【導(dǎo)讀】鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司

　　

【正文】 負(fù)數(shù)時(shí)，反映了價(jià)格的變動(dòng)方向與需求量變動(dòng)方向的不一致性。價(jià)格上升，需求量就下降；價(jià)格下降，需求量就上升。 鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司 27 27 當(dāng)價(jià)格彈性為正數(shù)時(shí)，反映了價(jià)格的變動(dòng)方向與需求量變動(dòng)方向的一致性。價(jià)格上升，需求量就上升；價(jià)格下降，需求量 就下降。 2020 年，房地產(chǎn)銷售價(jià)格為 1700 元 /平方米，消費(fèi)量為 500 套；2020 年，商品房銷售價(jià)格為 2200 元 /平方米，消費(fèi)量 660 套。商品房 價(jià)格彈性為： 價(jià)格彈性 =購(gòu)買量變化比例 /價(jià)格變化比例 = 根據(jù)價(jià)格彈性為 計(jì)算， 2020 年商品房銷售價(jià)格為 3867 元 /平方米； 2020 年商品房銷售價(jià)格為 5348 元 /平方米。 年份 價(jià)格（元 /平方米） 價(jià)格較上年增長(zhǎng)（ %） 消費(fèi)量（套） 消費(fèi)量較上年 增長(zhǎng)（ %） 價(jià)格彈性系數(shù) 2020 1700 500 2020 2200 660 2020 2412 730 2020 2924 900 2020 3396 1060 15 2020 3867 1220 2020 5348 1740 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。 （ 1）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好。鶴峰華龍置業(yè)有限公司現(xiàn)有凈資產(chǎn) 3280 萬(wàn)元，全為企業(yè)自有 資金，負(fù)債率為零。 恩施華龍村置業(yè)有限公司 2020鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司 28 28 年總資 產(chǎn) 萬(wàn)元，凈資產(chǎn) 萬(wàn)元，負(fù)債率為 %。 恩施華龍集團(tuán) 2020 年總資產(chǎn) 24 億元，凈資產(chǎn) 21 億元，負(fù)債率 %。 （ 2）經(jīng)營(yíng)管理先進(jìn)。恩施華龍村置業(yè)有限公司主要經(jīng)營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。在建的 五星級(jí)酒店規(guī)劃用地 13 萬(wàn)平方米，總建筑面積 17 萬(wàn)平方米，總投資 6 億元， 項(xiàng)目 建成后 ，是 湘、鄂、渝、黔 4 省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購(gòu)物等功能于一體的活動(dòng)中心。 華龍集團(tuán)是恩施州大型綜合性民營(yíng)企業(yè)，集團(tuán)正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地 1000 畝，建筑面積 110 萬(wàn) ㎡，具有從事房地產(chǎn)開發(fā) 5 年經(jīng)驗(yàn)， 擁有專業(yè)技術(shù)人員 人，占 %，在全州處于龍頭地位。華龍集團(tuán)董事長(zhǎng)龍華階同志從上世紀(jì) 90 年代開始就成功從事種植業(yè)、加工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，特別是近幾年來(lái)在恩施州城進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益均十分顯著，個(gè)人在房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃、建設(shè)方面的思維敏捷前沿、決策、建設(shè)經(jīng)驗(yàn)非常豐富。 （ 3）項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。鶴峰華龍半島商住小區(qū)三面環(huán)水，東西 70米，南北 300 米，規(guī)劃平面“一”字型布置，采光面積大，空氣通透性強(qiáng)，遠(yuǎn)離交通主干 線，噪音污染小，空氣質(zhì)量高，是鶴峰縣最好商業(yè)住宅小區(qū)。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析。 （ 1）項(xiàng)目建設(shè)資金儲(chǔ)備不足。 