【導(dǎo)讀】塊修建何種建筑產(chǎn)品形式獲得較大利潤提供可靠的建安成本的依據(jù)。（二）預(yù)算部牽頭組織技術(shù)部、策劃部、工程部參加召開估算編制碰頭會。并由預(yù)算部作好記錄。率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，重復(fù)1-4的程序。技術(shù)部輸出用于向設(shè)計(jì)單位下達(dá)方案限額設(shè)計(jì)任務(wù)書。積、基底面積或建筑密度、有無地下室、容積率、綠化率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（二）相同項(xiàng)目或最接近項(xiàng)目的建安工程造價指標(biāo)歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。（三）最新的市場價格。（四）工程部提供交付標(biāo)準(zhǔn)。若評審?fù)ú贿^，則由預(yù)算部修改、調(diào)整建安成本概算。（二）《項(xiàng)目建安成本概算書（表）編制說明》。（三）《項(xiàng)目建安成本概算書（表）》。（一）為項(xiàng)目各棟號的預(yù)售提供準(zhǔn)確的圖算面積。（五）為施工合同的簽訂提供準(zhǔn)確的價款。（六）為工程款的支付提供依據(jù)。及配套房屋的建筑面積、不銷售房屋的建筑面積）。根據(jù)預(yù)算部主管審核結(jié)果制表報(bào)公司委托的房屋測繪機(jī)構(gòu)核對。門交政府產(chǎn)權(quán)部門進(jìn)行審查備案。格的全套施工圖圖紙給預(yù)算部。

　　

【正文】 （三）合同文本原件（包括合同文本、相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、合同評審表等）應(yīng)由專人統(tǒng)一編號后妥善保管。 （四）對于合同履行及工程款支付，應(yīng)確保其完整性，要求部門主管統(tǒng)一做好項(xiàng)目記錄、各專業(yè)做好 各專業(yè)記錄，同時，記錄應(yīng)保持電腦表格記錄、資金系統(tǒng)記錄、合同履行手寫記錄三種方式的完整性、一致性與及時性，以免資料丟失。 （五）投標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)作好項(xiàng)目投標(biāo)資料（招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、供方評價表、答疑記錄、開標(biāo)和評標(biāo)的記錄、定標(biāo)備案表、相關(guān)會議紀(jì)要、中標(biāo)通知書等）的收集、整理、歸檔、保管。 （六）材料及成品半成品的認(rèn)價資料、結(jié)算書、結(jié)算報(bào)告等分專業(yè)、類別歸檔存放。 （七）對公司內(nèi)部資金計(jì)劃和經(jīng)營方針保密。 （八）資料的發(fā)放必須經(jīng)主管批準(zhǔn)后方可發(fā)放。 （九）成本資料的咨詢管理：項(xiàng)目建、安工程決算報(bào)告，項(xiàng)目建、安成 本概算書，必須通過書面銜接函，并經(jīng)公司批準(zhǔn)后才能提供。 五、相關(guān)文件及記錄 《設(shè)計(jì)方案》 58 《概算書》 《預(yù)算書》 《結(jié)算報(bào)告》 《合同文本》 技術(shù)部工作內(nèi)容及崗位職責(zé) 一、目的： 設(shè)計(jì)工作是房產(chǎn)開發(fā)的核心步驟，是將初期開發(fā)構(gòu)思、投資目標(biāo)進(jìn)行可預(yù)見、可量化的分析和實(shí)現(xiàn)的技術(shù)過程。設(shè)計(jì)管理工作擬將設(shè)計(jì)活動和設(shè)計(jì) 59 相關(guān)的資源作為過程進(jìn)行管理，通過合理策劃和控制設(shè)計(jì)過程，以期達(dá)到提高效率，并以最大限度服務(wù)和滿足開發(fā)過程為目的。 二、適用范圍： 本流程文件適用于技術(shù)部策劃、實(shí)施、控制設(shè)計(jì)全過程 。 三、職責(zé)： （一）技術(shù)部由公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)，在《 **基本法》指導(dǎo)下履行工作。 （二）技術(shù)部是本流程的責(zé)任部門，負(fù)責(zé)流程的制定、編寫、修改、更新。 