【導(dǎo)讀】物業(yè)公司與開發(fā)商因權(quán)責(zé)不清而引起的糾紛。物業(yè)公司自身的缺陷和不足。開發(fā)商遺留問題過多，服務(wù)職責(zé)不到位。物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)不完善。理清物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系。加大政府部門的干預(yù)和指導(dǎo)。進(jìn)一步完善我國物業(yè)管理法律制度的盲點(diǎn)。就此提出一些針對(duì)性的解決對(duì)策。獨(dú)立的法人形態(tài)始終未得到完全的確立和顯示。而由此引發(fā)的外行指。前期物業(yè)管理合同，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。于導(dǎo)致許許多多矛盾和糾紛。成為制約市場發(fā)展的首要因素。法自行調(diào)節(jié)解決。因而，要整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場經(jīng)濟(jì)秩序，引導(dǎo)。與責(zé)任沒有明顯的劃分標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)而才引發(fā)了雙方之間的糾紛案。收是將產(chǎn)品交付使用；而物管的驗(yàn)收是委托管理。物管條例第24條規(guī)定國。務(wù)承諾推到物業(yè)管理企業(yè)頭上，使其成為“替罪羊”。，因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛增長迅猛，同時(shí)在民事案。件中所占比例也逐年加大。2020年受案194件，2020年受案1898件，％升至2020年的％。物業(yè)管理糾紛的情形

　　

【正文】 定價(jià)成本監(jiān)審辦法》，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)是一種現(xiàn)實(shí)的選擇，但應(yīng)妥善處理好業(yè)主選擇權(quán)和政府指導(dǎo)價(jià)的關(guān)系 。 縱觀我國很多行業(yè)的成長歷程，在它們由小變大、由弱變強(qiáng)的過程 中，政策的支持都是不可或缺的因素。雖然任何一個(gè)行業(yè)都有義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，物業(yè)管理行業(yè)也不例外，但現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)屬于相對(duì)新興的服務(wù)行業(yè)，而且是微利行業(yè)，沒有能力承載過多的社會(huì)責(zé)任，所以，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任政府是否可以考慮給予一定的政策補(bǔ)助，來扶持這個(gè)還處在 “幼兒 ”階段的行業(yè) 。 喚起社會(huì)各界的呵護(hù)和業(yè)主的理解。 “水能載舟，亦能覆舟 ”，行業(yè)的興衰與社會(huì)的整體氛圍有著密切的聯(lián)系。物業(yè)管理起步晚，發(fā)展還不成熟，需要得到社會(huì) 17 的廣泛關(guān)愛。對(duì)于廣大業(yè)主，應(yīng)通過多種形式和多種渠道的深入溝通與交流，贏得他們的 支持，使他們能與物管企業(yè)一起為小區(qū)的建設(shè)、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展添磚加瓦，最終達(dá)到雙贏。加大宣傳力度，提升行業(yè)形象。現(xiàn)代社會(huì)的宣傳效應(yīng)不能忽視?，F(xiàn)代物業(yè)管理，應(yīng)走出行業(yè)的狹小天地，走上社會(huì)的廣闊舞臺(tái)。一方面通過與媒體合作，廣泛宣傳物業(yè)人良好的精神風(fēng)貌；另一方面，鼓勵(lì)行業(yè)內(nèi)文字駕馭能力較強(qiáng)的同志加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳工作，引導(dǎo)業(yè)主明白消費(fèi)，讓廣大業(yè)主了解物管、理解物管，進(jìn)而支持物管 。 大力加強(qiáng)行業(yè)隊(duì)伍建設(shè)。外因是條件，內(nèi)因才是根本?，F(xiàn)代物管行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)重點(diǎn)致力于自身隊(duì)伍建設(shè)。要多渠道多形式引進(jìn)高素質(zhì)的管理和專 業(yè)技術(shù)人才，同時(shí)制定一系列的優(yōu)惠政策留住人才，既要做到引得進(jìn)、留得住，更要做到留人留心留智，依靠人才來提升行業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平。與此同時(shí)，加大內(nèi)部培訓(xùn)力度培養(yǎng)人才。在此基礎(chǔ)上，打造一支技術(shù)精通、愛崗敬業(yè)、誠信服務(wù)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，徹底改變行業(yè)的面貌，提升業(yè)主的滿意率 。 進(jìn)一步 完善我國物業(yè)管理法律制度 的 盲點(diǎn) 一個(gè)完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，推動(dòng)房地產(chǎn)市場，促進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)。因此從法律上補(bǔ)足這一盲點(diǎn)是解決此類問題的重中之重。從 立法上明確劃分建設(shè)單位與物業(yè) 管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任（包括前期物業(yè)管理）。首先應(yīng)當(dāng)在立法中明確建設(shè)單位對(duì)開發(fā)完畢已竣工驗(yàn)收合格的小區(qū)住宅必須實(shí)行前期物業(yè)管理，其組成應(yīng) 18 由建設(shè)單位在當(dāng)?shù)胤抗懿块T指導(dǎo)下進(jìn)行。 