【正文】 措施加快施工進(jìn)度，以使實(shí)際施工進(jìn)度符合施工合同的要求； 4）定期向業(yè)主報(bào)告工程進(jìn)度情況，當(dāng)施工進(jìn)度可能導(dǎo)致 合同工期嚴(yán)重延誤時(shí)，有責(zé)任提出中止執(zhí)行施工合同的詳細(xì)報(bào)告，供業(yè)主采取措施或作出相應(yīng)的決定； ? 21．監(jiān)理工程師工程費(fèi)用監(jiān)理方面的職責(zé)與權(quán)限是什么？ 1）簽發(fā)動(dòng)員預(yù)付款支付證書； 2）按施工合同的規(guī)定，現(xiàn)場(chǎng)計(jì)量核實(shí)合同工程量清單規(guī)定的任何已完的合格工程的數(shù)量和價(jià)值； 3）按合同規(guī)定審查、簽發(fā)中期支付證書及合同中止后任何款項(xiàng)的支付證書。對(duì)不符合合同文件要求的工程項(xiàng)目和施工活動(dòng)，有權(quán)暫拒支付，直到上述項(xiàng)目和施工活動(dòng)達(dá)到要求； 4）按施工合同文件規(guī)定，對(duì)合同執(zhí)行期間由于國(guó)家 (省或自治區(qū)、直 轄市 )頒布的法律、法令、法規(guī)等致使工程費(fèi)用發(fā)生的增減和其它事項(xiàng)價(jià)格的漲落 (人工、材料等 )而引起的工程費(fèi)用的變化，監(jiān)理工程師在與業(yè)主和承包人協(xié)商后，計(jì)算確定新的合同價(jià)格或調(diào)整幅度，予以簽認(rèn)。 ? 22．監(jiān)理工程師合同管理監(jiān)理方面的職責(zé)與權(quán)限是什么？ 1）主持開工前的第一次工地會(huì)議和施工階段的常規(guī)工地會(huì)議，并簽發(fā)會(huì)議記要；有權(quán)參加承包人為實(shí)施合同組織的有關(guān)會(huì)議，協(xié)調(diào)工地各承包人 (含指定分包人 )的有關(guān)聯(lián)席會(huì)議； 2）按施工合同規(guī)定的變更范圍，對(duì)工程或其任何部分的形式、質(zhì)量、數(shù)量及任何工程施工程序 做出變更的決定，確定變更工程的單價(jià)和價(jià)格，經(jīng)業(yè)主同意下達(dá)變更令； 3）對(duì)承包人提出的竣工期延長(zhǎng)或費(fèi)用索賠，應(yīng)就其中申述的理由，查清全部情況，并根據(jù)合同規(guī)定程序?qū)彾ㄑ娱L(zhǎng)工期或索賠的款項(xiàng)，經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)后發(fā)出通知。 4）審查承包人的任何分包人的資格和分包工程的類型、數(shù)量，按合同規(guī)定程序和權(quán)限審批； 5）監(jiān)督承包人進(jìn)入本工程的主要技術(shù)、管理人員的構(gòu)成、數(shù)量與合同所列名單是否相符；對(duì)不稱職的主要技術(shù)、管理人員，監(jiān)理工程師有權(quán)提出更換要求； 6）對(duì)承包人的主要施工機(jī)械設(shè)備的數(shù)量、規(guī)格、性能按合同要求進(jìn)行監(jiān) 督、檢查。由于施工機(jī)械設(shè)備原因影響工程的工期、質(zhì)量的，監(jiān)理工程師有權(quán)提出更換或停止支付； 7）督促業(yè)主及時(shí)妥善履行合同規(guī)定的各項(xiàng)責(zé)任和法定承諾。 ?23．總監(jiān)理工程師及其代表的職責(zé)與權(quán)限是什么？ （ 1）負(fù)責(zé)和主持總監(jiān)辦的監(jiān)理業(yè)務(wù)工作，在合同規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)工程項(xiàng)目的監(jiān)理業(yè)務(wù)具有決定權(quán)； （ 2）解釋或糾正合同文件中不明確或不一致的地方； （ 3）審查、批準(zhǔn)和簽發(fā)重大工程變更、工程延期、費(fèi)用索賠、單價(jià)調(diào)整等命令和報(bào)告； （ 4）主持工程項(xiàng)目重大質(zhì)量事故的處理； （ 5）簽發(fā)支付證書、月進(jìn)度報(bào)告 、工程竣工移交證書和工程缺陷責(zé)任終止證書等； （ 6）對(duì)監(jiān)理人員進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理，對(duì)監(jiān)理人員履行職責(zé)的能力、表現(xiàn)和職業(yè)道德進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)和處理。 ?24．高級(jí)駐地監(jiān)理工程師職責(zé)與權(quán)限是什么？ （ 1）對(duì)總監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)并主持駐地監(jiān)理工程師辦公室的一切監(jiān)理業(yè)務(wù)，對(duì)其所屬監(jiān)理人員的工作進(jìn)行管理檢查和協(xié)調(diào)； （ 2）全面熟悉合同文件，及時(shí)解決合同執(zhí)行過(guò)程中的一般性問(wèn)題； （ 3）審批一般工程變更，審理延期和索賠的原因，并提出處理意見； （ 4）審查承包人的施工進(jìn)度計(jì)劃、施工組織設(shè)計(jì)與施工方 案； （ 5）簽發(fā)分項(xiàng)工程開工令、中間交工證書，審核、簽認(rèn)中期支付證書和最終支付證書； （ 6）對(duì)工程項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量實(shí)施全面監(jiān)控，對(duì)施工中出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)按合同要求和技術(shù)規(guī)范的規(guī)定提出處理意見，向承包人簽發(fā)工作指示； （ 7）主持工地會(huì)議，研究和解決施工中的各種問(wèn)題。 ? 25．監(jiān)理員的職責(zé)與權(quán)限是什么？ （ 1）熟悉合同條款和本專業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、圖紙及其變更或特殊要求，并予以落實(shí)和實(shí)施； （ 2）嚴(yán)格施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行有效的質(zhì)量控制，對(duì)工程的重要環(huán)節(jié)或關(guān)鍵 部位，實(shí)施全過(guò)程的現(xiàn)場(chǎng)察看監(jiān)理； （ 3）參加審查承包人的施工進(jìn)度計(jì)劃和施工方案，并督促檢查其執(zhí)行情況； （ 4）監(jiān)督檢查承包人的各項(xiàng)試驗(yàn)、測(cè)量工作，復(fù)核所有試驗(yàn)、測(cè)量記錄認(rèn)定并留下痕跡； （ 5）初審承包人提交的各種資料和表格，核實(shí)承包人提交的工程計(jì)量表，提出審查意見； （ 6） )執(zhí)行監(jiān)理細(xì)則，做好監(jiān)理日志和填好各種監(jiān)理圖表； （ 7）復(fù)核承包人提出的延期和索賠申請(qǐng)的依據(jù)、期限和費(fèi)用計(jì)算，并提出復(fù)核意見； （ 8）辦理高級(jí)駐地及專業(yè)監(jiān)理工程師交辦的其他工作。 