【正文】 項目計算期：本項目計算期定為 10 年 （不含 2年建設期） 。 財政部《企業(yè)會計制度》。具體明細如下： 表 土地、配套工程及附屬設施設備投資估算明細表 單位：萬元 序 項目 第一年 第二年 合計 號 數量 金額 數量 金額 數量 金額 1 土地（畝） 100 500 100 500 2 門球場（個） 1 5 1 5 3 垂釣場（個） 1 15 1 15 4 風雨走廊 10 20 30 5 圍墻 20 20 6 院內道路、地坪 20 20 40 7 門房 1 10 1 10 8 綠化 20 30 50 9 藥材植物觀賞園 30 30 10 室外康體設施 5 3 8 11 裝修 350 350 700 12 家電 100 100 200 13 供電 40 40 14 排水 40 40 15 供水 40 40 16 醫(yī)療設施 20 20 17 交通工具 40 40 18 其他 30 30 合 計 1,220 598 1,818 總投資估算 本項目總投資估算＝ 房屋建筑物工程投資估算 +土地、配套工程及附屬設施設備投資估算 ＝ 1182+1818 ＝ 3000（萬元） 具體明細見下表： 表 項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項 目 第一年 第二年 合計 開發(fā)面積 投資估算 開發(fā)面積 投資估算 開發(fā)面積 投資估算 1 房屋建筑物 11,500 673 8,700 509 20,200 1,182 2 土地使用權 500 500 3 附屬設施、裝修及其它 720 598 1,318 合 計 11,500 1,893 8,700 1,107 20,200 3,000 第九章 效益分析和預測 一、財務評價的依據 本項目建設的固定資產建筑物及附屬設施按 30 年計提折舊，一般設備 按 8 年計提折舊，采用年限平均法（不考慮殘值）。 （ 4）家用電器、醫(yī)療設備、交通工具等按現(xiàn)行市價估算，詳見下表。 （ 3）房屋建筑物工程總投資 房屋建筑物總投資＝ 房屋建筑物成本單價 房屋建筑物總面積 ＝ 585 20200 ＝ 1182（萬元） 詳細估算情況見下表： 表 房屋建筑物工程投資估算明細表 單位：萬元 序號 項 目 第一年 第二年 合計 開發(fā)面積 投資估算 開發(fā)面積 投資估算 開發(fā)面積 投資估算 1 A 棟公寓 4,350 254 4,350 254 2 B 棟公寓 4,350 254 4,350 254 3 C 棟公寓 4,350 254 4,350 254 4 D 棟公寓 4,350 254 4,350 254 5 E 棟綜合樓 2,800 164 2,800 164 合 計 11,500 673 8,700 509 20,200 1,182 土地、配套工程及附屬設施設備投資估算 （ 1）土地取得費 土地取得費＝土地面積土地單價 ＝ 100 5 ＝ 500（萬元） （ 2）配套工程及附屬基礎設施包括水電、道路、地坪、圍墻等，投資估算詳見下表。價格參照武漢市場價格確定。 裝修按三星級酒店標準裝修。總房屋建筑物面積 20200 平方米。 本項目所需土地取得費用，按 5萬元 /畝計。人員招聘培訓由辦公室及培訓部歸口管理，并負責制定培訓制度與計劃，其它各部門負責人有組織和督促公司人員參加培訓的義務。 公司組織結構見下圖（圖 71） 圖 71 公司組織結構圖 公司 總經理 副總經理 副總經理 規(guī)劃工程 市 場部 綜合協(xié)調 財務部 辦公室 培訓部 二、勞動定員 公司共需 100 名員工，人員組成見表 表 公司人員安排表 部門 具體工作安排 數量 辦公室 總經理、副總經理、行政經理、 75名員工 78 財務部 1名經理、 1名會計、 1 名出納 3 市場部 1名經理、 5名員工 6 規(guī)劃工程部 1名經理、 4名員工 5 綜合協(xié)調部 1名經理、 4名員工 5 培訓部 1名經理、 2名培訓師 3 合 計 100 三、招聘與培訓 為使本項目順利實施，建立完善的 人員招聘培訓體系是十分必要的。 （ 6）培訓部：負責員工素質及業(yè)務能力培訓。 （ 4）辦公室：負責公司的文件管理、后勤服務、上下 聯(lián)絡、接待、人事勞動、檔案管理、考察選拔人才等工作。 （ 1）規(guī)劃工程部：負責項目規(guī)劃及工程建設、管理等工作； （ 2）市場部：負責制定公司項目策劃、廣告宣傳、為入住用戶各項手續(xù)等工作。其現(xiàn)代化的管理方式，完善的管理制度能有效地保證項目的實施。 設計施工方面的工作，應在滿足技術、經濟的前提下，盡可能采用裝配式、工廠化方案，工作安排盡可能立體交叉，人員排滿上足，并采取切實科學的技術措施，縮短工期，提高工作效率。 三、建設管理 建設管理應抓好前期準備和施工兩個環(huán)節(jié)。 第二年：興建 C、 D公寓樓，并完成所有附屬設施及裝修工程建設。建設工期為二年。 二、項目污染的防治措施 從總體上看，本項目建設過程中產生的污染在區(qū)域上是局部的，在時間上是有限的，對環(huán)境的影響是可逆的，為了將這些影響降低到最小的程度，將采取以下措施： 對項目區(qū)域的地形進行認真仔細的堪察，減少土方的挖掘量和運輸量，對于外運的塵土，采用遮蓋、加水等措施，有效地防止塵土的飛揚； 嚴格禁止在居民休息時施工，必要時，在施工機械上和現(xiàn)場使用消 音和隔音裝置，盡量的使用商品砼，減少現(xiàn)場噪音； 加強廢物和垃圾管理，施工期間建立臨時垃圾放置點，集中處理施工垃圾。無論是自營或是外營，都應該依據社區(qū)的實際需求設置，并且對服務質量和顧客的滿意度實施有效的監(jiān)控，這一點對于引進的服務單位尤是，以維護物業(yè)管理單位的形象。 在對社區(qū)服務的管理上，對于非盈利性服務，應該主動與相 關機構或單位聯(lián)系，爭取定期和長期合作，為老年人提供更多的免費服務，豐富老年人生活，增加老年住宅的附加價值。 （ 12） 咨詢服務 :老人生活中往往需要通過咨詢服務來解決老人遇到的各種問題，諸如個人和家庭矛盾、退休、財政、生活安排、購物消費指導等各種問題，通過社區(qū)咨詢服務，提高老年人晚年的生活質量，從而使老人的個人權益得到最好的尊重和保護。日托中心可以滿足 比如老人的社交、心理和康復服務、體育鍛煉、娛樂活動等各種需要。 （ 11）老人日托中心。 （ 10）再就業(yè)服務 :社區(qū)服務中心、老年人才交流中心開設專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務項目，這些工作可以是全日制和半日制的。他們有的覺得打官司太累，而且律師費用太貴，有的 害怕同律師打交道，有的并不意識自己的法律權力。 （ 9） 法律服務 :老年人所需求的房屋出租、消費者權益保護、準備遺囑、財產糾紛等法律服務與日俱增。對老年人來說，有時，聚會比飯菜本身更重要。除了營養(yǎng)餐以外，包括消費導向、健康和營養(yǎng)信息、咨詢、藝術和手工等等。 （ 8） 老年食堂 :社區(qū)為老年人開 設老年食堂，為 60 歲以上的老人提供飯菜。司機把老人從家里接出來送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等。這種服務有時稱為撥電話搭車。監(jiān)護人發(fā)現(xiàn)情況異常后會打電話給中心尋求進一步幫助。當收到電話后，“生活在線”的工作人員就會打電 話給老人家里?！吧钤诰€”服務的定購者可以在手腕上或脖子上帶一個鈕扣。電話確認服務可以監(jiān)督老人的健康狀況，提供連續(xù)的與老人的接觸，使老人們感到有人在關心他們。如果確認的時間老人打算外出，他或她一般事先通知電話確認服務的志愿者。 （ 5） 電話服務 :很多獨居的老人害怕自己在家病了或傷了沒有人知道。對于沒有親人和朋友在身邊的老人，探望者對老人就顯得更加重要。