【正文】 1 1,000 1,000 數(shù)字式萬用表 1 250 250 指針式萬用表 3 100 300 數(shù)字式鉗形表 1 370 370 兆歐表 (1000V) 1 200 200 絕緣墊 3 200 600 『學習改變?nèi)松?巡 視、車輛引導，四人為班長 地面保安 8 每班 2人，四班對翻，地面車輛引導、管理。具有編寫分析報告、實施方案、年度計劃和總結的能力； 能根據(jù)各人的技術特長，合理組織工作，具有主持工作安排、材料準備、場地布置和工藝指導的能力，能采取預防措施，使機電設備保持完好； 對工程設計和修繕方案能作出初步評價和初審意見； 能分析判斷和處理工程維修中的日常問題； 職 業(yè)素養(yǎng)： 愛崗愛公司，遵紀守法，鉆研技術，自覺保證修理質量，帶頭作到安全文明工作，關心團結同事，能虛心聽取業(yè)主、下級和領導的意見與建議，主動改進工作缺點； 經(jīng)歷要求： 具有經(jīng)專業(yè)部門的中級工考核合格并在工程部擔任主管三年以上； 『學習改變?nèi)松? 職業(yè)素養(yǎng)： 遵守公司規(guī)章制度和職工守則，樹立服務至上的職業(yè)道德觀，成為公司和員工的楷模； 工作經(jīng)歷： 『學習改變?nèi)松?組織員工培訓，提高職工素質。 物業(yè)管理 序號 文件名稱 1 物業(yè)管理前期工作計劃 2 物業(yè)管理崗位設置 圖 3 物業(yè)管理人員編制 4 開辦費預測 5 員工工資津貼表 6 管理費預測 7 財務預算案 8 員工守則 『學習改變?nèi)松? 3) 根據(jù)不同季節(jié)對綠化進行滅蟲、修剪、翻土、施肥等工作，確保綠化存活率達 96％以上。 3) 定期清潔走道墻面、公共玻璃、公共天頂、照明燈具、排水渠等。 7）巡邏中發(fā)現(xiàn)的其他問題，應做好記錄， 及時通知有關人員解決。 9）完成上級布置的其他工作。 3）負責設備及機房的清潔和設備標識的完好、正確。 5）對于現(xiàn)金的管理，應做到在每日終了，計算出全日的現(xiàn)金收入、支出合計數(shù)和結存數(shù)，并同實際庫存數(shù)核對相符，做到日清月結，保證帳款相符。 8）第一時間處理好業(yè)主的投訴情況，一 時不能解決的應及時向上級匯報。 四、內(nèi)部管理的職責分工 客戶服務職責： 1）負責好業(yè)主的入住事項，并安排好人員做好入住必須的各項工作。 做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 5）收集各方面的信息，及時提出改進工作和提高服務的意見和建議。維修中心實行 24小時值班制，分搶修和巡檢兩大類，前者以業(yè)主報修為主，后者以計劃維修和保養(yǎng)為主，即體現(xiàn)分工又能統(tǒng)一協(xié)調。物業(yè)管理公司應積極依靠，在獨立管理的同時，應多聽、多征求他們的意見，以確保各項工作更貼近小區(qū)，真正實現(xiàn)為廣大業(yè)主服務的管理本質。 ②整體運作各個環(huán)節(jié)的詳細工作分解流程將嚴格按照我們 IS09001： 2020版的質量保證體系進行運作。 五、關注小區(qū)安全盲點，多種方法來最大限度地消除 針對小區(qū)保安巡邏有時間差等安全盲點，我們將采取多種方法來給予消除：一是進行周界安防巡邏，對不從出入口進出小區(qū)人員及時發(fā)現(xiàn)和處置；二是增加固定崗位進行安全控制。給居民提供跑步，騎單車的場地及路線，也是小區(qū)的重要特色。同時我們將培養(yǎng)配備一支合理、優(yōu)秀的管理服務隊伍。我們在管理服務中，引進境外服務理念，在業(yè)主擁有業(yè)權的基礎上，我們的管理服務既要方便業(yè)主的生活，成立一門式的服務中心，總體協(xié)調小區(qū)居民的各類事務，做到事無巨細、全方位提供各項服務，并在第一時間快速反應及時處理，以滿足業(yè)主的各種需求。 2）四位一體有機結合，實現(xiàn)綜合有效的管理模式 〖云頂別墅〗是松江的重要組成部分，要把管理服務與新松江聯(lián)合起來，成為新松江最有品位、最值得驕傲的小區(qū)，成為上海最具有特色的小區(qū)。 企業(yè)優(yōu)勢： 本企業(yè)聚集人才、品牌、管理經(jīng)驗的優(yōu) 勢，其經(jīng)驗也將為〖云頂別墅〗物業(yè)管理的發(fā)展提供借鑒，并為其今后的特色服務管理奠定比較扎實基礎。 —— 自然流暢的道路交通空間，極大地滿足了人的高品質生活需求 〖云頂別墅〗的社區(qū)規(guī)劃采用自然流暢的道路系統(tǒng)。 做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 目 錄 第二章 管理 服務理念和目標定位及具體實施措施 14 第三章 適應項目規(guī)劃布局與特點及現(xiàn)狀的便于管理之具體實施措施 25 第四章 項目管理機構運作方法及管理制度 41 第五章 管理服務人員配置 規(guī)劃 46 第六章 物業(yè)管理用房及相應管理設施的配置 及開辦費籌措 49 第七章 物業(yè)管理費用的收支預算報價方案 55 第八章 物業(yè)管理服務分項標準與承諾 57 第 九 章 物業(yè)的維修養(yǎng)護管理、保潔、保安、護綠工作的實施方案 68 第十章 物業(yè)維修和管理的應急措施 73 第十一章 小區(qū)河道治理和清潔方案 78 第十二章 豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施 79 第十三章 提供小區(qū)部分 智能化 設備的改造更新方案和計劃 81 第十四章 提供 2手樓盤詳細交接方案 87 第十五章 提供《物業(yè) 管理 服務合同》 詳細 建議稿 93 附《營業(yè)執(zhí)照復印件》、《中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)資質證書》 『學習改變?nèi)松? 綠化空間 —— 小區(qū)結合不同級別的空間產(chǎn)生相應的分類：街心花園、組團花園、宅間綠地，它還結合道路形成綠化帶，為人們提供親近自然的休閑活動中心。 區(qū)域優(yōu)勢： 松江的如火如荼建設，特別是〖云頂別墅〗又在松江這塊風水寶地，它的極具魅力示范效應作用，必將帶動松江城區(qū)的集約化發(fā)展。已考慮，從接管本項目起，將以全新機制出現(xiàn)，專門組建的 管理層，將是一個匯聚物業(yè)管理精英的團隊，他們不僅具有高學歷、中高級職稱，還具有行業(yè)資深管理經(jīng)歷與豐富實踐經(jīng)驗。我們在環(huán)境控制上保持原汁原味的設計風格；在管理服務上學習借鑒先進模式。開放空間做到松而不亂，有序開放；封閉空間做到外部固若金湯，內(nèi)部寬松愉悅。當業(yè)主需要時， 我們會隨時出現(xiàn)在業(yè)主面前；當業(yè)主不需要時，我們就不會出現(xiàn)。 二、組建專門安保應急中隊，實現(xiàn)對小區(qū)突發(fā)事件的有效控制 針對小區(qū)開放式、內(nèi)外人流交雜且大的特點，我司將組建專門的安保應急中隊，其職責，一是對小區(qū)突發(fā)事件快速反應和有效控制；二是通過交通工具進行快速的聲勢性的小區(qū)安全巡防，在充分展示 安保形象和給業(yè)主安全感的同時，起到對不法分子的震懾作用；三是不定期安排“便衣式”安全巡防，以便及時識別和控制可疑人員。 管理處 財務管理 工程維修 保安防范 保潔綠化 社區(qū)文化 出 納 巡 檢 日常維護 監(jiān) 控 門 衛(wèi) 巡 邏 綠化養(yǎng)護 保潔清洗 特約服務 社區(qū)活動 會 計 『學習改變?nèi)松?為了形成資源共享、降低管理成本、形成有機管理、著眼長效管理，我們物業(yè)公司將給予資源和技術方面的支持，使本項目的現(xiàn)場管理更符合該項目的要求；更符合現(xiàn)代物業(yè) 管理的需求。通過人員招聘和培 訓，將合格的人事輸送到合適的崗位上；通過考核將不合格的人員撤換或進行再培訓。 3）合理分派工作給予屬下員工，使他們嚴格遵照公司的指示工作。 10）定期召開管理員工作會議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各級工作人員。 5）負責向業(yè)主收取管理費和其他應繳納費用，作到當月費用，當月收繳，對有困難的業(yè)主可上門服務。 2）及時反映和清理各項會計業(yè)務的往來結算情況，對內(nèi)部往來單位的各項往來掛帳，要及時核對，適時核對，適時結清，對外來單位的各項預收、預付、應收、應付款項，要嚴格按對象設置二級科目，準確、及時給予結 算。以支票結算時，須在支票上寫明收款單位（人）、結算金額（或現(xiàn)額）、出票日期、支票用途、轉帳支票與現(xiàn)金支票的標識及其他有關要求填列的內(nèi)容，并做好支票的領用登記手續(xù)，禁止經(jīng)辦人員領取空白支票。