【導讀】施細則以及國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關(guān)資料；淺水灣位于，占地面積平方米，總建筑面積1053200平方米，中心、居委會等多種配套設施。先進的智能化配套設施，使住戶盡。享高科技、高標準服務帶來的安全舒適的生活。管理上，我們將根據(jù)淺水灣的綜合情況，進行新的突破。常費用繳交、投訴處理均可在綜合服務中心一次性全部完成。決或指引，否則責任均由第一個接到信息者負責。系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)和門禁“一卡通”等組成。把淺水灣建設成一個數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理。利用小區(qū)智能化設備、設施，管理處在淺水灣建立物業(yè)管理系統(tǒng)網(wǎng)絡，式和措施外，實施規(guī)范管理是基礎(chǔ)保障。在淺水灣的日常管理上，我們將嚴格按公司ISO900質(zhì)量管理體系進行運作。OHSAS18000安全管理質(zhì)量體系，讓淺水灣的業(yè)主享受更高檔次的服務管理。管理標準，并獲得有效證書。

　　

【正文】 裝點各色彩球、設置一些彩球拱門，渲染喜慶氣氛，搭建一個舞臺，邀請部份市府各級領(lǐng)導、公司主要領(lǐng)導和業(yè)主代表舉行一個剪彩儀式，營造祥和、溫馨的氛圍。 B、設立專門的入住辦理場所，場所的布置以美觀、簡潔、明快為基調(diào)，適當設置導視標志，方便住戶了解辦理流程。內(nèi)設展板區(qū)、咨詢區(qū)、休 息區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫及資料復印區(qū)?，F(xiàn)場有若干名服務人員為住戶提供咨詢、導向、表格填寫指導、復印、禮品派送等服務，并在在休息區(qū)為客人準備一些糖果或點心、茶水、飲料、報刊等。 ② 入住現(xiàn)場布置圖 出口 出口 復印 表格 填寫 休 息 區(qū) 屋 收 房 驗 交 費 回 約 28 入口 入口 29 ③ 辦理流程圖 說明 ： A、現(xiàn)場設流程展板、咨詢臺、為住戶提供導向服務。 B、住戶資料的驗證和發(fā)放入戶資料同時進行，由專人現(xiàn)場指導資料的填寫，并張?zhí)砀裉顚懙姆侗竟┳魠⒖肌? C、檢查住戶表格填寫是否規(guī)范，資料是否齊備，合格后裝袋歸檔，同時向住1． 業(yè)主需攜帶 : ①《入住通知單》 ②家庭成員身份證、戶口本復印件和吋照一張。 ③《購房合同》復印件。 2． 業(yè)主交驗《入住通知單》和身份證明。 3． 驗證后，管理處發(fā)放入住資料。 1． 業(yè)主填寫 《住戶 家庭情況登記卡 》 ，并粘好照片和身份證復印件。 2． 與管理處簽訂 《 前期管理協(xié)議 》 、《 業(yè)主公約 》及《 委托收款協(xié)議書 》 。 3． 將上述資料連同 《 購房合同 》 復印件、 《 入住通通單 》 交回管理處。 1． 按入住收費一覽表所列項目交費。 2． 所有收費標準已報物價部門審批。 1． 管理處人員陪同業(yè)主 驗收房，填寫驗房表。 2． 如有問題，經(jīng)返修后，約定時間再驗。 3． 直至驗收合格，業(yè)主簽字收房。 1． 業(yè)主憑已簽字的驗房表領(lǐng)鑰匙，管理處開通水電。 2． 施工單位可能需進入室內(nèi)調(diào)試，務請業(yè)主留下聯(lián)系電話。 驗證及資料發(fā)放 資料回收簽約 銀行現(xiàn)場收費 房屋 驗收 鑰匙發(fā)放 30 戶發(fā)放《繳費通知單》。 D、住戶憑《繳費通知單》到銀行收費臺繳費，銀行發(fā)出回執(zhí)。管理處憑回執(zhí)開具票據(jù)，并發(fā)放驗房表。 E、住戶憑驗房表到房屋所處樓宇大堂，由驗房員引領(lǐng)住戶驗房，抄錄水電氣表底數(shù)據(jù)，完畢后填寫驗房表并簽字確認，現(xiàn)場向住戶發(fā)放鑰匙， 要求： 整個流程設置合理清晰，環(huán)環(huán)相扣， 人員操作熟練快捷、服務熱情周到，考 慮收費環(huán)節(jié)的重要性，擬采用提供三家銀行備選托收和設計電子票據(jù)軟件的 方式縮短收款和開票的時間，提高效率。 （四）人員培訓 專人制定《淺水灣入住辦理人員專業(yè)培訓方案》，交籌備處審批后組織實施。 三 、裝修監(jiān)督實施措施 宗旨： 辦理手續(xù)簡便、全程嚴密監(jiān)管、違章處理及時合法、驗收認真負責。 選址： 入伙手續(xù)辦理點待定 裝修資料： 將裝修管理規(guī)定各項資料上報籌備處討論，定稿后交付印刷。 裝修材料及方案確認： 現(xiàn)場確認各種不同房型、不同陽臺、門窗、制定出相應的裝 修管理規(guī)定和審批方案，并適時舉辦業(yè)務培訓，參加培訓人員為所有接管小組人員。 