【正文】 適當(dāng)優(yōu)惠； ⑤ 、入市時機：開盤前 60天作誘導(dǎo)性宣傳，此前 30天啟動全部媒體進行全方位的宣傳，以產(chǎn)生轟動效應(yīng)。 創(chuàng)新模式 1）、恰當(dāng)運用銷售“三步曲”，對盡快回籠資金，品牌帶動、減 輕壓力、降低風(fēng)險特別關(guān)鍵。 “三步曲”即階梯式銷售： ①優(yōu)勢產(chǎn)品（約 40%）的銷售，投資回本； ②贏利產(chǎn)品（約 40%）的銷售，投資回報及照顧關(guān)系客戶； ③阻力產(chǎn)品（約 20%）的銷售，保本配套。 2）、以“低開高走”策略、“大商家入駐”迅速打開市場。 3）、以“升級硬件”為持續(xù)賣點，提高“贏利產(chǎn)品”的價格，獲取高額投資回報。 4）、以“按時并隆重試業(yè)”為賣點，促進“阻力產(chǎn)品”的銷售。 69 付款方式建議 為迅速回籠資金，又能增強投資者的信心，達到雙贏的目的，本項目應(yīng)選取的付款方式建議為： A、一次性付款： 30天內(nèi)付清全款，可優(yōu)惠至九折； B、按工程進度分期付款：首付 50%，交鋪付 50%，可優(yōu)惠至九五折。 銷售計劃： （參見 《 廣告推廣建議及租售計劃 》 ） 70 （四）、招商策略建議及統(tǒng)籌 招商策略： ?、實力商家，品牌優(yōu)先：在高起點的定位下，優(yōu)先考慮大型主力店、高檔品牌代理商、實力強的品牌經(jīng)營戶，分散經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃賣場，科學(xué)合理分區(qū)，使區(qū)內(nèi)商鋪錯位經(jīng)營、互為補充、互相促進、相得益彰。為了避免經(jīng)營商戶良莠不齊，需全程跟蹤，統(tǒng)一招商，嚴格篩選。在推廣上，本項目作為一個整體對外進行推廣，提高市場的知名度和吸引力。 ?、規(guī)劃業(yè)態(tài)，做到專而不亂。 71 ③ 、階梯策略：讓利啟動（優(yōu)勢位置） 大眾招商（二級位置） 旺場填充（邊角位置） A、規(guī)模策略：主力商家 中型商家 小型商家 B、品牌策略：國際品牌 國內(nèi)品牌 區(qū)域品牌 C、地域策略：遠 近 D、時間策略：制定倒計時計劃 E、目標策略：實行重點目標鎖定，快速完成當(dāng)期目標任務(wù) 72 業(yè)態(tài)規(guī)劃：確定招商區(qū)域，規(guī)劃相關(guān)業(yè)態(tài)，參見附件。 優(yōu)惠方式建議： 以面積標準確定優(yōu)惠； 以簽約時間確定優(yōu)惠； 以交租時間確定優(yōu)惠； 老帶新優(yōu)惠； 知名品牌的優(yōu)惠。 招商計劃：（參見 《 廣告推廣建議及租售計劃 》 ） 73 （五） 、廣告推廣建議及租售計劃 74 依照前面的基本定價，按目前商用物業(yè)的推廣行情，預(yù)計需投入的宣傳推廣費用總額約為：￥５ 00萬元，該費用的具體分配及租售計劃如下表： 時期 推廣主題 工作重點 相關(guān)單位或媒體選擇 預(yù)算費用（萬元） 銷售計劃 （萬元） 招商計劃 籌 備 期 (共 30天） 農(nóng)批巨無霸 采購一站式 巨富源地 四海會聚 、美化； ； ； ； 、地理位置圖的制作； 、戶外廣告的設(shè)計制作 投放； 。 廣告公司 手機短信等 10． 咨詢登記 咨詢登記 誘 導(dǎo) 期 （共３０天 ) 永久民生 回報穩(wěn)定 交通要道 商業(yè)旺地 、定位及功能介紹； ； 、區(qū)域配套性； ； 、使用功能定 位、對外招商等信息。 亳州晚報 亳州廣播電視報 電視、電臺 手機短信 專業(yè)網(wǎng)站 參觀團 30． 內(nèi)部認租 強 銷 期 （共４５天 小本投資 坐收旺鋪 統(tǒng)一招商 回報保障 強調(diào)統(tǒng)一招商和投資回報、升值潛 力、地段的唯一性、區(qū)域環(huán)境的專 業(yè)性、規(guī)模性； 以舊帶新客戶的獎勵方案出籠； 擴大銷售率，爭取更多的目標投資 者和經(jīng)營者； 現(xiàn)場彩球、條幅裝飾； 裝點售樓處和項目現(xiàn)場，形成濃烈 的開盤氣氛。 