【正文】 協(xié)議出讓是指政府作為土地所有者（出讓方。拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。 ② 拍賣方式。招標出讓是指土地 所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發(fā)出投標邀請，通過各投標者的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標方式；沒有條件的，可采用雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議方式出讓的土地價格不得低于國家規(guī)定的最低價。 （ 5）土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點。 （ 3）土地使用者只有像國家支付 了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。出讓含義一般包括以下內容： （ 1）土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。 ? 11．土地使用權出讓的含義是什么？一般包括哪些內容？ 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 ?10．開發(fā)商獲取土地使用權的方式有哪些？ 目前，中國土地使用制度仍處在從無償、無限期到有償、有限期的過渡階段，尤其在內陸城市，存在著土地配置的雙軌制，即政府行政劃撥和市場機制并存。對具體風險因素的分析有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產投資的凈經營收益產生影響的因素。 ? 6．什么是房地產價格評估？ 房地產價格評估，簡稱房地產估價或房地產評估，是以房地產為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和評判的活動。自此，房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。 ?5．房地產的特征有哪些？ 房地產與其他經濟物品相比，有許多不同點，這些不同點取決于房地產的特性。 （ 1）房屋是指能夠遮風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進行其他活動的空間場所，一般由基礎、培、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎?要構件組成。具體一家土地的范圍可分為 3 層：（ 1）地面；（ 2）地面以上一定范圍內的空間（簡稱地上空間）；（ 3）地面以下一定范圍內的空間（簡稱地下空間）。當實物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價時也把它們作為一個整體來看待。在具體估價中如何單獨看待建筑物。建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨看待，只評估其中的建筑物價值。例如，為征收土地稅費或者確定劃撥土地使用權進入市場需要補交的土地使 用權出讓金等的數(shù)額，就只單獨評估土地的價值。最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。 ?2．房地產存在的形態(tài)有哪些？ 房地產雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產，是房地產的一種存在形態(tài)。而在地下臨時搭建的帳篷、戲臺等則不屬于房地產。 （ 3）其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞上地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。具體包括以下幾方面： （ 1）土地是指地球的表面及其上下一定范圍內的空間。 正是由于目標函數(shù)和約束條件都是未知變量的線性函數(shù)，所以我們把這類問題稱為線性規(guī)財問題。目標函數(shù)用未知變量的線性函數(shù)表示。 ? 2．線性規(guī)劃問題的數(shù)學模型有哪些特點？ 1）都有一組未知變量（ x1， x2……xc ）代表某一方案 ；它們取不同的非負值，代表不向的具體方案。如果利用數(shù)學方法來進行這種分析，這就是數(shù)學規(guī)劃。 在生產實踐和日常生活中，經常會遇到規(guī)劃問題。 ? 25．監(jiān)理員的職責與權限是什么？ （ 1）熟悉合同條款和本專業(yè)的技術標準、規(guī)范、規(guī)程、圖紙及其變更或特殊要求，并予以落實和實施； （ 2）嚴格施工現(xiàn)場監(jiān)理，對施工現(xiàn)場進行有效的質量控制，對工程的重要環(huán)節(jié)或關鍵 部位，實施全過程的現(xiàn)場察看監(jiān)理； （ 3）參加審查承包人的施工進度計劃和施工方案，并督促檢查其執(zhí)行情況； （ 4）監(jiān)督檢查承包人的各項試驗、測量工作，復核所有試驗、測量記錄認定并留下痕跡； （ 5）初審承包人提交的各種資料和表格，核實承包人提交的工程計量表，提出審查意見； （ 6） )執(zhí)行監(jiān)理細則，做好監(jiān)理日志和填好各種監(jiān)理圖表； （ 7）復核承包人提出的延期和索賠申請的依據(jù)、期限和費用計算，并提出復核意見； （ 8）辦理高級駐地及專業(yè)監(jiān)理工程師交辦的其他工作。 ?23．總監(jiān)理工程師及其代表的職責與權限是什么？ （ 1）負責和主持總監(jiān)辦的監(jiān)理業(yè)務工作，在合同規(guī)定范圍內對工程項目的監(jiān)理業(yè)務具有決定權； （ 2）解釋或糾正合同文件中不明確或不一致的地方； （ 3）審查、批準和簽發(fā)重大工程變更、工程延期、費用索賠、單價調整等命令和報告； （ 4）主持工程項目重大質量事故的處理； （ 5）簽發(fā)支付證書、月進度報告 、工程竣工移交證書和工程缺陷責任終止證書等； （ 6）對監(jiān)理人員進行協(xié)調和管理，對監(jiān)理人員履行職責的能力、表現(xiàn)和職業(yè)道德進行考核、評價和處理。 4）審查承包人的任何分包人的資格和分包工程的類型、數(shù)量，按合同規(guī)定程序和權限審批； 5）監(jiān)督承包人進入本工程的主要技術、管理人員的構成、數(shù)量與合同所列名單是否相符；對不稱職的主要技術、管理人員，監(jiān)理工程師有權提出更換要求； 6）對承包人的主要施工機械設備的數(shù)量、規(guī)格、性能按合同要求進行監(jiān) 督、檢查。對不符合合同文件要求的工程項目和施工活動，有權暫拒支付，直到上述項目和施工活動達到要求； 4）按施工合同文件規(guī)定，對合同執(zhí)行期間由于國家 (省或自治區(qū)、直 轄市 )頒布的法律、法令、法規(guī)等致使工程費用發(fā)生的增減和其它事項價格的漲落 (人工、材料等 )而引起的工程費用的變化，監(jiān)理工程師在與業(yè)主和承包人協(xié)商后，計算確定新的合同價格或調整幅度，予以簽認。 ? 20．監(jiān)理工程師工程進度監(jiān)理方面的職責與權限是什么？ 1）審批承包人在開工前提交的總體施工進度計劃、現(xiàn)金流動計劃和總說明以及在施工階段提交的各種詳細計劃和變更計劃； 2）審批承包人根據(jù)總體施工進度計劃編制的年度、季度及月度計劃； 3）在施工過程中檢查和監(jiān)督計劃的實施。 這樣，才能遵循 “嚴格監(jiān)理、熱情服務、秉公辦事、一絲不茍 ”的監(jiān)理原則，有效地控制工程質量、工程進度、工程費用。 監(jiān)理人員的構成比例：監(jiān)理單位各專業(yè)部門負責人及駐地監(jiān)理工程師等各類高級監(jiān)理人員，一般應占監(jiān)理總人數(shù)的 10%以上；中級技術職稱的各類專業(yè)監(jiān)理人員一般占監(jiān)理總人數(shù)的 40%；初級技術職稱的各類專業(yè)監(jiān)理人員一般占監(jiān)理總人數(shù)的 40%；行政事務管理人員占 10%以內。專業(yè)監(jiān)理工程師要求具有中級技術職稱，也必須持證上崗。監(jiān)理員指測量、試驗及現(xiàn)場旁站人員。 ?17．監(jiān)理人員分哪些類別？ 監(jiān)理人員包括監(jiān)理工程師、監(jiān)理員及行政事務管理人員。確定監(jiān)理單位后，業(yè)主應與確定的監(jiān)理單位簽訂監(jiān)理服務合。因此，建設單位在選擇監(jiān)理單位時，應考慮以下幾個方面： 監(jiān)理單位的資質；監(jiān)理單位的實力 (主要指整體專業(yè)技能水平 )與人 員素質，特別是主要負責人員的素質（除技術水平外還包托公正、嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度）；從事監(jiān)理工作的經驗及監(jiān)理單位的聲譽；監(jiān)理單位的管理能力（特別是主要監(jiān)理負責人員的管理能力）。具有相應資質等級資格證書的監(jiān)理單位在承擔監(jiān)理業(yè)務時，應按照批準資質等級的工程監(jiān)理業(yè)務范圍開展監(jiān)理工作。 1）基層監(jiān)理機構：一般按工程招標的合同段設置； 2）一級監(jiān)理機構：設總監(jiān)理工程師辦公室 (簡稱總監(jiān)辦 )； 3）二級監(jiān)理機構：設置總監(jiān)理工程師辦公室和高級駐地監(jiān)理工程師辦公室 (簡稱總監(jiān)辦和駐地辦 )； 4）三級監(jiān)理機構：當工程項目為兩個以上的獨立項目或跨省、區(qū)時，則設置三級監(jiān)理機構，即總監(jiān)辦、項目監(jiān)理部（代表處） 和駐地辦。 ? 14．如何設置監(jiān)理機構？ 監(jiān)理單位應根據(jù)工程規(guī)模、難易 程度、技術含量、合同工期及現(xiàn)場條件等因素，建立或選擇相應的監(jiān)理機構。 （ 2）向監(jiān)理單位提交的工作總結，包括：監(jiān)理工作經驗；監(jiān)理方法經驗；技術經濟措施經驗；協(xié)調關系的經驗。 4）參加項目的竣工預驗收，簽署監(jiān)理意見。