裝修納稅專項培訓： 由公司財務負責邀請區(qū)地稅局稅務人員講授裝修納稅知識及相關(guān)納稅的手續(xù)辦理。參加人員：裝修監(jiān)管人員、事務助理、各部門負責人。 辦公場所： 專門設置裝修辦理場所，設置導視標志，方便住戶了解辦理流程。內(nèi)設展板區(qū)、技術(shù)咨詢區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫及資料復印區(qū)。咨詢區(qū)設若干名專業(yè)人員為住戶提供專家式的咨詢、提供各種資料及疑難問題解答、表格填寫指導、復印等服務。 出口 入口 31 裝修規(guī)定： 根據(jù)建設部、省市有部門的相關(guān)法規(guī)、條例的規(guī)定內(nèi)容，綜合淺水灣的實際情況，制定了“一本通”式的《裝修管理規(guī)定》，內(nèi)容涵蓋了有關(guān)房屋裝修、空調(diào)安裝、施工管理等方面的要求和規(guī)定，住戶只要通讀規(guī)定即可了解如何合理合法的進行家居裝修。 裝修流程 (如圖 ) (管理處兩天內(nèi)審批 ) 業(yè)主、裝修隊填寫《裝修申請表》，并提供相關(guān)資料 裝修隊營業(yè)執(zhí)照、承建資格證復印件 (加蓋公章 ) 裝修人員身份證復印件和一寸照片 2張 水、電等各類管線布線圖 裝修 隊辦領(lǐng)《裝修許可證》和《出入證》 并繳納證件工本費及垃圾清運費等費用 業(yè)主和 裝修隊分別交納裝修押金 1000元 /戶 1. 裝修隊將 《裝修許可證》貼在入戶門內(nèi)側(cè) 2. 裝修 隊文明施工，接受裝修管理 1． 裝修完工，向管理處申請驗收 2． 由管理處組織驗收，業(yè)主及施工負責人陪同 3． 驗收時，業(yè)主需攜帶 《裝修申請表》 申報登記 辦證入場 完工驗收 押金交費 現(xiàn)場施工 復印 表格 填寫 區(qū) 休 息 區(qū) 專家咨詢臺 交 費 理 修辦 裝 32 YES NO (每周二、五 ) 說明： A、通過“一站式”專家指導辦理裝修手續(xù)、隨到隨辦，特別對防盜門安裝、空調(diào)安裝、室內(nèi)供水管道的鋪設、內(nèi)墻間隔材料、防水處理等難點問題給住戶予以提醒，提出合理建議，力求專業(yè)、高效、省時。 B、只收取裝修押金、裝修稅款押金、許可證與出入證工本費、垃圾清運費 (自愿 )。 C、按棟設置裝修監(jiān)管人員，對所負責區(qū)域的裝修施工進行嚴密監(jiān)控，要求熟悉每戶的裝修方案，每天巡查兩次 /戶，對可能發(fā)生違章的裝修行為必須加強巡查力度，防范于未然。 D、對違章的行為運用情理、經(jīng)濟、行 政、法律等手段，動之以情，曉之以理，最終達到糾正違章的目的。 裝修監(jiān)管專業(yè)培訓： 其內(nèi)容包括：裝修申報、驗證、登記、審批、收費、辦證、監(jiān)管（巡查、整改）、驗收、退費等項目，參加培訓人員為裝修巡查員、事務助理、驗房員、部分保安員。 四、安全管理 保安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，租戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 治安管理 (1)、 治安工作的特點 及主要任務 特點： A、 以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。 交回出入證，退領(lǐng)裝修押金 如有違約行為，限期整改 33 B、 物業(yè)保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點。 C、 服務性強。從本質(zhì)上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安人員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮 貌，樂于助人。 D、 軟件與硬件同時抓。一個物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。 主要任務： A、 固定崗工作。著裝整齊，維持秩序，疏導交通車輛，為客人咨詢指引方位及提送行李等，同時應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。 B、 安全巡檢。定時和不定時地對物業(yè)內(nèi)外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。 C、 停車場管理。疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。 D、 案件處 理。對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件進行立案偵查，并按有關(guān)規(guī)定上報公安機關(guān)處理。 