【正文】 規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)受到損害時(shí)的救濟(jì)措施。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中那么不得適用亦不能主張優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的損害賠償懇求權(quán)?！昂侠硐蕤暤恼J(rèn)定?民通?18條規(guī)定“出租人出賣出租房屋應(yīng)提早三個(gè)月承租人。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的承租人可以懇求人民宣告該房屋買賣無效〞但該條目前已被廢止。院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第〔三〕項(xiàng)的規(guī)定該條款規(guī)定出租人履行義務(wù)后承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)置視為放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)該“15日〞的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日出租人履行義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)限——15日因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日承租人即在15日答復(fù)之前履行義務(wù)。在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)在理上存在爭(zhēng)議但院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人且優(yōu)先購(gòu)置權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)受到損害時(shí)無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效但可以懇求判其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系為防止承租人濫用權(quán)利在承租人行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù)如承租人主張與出租人成立買賣合同的應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保以使出租人信任其履行才能。承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購(gòu)置權(quán)受損害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同獲得房屋所有權(quán)由此第三人無法繼續(xù)履行合同的第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。第二十二條　出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋歸還債務(wù)應(yīng)當(dāng)在合理限內(nèi)承租人。承租人懇求以同等條件優(yōu)先購(gòu)置房屋的人民應(yīng)予支持。解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)并不沖突不抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后出租人均享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。折價(jià)、變賣均屬于出租人房屋的行為不買受人是抵押權(quán)人還是其別人出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。“同等條件〞確實(shí)定要按照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格該價(jià)格表達(dá)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。房屋出賣價(jià)格確實(shí)定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)故承租人主張優(yōu)先購(gòu)置權(quán)只能按照第三人與出租人確定的同等條件承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。第二十三條　出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前承租人。承租人未參加拍賣的人民應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)存在一定沖突由于優(yōu)先購(gòu)置權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)〞有一定的優(yōu)先效力在拍賣程序亦不例外。?人民人民民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定?6條規(guī)定“拍賣過程中有價(jià)時(shí)優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人可以表示以該價(jià)買受如無更高應(yīng)價(jià)那么拍歸優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)而優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人不作表示的那么拍歸該應(yīng)價(jià)的競(jìng)買人。〞此所謂“跟價(jià)法〞。在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的租賃房屋時(shí)一般遵循如下程序：〔1〕拍賣出租人在拍賣5日前以書面或者其他可以確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)?！?〕優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人應(yīng)按照拍賣或拍賣的要求與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)展競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證金在拍賣日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。〔3〕舉牌應(yīng)價(jià)假設(shè)承租人在出現(xiàn)應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)置的意思表示那么拍賣房屋由應(yīng)價(jià)人購(gòu)置。第二十四條　具有以下情形之一承租人主張優(yōu)先購(gòu)置房屋的人民不予支持：〔優(yōu)先購(gòu)置權(quán)不支持的情況〕〔一〕房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的；〔二〕出租人將房屋出賣給近親屬包括配偶、父母、子、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子、外孫子的；〔三〕出租人履行義務(wù)后承租人在十內(nèi)未明確表示購(gòu)置的；〔四〕第三人好心購(gòu)置租賃房屋并已經(jīng)登記手續(xù)的。解讀】房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中具有物權(quán)性質(zhì)而承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)租賃關(guān)系本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理共有人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。家庭成員之間的房屋買賣具有濃重的人身色彩與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。出租人出賣租賃房屋的應(yīng)提早承租人承租人在接到后應(yīng)及時(shí)答復(fù)假設(shè)承租人接到后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)置的那么喪失優(yōu)先購(gòu)置權(quán)這里強(qiáng)調(diào)“明確表示〞。?物權(quán)法?第一百零六條規(guī)定了好心獲得制度即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的好心、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利受讓人仍獲得其所有權(quán)?！芭e重以明輕〞在第三人好心購(gòu)置出租房屋并登記手續(xù)情形下可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。第二十五條　本解釋施行前已經(jīng)終審本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徲嵄O(jiān)視程序再審的案件不適用本解釋。解讀】本解釋于2021年9月1日起施行施行前的行為引起的糾紛在本解釋施行之后提起訴訟的應(yīng)當(dāng)適用本解釋；本解釋施行前提起的訴訟本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中無處于一審還是二審程序均適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審的案件在本解釋施行前提起再審程序且于本解釋施行時(shí)仍在審理中的應(yīng)當(dāng)適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徲嵄O(jiān)視程序再審的案件不適用本解釋。內(nèi)容總結(jié)（1）詳讀院房屋租賃合同糾紛的解釋
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益根據(jù)（2）第六條　出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同在合同均有效的情況下承租人均主張履行合同的人民按照以下順序確定履行合同的承租人：
〔一〕已經(jīng)合法占有租賃房屋的（3）第九條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修租賃合同無效時(shí)未形成附合的裝飾裝修物出租人同意利用的可折價(jià)歸出租人所有