【導(dǎo)讀】〖云頂別墅〗以其優(yōu)美自然的風(fēng)貌彰顯個(gè)性以及與眾不同，留給人們極深刻的印象。1）有機(jī)的、自由的規(guī)劃；2）尺度親切的空間；3）中低密度住宅；4）多種建筑材料及形式；云頂別墅，原汁原味地體現(xiàn)了上述的設(shè)計(jì)規(guī)劃理念?！荚祈攧e墅〗設(shè)計(jì)和定位，充分展現(xiàn)了“四度規(guī)劃空間”。響，增加體量變化，提升空間品質(zhì)。合道路形成綠化帶，為人們提供親近自然的休閑活動(dòng)中心?！荚祈攧e墅〗的社區(qū)規(guī)劃采用自然流暢的道路系統(tǒng)。主要車行道路環(huán)繞整個(gè)社區(qū)，它們將社區(qū)內(nèi)不。1）三大優(yōu)勢(shì)建立——作為〖云頂別墅〗項(xiàng)目的服務(wù)體系總支撐。效應(yīng)作用，必將帶動(dòng)松江城區(qū)的集約化發(fā)展。實(shí)現(xiàn)上海吸收西方文化缺失項(xiàng)目的有效補(bǔ)白。值得驕傲的小區(qū)，成為上海最具有特色的小區(qū)?！荚祈攧e墅〗不僅屬于小區(qū)居民，而且屬于松江，更屬于上海。同時(shí)我們的管理要達(dá)到不影響他人的權(quán)益，為所有在〖云頂別墅〗生活工作的。人們提供溫馨的大家庭環(huán)境。

　　

【正文】 員 開支 1 管理處經(jīng)理 1 5,000 2,200 7,200 2 經(jīng)理助理 （兼業(yè)主服務(wù)中心主任） 1 3,000 1,320 4,320 3 客服助理 2 1,500 1,320 4,320 4 財(cái)務(wù)出納 1 1,400 616 2,016 5 行政文員 1 1,500 660 2,160 6 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 2,500 550 1,800 小 計(jì) 15,150 6,666 21,816 二 服務(wù)人員開支 7 維修主管 1 2,000 880 3,430 8 水電 維修工 2 1,400 1,232 3,107 9 弱電工 1 1,500 660 11,782 小 計(jì) 4 6,300 2,772 9,072 10 保安主管 1 1,800 792 2,592 11 領(lǐng)班 (兼巡邏 ) 4 1,300 2,288 7,488 12 保安門崗 (主出入口雙崗 ) 12 1,000 5,280 17,280 13 保安監(jiān)控 4 1,000 1,760 5,760 14 保安巡邏 4 1,000 1,760 5,760 小 計(jì) 25 27000 11,880 38,880 15 保潔領(lǐng)班 1 1,200 528 1,728 16 保潔工 12 850 4,488 14,688 17 綠化工 1 1,000 440 1,440 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁(yè)，共 78 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 小 計(jì) 14 12,400 5,456 17,856 小 計(jì) 60,850 26,774 87,624 三 其他福利費(fèi)用 1 過(guò)節(jié)費(fèi)、年終獎(jiǎng)、 外出旅游（按工資總額 12%提?。? 60,850 60850*12% 7,302 2 工作餐（ 10元 /人） 50 10元 26天 13,000 3 培訓(xùn) 費(fèi) (人 /月 ) 50 20元 /月 1,000 4 保險(xiǎn)費(fèi)（人身意外險(xiǎn)） 50 約 120 元 /年 12個(gè)月 分?jǐn)? 500 5 保安夜班費(fèi) (6元 /人 ) 6 6 1,098 6 工程人員夜班費(fèi) 1 20 610 7 服裝費(fèi) 50 平均 400元/套 /人 24月分?jǐn)? 833 8 國(guó)定假日加班費(fèi) 24 人/天 12月分?jǐn)? 3329 小 計(jì) 27,672 月員工薪金 /福利費(fèi)合計(jì) 115,296 年員工薪金 /福利費(fèi)合計(jì) 1,383,552 五、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收支預(yù)算方案 〖云頂別墅〗根據(jù)《招標(biāo)書》提供的數(shù)據(jù)，除了給排水設(shè)備有具體功率外，其它設(shè)施能耗的測(cè)算數(shù)據(jù)未給予，物業(yè)管理公司只能按照經(jīng)驗(yàn)來(lái)估算，可能測(cè)算結(jié)果不夠準(zhǔn)確。實(shí)際運(yùn)行后可按實(shí)結(jié)算。 能耗估算表 項(xiàng)目 數(shù)量 總功率 力率 每天運(yùn)行小時(shí) 運(yùn)行百 分比 天數(shù) 電費(fèi)單 價(jià) 月總價(jià)（元） 備注 給水泵 6 59 24 20% 5853 3用 3備 排污泵 34 24 5% 1128 17用 17備 路燈 — 50 1 11 80% 11810 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁(yè)，共 78 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 注：①由于設(shè)備運(yùn)行能耗屬于估算，實(shí)際運(yùn)作中回有差異。 