并詳細記錄各類維修耗用材料。 4）大宗物品搬運出小區(qū)，須辦理物品出門手續(xù)，經(jīng)業(yè)戶認可方能放行。 12）完成上級領導布置的其他任務。 6) 負責定期采取措施滅蟲害?，F(xiàn)代物業(yè)管理尤其是上海云頂別墅住宅小區(qū)這樣的綜合性小區(qū)，它需要一整套科學完善，合理量化機制建全的管理規(guī)章制度。綜合考量本項目的管理特性，管理要求等各方 因素，我們認為本項的人員任職前應通過雙方的政審，經(jīng)培訓考核合格后取得上崗資格，同時應具備以下要求： 項目管理處經(jīng)理 身體要求： 年齡 3050歲 身高 ，相貌端正，身體健康； 知識要求： 高等院校?？飘厴I(yè)以上文化程度； 熟悉物業(yè)管理知識和全面質量管理知識。能正確處理企業(yè)、職工、社會、政府部門等之間的相關關系； 能組織協(xié)調全體員工具有鼓動能力，能很好的組織與團結全體員工，工作邏輯性強，用詞恰當，能撰寫工作報告和相關文件； 職業(yè)素養(yǎng)： 遵守公司規(guī)章制度和職工守則，樹立服務至上的職業(yè)道德觀，成為公司和員工的楷模； 工作經(jīng)歷： 擔任知名賓館或物業(yè)項目經(jīng)理助理一年以上，工作業(yè)績顯著，具有較強的經(jīng)營管理和組織管理能力，經(jīng)過物業(yè)或房地產(chǎn)管理專業(yè)或崗位培訓，達到任職要求； 客戶服務人員 身體要求： 年齡 2535歲 身高 ，相貌端正，身體健康； 知識要求： 中等院校?？飘厴I(yè)以上文化程度； 熟悉物業(yè)管理知識和全面質量管理知識。掌握修理過程中質量檢查的順序和要求。 做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 職務 職稱 擬在本合同中擔任職務 畢業(yè)學校 參加工作時間 從事本專業(yè)工作時間 物業(yè)管理工作經(jīng)歷 年～年 管理過的 物業(yè)項目名稱 項目規(guī)模及獲獎 擔任職務 三、其他主要崗位人員擬配： 全體人員配 備 崗位 人數(shù) 工作概述 經(jīng) 理 1 經(jīng)理，主持小區(qū)管理處全面工作 客服主管 1 分管行政事務工作并負責主管內(nèi)勤 客戶管理工作，負責客戶接待及投訴處理 客戶服務 2 客戶接待兼文檔內(nèi)勤、資料管理、社區(qū)綜合服務 會 計 1 財務事務處理（按二分之一計算） 出 納 1 出納兼業(yè)戶接待 工 程 部 6 電話、網(wǎng)絡布線、變電所、日常房屋設備維保 安 保 部 41 監(jiān)控、正門、巡視、疏導交通、糾正違章 保 潔 部 0 外包 綠化人員 0 外包 『學習改變?nèi)松? 保安設備：聚光手電筒、對講機、警棍、其他設備 三、二手盤進駐所需開辦費用籌措及處理意向 〖云頂別墅〗正常運作前后，應配置的設備、工具、物品（包括辦公、維修、保安器材、保潔用品）， 『學習改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 房屋類別 建筑面積約（平方米） 綜合管理費標準 （元 /月 第 八 章 物業(yè)管理服務分項標準與承諾 序號 承諾的物業(yè)管理服務內(nèi)容 標準 投標方物業(yè)管理 服務標準承諾 1 房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾 95％ 95% 根據(jù)房屋及配套設施設備和相關場地的實際使用年限，定期檢查房屋的使用狀況。 如屬收費維修項目的事先應告知業(yè)主收費價目，并做好記錄和回訪。滿足業(yè)主要求。 及時清除道路積水、積雪。 做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 消防設備完備、定期進行演習，選放位置明顯，確保啟用方便。 每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙人行道板進行翻新。 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇防凍。 并采取有效措施幫助業(yè)主解決困難。 1）線路無老化； 2）照明設施清潔完好； 3）燈具施工技術標準。綠地一次，樹木補種春夏各一次，每次 3%； 2）花木每半月修剪一次； 3）夏季草坪每月修剪一次； 4）喬木每