【導(dǎo)讀】地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析作業(yè)指導(dǎo)書。修改狀態(tài)修訂情況生效日期。對(duì)所有地產(chǎn)項(xiàng)目，為保證集團(tuán)與子公司協(xié)同研究時(shí)間充分，要求對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)行申請(qǐng)，經(jīng)評(píng)審批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目方可進(jìn)入可行性階段；未經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，不予決策。項(xiàng)目立項(xiàng)須提交立項(xiàng)申請(qǐng)書和項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告，項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告的內(nèi)。稅收等方面的政策、描述當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況、項(xiàng)目所在片區(qū)各類樓盤市場情。況、擬開發(fā)的物業(yè)類型、項(xiàng)目未來市場價(jià)格初步估測。主要收益指標(biāo)情況初步估測。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)初步判斷。目研究時(shí)間較短的項(xiàng)目，需提前20個(gè)工作日告知集團(tuán)，以便相關(guān)工作協(xié)同開展。度現(xiàn)狀與趨勢(shì)、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼呒跋嚓P(guān)優(yōu)惠政策獲得的可能性。目前期手續(xù)的辦理、項(xiàng)目施工工期等）、項(xiàng)目敏感性分析。市場分析報(bào)告要求定性與定量分析結(jié)合。出租現(xiàn)金流量表、出租損益表等。被拆除房屋補(bǔ)償費(fèi)以及拆遷安置房費(fèi)等。文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)

　　

【正文】 網(wǎng)絡(luò)接入點(diǎn) 福榮路接入 能源 供熱接入點(diǎn) 無 供氣接入點(diǎn)及種類 沙嘴路接入，液化氣 社區(qū) 菜市場 無 關(guān)注附近商業(yè)配套進(jìn)展 11 配套 學(xué)校 無 小區(qū)配套幼兒園，區(qū)域配套中小學(xué) 醫(yī)院 無 景觀描述 低視點(diǎn)無景觀，南向 6 米高可觀深圳灣， 10 米以上可觀紅樹林；北向 10 層以下為下沙村農(nóng)民房， 10 層以上可望見深圳中心區(qū)及深圳高爾夫球 場。 填表人： 師紅真 復(fù)核人： 范成東 主管副總： 楊偉民 日期： 98 年 5 月 5 日 地產(chǎn)項(xiàng)目投資效果預(yù)測報(bào)告提交時(shí)間和內(nèi)容格式參考模板 地產(chǎn)子公司（控股公司）在新項(xiàng)目方案報(bào)批 基本完成時(shí) ，根據(jù)審批通過的最終規(guī)劃指標(biāo)情況、項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃安排和銷售進(jìn)度計(jì)劃安排情況，編制項(xiàng)目投資效果預(yù)測報(bào)告，闡明該預(yù)測結(jié)果與項(xiàng)目可行性研究階段結(jié)論的一致性和偏差，分析偏差產(chǎn)生原因及其影響性，報(bào)集團(tuán)經(jīng)營管理部審核與備案。 項(xiàng)目投資效果預(yù)測報(bào)告 封面：反映項(xiàng)目的名稱、 編制人、報(bào)告編寫時(shí)間 摘要：介紹主要的預(yù)測分析結(jié)論 目錄 正文 （ 1）項(xiàng)目概況 描述報(bào)批報(bào)建結(jié)果與可研報(bào)告的差異、市場條件的可能性以及項(xiàng)目的開發(fā)方式 （ 2）投資環(huán)境研究 描述項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、當(dāng)?shù)卣母黜?xiàng)政策與可研報(bào)告預(yù)期的差異 （ 3）房地產(chǎn)市場分析 描述當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體現(xiàn)狀、項(xiàng)目所在片區(qū)總體供求分析、項(xiàng)目周邊各類樓盤的深入調(diào)研與分析 （ 4）項(xiàng)目市場分析 擬開發(fā)的物業(yè)類型市場情況分析、項(xiàng)目客戶基本定位及此客戶源的驗(yàn)證、項(xiàng)目主題的深入闡述、項(xiàng)目未來市場價(jià)格校正 （ 5）規(guī)劃 方案及開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案的介紹、各類物業(yè)類型的建安成本控制標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)地分區(qū)開發(fā)安排和 12 銷售賣場安排、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及與可研報(bào)告中的差異 （ 6）項(xiàng)目銷售進(jìn)度計(jì)劃 描述項(xiàng)目銷售推廣主題安排、銷售認(rèn)購進(jìn)度與回款進(jìn)度安排、項(xiàng)目尾盤處理方案 （ 7）項(xiàng)目總體投資與收益估算及資金籌措考慮 介紹項(xiàng)目總體收益情況及年度利潤貢獻(xiàn)情況、項(xiàng)目現(xiàn)金流量安排情況、項(xiàng)目資金來源與籌措方案設(shè)計(jì)以及收益與可研報(bào)告預(yù)測的差異 （ 8）風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素的界定、主要風(fēng)險(xiǎn)回避措施、項(xiàng)目敏感性分析 （ 9）結(jié)論及建議 附件：經(jīng)濟(jì) 分析表（其中須填列項(xiàng)目年度利潤結(jié)轉(zhuǎn)情況安排）按集團(tuán)下發(fā)標(biāo)準(zhǔn)表格填列、市場分析報(bào)告、合作方研究、 項(xiàng)目附圖資料等 地產(chǎn)項(xiàng)目投資效果評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目銷售基本完成、收入和成本結(jié)轉(zhuǎn)后的 30 個(gè)工作日內(nèi)，地產(chǎn)子公司（控股公司）須對(duì)項(xiàng)目實(shí)際投資效果進(jìn)行評(píng)估，項(xiàng)目實(shí)際投資效果評(píng)估報(bào)告報(bào)集團(tuán)經(jīng)營管理部備案。 項(xiàng)目投資效果評(píng)估報(bào)告 封面：項(xiàng)目的名稱、編制人、報(bào)告編寫時(shí)間 摘要：介紹主要的收益情況介紹 目錄 正文 （ 1）項(xiàng)目概況 描述儲(chǔ)備時(shí)間、開發(fā)持續(xù)時(shí)間、銷售進(jìn)度情況、項(xiàng)目總體收 益情況 （ 2）投資環(huán)境評(píng)價(jià) 描述項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等與項(xiàng)目開發(fā)的配合情況，當(dāng)?shù)卣母黜?xiàng)政策對(duì)該項(xiàng)目實(shí)際的影響情況，評(píng)述實(shí)際情況與“投資效果預(yù)測報(bào)告”預(yù)期的主要差異 （ 3）項(xiàng)目銷售情況評(píng)價(jià) 項(xiàng)目各種物業(yè)類型的市場銷售進(jìn)度與比例情況、項(xiàng)目總體成交情況分析、客戶特征驗(yàn)證、項(xiàng)目營銷主題的有效性評(píng)價(jià)、項(xiàng)目總體銷售價(jià)格與“投資效果預(yù)測報(bào)告”的差異、項(xiàng)目尾盤處理方案及結(jié)果評(píng)價(jià)、 （ 4）規(guī)劃方案及開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 項(xiàng)目規(guī)劃方案、各類物業(yè)類型安排以及戶型設(shè)計(jì)的效果評(píng)價(jià)，項(xiàng)目建安成本控制情況 13 （ 5）項(xiàng)目總體投資與收 益評(píng)價(jià) 介紹項(xiàng)目總體收益情況及年度利潤貢獻(xiàn)情況、項(xiàng)目現(xiàn)金流量實(shí)際情況、項(xiàng)目資金來源實(shí)際情況、項(xiàng)目各項(xiàng)稅費(fèi)情況，及與“投資效果預(yù)測報(bào)告”的差異 （ 8）風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)因素以及主要風(fēng)險(xiǎn)回避措施 （ 9）結(jié)論及建議 附件：經(jīng)濟(jì)分析表、項(xiàng)目銷售情況評(píng)價(jià)報(bào)告、 項(xiàng)目成本 費(fèi)用 綜合評(píng)估 報(bào)告、 合作方 評(píng)價(jià) 、 項(xiàng)目附圖資料等 集團(tuán)對(duì)子公司拓展和投資分析領(lǐng)域的文件控制清單 文件類型 子公司拓展與投資分析核心運(yùn)作流程制度控制清單 控制深度 程序 地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)及內(nèi)部立項(xiàng)工作程序 報(bào)批 項(xiàng)目投資效益跟蹤分析工作程序 報(bào)批 項(xiàng)目外部立項(xiàng)及報(bào)批工作程序 報(bào)備 作業(yè)指導(dǎo)書 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 /項(xiàng)目建議書模板 項(xiàng)目評(píng)審申請(qǐng)書模板 項(xiàng)目投資效果預(yù)測分析報(bào)告模板 項(xiàng)目實(shí)際投資效果評(píng)估報(bào)告模板 集團(tuán)下發(fā) 項(xiàng)目拓展與投資評(píng)價(jià)工作流程 報(bào)批 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建工作流程 報(bào)備 組織架構(gòu)文件 項(xiàng)目開發(fā)部組織架構(gòu)圖 項(xiàng)目開發(fā)部崗位職責(zé) 項(xiàng)目開發(fā)部質(zhì)量目標(biāo)及測評(píng)方法 報(bào)備