【導(dǎo)讀】主，商鋪的價(jià)格在35000元/㎡左右，車位價(jià)格在20萬—22萬/個(gè)。地下室總建筑面積㎡，按每個(gè)車位占40㎡計(jì)算，估算地下車位50個(gè)。車庫銷售收入=20萬x50=1000萬。以上商業(yè)60--100元/平米/月，地下層月50元/㎡/月。㎡，該用地屬地價(jià)一類地區(qū)。本次估價(jià)的地價(jià)是宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一。估價(jià)的地價(jià)分為熟地價(jià)和毛地價(jià)，熟地價(jià)包括土地出讓金、土地開發(fā)及其他費(fèi)用；毛地價(jià)即指土地出讓金費(fèi)用。在估價(jià)過程中，結(jié)合實(shí)際采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)。開發(fā)法分別求取估價(jià)對(duì)象的熟地價(jià)格和毛地價(jià)格，綜合分析者兩種方法測(cè)算的土地價(jià)格，采用加權(quán)平均求出土地的最終地價(jià)結(jié)果。大廈北界—蘭州國際貿(mào)易中心北界。蘭州市基準(zhǔn)地價(jià)登記公布執(zhí)行時(shí)間為20xx年，本次評(píng)估基準(zhǔn)日為20xx年4月1日，整土地使用權(quán)價(jià)格。

　　

【正文】 （ +0 2） t303 = 因?yàn)?PNPV= 0，說明項(xiàng)目的獲利能力超過了基準(zhǔn)收益率的要求，項(xiàng)目有 較 強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，所以從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度來看本項(xiàng)目是可行的。 （ 三 ）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（簡寫為 FIRR）是項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 FIRR是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。這里的計(jì)算期，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言是指從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目全部售出為止的時(shí)間。 FIRR的計(jì)算公式為：Σ (CICO)t(1+FIRR)t 式中： CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； （ CICO） t—— 項(xiàng)目在第 t年的凈現(xiàn)金流量； t=0—— 項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)； n—— 計(jì)算期，即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營周期。 當(dāng) i1 取 13%時(shí) NPV1=+ /（ 1+） + /（ 1+） 2+∑ （ +0 ） t303 = FIRR=i1+[│ NPV1│ (i2i1)/│ NPV1│ +│ NPV2│ ] =12%+ （ 13%12%） /（ +） 33 =% 由于本項(xiàng)目的貸款利率為 %，而本案的 FIRR=%%， 所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度看本項(xiàng)目是可行的。 (四 )動(dòng)態(tài)投資回收期（ Pt） 動(dòng)態(tài)投資回收期 —— 動(dòng)態(tài)投資回收期（ Pt）是指項(xiàng)目 凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說 ,動(dòng)態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計(jì)算公式為： Pt=（累計(jì)折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份 1） +（上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值） =（ 121） + = 若假設(shè)本項(xiàng)目的回收期為 8年，因?yàn)?Pt=8年，所以從動(dòng)態(tài)投資回收期的角度看本案 不 可行。 通過財(cái)務(wù)分析，得出結(jié)論，項(xiàng)目 基本 可行 ，只是投資回收期時(shí)間較長 。 34 表 35 項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量表 序號(hào) 年份 建設(shè)期 投產(chǎn)期 達(dá)產(chǎn)期 合計(jì) 項(xiàng)目 13 年 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 15~34 生產(chǎn)負(fù)荷 (%) 65 85 100 100 100 100 100 100 100 100 100 一 現(xiàn)金流入 二 現(xiàn)金流出 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計(jì)現(xiàn)金流量 五 折現(xiàn)系數(shù) % 六 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 七 折現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流量 ` 35 聯(lián)合開發(fā) 建設(shè) 一、 聯(lián)建項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 表 36 聯(lián)建項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 ㎡ ㎡ 建設(shè)用地 代征面積 總建筑面積 ㎡ 63200 ㎡ 商鋪 18000 住宅 13750 酒店 13800 辦公樓 12650 地下室 5000 基地面積 3000 容積率 總用地面積 ，其中甘肅新天誠房地產(chǎn) 占有 土地面積 ，其獨(dú)立擁有土地使用權(quán)，甘肅中貿(mào)房地產(chǎn)擁有土地 ，為招拍掛競(jìng)拍所得，其中代征面積 ㎡。 二、 投資 收入估算 （一）銷售 收入 估算 該項(xiàng)目的銷售收入主要來源于住宅、寫字樓、商鋪的銷售。