【正文】 特價房的推出 開盤期 3 套，給予優(yōu)惠九八折，面積小中大各一套 二次強(qiáng)銷期，給予優(yōu)惠九八折，優(yōu)先消化劣勢房源，以 2 套左右為準(zhǔn)，結(jié)合推廣活動進(jìn)行 盤整期，將少量尾盤以特價房的形式推出 各樓層、各單元推盤次序 銷控范圍、比例與方式 預(yù)熱期與開盤期 8— 15 層整層銷控，主推樓層 5— 7 層。景觀房、朝向好、熱銷戶型銷控量占推出量的 50%，中大戶型推 16— 18 層， 19— 23 層銷控。整層推出的 24— 27 銷控，如 有整層需求力推 20— 23層 強(qiáng)銷期與二次強(qiáng)銷期銷控部分根據(jù)市場需求適時解控：解控原則為與原先推出樓層相領(lǐng)樓層優(yōu)先解控，便于整體銷售組合。熱銷戶型最后解控 盤整期根據(jù)實際情況作機(jī)動銷控 價格控制與守價原則 現(xiàn)場銷售人員包括案場主管（除促銷活動期間內(nèi)）無價格優(yōu)惠權(quán)。各級經(jīng)理、總經(jīng)理等根據(jù)各自權(quán)限擁有不同折扣比例，最高折扣九 .八折。如折扣比例低于這一底線，需公司權(quán)力領(lǐng)導(dǎo)層直接批準(zhǔn) 主案策劃 MAGL 51 【 項目推廣計劃 】 總體推廣策略 ※ 推廣總體原則： 整合營銷，全方位推廣，形成立體交叉 推廣模式 品牌先導(dǎo)，形象跟進(jìn)，強(qiáng)力消化 以產(chǎn)品為核心，產(chǎn)品至上論 ※ 推廣主題 `： 主題調(diào)性 —— 地段的稀缺性：中央商務(wù)區(qū)、三圈交匯處 —— 品質(zhì)的高貴性：純 5A 級寫字樓 —— 價格的超值性：升值無限 —— 品牌的吸引性：未來城市的寫字樓名片 —— 創(chuàng)新的前瞻性：產(chǎn)品智能化、物業(yè)星級化 主案策劃 MAGL 52 核心主題： —— 新商務(wù)運(yùn)動的領(lǐng)跑者 主題提煉： ※ 區(qū)位優(yōu)勢 —— 新街口 CBD 核心，城市“三圈和一”交點 未來 office 云集之地，占天時地利，中央中的中央 金融、商 務(wù)、人文交匯之地，地段優(yōu)勢無與倫比 引領(lǐng)商務(wù)新潮流，中央商務(wù)引力凸現(xiàn) 掌控 CBD 新中央商務(wù)格局 ※ 形象優(yōu)勢 —— 氣質(zhì)型寫字樓，新商務(wù)代表作 創(chuàng)新品質(zhì)，引領(lǐng) CBD 發(fā)展方向 創(chuàng)新空間，新商務(wù)觀念倡導(dǎo)者 內(nèi)在品質(zhì)，尊崇悠然而生 ※ 產(chǎn)品特長 —— 純 OFFICE 財智空間 整合資源優(yōu)勢，創(chuàng)造完美物業(yè)品質(zhì) 與國際接軌，智能化生態(tài)寫字樓 完美配套資源，全心打造高尚辦公環(huán)境 足不出戶，盡享現(xiàn)代商務(wù)便捷 主案策劃 MAGL 53 ※ 推廣時機(jī)、方式 推廣時機(jī) 推廣方式 預(yù)熱期 04 年 9 月 份 項目解析會 邀請各專業(yè)媒體記者、房產(chǎn)專業(yè)人士召開項目解析會，擴(kuò)大項目在市場、業(yè)界內(nèi)的影響力 置地會 制作貴賓卡，限量發(fā)行，掌握客戶心理價格，為開盤積聚人氣 戶外 項目現(xiàn)場（圍墻形象、戶外大牌） 報紙、雜志、網(wǎng)絡(luò) 報紙 硬廣告（新商務(wù)模式引導(dǎo)、產(chǎn)品賣點推廣） 