高院民一庭負責人答記者問：最高院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋-資料下載頁
2025-05-14 22:24本頁面
【正文】 應當具有讓出租人信賴的履約能力，如責令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導致合同無法履行，損害出租人利益。 ? 二是依照權利義務對等原則，承租人的優(yōu)先購買權亦應當在合理期限內主張，在出租人履行通知義務后，承租人應當在 15日內明確表示是否行使優(yōu)先購買權；出租人沒有履行通知義務的，承租人可在知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起一年內主張，超過合理期限的，人民法院不應予以支持。 問：按照 《 解釋 》 規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購買房屋？ ? 答：這種理解是錯誤的。 《 解釋 》 第 24條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權行使的四種例外情形：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的。法律設定共有人具有優(yōu)先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價值，而承租人優(yōu)先購買權主要是維護使用關系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應當優(yōu)先保護共有人的購買權。（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會，人們在經(jīng)濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同。 《 解釋 》 立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購買權。這一規(guī)定有利于促進家庭和睦和社會穩(wěn)定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。 ? （三）出租人履行告知義務后，承租人在 15日內未明確表示愿意購買的。本項是對合同法第二百三十條規(guī)定的進一步細化。從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內行使優(yōu)先購買權，亦應為承租人優(yōu)先購買權的內容。如果承租人不及時行使優(yōu)先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項將承租人接到通知后 15日，作為行使優(yōu)先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購買權。 ? （四）購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。物權法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據(jù) “ 舉重以明輕 ” 的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對抗承租人優(yōu)先購買房屋的主張。 The end,thank you!
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1