高院民一庭負(fù)責(zé)人答記者問：最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋-資料下載頁(yè)
2025-05-14 22:24本頁(yè)面
【正文】 應(yīng)當(dāng)具有讓出租人信賴的履約能力，如責(zé)令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔(dān)保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購(gòu)買房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導(dǎo)致合同無(wú)法履行，損害出租人利益。 ? 二是依照權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)亦應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)主張，在出租人履行通知義務(wù)后，承租人應(yīng)當(dāng)在 15日內(nèi)明確表示是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人沒有履行通知義務(wù)的，承租人可在知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起一年內(nèi)主張，超過合理期限的，人民法院不應(yīng)予以支持。 問：按照 《 解釋 》 規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購(gòu)買房屋？ ? 答：這種理解是錯(cuò)誤的。 《 解釋 》 第 24條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的四種例外情形：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，宗旨是簡(jiǎn)化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價(jià)值，而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要是維護(hù)使用關(guān)系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購(gòu)買權(quán)。（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國(guó)是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來(lái)的熟人社會(huì)，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)交往中，親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同。 《 解釋 》 立足國(guó)情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這一規(guī)定有利于促進(jìn)家庭和睦和社會(huì)穩(wěn)定，符合構(gòu)建和諧社會(huì)的重大歷史任務(wù)要求。 ? （三）出租人履行告知義務(wù)后，承租人在 15日內(nèi)未明確表示愿意購(gòu)買的。本項(xiàng)是對(duì)合同法第二百三十條規(guī)定的進(jìn)一步細(xì)化。從權(quán)利義務(wù)對(duì)等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，亦應(yīng)為承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的內(nèi)容。如果承租人不及時(shí)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將導(dǎo)致出租人所有者權(quán)益受到損害。在房屋交易市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項(xiàng)將承租人接到通知后 15日，作為行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 ? （四）購(gòu)買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。物權(quán)法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。根據(jù) “ 舉重以明輕 ” 的民法解釋原則，在第三人善意購(gòu)買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對(duì)抗承租人優(yōu)先購(gòu)買房屋的主張。 The end,thank you!
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1