第十章 線性規(guī)劃在管理中的應(yīng)用 ? 1．什么是線性規(guī)劃？ 線性規(guī)劃是運(yùn)籌學(xué)的一個(gè)重要分支，和其他學(xué)科相比也是發(fā)展最迅速、最成熱的一門學(xué)科。 在生產(chǎn)實(shí)踐和日常生活中，經(jīng)常會(huì)遇到規(guī)劃問(wèn)題。所謂規(guī)劃問(wèn)題，簡(jiǎn)單地說(shuō)，是指如何最合理地利用有限的資源 (如資金、勞力．材料、機(jī)器、時(shí)間等 )，以便使產(chǎn)出的消耗最小，利潤(rùn)最大。如果利用數(shù)學(xué)方法來(lái)進(jìn)行這種分析，這就是數(shù)學(xué)規(guī)劃。當(dāng)所建立的模型，都是線性代數(shù)方程時(shí)，這就是一個(gè)線性規(guī)劃問(wèn)題。 ? 2．線性規(guī)劃問(wèn)題的數(shù)學(xué)模型有哪些特點(diǎn)？ 1）都有一組未知變量（ x1， x2……xc ）代表某一方案 ；它們?nèi)〔煌姆秦?fù)值，代表不向的具體方案。 2）都有一個(gè)目標(biāo)要求，實(shí)現(xiàn)極大或極小。目標(biāo)函數(shù)用未知變量的線性函數(shù)表示。 3）未知變量受到一組約束條件的限制，這些約束條件用一組線性等式或不等式表示。 正是由于目標(biāo)函數(shù)和約束條件都是未知變量的線性函數(shù)，所以我們把這類問(wèn)題稱為線性規(guī)財(cái)問(wèn)題。 第十一章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與開發(fā)經(jīng)營(yíng) ? 1．什么是房地產(chǎn)？ 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其它地上定著物。具體包括以下幾方面： （ 1）土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 （ 2）建筑物是指人工 建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備（如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備）等組成的整體物。 （ 3）其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞上地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。如為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。而在地下臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等則不屬于房地產(chǎn)。 由于其他地上定 著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分，因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部。 ?2．房地產(chǎn)存在的形態(tài)有哪些？ 房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)有下列 3 種存在形態(tài)： 1）土地。最簡(jiǎn)單的情形是一塊無(wú)建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時(shí)也需要把它單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的土地價(jià)值。例如，為征收土地稅費(fèi)或者確定劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)需要補(bǔ)交的土地使 用權(quán)出讓金等的數(shù)額，就只單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值。 2）建筑物。建筑物雖然必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的建筑物價(jià)值。例如，在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)評(píng)估其保險(xiǎn)價(jià)值，災(zāi)害發(fā)生后評(píng)估其損失，為計(jì)算建筑物折舊服務(wù)的估價(jià)等，都只單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值。在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待建筑物。 3）房地。當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來(lái)看待。 ? 3．房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定義是什么？ 對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，土地不只是平面，而是三維 立體的，是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。具體一家土地的范圍可分為 3 層：（ 1）地面；（ 2）地面以上一定范圍內(nèi)的空間（簡(jiǎn)稱地上空間）；（ 3）地面以下一定范圍內(nèi)的空間（簡(jiǎn)稱地下空間）。 ? 4．什么是建筑物？ 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備（如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備）等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 （ 1）房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，一般由基礎(chǔ)、培、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎?要構(gòu)件組成。 （ 2）構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。 ?5．房地產(chǎn)的特征有哪些？ 