最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋詳析-展示頁
2024-11-17 01:41本頁面
【正文】 房數(shù)租〞時未得到履行的有效合同的承租人可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同并賠償損失?！舱加?、登記、時間〕〔注意：占有比登記具有優(yōu)先權(quán)。第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同在合同均有效的情況下承租人均主張履行合同的人民按照以下順序確定履行合同的承租人：〔一〕已經(jīng)合法占有租賃房屋的；〔二〕已經(jīng)登記備案手續(xù)的；〔三〕合同成立在先的。即合同雙方為締約進展合理的接觸當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴一方由于信賴而支出一定的本錢主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用此外還包括喪失與第三人另訂立合同的時機所產(chǎn)生的損失后者由于舉證較為困難理中很難得到支持。參照合同約定的租金支付房屋占有使用費屬于返復(fù)原物的范疇。當(dāng)事人懇求賠償因合同無效受到的損失人民按照合同法的有關(guān)規(guī)定和本解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方承受的情況下視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為變更了以登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定此時即使未登記備案手續(xù)合同仍為有效。解讀】我國城房屋租賃實行登記備案制度?城房地產(chǎn)理法?對此有明確規(guī)定但屬于理性規(guī)定并非效力性強迫性規(guī)定不能作為房屋租賃合同的生效條件故房屋租賃合同未登記備案的其有效性不受影響。當(dāng)事人約定以登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的從其約定。對于租賃限超過臨時建筑的使用限超過局部無效合同其他內(nèi)容的效力不受影響。解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)根據(jù)形勢的客觀需要經(jīng)建立行政主部門審核批準后在核定的臨時建立工程規(guī)劃答應(yīng)證記載的使用限、范圍、用處內(nèi)建造的供臨時使用的建筑物。租賃限超過臨時建筑的使用限超過局部無效。第三條 出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建立的臨時建筑與承租人訂立的租賃合同無效。否認就違背建筑簽訂的房屋租賃合同的效力有利于維護城鎮(zhèn)建立規(guī)劃秩序但為了促進交易當(dāng)事人在一審法庭辯終結(jié)前獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者經(jīng)主部門批準建立的租賃合同的效力會得以補正。解讀】本條規(guī)定以建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。第二條 出租人就未獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者未按照建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的規(guī)定建立的房屋與承租人訂立的租賃合同無效。按照福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房具有福利性、保障性其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系不適用本解釋。本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛可以參照本解釋。當(dāng)事人按照福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件不適用本解釋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件可以參照本解釋處理。詳讀院房屋租賃合同糾紛的解釋為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益根據(jù)?民法通那么?、?物權(quán)法?、?合同法?等法律規(guī)定結(jié)合民事審訊理制定本解釋。第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋是指城、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。但法律另有規(guī)定的適用其規(guī)定。解讀】本條系本解釋適用范圍的規(guī)定。城鎮(zhèn)房屋確實定以規(guī)劃為準只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)無土地性質(zhì)為國有還是集體所有均適用本解釋理中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村〞內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。軍產(chǎn)房的租賃根本屬于完全的行為并不存在補貼的福利和社會保障性內(nèi)容院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。但在一審法庭辯終結(jié)前獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者經(jīng)主部門批準建立的人民應(yīng)當(dāng)認定有效。所謂建筑物是指未獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者未按照建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的規(guī)定建立的房屋詳細包括違背了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違背臨時建筑理規(guī)定的臨時建筑。此處“一審法庭辯終結(jié)前〞不包括二審、再審發(fā)回指定一審重審的情形。但在一審法庭辯終結(jié)前經(jīng)主部門批準建立的人民應(yīng)當(dāng)認定有效。但在一審法庭辯終結(jié)前經(jīng)主部門批準延長使用限的人民應(yīng)當(dāng)認定延長使用限內(nèi)的租賃間有效。未獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者未按照建立工程規(guī)劃答應(yīng)證規(guī)定建立的房屋在性質(zhì)上均屬于標的物相應(yīng)的房屋租賃合同無效。 第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定登記備案手續(xù)為由懇求確認合同無效的人民不予支持。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)對方承受的除外。〔未登記不影響合同效力〕假設(shè)當(dāng)事人約定以登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的那么以約定為準未登記備案手續(xù)的合同無效。第五條 房屋租賃合同無效當(dāng)事人懇求參照合同約定的租金支付房屋占有使用費的人民一般應(yīng)予支持。解讀】按照?合同法?第五十八條的規(guī)定合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任賠償范圍限于信賴利益。由于房屋租賃合同的特殊性損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上對此本解釋都有明確規(guī)定。不能獲得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的按照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。適宜么？？〕解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租〞的處理原那么在數(shù)份合同均有效的前提下按照如下順序確定履行合同的承租人：〔1〕已經(jīng)合法占有租賃房屋的承租人通過侵占、欺騙等手段占有租賃房屋的不在此列；〔2〕已經(jīng)登記備案手續(xù)的房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力但可享受優(yōu)先履約權(quán)；〔3〕合同成立在先的即合同成立時間在先判斷是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時間更嚴格地說是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時間。第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴建在出租人要求的合理限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀出租人懇求解除合同并要求賠償損失的人民按照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。出租人作為房屋所有權(quán)人當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重構(gòu)造或擴建受到損害時出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復(fù)原狀不受任何限限制。理中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種一是出租人直接承租人解除合同到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果假如承租
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