【導(dǎo)讀】管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。既是廣大群眾的迫切需要，也是新形勢(shì)下擺在房地產(chǎn)主管部門的緊迫任務(wù)。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司掛牌成立，由此我國(guó)城鎮(zhèn)房屋專管理逐步走向?qū)I(yè)化的物業(yè)管理道路。的責(zé)權(quán)意識(shí)，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)，以及促進(jìn)企業(yè)管理市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重，平衡利益，《條例》立法的指導(dǎo)思想是：1、強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，例》的生效日期，明確了條例自2020年9月1日?qǐng)?zhí)行。一種真正的民事行為；3、開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，因此，

　　

【正文】 、商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)，買受人應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí) 與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售 或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。 發(fā)布商品房銷售廣告時(shí)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 如何理解商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則？ 商品房面積銷售爭(zhēng)議，套型與圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受 人可以退房或者與房地產(chǎn)企業(yè)重新約定總價(jià)款。 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)規(guī)劃變更的商品房應(yīng)在 10 日之內(nèi)通知買受人，買受人應(yīng)當(dāng)在 15 日之內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。 交付時(shí)間與質(zhì)量爭(zhēng)議，未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 禁止房屋租賃與依法可以終止合同的規(guī)定有哪些情況？ 禁止租賃規(guī)定： 未依法取得房屋所有權(quán)證的； 查封或者限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 屬于違法建筑的；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；已經(jīng)抵押，未經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意的； 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的 ， 有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的禁止出租的其他情形。 終止合同規(guī)定：有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，所有損失由承租人賠償。 擅自轉(zhuǎn)租的； 擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或者擅自調(diào)換使用的； 擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的 ； 拖欠租金累計(jì)達(dá)六個(gè)月以上的； 共用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的； 進(jìn)行違法活動(dòng)的； 故意損壞承租房屋的； 法律法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。 1 怎樣認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)中介房屋的概念？ 是指： 具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、交易等各環(huán)節(jié)，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的活動(dòng)。其中主要包括房 地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。 1 如何理解房地產(chǎn)的抵押概念？ 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保的行為。 1 如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則和不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況？ 設(shè)定規(guī)則： 國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)企業(yè)職工代表大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案； 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外； 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外； 有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限； 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保的履行年限不得超過(guò)土地使用權(quán)年限減去已經(jīng)使用年限的剩余年限； 以共有房地產(chǎn)作抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。 預(yù)售商品房貸款抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原承租合同繼續(xù)有效； 不得設(shè)定抵押 ： 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 用 于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 列入文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的其他建筑物； 以依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； 被查封、扣押的房地產(chǎn)； 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 1 如何理解房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用？ 權(quán)屬登記 ： 是指由人民政府房地產(chǎn)行政主管部門針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)權(quán)利進(jìn)行審查、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為以下 6 種 ： 總登記、 初始登記； 轉(zhuǎn)移登記； 變更登記； 他項(xiàng)權(quán)利登記； 注銷登記。 作用： 保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益； 避免交易風(fēng)險(xiǎn)， 3。 、是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作。 1 如何理解抵押房地產(chǎn)的處分規(guī)則？ 登記機(jī)構(gòu)依法直接代為登記； 暫緩登記； 不予登記； 注銷房屋權(quán)屬證書。 