【導讀】〖云頂別墅〗以其優(yōu)美自然的風貌彰顯個性以及與眾不同，留給人們極深刻的印象。1）有機的、自由的規(guī)劃；2）尺度親切的空間；3）中低密度住宅；4）多種建筑材料及形式；云頂別墅，原汁原味地體現了上述的設計規(guī)劃理念。〖云頂別墅〗設計和定位，充分展現了“四度規(guī)劃空間”。響，增加體量變化，提升空間品質。合道路形成綠化帶，為人們提供親近自然的休閑活動中心?！荚祈攧e墅〗的社區(qū)規(guī)劃采用自然流暢的道路系統(tǒng)。主要車行道路環(huán)繞整個社區(qū)，它們將社區(qū)內不。1）三大優(yōu)勢建立——作為〖云頂別墅〗項目的服務體系總支撐。效應作用，必將帶動松江城區(qū)的集約化發(fā)展。實現上海吸收西方文化缺失項目的有效補白。值得驕傲的小區(qū)，成為上海最具有特色的小區(qū)?！荚祈攧e墅〗不僅屬于小區(qū)居民，而且屬于松江，更屬于上海。同時我們的管理要達到不影響他人的權益，為所有在〖云頂別墅〗生活工作的。人們提供溫馨的大家庭環(huán)境。

　　

【正文】 員 開支 1 管理處經理 1 5,000 2,200 7,200 2 經理助理 （兼業(yè)主服務中心主任） 1 3,000 1,320 4,320 3 客服助理 2 1,500 1,320 4,320 4 財務出納 1 1,400 616 2,016 5 行政文員 1 1,500 660 2,160 6 財務會計 2,500 550 1,800 小 計 15,150 6,666 21,816 二 服務人員開支 7 維修主管 1 2,000 880 3,430 8 水電 維修工 2 1,400 1,232 3,107 9 弱電工 1 1,500 660 11,782 小 計 4 6,300 2,772 9,072 10 保安主管 1 1,800 792 2,592 11 領班 (兼巡邏 ) 4 1,300 2,288 7,488 12 保安門崗 (主出入口雙崗 ) 12 1,000 5,280 17,280 13 保安監(jiān)控 4 1,000 1,760 5,760 14 保安巡邏 4 1,000 1,760 5,760 小 計 25 27000 11,880 38,880 15 保潔領班 1 1,200 528 1,728 16 保潔工 12 850 4,488 14,688 17 綠化工 1 1,000 440 1,440 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網 小 計 14 12,400 5,456 17,856 小 計 60,850 26,774 87,624 三 其他福利費用 1 過節(jié)費、年終獎、 外出旅游（按工資總額 12%提?。? 60,850 60850*12% 7,302 2 工作餐（ 10元 /人） 50 10元 26天 13,000 3 培訓 費 (人 /月 ) 50 20元 /月 1,000 4 保險費（人身意外險） 50 約 120 元 /年 12個月 分攤 500 5 保安夜班費 (6元 /人 ) 6 6 1,098 6 工程人員夜班費 1 20 610 7 服裝費 50 平均 400元/套 /人 24月分攤 833 8 國定假日加班費 24 人/天 12月分攤 3329 小 計 27,672 月員工薪金 /福利費合計 115,296 年員工薪金 /福利費合計 1,383,552 五、房屋設備運行費收支預算方案 〖云頂別墅〗根據《招標書》提供的數據，除了給排水設備有具體功率外，其它設施能耗的測算數據未給予，物業(yè)管理公司只能按照經驗來估算，可能測算結果不夠準確。實際運行后可按實結算。 能耗估算表 項目 數量 總功率 力率 每天運行小時 運行百 分比 天數 電費單 價 月總價（元） 備注 給水泵 6 59 24 20% 5853 3用 3備 排污泵 34 24 5% 1128 17用 17備 路燈 — 50 1 11 80% 11810 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網 注：①由于設備運行能耗屬于估算，實際運作中回有差異。 第 八 章 物業(yè)管理服務分項標準與承諾 序號 承諾的物業(yè)管理服務內容 標準 投標方物業(yè)管理 服務標準承諾 1 房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾 95％ 95% 根據房屋及配套設施設備和相關場地的實際使用年限，定期檢查房屋的使用狀況。 實行巡視制度，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設施現象，并有詳細的檢查、維修、保養(yǎng)記錄和巡查記錄。 