在編制監(jiān)理規(guī)劃之后，應編寫監(jiān)理實施細則，它是由專業(yè)監(jiān)理工程師根據(jù)監(jiān)理規(guī)劃編寫并經監(jiān)理工程師批準，針對工程項目中某一專業(yè)或某一方面監(jiān)理工作的操作性文件。除上述監(jiān)理依據(jù)外，主要應收集反映建設項目特征的有關資料，反映當?shù)亟ㄔO政策、法規(guī)的資料，反映工程所在 地區(qū)技術經濟狀況等，建設條件的資料，類似工程建設情況的有關資料。在監(jiān)理任務確定后，應在總監(jiān)理工程師的主持下，組建項目監(jiān)理機構，并根據(jù)簽訂的監(jiān)理委托合同制定監(jiān)理規(guī)劃和具體的實施計劃，開展監(jiān)理工作。監(jiān)理單位應根據(jù)項目的規(guī)模、性質、建設單位對監(jiān)理的要求，委派稱職的人員擔任項目的總監(jiān)理工程師，代表監(jiān)理單位全面負責該項目的監(jiān)理工作。 ?13．建設項目實施建設監(jiān)理程序是什么？ 1）確定項目總監(jiān)理工程師，成立項目監(jiān)理組織。 4）當涉及到建設單位和承包單位的工作時，監(jiān)理工作程序應符合委托監(jiān)理合同和施工合同的規(guī)定。 3）制定監(jiān)理工作程序應結合工程特點，注重監(jiān)理工作效果。 ?12．制定監(jiān)理工作程序的一般規(guī)定是什么？ 1）制定監(jiān)理工作總程序應根據(jù)專業(yè)工程特點，并按工作內容分別制定具體的 監(jiān)理工作程序。 4）科學性：建設項目監(jiān)理是一種高智能的技術服務，因此要遵循科學準則，以科學態(tài)度、采用科學方法進行工作。監(jiān)理單位作為獨立的專業(yè)公司受聘進行服務，因此它要建立自己的組織，確定自己的工作準則，運用自己掌握的方法和手段，根據(jù)自己的判斷，獨立地開展工作。 ?10．工程項目監(jiān)理的性質是什么？ 1）服務性：建設項目監(jiān)理是指建設監(jiān)理單位利用自己的知識、技能和經驗，為建設單位提供高智能的監(jiān)督管理服務，獲得的報酬是腦力勞動的報酬，是技術服務性的報酬。 ? 9．建設工程監(jiān)理的概念是什么？ 建設工程監(jiān)理是社會建設 監(jiān)理單位接受建設單位的委托和授權，進行的旨在實現(xiàn)建設投資目標的微觀監(jiān)督管理活動。 工程進度符合合同要求，施工速度既快又科學，有利于承包商降低工程成本，并保證工程質量，也給承包商帶來好的工程信譽；反之，工程進度拖延或匆忙趕工，都會使承包商的工程費用增大，墊付周轉的資金利息增加，給承包商造成嚴重虧損，并且拖延竣工期限，也給工程業(yè)主帶來工程管理費用的增加，投入工程資金利息的增加，以及工程項目延期投產運營的經濟損失，因此，業(yè)主要向承包商收取拖期違約損失賠償金。因此，承包商要經營管理好工程項目，就必須在這些方面多下功夫，多研究分析有關的對策。 ? 8．什么是工程項目的三大建設目標，它們之間的關系如何？ 建筑工程項目的經營管理工作，應圍繞著工程項目的三 大建設目標：質量、工期、造價的具體要求，通過合同管理，把工程項目經營管理好。 （ 6）進口材料與設備的有關程序與辦理。 （ 4）材料物品的報送與審批。 （ 2）初選貨源與詢價。 ? 6．工程材料與設備采購的特點 是什么？ 貨物花樣繁多，銷售渠道廣泛，價格變幻莫測，資信各不相同，技術指標嚴格，質量檢查認真。加強工程的安全保衛(wèi)和環(huán)境保護意識，要注意加強人才的培養(yǎng)和開發(fā)，通過一個工程項目，培養(yǎng)一批懂工程會管理的人才，使工程承包公司進入人和財都良性循環(huán)的發(fā)展軌道。 （ 4）項目經理要注意對外談判協(xié)商，解決好合同爭端。 （ 2）注意掌握項目合同執(zhí)行中的變化以及合同規(guī)定中的未盡事宜。 2）項目經理的對外職責。 （ 3）抓緊工程成本的管理工作，增收節(jié)支。 （ 1）嚴格制定有關的規(guī)章制度，工作任務有計劃、有落實、有檢查、有總結評比。嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，使工程項目的管理工作獲得高效率。 4）具備良好的協(xié)作能力，善于處理公共關系和項目內外結合部之間的問題。 2）具備寬廣的知識面和臨時應變能力。項目經理是項目經理部的領導者，是承包商在施工現(xiàn)場的總代表，他的作用也是很重要的。 ? 2．在一般的工程項目施工過程中，項目經理部應分設哪幾個小組？它們的作用是什么？ 1）工程技術組 主管施工組織設計、施工技術、臨時工程設計或施工詳圖設計，施工進度和質量等，是整個工程項目施工進度和技術執(zhí)行管理的負責機構； 2）采購供應組 主管施工所需的建筑材料和機械設備的訂貨、運輸、進場倉儲和發(fā)放管理等工作，并負責機械設備的維修保養(yǎng)工作，臨時工程等材料設備的回收周轉使用等工作，并注意增收節(jié)支工作； 3）合同管理組 主管施工承包合同和分包合同，采購合同等一系列合同的實施和管 理工作，負責與業(yè)主和監(jiān)理工程師之間的聯(lián)系，工程進度款的統(tǒng)一申報和催款工作，處理延期、變更和索賠等工作； ?4）財務管理組 主管工程項目的財務經濟工作，工程項目的成本計劃、成本支出和工程款的收入預算、決算工作等；