四、技術(shù)部工作內(nèi)容： 技術(shù)部工作內(nèi)容框圖： 60 61 （一）項(xiàng)目前期規(guī)劃 。 。 。 。 （二）設(shè)計(jì)管理 。 。 、設(shè)計(jì)、勘察招 標(biāo)及設(shè)計(jì)合同的管理。 、初設(shè)、施工圖、立面、環(huán)境及其他專項(xiàng)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查并督促落實(shí)。 ，組織項(xiàng)目部進(jìn)行施工圖的內(nèi)部會審，參與工程部組織的施工圖設(shè)計(jì)交底。 。 、設(shè)計(jì)單位表現(xiàn)評估。 、裝修材料樣板、設(shè)備的選型、定樣。 。 。 。 、主體、單位工程及綜合驗(yàn)收。 （三）售 樓部、樣板房的設(shè)計(jì)管理 62 。 ，監(jiān)控售樓部、樣板房，尤其是空間方案的實(shí)施工程和效果。 、施工圖的審核審查，組織圖紙會審及設(shè)計(jì)交底。 。 ，指導(dǎo)監(jiān)督施工單位，確保設(shè)計(jì)風(fēng)格及效果得以實(shí)現(xiàn)。 （四）景觀工程的設(shè)計(jì)管理 。 ，施工圖的設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果質(zhì)量的監(jiān)控。 ，參與圖紙會審及設(shè)計(jì)交 底。 。 、特殊景觀材料（物品）、與項(xiàng)目整體效果有關(guān)配色設(shè)施的實(shí)施選用。 ，確保設(shè)計(jì)風(fēng)格及效果實(shí)現(xiàn)。 （五）二次裝修工程的設(shè)計(jì)管理 。 。 、質(zhì)量的監(jiān)控。 。 。 63 （六）規(guī)劃設(shè)計(jì)信息管理 （含業(yè)主）對規(guī)劃設(shè)計(jì)的 需求和期望信息。 、跟蹤房地產(chǎn)發(fā)展的最新動態(tài)。 。 ，積極尋找優(yōu)秀設(shè)計(jì)師。 、新技術(shù)、新工藝應(yīng)用與引進(jìn)。 （七）對項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制進(jìn)行監(jiān)督。 （八）參與項(xiàng)目發(fā)展后評估，進(jìn)行設(shè)計(jì)管理專題總結(jié)。 （九）負(fù)責(zé)收集與處理本部門工作所涵蓋的市場和客戶（含業(yè)主）的相關(guān)信息。 （十）建立和維護(hù)與相關(guān)單位之間的公共關(guān)系。 （十一）完成上級公司和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 五、技術(shù)部工作流程 技術(shù)部工作流程圖： 64 六、技術(shù)部崗位職責(zé) （一 ）技術(shù)部負(fù)責(zé)人職責(zé)： 《 **基本法》。 。 。 。 、審核工作。 65 。 。 、年度工作計(jì)劃，工作總結(jié)。 、監(jiān)督、協(xié)調(diào)部門員工的工作并檢查其工作成果。 。 。 。 。 （二）建 筑設(shè)計(jì)師職責(zé) 、管理。 、概念設(shè)計(jì)工作，參與編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)質(zhì)量計(jì)劃。 、方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書及合同的編寫工作。 ，負(fù)責(zé)起草建筑設(shè)計(jì)單位的考察報(bào)告工作。 、質(zhì)量的跟蹤工作。 。 ，確認(rèn)工作。 。 （三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師職責(zé) 、管理。 、概 念設(shè)計(jì)工作，協(xié)助建筑師編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)質(zhì)量計(jì)劃。 66 、方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書及合同的編寫工作。 ，參與起草建筑設(shè)計(jì)單位的考察報(bào)告工作。 、質(zhì)量的跟蹤工作。 。 ，確認(rèn)工作。 。 （四）景觀設(shè)計(jì)師職責(zé) 、管理。 。 、設(shè)計(jì)合同的起草工作。 