進行日常管理和維修保養(yǎng)，編制合理的維修養(yǎng)護計劃，并對外委維修進行跟蹤監(jiān)管，確保設備的正常運作。 大型項目在維修、保養(yǎng)防礙到業(yè)主的正常生活或通行時，在施工前一周告之業(yè)主知悉，同時在施工中，設置明顯的告示牌，以防危險。 2 房屋零星小修、急修質量標準 和保質期承諾 標準 投標方承諾 及時率 98%，返修率不高于 2%。 建立 24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主與使用人的報修，及時上門維修嚴格按報修工作流程進行操作。 收到業(yè)主的報修，小修 30分鐘內或約定時間到達現場。急修，第一時間趕到現場，采取相關措施，把損失減到最小化。 如屬收費維修項目的事先應告知業(yè)主收費價目，并做好記錄和回訪。 由于是我方修理失誤，造成的再次損壞，我方將負責到底直至恢復正常的運作。 3 維修工程質量合格率 和回訪驗收率承諾 標準 工程質量合格率 90% 回訪驗收率95% 投標方承諾工程質量合格率94% 回訪驗收率 50%以 上 景觀燈 安防 系統(tǒng) — 4 1 24 100% 2577 含門崗能耗 消防泵 噴淋泵 加壓泵 穩(wěn)壓泵 8 100 24 1% 567 日常調測 / 4用 4備 小計 42,612 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網 公共項目維修完畢后，執(zhí)行復查制度，次日由該維修人員上一級領導到達現場進香分項檢查并一一調試，確保一步到位。如發(fā)現隱患及修理不到位時，立即修復直至正常運轉。 屬業(yè)主區(qū)域內的項目維修完畢后，該維修人員認真做好工作記錄，并交客服部門存檔備份?？头哟藛T在此事一周內與業(yè)主聯系，詢問相關修復后的使用情況和維修過程中的滿意度。如有異議，將即刻向上級匯報并采取相關補救措施。滿足業(yè)主要求。 4 水泵等 大型機電 設備維修保養(yǎng)標準和完好率承諾 標準 95% 投標方承諾 96% 確保水泵等大型機電設備技術 技能處于良好狀態(tài)。 定時巡查大型設備房內的設備運轉狀況，如有異常立即進行修復。 重要機房內保持干凈無積塵、不堆放雜物，保持良好的室內通風及照明，房門開啟靈活 5 街坊道路、小區(qū)綠化 等公共部位 24小時內保潔次數與潔凈程度承諾 投標方承諾 無死角、無積灰、干凈整潔，保潔范圍達 98％ 公共區(qū)域道路、廣場、綠地等每日清掃 2次，無垃圾。 一層共用走道每日拖地 1次，無積灰、污垢、死角。 樓梯扶手每周擦洗不少于 2次，共用部位玻璃每季度不少于 1次，無污垢、無積灰。路燈每月清洗不少于 1次，雕塑小品 每月清洗 2次以上。 水景水面無明顯漂浮物、水質潔凈。 及時清除道路積水、積雪。 6 街坊 道路、路燈、草坪 及住宅內樓道 公共燈具設備完好率和亮燈率承諾 標準 95％ 投標方承諾 95% 制定小區(qū)內的亮燈制度，遇冬天、下雨及天氣突發(fā)狀況，應根據實際需要對公共部位實行亮燈，為方便業(yè)主的出行安全，提供保障。 每日定時巡檢，燈具發(fā)生故障時，第一時間進行修理或更換并做好相應的記錄工作。 管理處事先做好所用燈具的備品工作，以備不時之需。 每周對公共燈具設備進行清潔保養(yǎng)，提高其使用率。 線路 無老化，照明設施清潔完好，燈具符合技術標準。 實現良好的燈具外觀，照明系統(tǒng)正常有效啟用，照明線路完好。 7 小區(qū) 消防設施管護措施與承諾 投標方承諾 無管理責任 火災事故 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網 消防設備完備、定期進行演習，選放位置明顯，確保啟用方便。 做到消防設施設備的完好率為 99%,可隨時啟用，消防通道暢通。 指定消防專管人，定期對員工進行培訓，增強防火意識。 加強社區(qū)安全宣傳，由消防專管人負責日常巡視并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全。 業(yè)主入住之前（辦手續(xù)時）就開始宣傳消防安全知識，應做到家喻戶 曉，沒有盲點，并對專業(yè)知識做好耐心、細致的解釋工作。 8 小區(qū)街坊 道路管護措施 和完好率承諾 標準 95% 投標方承諾 98% 小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。 進住裝修期及中高層、施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制水泥或砂漿污染路面。 對小區(qū)內的路面定時進行巡視，排除障礙物，確保通行暢通。 