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元， 企業(yè)自籌 8040 萬(wàn)元， 通過商業(yè)銀行融資 10009 萬(wàn)元，預(yù)售款 鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司 29 29 萬(wàn)元 。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)閱歷較淺。企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)僅 5 年歷史，雖與本地已入住的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比有一定優(yōu)勢(shì)，但與州內(nèi)、省內(nèi)甚至國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比，顯得資歷尚淺，經(jīng)驗(yàn)不夠。 項(xiàng)目外部條件 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析。 （ 1）市場(chǎng)剛性需求。鶴峰房地產(chǎn)開發(fā) 2020 年才起步， 2020 以來(lái)，經(jīng)過國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，現(xiàn)有舊宅套數(shù) 8526 套，在建套數(shù) 1819套， 2020 年住房套數(shù)總需求量為 19011 套，缺口 8666 套。 （ 2）國(guó)家政策放寬。未來(lái)十年，城市化水平的提高，是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要空間，國(guó)家經(jīng)過 3 年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控政策已全部落地，從 2020 年起，對(duì)二、 三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將從土地供應(yīng)、融資貸款、首付比例等逐步放寬。 （ 3）居民收入高速增長(zhǎng)。 2020 年 — 2020 年，鶴峰縣農(nóng)村居民收由 2848 元提高到 3838 元，平均增長(zhǎng) 14%左右；城鎮(zhèn)人口可支配收入由 10100 元提高到 12270 元，平均增長(zhǎng) 10%左右；居民用于房地產(chǎn)消費(fèi)的購(gòu)買力不斷增強(qiáng)。 優(yōu) 勢(shì) 劣 勢(shì) 內(nèi) 部 條 件 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好，企業(yè)負(fù)債率低。 經(jīng)營(yíng)管理先進(jìn)，專業(yè)技術(shù)人員充 足，技術(shù)力量雄厚。 小區(qū)地理位置優(yōu)秀，環(huán)境宜人。 自有資金儲(chǔ)備不足，融資額度較大。 從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間較短。 鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司 30 30 項(xiàng)目威脅分析。 （ 1）替代性產(chǎn)品供給加大。 鶴峰商住房替代性產(chǎn)品主要來(lái)自政府建設(shè)的保障房，自 2020 年啟動(dòng)保障房建設(shè)以來(lái)，建成與在建保障房 1300 套，其中建成 400 套，在建 900 套。其他公租房 100 套。未來(lái) 3 年內(nèi) ，政府對(duì)保障房的投入仍將維持過去 3 年的平均水平。 （ 2）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)。鶴峰縣在建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有長(zhǎng)友大廈、容陽(yáng)半島、保通新城 C 棟、恒海觀天下等 4 個(gè)樓盤，這些樓盤竣工后，可能就地轉(zhuǎn)入新的房地產(chǎn)開發(fā)，商品房供應(yīng)量有增加的趨勢(shì)。 戰(zhàn)略選擇 增長(zhǎng)性戰(zhàn)略 （ SO 戰(zhàn)略） 。 （ 1）強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他樓盤相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝； （ 2）配合項(xiàng)目鶴峰縣地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； （ 3）利用公司本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過有針對(duì)性科目 機(jī) 會(huì) 威 脅 外 部 條 件 2020年住房套數(shù)總需求量為 19011套，缺口 8666 套。 