第 八 章 物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾 序號(hào) 承諾的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 投標(biāo)方物業(yè)管理 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾 1 房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的管理標(biāo)準(zhǔn)與完好率承諾 95％ 95% 根據(jù)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的實(shí)際使用年限，定期檢查房屋的使用狀況。 實(shí)行巡視制度，確保房屋完好，無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施現(xiàn)象，并有詳細(xì)的檢查、維修、保養(yǎng)記錄和巡查記錄。 進(jìn)行日常管理和維修保養(yǎng)，編制合理的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并對(duì)外委維修進(jìn)行跟蹤監(jiān)管，確保設(shè)備的正常運(yùn)作。 大型項(xiàng)目在維修、保養(yǎng)防礙到業(yè)主的正常生活或通行時(shí)，在施工前一周告之業(yè)主知悉，同時(shí)在施工中，設(shè)置明顯的告示牌，以防危險(xiǎn)。 2 房屋零星小修、急修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 和保質(zhì)期承諾 標(biāo)準(zhǔn) 投標(biāo)方承諾 及時(shí)率 98%，返修率不高于 2%。 建立 24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主與使用人的報(bào)修，及時(shí)上門維修嚴(yán)格按報(bào)修工作流程進(jìn)行操作。 收到業(yè)主的報(bào)修，小修 30分鐘內(nèi)或約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。急修，第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相關(guān)措施，把損失減到最小化。 如屬收費(fèi)維修項(xiàng)目的事先應(yīng)告知業(yè)主收費(fèi)價(jià)目，并做好記錄和回訪。 由于是我方修理失誤，造成的再次損壞，我方將負(fù)責(zé)到底直至恢復(fù)正常的運(yùn)作。 3 維修工程質(zhì)量合格率 和回訪驗(yàn)收率承諾 標(biāo)準(zhǔn) 工程質(zhì)量合格率 90% 回訪驗(yàn)收率95% 投標(biāo)方承諾工程質(zhì)量合格率94% 回訪驗(yàn)收率 50%以 上 景觀燈 安防 系統(tǒng) — 4 1 24 100% 2577 含門崗能耗 消防泵 噴淋泵 加壓泵 穩(wěn)壓泵 8 100 24 1% 567 日常調(diào)測(cè) / 4用 4備 小計(jì) 42,612 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁(yè)，共 78 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 公共項(xiàng)目維修完畢后，執(zhí)行復(fù)查制度，次日由該維修人員上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)香分項(xiàng)檢查并一一調(diào)試，確保一步到位。如發(fā)現(xiàn)隱患及修理不到位時(shí)，立即修復(fù)直至正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 屬業(yè)主區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目維修完畢后，該維修人員認(rèn)真做好工作記錄，并交客服部門存檔備份?？头哟藛T在此事一周內(nèi)與業(yè)主聯(lián)系，詢問(wèn)相關(guān)修復(fù)后的使用情況和維修過(guò)程中的滿意度。如有異議，將即刻向上級(jí)匯報(bào)并采取相關(guān)補(bǔ)救措施。滿足業(yè)主要求。 4 水泵等 大型機(jī)電 設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和完好率承諾 標(biāo)準(zhǔn) 95% 投標(biāo)方承諾 96% 確保水泵等大型機(jī)電設(shè)備技術(shù) 技能處于良好狀態(tài)。 