【導(dǎo)讀】本項目擬建地點為武漢市xxx區(qū)xxx辦事處、xxx鎮(zhèn)及xxx辦事處。設(shè)地點為xxx辦事處。養(yǎng)老院，形成養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營。首期項目建設(shè)年限為2年。首期概算投資總額為3000萬元人民幣。充分發(fā)揮各級老年基金會?！笆晃濉逼陂g，武漢出臺14項優(yōu)惠政策，加快社會福利社會化。在經(jīng)費方面，各級財政部門將切實保障國有社會福利機(jī)構(gòu)的日常。取標(biāo)準(zhǔn)上適當(dāng)降低。新增用電容量，按國家計委新規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)減半征收貼費。行國家稅法規(guī)定，享受有關(guān)稅收優(yōu)惠政策等。億，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，老人人數(shù)將猛增到億人，占世。界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)

　　

【正文】 建 C、 D公寓樓，并完成所有附屬設(shè)施及裝修工程建設(shè)。 二、進(jìn)度安排 建設(shè)開發(fā)經(jīng)營計劃 項目選址： 2020 年 6月 國有土地儲備中心辦理土地使用手續(xù)： 2020 年 6月 — 7 月 辦理項目立項和土地批租手續(xù) :2020 年 7 月 — 9 月 辦理項目前期規(guī)劃手續(xù) :2020 年 9月 — 10 月 方案圖、施工圖、園林景觀設(shè)計 :2020 年 10月 完成項目拆遷及場地“三通一平” :2020 年 11 月 — 12月 施工前期準(zhǔn)備工作 :2020 年 12月 第一期建設(shè) 樁基施工 :2020 年 1月 結(jié)構(gòu)施工： 2020 年 2月 — 4 月 室內(nèi)外裝修、水電安裝工程 :2020 年 5月 — 7月 室外排水工程： 2020 年 8月 — 11 月 室外道路工程： 2020 年 8月 — 11 月 綠化景觀工程 ： 2020 年 8月 — 12 月 配套設(shè)施設(shè)備： 2020 年 7月 — 11 月 休閑場所裝修： 2020 年 7月 — 11 月 公建設(shè)施裝修： 2020 年 10 月 — 12月 戶內(nèi)精裝修： 2020 年 8 月 — 12月 第二期建設(shè) 樁基施工 :2020 年 1月 結(jié)構(gòu)施工： 2020 年 2月 — 4 月 室內(nèi)外裝修、水電安裝工程 :2020 年 5月 — 7月 室外排水工程： 2020 年 8月 — 11 月 室外道路工程： 2020 年 8月 — 11 月 綠化景觀工程： 2020 年 8月 — 12 月 配套設(shè)施設(shè)備： 2020 年 7月 — 11 月 休閑場所裝修： 2020 年 7月 — 11 月 公建設(shè)施裝修： 2020 年 10 月 — 12月 為有效控制工期，確保按期交付使用，本項目建設(shè)采用先主體、后配套，先室內(nèi)、后室外，先地下、后地上等施工基本程序和交叉與平行作業(yè)相結(jié)合的方法。 三、建設(shè)管理 建設(shè)管理應(yīng)抓好前期準(zhǔn)備和施工兩個環(huán)節(jié)。 前期準(zhǔn)備應(yīng)配備強(qiáng)有力的籌建工作班子，組織協(xié)調(diào)好各方面的工作，盡快在項目立項、土地出讓、資金籌措等方面有所突破。 設(shè)計施工方面的工作，應(yīng)在滿足技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的前提下，盡可能采用裝配式、工廠化方案，工作安排盡可能立體交叉，人員排滿上足，并采取切實科學(xué)的技術(shù)措施，縮短工期，提高工作效率。 第七章 項目營運管理 一、項目管理模式 管理方式采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。其現(xiàn)代化的管理方式，完善的管理制度能有效地保證項目的實施。 公司組織結(jié)構(gòu)如下：公司設(shè)規(guī)劃工程部、招商部、財務(wù)經(jīng)濟(jì)部、辦公室、綜合協(xié)調(diào)部。 （ 1）規(guī)劃工程部：負(fù)責(zé)項目規(guī)劃及工程建設(shè)、管理等工作； （ 2）市場部：負(fù)責(zé)制定公司項目策劃、廣告宣傳、為入住用戶各項手續(xù)等工作。 （ 3）財務(wù)部：負(fù)責(zé)公司財務(wù)管理和核算，制定年度公司計劃，分解下達(dá)目標(biāo)任務(wù)，負(fù)責(zé)籌集項目建設(shè)資金等工作。 （ 4）辦公室：負(fù)責(zé)公司的文件管理、后勤服務(wù)、上下 聯(lián)絡(luò)、接待、人事勞動、檔案管理、考察選拔人才等工作。 （ 5）綜合協(xié)調(diào)部：負(fù)責(zé)養(yǎng)老院治安與安全生產(chǎn)管理、基本建設(shè)過程中的協(xié)調(diào)等工作。 （ 6）培訓(xùn)部：負(fù)責(zé)員工素質(zhì)及業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)。 公司定員 100 人，實行全員聘任制。 公司組織結(jié)構(gòu)見下圖（圖 71） 圖 71 公司組織結(jié)構(gòu)圖 公司 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 規(guī)劃工程 市 場部 綜合協(xié)調(diào) 財務(wù)部 辦公室 培訓(xùn)部 二、勞動定員 公司共需 100 名員工，人員組成見表 表 公司人員安排表 部門 具體工作安排 數(shù)量 辦公室 總經(jīng)理、副總經(jīng)理、行政經(jīng)理、 75名員工 78 財務(wù)部 1名經(jīng)理、 1名會計、 1 名出納 3 市場部 1名經(jīng)理、 5名員工 6 規(guī)劃工程部 1名經(jīng)理、 4名員工 5 綜合協(xié)調(diào)部 1名經(jīng)理、 4名員工 5 培訓(xùn)部 1名經(jīng)理、 2名培訓(xùn)師 3 合 計 100 三、招聘與培訓(xùn) 為使本項目順利實施，建立完善的 人員招聘培訓(xùn)體系是十分必要的。本項目的人員招聘培訓(xùn)體系由崗前培訓(xùn)、實習(xí)培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和協(xié)作培訓(xùn)四個部分組成。人員招聘培訓(xùn)由辦公室及培訓(xùn)部歸口管理，并負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)制度與計劃，其它各部門負(fù)責(zé)人有組織和督促公司人員參加培訓(xùn)的義務(wù)。 職前培訓(xùn) 職前培訓(xùn)是指對新招聘進(jìn)入公司的基層員工 ,針對其預(yù)備進(jìn)入的崗位和從事的工作所進(jìn)行的培訓(xùn) .公司將采取公司自我培訓(xùn)、委托培訓(xùn)、現(xiàn)場操作培訓(xùn)等多種方法對新員工進(jìn)行培訓(xùn) ,并制定嚴(yán)格的制度 ,規(guī)定新聘用人員必須接受 37 天崗前培訓(xùn) ,經(jīng)考試合格者方可上崗 . 實習(xí)培訓(xùn) 實習(xí)培訓(xùn)是學(xué)校與公司合作實施的培訓(xùn)方式 .公司將與學(xué)校協(xié)商 ,安排一些學(xué)生在畢業(yè)前到公司實習(xí) ,公司可以從中挑選滿意的人員待其畢業(yè)后錄用 . 在職培訓(xùn) 在崗培訓(xùn)是公司對正式進(jìn)入崗位的員工進(jìn)行的培訓(xùn) .公司為了提高在職人員的素質(zhì)和技能 ,不定期組織各種培訓(xùn)活動 ,所有在職人員必須按規(guī)定參加 ,并嚴(yán)格遵守培訓(xùn)紀(jì)律 ,不得借故推脫、缺席 .同時 ,公司所有在職人員接受培訓(xùn)的情況、考試成績、學(xué)習(xí)紀(jì)律等情況記入個人檔案 ,作為職務(wù)任免、考核、工資調(diào)整與獎金發(fā)放的重要參考依據(jù) . 協(xié)作培訓(xùn) 協(xié)作培訓(xùn)就是按 系統(tǒng)觀點把一組員工組織起來進(jìn)行培訓(xùn) .具體方法是 :將員工分為若干小組 ,讓小組每一個員工依次從事每種不同的工作 ,并設(shè)立上位目標(biāo)（即只有小組成員齊心協(xié)力才能達(dá)到的目標(biāo)） . 通過培養(yǎng)小組的合作能力 ,使每個人經(jīng)過一系列各種工作的實踐后 ,了解自己目前從事工作在小組中的位置和如何協(xié)助其同事 ,增進(jìn)小組工作的協(xié)調(diào)度 ,進(jìn)而促使整體效率提高 . 第八章 投資估算 一、估算說明 各項工程費用根據(jù)武漢市建設(shè)工程概算定額、材料價格及調(diào)差、管理費用及稅金，并參照武漢市近期施工的同類建筑的各項工程單 位面積概算指標(biāo)計算。 本項目所需土地取得費用，按 5萬元 /畝計。 第一年修建 A、 B棟老年公寓樓和 E棟綜合樓，以及附屬建筑物及其他配套設(shè)施設(shè)備，房屋建筑物面積 11500 平方米；第二年修建 D、 E 老年公寓樓及其配套設(shè)施設(shè)備，房屋建筑物面積 8700 平方米?？偡课萁ㄖ锩娣e 20200 平方米。根據(jù)武漢市公布的房屋重置價標(biāo)準(zhǔn)，磚混結(jié)構(gòu)二等建筑物成本為每平方米 650元， xxx 區(qū)按 90％計為每平方米 585 元。 