從 2020 年起，對(duì)二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將從土地供應(yīng)、融資貸款、首付比例等逐步放寬。 居民收入增加，農(nóng)村居民進(jìn)城欲望加強(qiáng)，購(gòu)買力增加。 在建與建成保障房共有 1300 套，其他工租房 100 套，未來(lái) 3 年內(nèi)，政府將會(huì)繼續(xù)投入保障房建設(shè)，造成潛在客戶流失。 在建商品房開發(fā)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)商可能就地轉(zhuǎn)入新的商品房開發(fā)，商品房供應(yīng)量增加。 鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司 31 31 地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷策略，盡可能 將公司客戶轉(zhuǎn)化為購(gòu)買客戶； （ 4）強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買。 多元性戰(zhàn)略（ WT 策略） （ 1） 1— 2 層建設(shè)為商業(yè)用房，商業(yè)建筑面積 12020 ㎡ ，居住建筑面積 102956 ㎡，強(qiáng)化商業(yè)住宅的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 （ 2）在鶴峰華龍半島商住小區(qū)南端，開發(fā)酒店、療養(yǎng)等后續(xù)項(xiàng)目，增加市場(chǎng)人氣指數(shù)。 營(yíng)銷戰(zhàn)略 整體形象定位。 充分發(fā)揮 華龍半島三面環(huán)水，一面靠山的自然區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，突出“人與自然和諧相容”主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住方式 協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，形成環(huán)境消費(fèi)性精品商住樓。 確立品牌特色。 華農(nóng)半島商住小區(qū)，依托優(yōu)越的自然環(huán)境和方便的公共服務(wù)環(huán)境，形成特色鮮明的商住房品牌。 （ 1）水中仙居 。通過促進(jìn)容美親水走廊建設(shè)，形成周邊常水靜水水面 300 畝以上，水陸面積比達(dá)到 5： 1。 （ 2）開闊閑靜 。小區(qū)建筑成線布置， 3 層以上住宅視野達(dá)到 500米開外，東西兩面自然采光面積實(shí)現(xiàn)最大化。 （ 3）功能清析 。建筑外觀與自然山水溶為一體，室內(nèi)功能分區(qū)鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司 32 32 簡(jiǎn)單清析，引導(dǎo)消費(fèi)新朝流。 營(yíng)銷策略 （ 1）銷 售對(duì)象。偏好環(huán)境質(zhì)量消費(fèi)的消費(fèi)群體。 （ 2）促銷范圍。以鶴峰轄區(qū)、鶴峰老藉人口為重點(diǎn)。 （ 3）促銷途徑。廣告宣傳，預(yù)約認(rèn)購(gòu)。 第四章 項(xiàng) 目 選 址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 地址名稱。華龍半島商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于鶴峰縣楊柳潭新區(qū)華龍半島。 地址方位。東距縣政府行政辦公大樓 1 公里，南至縣一中 1公里，西距鶴峰規(guī)劃待建長(zhǎng)途客運(yùn)中心 公里，北靠規(guī)劃待建華龍廣場(chǎng)。 公共服務(wù)條件。距公共休閑區(qū) 50 米，實(shí)驗(yàn)小學(xué) 700 米，鶴峰縣中心醫(yī)院 1 公里。 建設(shè)條件 工程地質(zhì)條件 鶴峰縣地形、地貌、地震情況 鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司 33 33 鶴峰縣西北部有巫山山脈環(huán)繞邊境，東南部有武陵山脈余支沿東北方向橫展全縣，中部為局部陷落盆地?？偟牡貏?shì)是西北、東南兩翼高，中部低。山嶺多東南 —— 西北方向，河流與山脈走向大體一致。境內(nèi)崇山峻嶺，山巒秀麗。河谷多成深峽，多急流瀑布，喀斯特地形發(fā)育。 根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020）和《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020）項(xiàng)目區(qū)地震基本烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。 