定時(shí)巡查大型設(shè)備房?jī)?nèi)的設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，如有異常立即進(jìn)行修復(fù)。 重要機(jī)房?jī)?nèi)保持干凈無(wú)積塵、不堆放雜物，保持良好的室內(nèi)通風(fēng)及照明，房門開啟靈活 5 街坊道路、小區(qū)綠化 等公共部位 24小時(shí)內(nèi)保潔次數(shù)與潔凈程度承諾 投標(biāo)方承諾 無(wú)死角、無(wú)積灰、干凈整潔，保潔范圍達(dá) 98％ 公共區(qū)域道路、廣場(chǎng)、綠地等每日清掃 2次，無(wú)垃圾。 一層共用走道每日拖地 1次，無(wú)積灰、污垢、死角。 樓梯扶手每周擦洗不少于 2次，共用部位玻璃每季度不少于 1次，無(wú)污垢、無(wú)積灰。路燈每月清洗不少于 1次，雕塑小品 每月清洗 2次以上。 水景水面無(wú)明顯漂浮物、水質(zhì)潔凈。 及時(shí)清除道路積水、積雪。 6 街坊 道路、路燈、草坪 及住宅內(nèi)樓道 公共燈具設(shè)備完好率和亮燈率承諾 標(biāo)準(zhǔn) 95％ 投標(biāo)方承諾 95% 制定小區(qū)內(nèi)的亮燈制度，遇冬天、下雨及天氣突發(fā)狀況，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要對(duì)公共部位實(shí)行亮燈，為方便業(yè)主的出行安全，提供保障。 每日定時(shí)巡檢，燈具發(fā)生故障時(shí)，第一時(shí)間進(jìn)行修理或更換并做好相應(yīng)的記錄工作。 管理處事先做好所用燈具的備品工作，以備不時(shí)之需。 每周對(duì)公共燈具設(shè)備進(jìn)行清潔保養(yǎng)，提高其使用率。 線路 無(wú)老化，照明設(shè)施清潔完好，燈具符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀，照明系統(tǒng)正常有效啟用，照明線路完好。 7 小區(qū) 消防設(shè)施管護(hù)措施與承諾 投標(biāo)方承諾 無(wú)管理責(zé)任 火災(zāi)事故 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁(yè)，共 78 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 消防設(shè)備完備、定期進(jìn)行演習(xí)，選放位置明顯，確保啟用方便。 做到消防設(shè)施設(shè)備的完好率為 99%,可隨時(shí)啟用，消防通道暢通。 指定消防專管人，定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)防火意識(shí)。 加強(qiáng)社區(qū)安全宣傳，由消防專管人負(fù)責(zé)日常巡視并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全。 業(yè)主入住之前（辦手續(xù)時(shí)）就開始宣傳消防安全知識(shí)，應(yīng)做到家喻戶 曉，沒(méi)有盲點(diǎn)，并對(duì)專業(yè)知識(shí)做好耐心、細(xì)致的解釋工作。 8 小區(qū)街坊 道路管護(hù)措施 和完好率承諾 標(biāo)準(zhǔn) 95% 投標(biāo)方承諾 98% 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。 進(jìn)住裝修期及中高層、施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上拌制水泥或砂漿污染路面。 對(duì)小區(qū)內(nèi)的路面定時(shí)進(jìn)行巡視，排除障礙物，確保通行暢通。 每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙人行道板進(jìn)行翻新。 路面翻新面積控制在 1%，其他控制在 5%，逐年遞增 10%。 保證道路平整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損。 9 小區(qū) 水景清潔度承諾 標(biāo)準(zhǔn) 95% 投標(biāo)方承諾 98% 實(shí)行專人負(fù)責(zé)制度，由專人負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)和維護(hù)，明確相關(guān)責(zé)任，發(fā)現(xiàn)有損壞或不符合標(biāo)準(zhǔn)的立即進(jìn)行整改。 水景水面控制無(wú)明顯漂浮物。 10 小區(qū) 綠化 喬灌木、草坪和園林建筑附屬設(shè)施的管護(hù)標(biāo)準(zhǔn)措施和 苗木成活率承諾 標(biāo)準(zhǔn) 存活率 95% 投標(biāo)方承諾 存活率 96% 有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，做到無(wú)明顯的病蟲危害和要害。 確保草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)載補(bǔ)種，無(wú)雜草、雜物。 