E、 消防工作。消防控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防人員，建立義務消防組織，進行消防訓練。 F、 與其他部門搞好配合工作。 相應的治安防范措施 （ 1）保安部的組織結(jié)構(gòu) 物業(yè)物業(yè)管理處保安部的班組設置與樓宇規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設施越多，班組設置也就也多，越復雜。保安部一般的班組設置如下： （ 2）合理安排治安崗 保安部 固定崗 中控值班崗 巡邏崗 34 A. 智能監(jiān)控中心三班倒 24小時值班 B. 地下車庫入口三班倒 24小時值班 C. 物業(yè)巡邏崗三班 倒 24小時值班 D. 業(yè)入口大門三班倒 24小時值班 E. 保安隊長總體協(xié)調(diào)管理。（保安人員共計 16人，前臺及門童共計 4 人） （ 3）加強非辦公時間門崗的監(jiān)控力度 A. 人流出區(qū)控制圖 門崗值勤 業(yè)戶 所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認 在登記本簽字 檢查證件（出入證）無異常 放行 來訪客戶 放行 其他人員 放行 B. 物流出區(qū)控制圖 門崗值勤 用戶所帶物品 詢 問 執(zhí)用戶證明 執(zhí)管理處開的放行條 放 行 來訪客戶 收回放行 其他人員 確認無誤，收回放行條 放行 （ 4）組建機動快速應急分隊 快速應急分隊直屬管理處管理，負責突發(fā)事件的快速反應處理。它的特點是機動靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機動。 （ 5）實行 24小時巡視 35 巡邏人員實行 24 小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。 （ 6）加強區(qū)域巡邏 為加強對治安巡邏的控制，保證巡邏到位。 （ 7）治安狀況統(tǒng)計 對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各 種問題，找出原因，制定相應的措施。 36 （ 二）車輛管理 車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點，首先要搞好停車場的建設。 位置規(guī)劃 車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場庫的區(qū)位作適當劃分，以下是停車場庫劃分的一個構(gòu)想： 內(nèi)部要求 對于機動車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實施以下管理措施： （ 1） 了解用戶車輛情 況，實行便捷停放 （ 2） 實施停車專用車位制度 （ 3） 物業(yè)道路設減速坡，限制車輛速度 （ 4） 嚴禁無牌車進入停車場 （ 5） 做好宣傳工作，除在標識牌上標明車輛停放標志外，平時也做好相應宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定 （ 三）消防管理 消防安全責任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。 宣傳教育 開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設消防宣傳欄、 收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應是物業(yè)中全體人員的共同職責，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面： 停車場庫 機動車區(qū) 摩托車區(qū) 汽車區(qū) 非機動車區(qū) 37 （ 1） 物業(yè)防火工作的各項有關(guān)規(guī)定； （ 2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法； （ 3） 消防應急通道位置和緊急情況疏散方法； 管理處員工還應懂得以下兩點： （ 1） 遇到緊急情況時自己的職責任務； （ 2） 重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。 日常檢查 （ 1） 防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。 （ 2） 應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等； （ 3） 各種消防 標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損