廣告公司 亳州晚報 亳州廣播電視報 手機短信 電視、電臺 專業(yè)網(wǎng)站 郵政遞送公司 30． 解籌， 公開租售 沖 刺 期 （共 150天） 企業(yè)巨星在這里造就； 同行匯聚 專業(yè)領(lǐng)先 ； ； 。 現(xiàn)場廣告 展覽公司 新聞媒體 手機短信 30． 續(xù) 銷 期 （共 60天 智能管理 配套完善 整，統(tǒng)計客戶反饋信息，制定新略； 困難產(chǎn)品突破。 為經(jīng)營戶作相關(guān)促銷廣告。 10． 合計 100（萬元） 備注 詳見“亳州農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場推廣建議方案” 75 （六）、 項目對外洽談工作 有關(guān)政府單位； 裝修設(shè)計公司； 廣告公司； 重要報社的新聞媒體人員 。 行業(yè)協(xié)會、品牌商家的邀請； 采購商的組織和宣傳。 76 （七） 、項目未來運作模式建議 77 市場整體經(jīng)營模式：專業(yè)協(xié)會指導(dǎo) +大經(jīng)營戶帶動型 利用專業(yè)協(xié)會帶動市場對外銷售量 —— 做旺銷售方 吸收大戶業(yè)主帶動市場供貨質(zhì)量 —— 做旺供貨方 市場物業(yè)管理及配套服務(wù)運作模式：自營與分包相結(jié)合 A、自營部分：商鋪、宿舍、停車場、倉庫，市場經(jīng)營運作，品牌建設(shè) B、分包部分：餐飲、裝卸、冷庫等經(jīng)營風(fēng)險相對大項目 市場品牌建設(shè)與推廣 A、設(shè)立市場推廣基金 B、導(dǎo)入 CIS管理系統(tǒng) C、組建專門市場推廣小組，成立運營部，加強應(yīng)對危機公關(guān)能力。 （詳見附件 《 項目營運方案 》 ）。 （八）、銷售招商隊伍培訓(xùn) 組建專業(yè)精英隊伍； 制定招商及銷售手冊； 培訓(xùn)著裝、禮儀、儀容、態(tài)度、服務(wù)、口才等； 熟悉項目資料和現(xiàn)場，理解項目的發(fā)展方向及優(yōu)劣勢； 掌握租售工作流程和租售動態(tài)； 了解周邊競爭對手的優(yōu)劣勢，同客戶溝通時做到有理有據(jù)； 熟記項目基本工程數(shù)據(jù)，了解本房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)知識； 本樓盤專業(yè)知識的培訓(xùn)。 78 （九）、 售后服務(wù) — 商業(yè)管理方案建議 協(xié)助發(fā)展商成立物管部和運營部； 協(xié)助客戶辦理開業(yè)前的裝修手續(xù)； 客戶入伙流程的了解； 清潔區(qū)域的承包洽談； 協(xié)助物管部人員的其他相關(guān)工作； ６、提供開業(yè)優(yōu)惠方案、可持續(xù)經(jīng)營的促銷方案建議。 79 物業(yè)經(jīng)理 工程主任 保安主任 運營主任 消防指導(dǎo) 維修電工 定位保安 巡邏保安 停車保安 文案設(shè)計 平面設(shè)計 廣告執(zhí)行 80 參見以下物業(yè)管理部組織架構(gòu)圖： [招商重要性 ] 本項目成在招商，必須把招商放到一個開發(fā)戰(zhàn)略的高度來認識！ 在招商過程中將會涉及到政府、協(xié)會、商會、媒體、等各種資源的整合和利用； 另外，在招商過程中，將會遇到各種各樣的矛盾，比如本地招商和外地招商的矛盾，招商不同階段促銷政策的矛盾，招商主力店和次主力店之間的矛盾，招商和銷售之間的矛盾，招商和工程之間的矛盾等等； 因此我們在組建招商中心時，對于高層招聘必須具備高超的把控能力和成功的操盤經(jīng)驗。 建議到沿海一線城市成功的大型在營商業(yè)地產(chǎn)項目高薪聘任（挖人）。 本方案僅為參考性建 議，感謝您的關(guān)注！ 亳州新農(nóng)置業(yè)有限責(zé)任公司 2021年 3月 15日 82