報紙新聞系列稿、軟文 《金樓市》雜志 《新地產(chǎn)》雜志 《搜房網(wǎng)》網(wǎng)絡(luò) 案場 案場包裝方案通過 秋季房展會 現(xiàn)場展示項目形象，發(fā)放各種印刷資料 開 盤 04 年 10 月 開盤優(yōu)惠活動 在十一黃金周掀起購房優(yōu)惠活動的熱潮，將項目隆重推向市場，形成市場熱點 集體簽定購房意向書簽字儀式 簽字業(yè)主有獎活動 案場 案場建設(shè)、裝修、包裝到位 主案策劃 MAGL 54 期 至 11 月 印刷品 樓書、項目簡介書、 DM 單到位 報紙 當(dāng)?shù)貓蠹垺冬F(xiàn)代 快報》形象推廣、密集轟炸 《南京日報》有針對性推廣 《二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報》全國性推廣 網(wǎng)站建設(shè) 房產(chǎn)網(wǎng)游標(biāo)制作、自有網(wǎng)站網(wǎng)頁制作 輔助媒體 重點寫字樓掃樓活動 重點企業(yè)、單位樓書、單頁郵寄活動 電視形象廣告 《南京樓市》階段性 廣播廣告《家有好房》、《買家時代》階段性 車身廣告 聯(lián)誼活動 簽約業(yè)主金秋冷餐聯(lián)誼活動，形成口碑營銷 強(qiáng) 銷 期 04 年12 月至 05 年房展會 春季房展會。（展示項目形象，發(fā)放各種印刷資料、擴(kuò)大影響力） 黃金周 五一黃金周，舉行優(yōu)惠特賣活動 報紙廣告、新聞推廣 樓盤重點賣點推廣、新聞時效性概念形象推廣（配合 房展會、黃金周有針對性掀起推廣高潮 主案策劃 MAGL 55 5 月 印刷品 樓書、項目簡介書、 DM 單綜合運(yùn)用 網(wǎng)站建設(shè) 房產(chǎn)網(wǎng)游標(biāo)制作、自有網(wǎng)站網(wǎng)頁制作更新 輔助媒體 重點寫字樓掃樓活動 重點企業(yè)、單位樓書、單頁郵寄活動 二 次 強(qiáng) 銷 期 05 年 6 月 至 12 月 報紙廣告、新聞推廣 樓盤重點賣點推廣、新聞時效性概念形象推廣 全國性報紙雜志雜志 《二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報 》全國性推廣 《新地產(chǎn)》雜志 房展會 展示項目形象，發(fā)放各種印刷資料、擴(kuò)大影響力） 黃金周 十一黃金周，舉行優(yōu)惠特賣活動 網(wǎng)站建設(shè) 房產(chǎn)網(wǎng)游標(biāo)制作、自有網(wǎng)站網(wǎng)頁制作 輔助媒體 電視形象廣告 新聞推廣 05 年 報紙廣告、新聞推廣 樓盤重點形象推廣、新聞時效性概念形象推廣 主案策劃 MAGL 56 盤 整 期 12 月 起 網(wǎng)站建設(shè) 自有網(wǎng)站網(wǎng)頁制作更新 房產(chǎn)網(wǎng)連接網(wǎng)頁 人脈傳播 利用市場良好口碑，消化余房 ※ 推廣各階段廣告方案 主題 風(fēng)格 投放量 節(jié)奏 控制 預(yù)熱期 新商務(wù)運(yùn)動的領(lǐng)跑者 概念引導(dǎo)、形象打造（硬廣告） 報紙廣告，各報紙媒體集中轟炸 預(yù)熱期一個月內(nèi) 開盤期 創(chuàng)新品質(zhì)、打造中央新地標(biāo) 形象推廣 （硬廣告） 現(xiàn)代快報房產(chǎn)專欄 《 南 京 日 報 》 和 《二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報》少量 