工程地質(zhì)條件 （ 1）地質(zhì)構(gòu)造 鶴峰縣在地質(zhì)上位于多種構(gòu)造體系聯(lián)合、復(fù)合的部位，具有多期活動(dòng)的特征，除北部地區(qū)受揚(yáng)子江東西向的明顯控制外，其余部分主要受華夏構(gòu)造體系的東北向“多”字形構(gòu)造、新華夏系第三隆起帶南段的黔東褶皺帶的控制，部分地區(qū)還受到八面山弧形帚狀旋轉(zhuǎn)構(gòu)造的深刻影響，主構(gòu)造線與黔東褶皺帶大體相同，形成了以高原型山地為主體的地貌結(jié)構(gòu)。 （ 2）地層巖性 項(xiàng)目區(qū)出露地層有第四系（ Q）及白堊系正陽(yáng)組 (K2z)各層巖性特征及分布如下： 1）第四系（Ｑ） 根據(jù)物質(zhì)組份及成因可分 三層： 鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司 34 34 ①?zèng)_洪積層 (Qal 十 P1) ① 1 黃色、黃紅色、黃褐色粉質(zhì)粘土，偶含巖石碎塊，稍粘 粘，稍濕 濕，軟塑 可塑，厚度 ～ 8 米，一般厚度 3～ 4 米。 ① 2 卵石層，骨架顆粒為石英砂巖卵石，粒徑一般 10 厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，濕 飽和，中密 密實(shí)，厚度一般 23 米，主要分布于槽谷中。 ②坡殘積層 (Qdl+el): 主要由粉質(zhì)粘土、砂質(zhì)粘土夾碎石、碎質(zhì)粘土組成，主要分布于剝蝕殘丘頂部及斜坡坡面表層，厚約 13 米。 ③冰嘖層（ Qg1） 骨架顆粒為灰、黃色、灰白色石英砂巖卵石、漂石，空隙中充填圓礫及細(xì)砂。卵石，漂石礫徑 1025 厘米，磨圓度好，分選性差。中密 密實(shí)，干燥 稍濕。厚約 米，主要分布于殘丘上部。 2）白堊系中統(tǒng)正陽(yáng)組（ K2z) ①細(xì)砂巖 棕紅色、棕黃色長(zhǎng)石石英細(xì)砂巖夾含鐵質(zhì)細(xì)砂巖，中 厚層構(gòu)造，砂質(zhì)結(jié)構(gòu)，泥質(zhì)膠結(jié)，膠結(jié)不緊密，屬軟弱 極軟弱巖石。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，厚度＞ 50 米。 （ 3）不良地質(zhì)現(xiàn)象 項(xiàng)目區(qū)不良地質(zhì)不發(fā)育，未見大規(guī)模的滑坡、崩塌地質(zhì)災(zāi)害，邊鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司 35 35 坡 現(xiàn)狀穩(wěn)定。無(wú)特殊巖土分布，構(gòu)造條件簡(jiǎn)單，場(chǎng)地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)及活動(dòng)性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場(chǎng)地是穩(wěn)定和安全的。 水文地質(zhì)條件 （ 1）含（隔）水層組 項(xiàng)目區(qū)分布的第四系① ② 1 層粘性土為局部弱隔水層組，①2,③層砂卵石層為透水層組；④層白堊系中統(tǒng)正陽(yáng)組（ K1z）細(xì)砂巖向深部巖層完整為隔水層組。其中第四系③層冰磧成因卵石土層分布于殘丘頂部，受地形控制一般不含地下水。 （ 2）地下水補(bǔ)、徑、排特征 區(qū)內(nèi)分布的含水層組主要為沖洪積層① 2 及④層淺部基巖裂隙水，主 要接受大氣降水補(bǔ)給，沿基面由高處向低處徑流，在相對(duì)較低的洼地、溝谷通過下降泉排匯入地表；槽谷中局部接受地表溪溝流水下滲補(bǔ)給。地下水徑流、排匯渠道基本與地表水徑流、排泄方式一致。 （ 3）根據(jù)地下水分析資料，本場(chǎng)地地下水對(duì)混凝土不具有腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。 市政依托條件 供電 華龍半島商住小區(qū)工程由鶴峰縣城區(qū)電網(wǎng)供電， 10KV 高壓線路已經(jīng)接入小區(qū)，完全能夠滿足項(xiàng)目所需。 供水 鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司 36 36 由鶴峰縣自來(lái)水公司供給，供水管網(wǎng)已經(jīng)接至場(chǎng)址附近，完全可以滿足項(xiàng)目要求。 排水 項(xiàng)目區(qū)市政排水設(shè)施完善。該建設(shè)項(xiàng)目的排水方式實(shí)行分流式，雨水通過小區(qū)內(nèi)集水溝直接排入城市排水干管；生活污水經(jīng)過處理達(dá)標(biāo)后再排入城市排水管道。