探望者與老人一起 可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。 （ 4） 定期探望 :也可以稱作組織起來的鄰居線。 輪子上的飯菜 會給老人的生活帶來了全新的變化。這種服務提供一頓午餐給住在家里的老人或不能買菜做飯以及需要此類幫助的高齡老人。服務人員 可以一身兼兩職。他們負責分配和監(jiān)督用藥、換衣、康復理療、提供個人衛(wèi)生服務。工作時間可以是每天幾個小時，每周幾次，或一周七天每天 24小時。她們的責任是收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護剛剛出院或不能自理的老人，照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。 社區(qū)服務和管理 社區(qū)服務的內容一般包括： （ 1） 家務服務 :社區(qū)服務中心可以定期派遣服務人員前往老年人的住所，幫助他們做瑣碎的家庭雜事。在保全、保潔方面，要提高服 務的質量，增加保潔的次數，出來要防止外來對老年人的侵害，也要防止老年人不慎而發(fā)生的意外。 此外，為了使老年人從心理上、生理上感到溫馨，室內裝飾不僅僅要精心配色，最好還要充分考慮墻壁的裝修材料和地面材料所具有的素材和花樣來進行設計。 （ 7）色彩設計 老年人的視覺經常出現(xiàn)如下情況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺變黃，因此設計時必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣，應適當提高色彩的明 度和對比度，提高可識別性，適應老年人視覺能力下降的特點。從臥室到廁所的路線上應設置腳燈，并保證夜間長明，凡遇拐角處應加設腳燈。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應為 3∶ 1以下，相鄰房間之間、房間與通道之間、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應保持在 1∶ 2以下。同時在選擇照明器具和燈泡時，應考慮清洗和更換的安全性及方便性。同時應注意各房間與走廊的亮度應大致相同，以免有刺眼的感覺。 客廳、臥室和餐廳均應留有 空調的安裝位置和專用插座，考慮空調位置時注意不要直接將風吹向人體，尤其是就寢時。廚房排油煙機的開關應設置在老年人使用方便的位置上。 廚房及衛(wèi)生間無論是否有自然通風，都應設置機械通風裝置，以保證在任何氣候情況下通風良好。電源開關應選用寬板防漏電式按鍵開 關，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進行操作。 開關及插座應清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的方便性。 （ 5）電氣設計 老年人的思維能力有所下降，復雜的操作對他們來講有難度，同時電氣操作的安全性也是進行，電氣設計的首要內容。 門扇裝有玻璃時，宜使用安全玻璃，否則應 將玻璃分隔成小塊，以免玻璃萬一破裂時傷人。把手中心距地宜為 8001000mm。杠桿式把手要向內側彎曲，不可有突出的部分，以免掛住衣服。 門窗把手考慮使用的安全性和方便性，宜采用杠桿式，并跟據老年人的生理特點安裝在適當的位置上。開啟扇的設計不應過大、過沉，開啟方式應易于操作。 老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會極大的影響老年人的心理和生理健康。臥室門可 采用帶觀察窗的門，使家人可以及時發(fā)現(xiàn)老人可能出現(xiàn)的意外。后期安裝即事先做好安裝扶手的準備，并在圖上標明墻面加固位置或在墻面上做出標記，以便需要時可以隨時安裝。扶手與墻壁的間隔為 4— 6cm，以不碰手為宜