為 進(jìn)一步完善我國有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。 2020 年發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》可以說是物業(yè)管理制度 發(fā)展 中的一個(gè)里程碑。它對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 、物業(yè)管理公司和業(yè) 主的責(zé)、權(quán)、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺(tái)以后，對(duì)于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會(huì)起到非常重要的作用。但由于其本身?xiàng)l文規(guī)范相對(duì)原則、涉及面較窄等問題，對(duì)在現(xiàn)實(shí)中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個(gè)物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理?xiàng)l 例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨(dú)立等原則。它對(duì)于解決物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會(huì)上選聘。實(shí)際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對(duì)今后入住的業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使得整個(gè)物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。個(gè)人認(rèn)為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)做到以下 幾點(diǎn)：一要結(jié)合國外先進(jìn)物業(yè)管 19 理體制，逐步完善我國物業(yè)管理體制；二加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理，對(duì)其資質(zhì)進(jìn)行審查，進(jìn)行業(yè)主招標(biāo)，提高設(shè)立物業(yè)公司的條件，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理；三創(chuàng)造、完善、維護(hù)公平競爭的物業(yè)管理市場機(jī)制，杜絕開發(fā)商自己建房自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當(dāng)時(shí)候盡快采取公開由業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實(shí)力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的公司進(jìn)行管理；四、由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)間，督促開發(fā)商及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。可以設(shè)立類式履約保證金制度的 制約機(jī)制，在開發(fā)商有意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，給予必要的 經(jīng)濟(jì) 制裁；五對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行隨時(shí)抽查和年檢制度，對(duì)不合格的物業(yè)管理公司進(jìn)行相應(yīng)懲罰和制裁措施，對(duì)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛可以按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行必要的調(diào)解。 4 總結(jié) ： 總之，要明確區(qū)分物業(yè)公司與開發(fā)商之間的責(zé)權(quán)、 減少日益增多的物業(yè)管理糾紛， 就 應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理立法、宣傳與監(jiān)督，以法律的形式來規(guī)范物業(yè)管理行為， 為 保護(hù)居住小區(qū)業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán) 益。 有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物 業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管 理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操 作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院 20 審理物業(yè)管理糾 紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。 這不僅是司法實(shí)踐的呼喚， 也是促進(jìn) 我國 物業(yè)管理 行業(yè) 健康發(fā)展的急需， 更 是構(gòu)建和諧社會(huì)的根本要求 。 參考文獻(xiàn)： [1]宋建陽，物業(yè)管理概論，華南理工大學(xué)出版社 [2]趙永 莊，物業(yè)管理理論與實(shí)物，冶金工業(yè)大學(xué)出版社 [3]王家福，物業(yè)管理?xiàng)l列解釋，中國物價(jià)出版社 [4]梁慧星，中國物權(quán)法研究，中國法律出版社 [5]崔藝紅，商品住宅物業(yè)糾紛問題的法律思考，西安財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社