該項(xiàng)目將于建設(shè)期第 1年開始預(yù)售，預(yù)售 2年；銷售期 1年，即計(jì)算期第 3年。 該項(xiàng)目 銷售部分 產(chǎn)品的價(jià)格制定總體原則為：參考 蘭州 近幾年類似項(xiàng)目的總體價(jià)格水平，在進(jìn)一步充分調(diào)研周邊類似項(xiàng)目的價(jià)格水平的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際成本制定合理的價(jià)格。 表 37 銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度詳見表 名 稱 銷售面積 售 價(jià) 總價(jià) 銷售比例 (萬 m2) (元 /m2) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 商鋪 18000 34,000 61200 10% 20% 20% 30% 20% 住宅 13750 14,000 19250 10% 20% 20% 30% 20% 酒店 13800 0 0 0% 辦公樓 12650 13,000 16445 10% 20% 20% 30% 20% 地下室 125 22 2750 10% 20% 20% 30% 20% 總價(jià) 99645 19929 19929 19929 注：地下車位售價(jià)單位： 22萬元 /個(gè) 36 （ 二 ）酒店收入估算 根據(jù)市場(chǎng)同類項(xiàng)目比較分析，確定該項(xiàng)目 四 星級(jí)酒店 除去成本費(fèi)用 年收入為 20xx萬元 ，不含運(yùn)營管理費(fèi)用及稅收 。 三、 投資 成本 估算 （一）投資估算相關(guān)說明 該項(xiàng)目的開發(fā)投資估算包括項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和建設(shè)期利息等。其中，建設(shè)期內(nèi)因預(yù)售而發(fā)生的管理及銷售費(fèi)用也計(jì)入開發(fā)投資。 （ 1）工程費(fèi)用 工程費(fèi)用包括項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用、室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)用 和裝修費(fèi)用 。 ① 建安費(fèi)用 表 38 建安費(fèi)用 表 序號(hào) 建安項(xiàng)目 建安成本（元 /m2) 建筑面積（ m2） 總造價(jià) (萬元） 1 酒店 3700 13800 5106 2 地下室 3800 5000 1900 3 住宅 3300 13750 4 商鋪 3500 18000 6300 5 辦公樓 3300 12650 6 總計(jì) 22018 ② 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用按建安費(fèi)用的 15%取費(fèi)。 ③ 裝修費(fèi)用 自營物業(yè)需計(jì)算裝修成本，本項(xiàng)目自營酒店裝修費(fèi)用按市場(chǎng)價(jià) 1100~1300元估 算，取值 1300元 /㎡。 表 38 建造成本表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算費(fèi)用 (萬元） 1 建安費(fèi)用 22018 2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 3 裝修費(fèi)用 1794 4 合計(jì) （ 2）其他費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、 公共設(shè)施配套費(fèi)用 、工程監(jiān)理費(fèi)（ 施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)及工程保險(xiǎn)費(fèi) ） 等。 ① 土地費(fèi)用 37 需繳納土地出讓金等款項(xiàng) 的土地面積為 ㎡ ， 按熟地招拍掛地面價(jià)格 元 /㎡計(jì)算，土地費(fèi)用 ，包括土地出讓金、房屋安置補(bǔ)償費(fèi)用和土地契稅。本次投資估算暫不包括土地費(fèi)用。 ② 前期費(fèi)用 前期費(fèi)用包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)、水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)、施工監(jiān)理招 投標(biāo)費(fèi)等， 按建安費(fèi)用的 13%取費(fèi) 。 ③ 公共 配套 設(shè)施費(fèi)用 按蘭州市 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為 80元 /平方米計(jì)算，則： 總額＝建筑總面積取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ④ 工程監(jiān)理費(fèi)等 包括臨時(shí)用地、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查 費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)及工程保險(xiǎn)費(fèi)等，一般取建安費(fèi)用的 5%~8%，本案取 6%。 表 39 其他費(fèi)用 表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算費(fèi)用 (萬元） 1 土地費(fèi)用 2 前期費(fèi)用 3 公共配套設(shè)施費(fèi)用 4 工程監(jiān)理費(fèi)等 5 總計(jì) （ 3）預(yù)備費(fèi) 該項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用（除去土地費(fèi)用）之和的 10%取值 。 （ 4）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必要的費(fèi)用。結(jié)合蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的情況，本次評(píng)估取管理費(fèi)為建造成本的 6％。 （ 5）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。