1 房屋權(quán)屬證書有那幾種？ 3 種 《房屋所有權(quán)證書》；由房屋所有權(quán)人收?qǐng)?zhí) 《房屋共有權(quán)證書》；由權(quán)利人推舉的持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有權(quán)證書，其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書 1 份。 《房屋他項(xiàng)權(quán)證書》，由他項(xiàng)權(quán) 利人收?qǐng)?zhí)。 1 怎樣認(rèn)識(shí)異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則？ 共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱梁墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)；共有墻體的修繕按照兩側(cè)均分后，再由每?jī)?cè)房屋 所有人按照份額比例分擔(dān)； 樓蓋的修繕，其樓面與頂棚的部位，由所在層房屋的所有人負(fù)責(zé)，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下房屋所有人按照份額比例分擔(dān)。 樓蓋的修繕： 1）不上人的房蓋，由修繕 所及范圍覆蓋下各層房屋所有人按份額比例承擔(dān)。 2）可上人的屋蓋，如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)，若僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余的由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。 樓梯及樓梯間的修繕， 1）各層共用的樓梯，由房屋的所有人按份額比例分擔(dān)； 2）為某層專用的樓梯，由其專 用的服務(wù)所有人按照份額承擔(dān)。6）房屋公共部位必要的裝飾，由受益的所有人按照份額比例承擔(dān)； 7）房屋共有共用的設(shè)施設(shè)備和附屬建筑的修繕，由所有人按照份額比例分擔(dān)。 1 怎樣理解危險(xiǎn)房屋的概念和修繕責(zé)任？ 危險(xiǎn)房屋是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。 責(zé)任 :房屋所有人和使用人都有權(quán)利申請(qǐng)危房鑒定，經(jīng)鑒定為危房的，鑒定費(fèi)由所有人承擔(dān)，如果鑒定為非危險(xiǎn)房屋的，鑒定費(fèi)由申請(qǐng)人承擔(dān)； 房屋的所有人對(duì)危險(xiǎn)房屋能夠解除危險(xiǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除危險(xiǎn)；解除危險(xiǎn)暫 時(shí)有困難的，必須采取安全措施，防止發(fā)生危害。異產(chǎn)毗連房屋被鑒定危險(xiǎn)房屋的，房屋各所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家對(duì)異產(chǎn)毗連房屋的規(guī)定，共同履行治理責(zé)任； 房屋所有人對(duì)鑒定的危險(xiǎn)房屋，必須按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理建議及時(shí)加固修繕治理，如果房屋所有人拒絕處理建議，或者使用人有阻礙修繕治理危險(xiǎn)房屋，房地產(chǎn)主管部門有權(quán)指定有關(guān)部門代修，或者采取其他的強(qiáng)制措施。發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 1 如何認(rèn)識(shí)危險(xiǎn)房屋造成損害事故的法律責(zé)任？ 房屋所有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任： 1）有險(xiǎn)不查或者損壞不修； 2）經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋而未采取有效的解除危險(xiǎn) 的措施。 房屋使用人、行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任： 1）所有人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或者使用性質(zhì)的； 2）所有人阻礙房屋所有人對(duì)危房采取解除措施的； 3）行為人因?yàn)槭┕?、堆物、碰撞等行為危及房屋? 鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任： . 1）因故意把非危房鑒定為危險(xiǎn)房屋造成損失的； 2）因過(guò)失把危險(xiǎn)房屋鑒定為非危險(xiǎn)房屋，并在有效期內(nèi)發(fā)生事故的； 3）因拖延鑒定時(shí)間而發(fā)生事故的。 公有住宅售后 各部位與實(shí)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任如何界定？ 住宅所有人的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任：共有住房 出售后，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng) 護(hù)，由住宅所有人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。住宅所有人可以自行養(yǎng)護(hù)，也可以委托他人養(yǎng)護(hù)。 售房單位的養(yǎng)護(hù)責(zé)任 公有住宅出售后，住宅共用部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由售房單位承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。住宅公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用可以由售房單位按照規(guī)定比例向購(gòu)房人收取。維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不足時(shí)暫由原售房單位承擔(dān)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行由省市人民政府制定。 其他責(zé)任：包括道路、上下水管、窨井、化糞池、室外泵房、綠化等住宅建筑以外的市政公共設(shè)施，按照政府規(guī)定的職責(zé)分工負(fù)責(zé)維修和管理。 第五章 國(guó)外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況 英國(guó)皇 家特許屋 宇經(jīng)理學(xué)會(huì) （簡(jiǎn)稱 cih） 的培訓(xùn)模式有哪些特點(diǎn)？ 一、成為 cih 的 a 級(jí)會(huì)員，包括以會(huì)員價(jià)格購(gòu)買專業(yè)用書如報(bào)告等，有權(quán)從本地進(jìn)入 cih 網(wǎng)絡(luò)，免費(fèi)的政策信息和建議， 在美國(guó)如何成為一名注冊(cè)的物業(yè)管理經(jīng)理（ 簡(jiǎn)稱 cmp） ? 一、申請(qǐng)成為 cmp 后選人： 遞交一份 Cmp 候選人申請(qǐng)； 有高中畢業(yè)證書并且已經(jīng)到了法定年齡； 申請(qǐng)時(shí)已經(jīng)從事物業(yè)管理行業(yè) 12 月； 持有物業(yè)管理許可并遞交復(fù)印件； 同意物業(yè)經(jīng)理道德規(guī)程； 取得當(dāng)?shù)氐?irem 分會(huì)的同意。 二、 cmp 注冊(cè)： 美國(guó)物業(yè)管理有哪些特點(diǎn)？ 日本的物業(yè)管理有哪些特點(diǎn)？ 新加坡的物業(yè)管理資金主要來(lái)源于幾個(gè)途徑？ 新加坡的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和服務(wù)內(nèi)容有哪些特點(diǎn)？ 香港的物業(yè)管理的財(cái)務(wù)安排主要包括幾個(gè)方面？ 香港屋村管理公契制度的主要特點(diǎn)是什么？ 香港主要依據(jù)哪些法律物業(yè)管理活動(dòng)？