房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品相比，有許多不同點(diǎn)，這些不同點(diǎn)取決于房地產(chǎn)的特性。 房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。自此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的特性主要有 10 個(gè)：（ 1）不可移動(dòng)性；（ 2）獨(dú)一無(wú)二性；（ 3）壽命 長(zhǎng)久性；（ 4）數(shù)量有限性；（ 5）用途多樣性；（ 6）相互影響性；（ 7）易受限制性；（ 8）價(jià)值高大性；（ 9）難以變觀性；（ 10）保值增值性。 ? 6．什么是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估？ 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià)或房地產(chǎn)評(píng)估，是以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值進(jìn)行估算和評(píng)判的活動(dòng)。 ?7．房地產(chǎn)投資的特性有哪些？ 1）位置的固定性或不可移動(dòng)性 2）壽 命周期長(zhǎng) 3）適應(yīng)性 4）不一致性 5）政策影響性 6）對(duì)專業(yè)管理的依賴性 7）相互影響性 ?8．房地產(chǎn)投資的形式有哪些？ 1）房地產(chǎn)直接投資 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資 （ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資 2）房地產(chǎn)間接投資 （ 1）購(gòu)買住房抵押支持證券 （ 2）購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票 （ 3）投資于房地產(chǎn)投資信托基金 ? 9．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的目的是什么？ 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的目的是輔助投資決策過(guò)程，尤其是要幫助投資者回答下列問(wèn)題： （ 1）預(yù) 期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？ （ 2）相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能性有多大？ （ 3）預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何？ 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)因素的分析有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對(duì)房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)生影響的因素。 通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生 影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。 ?10．開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式有哪些？ 目前，中國(guó)土地使用制度仍處在從無(wú)償、無(wú)限期到有償、有限期的過(guò)渡階段，尤其在內(nèi)陸城市，存在著土地配置的雙軌制，即政府行政劃撥和市場(chǎng)機(jī)制并存。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，開發(fā)商既可以通過(guò)政府行政劃撥，也可以通過(guò)有償出計(jì)獲取土地使用權(quán)。 ? 11．土地使用權(quán)出讓的含義是什么？一般包括哪些內(nèi)容？ 土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用 權(quán)出讓金是指通過(guò)有償有期限出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。出讓含義一般包括以下內(nèi)容： （ 1）土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。 （ 2）經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用期內(nèi)沒(méi)有所有權(quán)，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益、處分?quán)（處分使用權(quán)）；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有。 （ 3）土地使用者只有像國(guó)家支付 了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。 （ 4）集體土地不經(jīng)征用（成為國(guó)有土地）不得出讓。 （ 5）土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(diǎn)。 ?12．土地使用權(quán)出讓有哪些方式？ 國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件的，可采用雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議方式出讓的土地價(jià)格不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)。 ① 招標(biāo)方式。招標(biāo)出讓是指土地 所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，通過(guò)各投標(biāo)者的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。招標(biāo)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。 ② 拍賣方式。拍賣出讓是指按指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開場(chǎng)所，出讓方用叫價(jià)的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)最高者（競(jìng)買人）。拍賣出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。 ③ 協(xié)議出讓。協(xié)議出讓是指政府作為土地所有者（