裝修按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修。 設(shè)備主要為家電、家具、辦公用設(shè)備、交通工具。價格參照武漢市場價格確定。 二 、投資估算 房屋建筑物工程投資估算 （ 1）房屋建筑物成本單價 武漢市房屋建筑物重置單價 磚混結(jié)構(gòu)二等 為 650 元 /平方米，考慮到遠(yuǎn)城區(qū)材料及人工價格差異， xxx 區(qū)按 90％計，則： 房屋建筑物成本單價＝ 650 90％ ＝ 585（元 /平方米） （ 2）房屋建筑物總面積 按設(shè)計規(guī)劃，房屋建筑物總面積為 20200 平方米。 （ 3）房屋建筑物工程總投資 房屋建筑物總投資＝ 房屋建筑物成本單價 房屋建筑物總面積 ＝ 585 20200 ＝ 1182（萬元） 詳細(xì)估算情況見下表： 表 房屋建筑物工程投資估算明細(xì)表 單位：萬元 序號 項 目 第一年 第二年 合計 開發(fā)面積 投資估算 開發(fā)面積 投資估算 開發(fā)面積 投資估算 1 A 棟公寓 4,350 254 4,350 254 2 B 棟公寓 4,350 254 4,350 254 3 C 棟公寓 4,350 254 4,350 254 4 D 棟公寓 4,350 254 4,350 254 5 E 棟綜合樓 2,800 164 2,800 164 合 計 11,500 673 8,700 509 20,200 1,182 土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算 （ 1）土地取得費 土地取得費＝土地面積土地單價 ＝ 100 5 ＝ 500（萬元） （ 2）配套工程及附屬基礎(chǔ)設(shè)施包括水電、道路、地坪、圍墻等，投資估算詳見下表。 （ 3）裝修費用按房建工程投資的 60％估算，約 700 萬元。 （ 4）家用電器、醫(yī)療設(shè)備、交通工具等按現(xiàn)行市價估算，詳見下表。 （ 5）土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算＝ 1818（萬元）。具體明細(xì)如下： 表 土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算明細(xì)表 單位：萬元 序 項目 第一年 第二年 合計 號 數(shù)量 金額 數(shù)量 金額 數(shù)量 金額 1 土地（畝） 100 500 100 500 2 門球場（個） 1 5 1 5 3 垂釣場（個） 1 15 1 15 4 風(fēng)雨走廊 10 20 30 5 圍墻 20 20 6 院內(nèi)道路、地坪 20 20 40 7 門房 1 10 1 10 8 綠化 20 30 50 9 藥材植物觀賞園 30 30 10 室外康體設(shè)施 5 3 8 11 裝修 350 350 700 12 家電 100 100 200 13 供電 40 40 14 排水 40 40 15 供水 40 40 16 醫(yī)療設(shè)施 20 20 17 交通工具 40 40 18 其他 30 30 合 計 1,220 598 1,818 總投資估算 本項目總投資估算＝ 房屋建筑物工程投資估算 +土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算 ＝ 1182+1818 ＝ 3000（萬元） 具體明細(xì)見下表： 表 項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項 目 第一年 第二年 合計 開發(fā)面積 投資估算 開發(fā)面積 投資估算 開發(fā)面積 投資估算 1 房屋建筑物 11,500 673 8,700 509 20,200 1,182 2 土地使用權(quán) 500 500 3 附屬設(shè)施、裝修及其它 720 598 1,318 合 計 11,500 1,893 8,700 1,107 20,200 3,000 第九章 效益分析和預(yù)測 一、財務(wù)評價的依據(jù) 本項目建設(shè)的固定資產(chǎn)建筑物及附屬設(shè)施按 30 年計提折舊，一般設(shè)備 按 8 年計提折舊，采用年限平均法（不考慮殘值）。 國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版） 《投資項目可行性研究指南》（中國國際工程咨詢公司編著）。 財政部《企業(yè)會計制度》。 湖北省統(tǒng)計局《湖北省統(tǒng)計年鑒》。 項目計算期：本項目計算期定為 10 年 （不含 2年建設(shè)期） 。 二、 投資經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）總經(jīng)營收入估算 客房收入 客房按月租金 2020 元估算，第一年入住率為 70％，第二年入住率為 80％，第三