花卉、綠籬、樹木根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇防凍。 定期噴灑藥物，有效預(yù)防病蟲害。 11 管理服務(wù)質(zhì)量投訴處理及時(shí)率承諾 標(biāo)準(zhǔn) 95% 投標(biāo)方承諾 98% 設(shè)有服務(wù)接待中心，公示 24小時(shí)服務(wù)電話，隨時(shí)接受業(yè)務(wù)的投訴電話。 執(zhí)行業(yè)主投訴處理流程，確保在 24小時(shí)內(nèi)處理或回復(fù)，做到件件由詳細(xì)的處理結(jié)果和記錄，并由投訴人簽字認(rèn)可。 公司設(shè)有溝通電話。 12 業(yè)主及使用人對(duì)管理服務(wù)滿意 度 及對(duì)滿意度測(cè)評(píng)方法的承諾 標(biāo)準(zhǔn) 80%以上 首年 85%以上 以后 90% 加強(qiáng)與住戶的溝通，定期舉行住 戶懇談會(huì)，了解客戶的愿望和要求。 收費(fèi)項(xiàng)目，公開收費(fèi)價(jià)目表，使業(yè)主明明白白消費(fèi)。 尊重每一位業(yè)主，業(yè)主提出的相關(guān)質(zhì)疑，耐心及時(shí)的給予回復(fù)答案。 并采取有效措施幫助業(yè)主解決困難。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁(yè)，共 78 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第 九 章 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理，保潔、保安、護(hù)綠等工作的實(shí)施方案 一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施 公共設(shè)施的日常維修 序號(hào) 類別 項(xiàng)目 日常維修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 區(qū) 內(nèi) 道 路 砼路面、人行道 1）進(jìn)住裝修期及中高層、施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上拌制水泥或砂漿污染路面； 2）每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙人行道板進(jìn)行翻新； 3）路面翻新面積應(yīng)控制在 1%，其他控制在 5%，逐年遞增 10%。 1）由安保隊(duì)長(zhǎng)加強(qiáng)裝修督察，嚴(yán)禁中高層施工車輛 進(jìn) 入 區(qū) 內(nèi) 道路； 2）翻新工作由工程部門自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實(shí)施。 1）屋村道路使用管理規(guī)定； 2）人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 平整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99%以上。 緩路徑、花崗石道牙 2 室 外 照 明 草坪燈 1）燈桿每年刷漆一次； 2）每月清潔燈具一次； 3）每季檢修線路一遍。 翻新工作由工程維保部門自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實(shí)施。 1）線路無(wú)老化； 2）照明設(shè)施清潔完好； 3）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 1）實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀； 2）照明系統(tǒng)正常有效啟用； 3）照明設(shè)施線路完好率 98%以上。 高桿燈 其他照明 3 溝 渠 池 井 雨水井 1）化糞池每半年清理一次； 2）井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕； 3）每季度清理井內(nèi)雜物一次； 4）每年全面維修完善一次。 由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。 1）化糞池清理作業(yè)規(guī)程； 2）井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程； 3）井內(nèi)無(wú)沉積物 。 1）化糞池內(nèi)無(wú)沉積物； 2）井蓋正常使用； 3）流水通暢。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁(yè)，共 78 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4 園 林 綠 地 綠化 1）春、夏季各補(bǔ)換 3%6%。綠地一次，樹木補(bǔ)種春夏各一次，每次 3%； 2）花木每半月修剪一次； 3）夏季草坪每月修剪一次； 4）喬木每季修剪一次； 5）每周清潔雕塑一次； 6）根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