每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙人行道板進行翻新。 路面翻新面積控制在 1%，其他控制在 5%，逐年遞增 10%。 保證道路平整、無坑洼、無積水、無缺損。 9 小區(qū) 水景清潔度承諾 標準 95% 投標方承諾 98% 實行專人負責制度，由專人負責養(yǎng)護和維護，明確相關責任，發(fā)現有損壞或不符合標準的立即進行整改。 水景水面控制無明顯漂浮物。 10 小區(qū) 綠化 喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和 苗木成活率承諾 標準 存活率 95% 投標方承諾 存活率 96% 有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理，做到無明顯的病蟲危害和要害。 確保草坪生長良好，及時修剪和補載補種，無雜草、雜物。 花卉、綠籬、樹木根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇防凍。 定期噴灑藥物，有效預防病蟲害。 11 管理服務質量投訴處理及時率承諾 標準 95% 投標方承諾 98% 設有服務接待中心，公示 24小時服務電話，隨時接受業(yè)務的投訴電話。 執(zhí)行業(yè)主投訴處理流程，確保在 24小時內處理或回復，做到件件由詳細的處理結果和記錄，并由投訴人簽字認可。 公司設有溝通電話。 12 業(yè)主及使用人對管理服務滿意 度 及對滿意度測評方法的承諾 標準 80%以上 首年 85%以上 以后 90% 加強與住戶的溝通，定期舉行住 戶懇談會，了解客戶的愿望和要求。 收費項目，公開收費價目表，使業(yè)主明明白白消費。 尊重每一位業(yè)主，業(yè)主提出的相關質疑，耐心及時的給予回復答案。 并采取有效措施幫助業(yè)主解決困難。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網 第 九 章 物業(yè)的維修養(yǎng)護管理，保潔、保安、護綠等工作的實施方案 一、物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的維修措施 公共設施的日常維修 序號 類別 項目 日常維修 計劃 方案 標準 實施效果 1 區(qū) 內 道 路 砼路面、人行道 1）進住裝修期及中高層、施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制水泥或砂漿污染路面； 2）每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙人行道板進行翻新； 3）路面翻新面積應控制在 1%，其他控制在 5%，逐年遞增 10%。 1）由安保隊長加強裝修督察，嚴禁中高層施工車輛 進 入 區(qū) 內 道路； 2）翻新工作由工程部門自行組織專業(yè)維修工或委托有關施工單位實施。 1）屋村道路使用管理規(guī)定； 2）人行道鋪設技術標準。 平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以上。 緩路徑、花崗石道牙 2 室 外 照 明 草坪燈 1）燈桿每年刷漆一次； 2）每月清潔燈具一次； 3）每季檢修線路一遍。 翻新工作由工程維保部門自行組織專業(yè)維修工或委托有關施工單位實施。 1）線路無老化； 2）照明設施清潔完好； 3）燈具施工技術標準。 1）實現良好的燈具外觀； 2）照明系統(tǒng)正常有效啟用； 3）照明設施線路完好率 98%以上。 高桿燈 其他照明 3 溝 渠 池 井 雨水井 1）化糞池每半年清理一次； 2）井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕； 3）每季度清理井內雜物一次； 4）每年全面維修完善一次。 由工程技術部門按相應作業(yè)規(guī)程實施。 1）化糞池清理作業(yè)規(guī)程； 2）井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程； 3）井內無沉積物 。 1）化糞池內無沉積物； 2）井蓋正常使用； 3）流水通暢。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網 4 園 林 綠 地 綠化 1）春、夏季各補換 3%6%。綠地一次，樹木補種春夏各一次，每次 3%； 2）花木每半月修剪一次； 3）夏季草坪每月修剪一次； 4）喬木每季修剪一次； 5）每周清潔雕塑一次； 6）根據病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