視覺 (色彩療法 )：營(yíng)造植物色彩的多樣性 （ 5）觸覺 (按摩療法 )：在鋪裝設(shè)計(jì)中采用粗糙質(zhì)感的材質(zhì)，增加腳的觸感 動(dòng)靜結(jié)合，水系與綠地的結(jié)合 項(xiàng)目組利用綠化與水體相結(jié)合的形式，細(xì)長(zhǎng)蜿蜒的流水在每一組團(tuán)的建筑間穿流，兩邊綠化沿水洗變化，打造出動(dòng)靜結(jié)合的效果，增添視覺景觀的變化，提高景觀品質(zhì)。生活在這里，樹木的