環(huán)境設(shè)計(jì)單位的考察、推介工作。負(fù)責(zé)起草環(huán)境設(shè)計(jì)單位的考察報(bào)告。 、樹種的選擇和審核工作。 。 。 （五）裝飾設(shè)計(jì)師職責(zé) ； 、編制工作； ，編制考察報(bào)告； 、質(zhì)量、投資的跟蹤管理與控制； ； 、初審工作； ； 67 （六）內(nèi) 業(yè)資料員職責(zé) ； ； ； ； ； ； ISO 質(zhì)量體系的建立和日程管理。 。 68 設(shè)計(jì)供方采購及管理程序 一、目的 為保證本公司開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)質(zhì)量，特制定本流程。本流程主要有以下目的： （一）收集和篩選與本公司業(yè)務(wù)相關(guān)的設(shè)計(jì)供方； （二）對供方提供設(shè)計(jì)產(chǎn)品的能力進(jìn)行評價， 進(jìn)而確定合格 /中標(biāo)設(shè)計(jì)供方； （三）規(guī)范技術(shù)部對合格供方實(shí)施監(jiān)控和管理，增強(qiáng)供方提供產(chǎn)品的創(chuàng)新能力。 二、范圍 本流程程序文件適用于技術(shù)部選擇設(shè)計(jì) /服務(wù)提供者的控制活動。 三、職責(zé) 技術(shù)部是本流程的責(zé)任部門，負(fù)責(zé)流程的制定、編寫、修改、更新。 四、程序 流程圖： （一）設(shè)計(jì)供方的情報(bào)收集： 設(shè)計(jì)供方收集 合格設(shè)計(jì)供方確定 中標(biāo)設(shè)計(jì)單位確定 合格設(shè)計(jì)供方日常管理 供方評審小組 投標(biāo)評審小組 69 ：由技術(shù)部門向策劃 /行政部門提供供方需求信息，供其發(fā)布； ：由技術(shù)部門收集供方信息，成冊存檔。并建立供方登記記錄和清單； ：供方必須提供營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)登記證書及相關(guān)業(yè)績資料的證 明文件； ：技術(shù)部門內(nèi)業(yè)是該項(xiàng)工作的執(zhí)行人，技術(shù)部門負(fù)責(zé)人為該項(xiàng)工作的監(jiān)督人。 （二）合格供方的確定： ，篩選出滿足設(shè)計(jì)和開發(fā)服務(wù)需要的備選者，作為合格供方； ：公司主管領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)部門負(fù)責(zé)人為評審的必須人員，根據(jù)項(xiàng)目方向的不同，可邀請相關(guān)部門人員參與； ：參與專項(xiàng)評審會議、工作例會、專項(xiàng)匯報(bào)或各部門傳閱等形式，形成《供方評價記錄表》、《合格供方名單》； ：營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級、工程業(yè)績、人員構(gòu)成及執(zhí)業(yè)資格、實(shí)地考察記錄等； ：由技術(shù)部門負(fù)責(zé)人完成供方評價結(jié)論，按設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司主管領(lǐng)導(dǎo)的順序，逐級確認(rèn)。 ：技術(shù)部門負(fù)責(zé)人是該項(xiàng)工作的組織者，內(nèi)業(yè)負(fù)責(zé)資料傳遞、會議記錄、資料收集； （三）中標(biāo)設(shè)計(jì)單位的確定： ，按價低質(zhì)優(yōu)原則，在合格供方中產(chǎn)生中標(biāo)設(shè)計(jì)供方； 70 ：技術(shù)部； ：公開招標(biāo)、邀標(biāo)、議標(biāo)或直接委托等方式； ：公司主管領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)部門負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為評審的必須人員，其他人員根據(jù)項(xiàng)目的具體情況安排； ：定標(biāo)會、評審會等； ：由技術(shù)部門負(fù)責(zé)人完成投標(biāo)結(jié)論，形成定標(biāo)備案表，按設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司主管領(lǐng)導(dǎo)的順序，逐級確認(rèn)； ：技術(shù)部負(fù)責(zé)簽訂設(shè)計(jì)類合同，合同經(jīng)律師評審后，按按設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司主管領(lǐng)導(dǎo)的順序，逐級簽署； ：技術(shù)部門負(fù)責(zé)人是該項(xiàng)工作的組織者，內(nèi)業(yè)負(fù)責(zé)資料傳遞、會議記錄、資料收集。 （四）合格供方的日常管理： ：對在冊的合格供方應(yīng)按年為單位做定期檢查，檢查內(nèi)容包括：合 同完成情況、設(shè)計(jì) /服務(wù)提供質(zhì)量、年度工程業(yè)績、 獲獎信息等，并按“優(yōu)良”、“合格”、“不合格”三檔標(biāo)準(zhǔn)評價； ：對評價結(jié)果優(yōu)良的供方，在以后投標(biāo)中優(yōu)先使用；對不合格的供方，給予淘汰處理，不再使用； ：技術(shù)部門負(fù)責(zé)人是該項(xiàng)工作的組織者，內(nèi)業(yè)負(fù)責(zé)資料傳遞、會議記錄、資料收集。 五、相關(guān)文件及記錄 《供方評價記錄》 《合格供方名單》 71 《定標(biāo)備案表》 72 設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備工作程序 一、目的 根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn)及收集到的信息資料，對地塊進(jìn)行多方案的規(guī)劃分析比較，印證規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)，并推斷可能 存在的風(fēng)險(xiǎn)情況。在項(xiàng)目技術(shù)創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，為公司在土地吸納時提供技術(shù)支持。并對設(shè)計(jì)供方做有效管理。 二、適用范圍 本程序適用于新增項(xiàng)目土地的前期研究及設(shè)計(jì)供方管理。 三、職責(zé) （一）技術(shù)部負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目前期初步規(guī)劃方案與建筑密度分析工作； （二）策劃部門提供用地資料、周邊環(huán)境設(shè)計(jì)限制條件及近期規(guī)劃政策情況； （三）預(yù)算部提供本地塊的建安成本分析。 四、工作程序 （一）項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作程序： 73 ，包括用地資料、周邊環(huán)境設(shè)計(jì)限制條件、成本要求及現(xiàn)有設(shè)計(jì)等； 對土地進(jìn)行規(guī)劃分析，必要時委托進(jìn)行模型分析，以感受地塊的空間狀況、疏密程度； ，提供 2～ 3 各建筑規(guī)劃布局形式，并計(jì)算相應(yīng)的規(guī)劃指標(biāo)，將結(jié)構(gòu)提供投資策劃部，供其進(jìn)行土地開發(fā)、成本分析； ，應(yīng)多考慮土地周邊環(huán)境條件及相應(yīng)的配套設(shè)施、現(xiàn)狀，如供電系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等是否具備條件，或需由開發(fā)商重新設(shè)置； ，根據(jù)計(jì)算的規(guī)劃指標(biāo)，提出相應(yīng)建議、意見供公司決策參考； 、媒體發(fā)布的社會政治和經(jīng) 濟(jì)新聞、專業(yè)媒體的研究性文件收集相關(guān)信息作為設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)輸入。項(xiàng)目所在地政府對其進(jìn)行的長期規(guī)劃也應(yīng)作為設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)輸入。 五、相關(guān)文件及記錄 《項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告》 《委托工作單》 74 75 建筑概念設(shè)計(jì)控制程序 一、目的： （一）為項(xiàng)目前期可研成果提供設(shè)計(jì)印證； （二）為下一階段方案設(shè)計(jì)提供設(shè)計(jì)依據(jù)。 