其主要包括：銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 該項(xiàng)目銷售費(fèi)用包括建設(shè)期內(nèi)因預(yù)售而發(fā)生的銷售費(fèi)用以及運(yùn)營期的銷售費(fèi)用，計(jì)入開發(fā)投資中的銷售費(fèi)用只包括建設(shè)期的銷售費(fèi)用，運(yùn)營期的銷售費(fèi)用不包括在此，將在運(yùn)營費(fèi)用中單獨(dú)體現(xiàn)。 銷售費(fèi)用一般約占到銷售收入的 4%~6%， 根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際情況，該項(xiàng) 目預(yù)售發(fā)生的銷售費(fèi)用按銷售收入的 5%計(jì)算。 38 （ 6）建設(shè)期利息 資本金以外的款項(xiàng)擬在三年建設(shè)期全部向銀行申請(qǐng)貸款，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期為 3 年，利息率按估價(jià)基準(zhǔn)日中國人民銀行公布實(shí)行的一至三年期的貸款利率 6． 15％計(jì)， 本次 銀行貸款 43000萬， 占項(xiàng)目總投資的 60%， 開發(fā) 期間 均勻投入，建設(shè)成本計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，按復(fù)利計(jì)息，貸款利息為： 投資利息 =∑ 房地產(chǎn)開發(fā)成本 [(1+利息率 )開發(fā)周期／ 21)] 投 資 利 息 =14333 [(1+%))]+14333 [(1+%))]+14333 [(1+%))] = （ 7） 稅金 在施工環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)中支出的稅費(fèi)有： 營業(yè)稅 、 城建稅 、 教育費(fèi)附加 ， 土地增值稅 、 房產(chǎn)稅 、 土地使用稅 、 印花稅 、 企業(yè)所得稅 ，按國家有關(guān)規(guī)定及蘭州稅費(fèi)收取情況，營業(yè)稅按銷售收入的 ％繳納，城市 維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的 7％繳納，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的 3％繳納，各類稅收合計(jì)為銷售收入的 15％。 表 40 開發(fā)投資估算表 序號(hào) 工程費(fèi)用名稱 估 算 價(jià) 值 (萬 ) 建筑工程 備注 一 工程費(fèi)用 1 建安費(fèi)用 2 裝修費(fèi)用 1300 元 /㎡ 3 室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 按建安費(fèi)用的 17% 二 工程建設(shè)其它費(fèi)用 1 土地費(fèi)用 2 前期費(fèi)用 按建安費(fèi)用的 13% 3 公共配套設(shè)施費(fèi)用 80 元 /㎡ 4 工程監(jiān)理費(fèi)等 按建安費(fèi)用的 6% 三 預(yù)備費(fèi) 按建造成本的 10% 四 管理費(fèi)用 按建安費(fèi)用的 6% 五 銷售費(fèi)用 按銷售收入的 5% 六 建設(shè)期利息 銀行貸款 4300萬，利率 % 七 其它（稅金） 按銷售收入的 15% 合 計(jì) （二） 融資方案 （ 1） 項(xiàng)目融資主體 本項(xiàng)目融資主體由 甘肅中貿(mào)房地產(chǎn)和甘肅新天誠房地產(chǎn)共同 負(fù)責(zé) 融資。 （ 2） 項(xiàng)目資金來源 資金來源以集團(tuán)公司分派、項(xiàng)目部自籌銀行借貸和多方合作融資組成。 39 （ 3） 融資方案分析 該項(xiàng)目資金來源于三個(gè)渠道： 1．自有資金 28000 萬元，約占總投資的 40% ； 2．銀行借款 43000 萬元，約占總投資的 60% 。 四、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 正確選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的前提，直接影響分析的結(jié)論。選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)的原則是實(shí)事求是和穩(wěn)妥可靠。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)包括：項(xiàng)目規(guī)模及銷售收入、經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營收入、稅費(fèi)、項(xiàng)目計(jì)算期、財(cái)務(wù)收益等。 該項(xiàng)目計(jì)算期為 33 年，其中建設(shè)期 3 年。 （二） 財(cái)務(wù)基本數(shù)據(jù)計(jì)算 （ 1） 折舊費(fèi) 酒店建安成本價(jià)格按 3700計(jì)算，建安資產(chǎn)為 5106萬元，裝修費(fèi)用按蘭州市酒店安裝市場(chǎng)價(jià)取 1300元 /㎡計(jì)算， 裝修費(fèi)為 1656萬，項(xiàng)目固定資產(chǎn)為 6762萬， 折舊年限按30 年考慮 ，每年提取折舊費(fèi) ，折舊率為 %。 (2)運(yùn)營費(fèi)用 運(yùn)營費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。主要包括銷售費(fèi)用 、 管理費(fèi)用 和維修費(fèi)用 等。該項(xiàng)目銷售費(fèi)用按營業(yè)收入的 3%計(jì)算；管理費(fèi)用管理費(fèi)用按 營業(yè) 收入的 %計(jì)算 。 （ 3） 營業(yè) 稅金及附加的估算 該項(xiàng)目繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 、 教育費(fèi)附加 、地方教育費(fèi)附加及土地增值稅 。土地增值稅的平均適應(yīng)稅率為銷售收入的 5%。 因此 ， 該項(xiàng)目的營業(yè)稅金及附加 按 綜合稅率 %計(jì)算 。 （ 4） 所得稅的估算 按照國家關(guān)于所得稅的規(guī)定，該項(xiàng)目繳納的所得稅 按 利潤總額的 25%計(jì)算。 （ 5）利潤及利潤分配估算 1．利潤估算 該項(xiàng)目的利潤總額為 營業(yè) 收入扣除營業(yè)稅金及附加 、 折舊費(fèi) 、運(yùn)營費(fèi)用、 所得稅后 的余額。利潤總額 扣除企業(yè)所得稅后的余額為凈利潤。 2．利潤分配估算 在償還借款期間，凈利潤額可不計(jì)提盈余公積，全部作為未分配利潤用于當(dāng)年借款