二、適用范圍： 76 本程序適用于技術(shù)部開展概念設(shè)計(jì)的控制活動。 三、職責(zé) （一）技術(shù)部是設(shè)計(jì)發(fā)起、實(shí)施和監(jiān)控的責(zé)任部門； （二）策劃部、銷售部、發(fā)展部、預(yù)算部是本流程的配合部門。 四、程序 流程圖： （一）概念設(shè)計(jì)任務(wù)書編制： ：策劃部門提供的市場調(diào)查報(bào)告和可行性研究報(bào)告是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的主要依據(jù)。 ：將市調(diào)報(bào)告和可研報(bào)告中有關(guān)的土地指標(biāo)、建筑指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提煉出來，包括密度分析、樓型分布嘗試、景觀及朝向論證作為編制任務(wù)書的要點(diǎn)。 ：技術(shù)部門負(fù)責(zé)人是該項(xiàng)報(bào)告的編制責(zé)任人。 （二）概念設(shè)計(jì)任務(wù)書評審： 77 ：公司主管領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、策劃部門負(fù)責(zé)人、技術(shù)部門 負(fù)責(zé)人是評審的必須人員。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，邀請相關(guān)部門人員參加。 ：評審會議、專題研討等。 ：技術(shù)部負(fù)責(zé)召集、主持評審會議，技術(shù)部門負(fù)責(zé)人是本流程的控制者，專業(yè)工程師和內(nèi)業(yè)是本流程的協(xié)作者。 ：技術(shù)部負(fù)責(zé)人完成評審結(jié)論，形成概念設(shè)計(jì)任務(wù)書評審記錄。按設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司主管領(lǐng)導(dǎo)的順序，逐級確認(rèn)。 （三）概念設(shè)計(jì)、跟蹤、評審、修改： ，該合同需經(jīng)律師審定； ，與供方進(jìn)行設(shè)計(jì)前的溝通； ，定 期聯(lián)絡(luò)供方，了解進(jìn)度，形成記錄； ：設(shè)計(jì)取得階段性成果或完成后，應(yīng)及時組織設(shè)計(jì)評審，由技術(shù)部門組織進(jìn)行內(nèi)部和外部審查。內(nèi)部評審的組成人員為公司公司主管領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目 主管領(lǐng)導(dǎo)、策劃部門負(fù)責(zé)人、技術(shù)部門負(fù)責(zé)人及其他部門相關(guān)人員，內(nèi)部評審應(yīng)形成概念設(shè)計(jì)內(nèi)部評審記錄。 ：技術(shù)部門負(fù)責(zé)根據(jù)評審意見，要求設(shè)計(jì)供方對概念設(shè)計(jì)進(jìn)行相應(yīng)的修改。通過內(nèi)部評審使修改內(nèi)容達(dá)到規(guī)定要求。 五、相關(guān)文件及記錄 《概念設(shè)計(jì)任務(wù)書評審記錄》 《概念設(shè)計(jì)內(nèi)部評審記錄》 《可行性研究報(bào)告》 78 建筑 方案設(shè)計(jì)控制程序 一、目的 深化概念設(shè)計(jì)成果，為初設(shè)提供設(shè)計(jì)依據(jù)。 二、范圍 本程序適用于技術(shù)部開展方案設(shè)計(jì)的控制活動。 三、職責(zé) （一）技術(shù)部是設(shè)計(jì)發(fā)起、開展和監(jiān)控的責(zé)任部門。 （二）策劃部、銷售部、發(fā)展部、預(yù)算部是本流程的配合部門。 四、程序 流程圖 79 （一）設(shè)計(jì)輸入： ，編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書。由于方案階段設(shè)計(jì)將從概念設(shè)計(jì)偏重定性的特點(diǎn)，逐步向定量的方向深入。各專業(yè)之間的分工與協(xié)作越發(fā)細(xì)致?；谶@一特點(diǎn)，設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)盡量分專業(yè)描述其設(shè)計(jì)要求，準(zhǔn)確的專業(yè)描述會使設(shè)計(jì)工作事半 功