集中轟炸 主案策劃 MAGL 57 強(qiáng)銷期 新商務(wù)運(yùn)動的領(lǐng)跑者 —— 引領(lǐng)潮流、創(chuàng)新優(yōu)勢、中央商務(wù)引力 樓盤重點賣點推廣 根據(jù)活動舉行集中轟炸 春季房展會一周內(nèi) 五一黃金周一周內(nèi) 二次強(qiáng)銷期 掌控市場、新中央商務(wù)格局 樓盤重點賣點推廣 根據(jù)活動舉行，投放中量 秋季房展會 十一黃金周 清盤期 新商務(wù)觀念、新商務(wù)精神 良好物業(yè)品質(zhì)、市場增值推廣 少量 不定時 ※ 推廣計劃及費用： 階段 投入量 推廣費用（元） 導(dǎo)入期（預(yù)熱期、開盤期） 50% 2750000— 459000 強(qiáng)銷期 30% 1653000— 2754000 主案策劃 MAGL 58 二次強(qiáng)銷期 15% 826800— 1378000 盤整期 5% 275000— 459000 總費用 5512021— 9187000 備注 4— 27 層總計 40339 平米，各樓層平均單價 11500/平米，推廣計劃費用安總費用的 %—— %計算。 主案策劃 MAGL 59 【 廣告推廣策略 】 廣告整合推廣 節(jié)點 ： 品質(zhì) 、 創(chuàng)新 、升級 兩大板塊并行不悖 金融財 智 板塊和科技創(chuàng)業(yè)板塊應(yīng)同時推廣，試探水位，因為就金融業(yè)來說，隨著入世的臨近，危機(jī)感日甚，兼并重組、增資擴(kuò)股成為現(xiàn)時重要內(nèi)容，盲目擴(kuò)張的系數(shù)很小，而單推創(chuàng)業(yè)板塊又顯單薄，因此，同步進(jìn)行是上策。 廣告訴求點： A、 置地 品質(zhì)， 魅力持久 。 B、 洪武路 ， 南京 CBD 商務(wù)門戶大道 。 C、 現(xiàn)代 商務(wù)走廊，連接 財智 橋梁。 D、 南京國際化商務(wù) 門戶。 E、 5A 智能 商務(wù)港。 主案策劃 MAGL 60 推廣策略 置地廣場作為 CBD 區(qū)域的高檔寫字樓，目標(biāo)客戶群的主要范圍首先是本區(qū)域的買家，所以直效行銷的運(yùn)用是首要思路。關(guān)于行銷對象的獲取渠道和確定，可以通過工商行政管理局紅盾網(wǎng)、郵政局和對該區(qū)域內(nèi)企業(yè)的調(diào)查得以解決。 ※ DM 直投 為了避免目標(biāo)客戶對大量樓盤 DM 的常規(guī)抵觸心理，可以借“置地創(chuàng)業(yè)精英論壇”調(diào)查卡的形式出現(xiàn)，在“置地創(chuàng)業(yè)精英論壇”成立前以一種謙和誠懇的姿態(tài)向高知人群征詢意見或建議，同時引入置地廣場的樓盤信息。鑒于郵政商務(wù)信函投遞的便捷性，采取對全市的大型企業(yè)進(jìn)行郵政投遞 ，通過多樣的宣傳渠道，提高并鞏固置地廣場的知名度。 ※ 人員直銷 對 DM 有所回應(yīng)的客戶開展人員直銷，進(jìn)行更感性的溝通，以提高客戶對樓盤信息的接受效率。 ※ 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)推廣（需進(jìn)行可行性論證） 建立網(wǎng)站，利用好網(wǎng)絡(luò)平臺，讓客戶更方便地了解你，并設(shè)置大廈業(yè)主介紹，營造 e 時代商務(wù)氛圍。 特設(shè)以下服務(wù)平臺： 在線合作平臺 ： 這是一個獨具特色的欄目。利用開放的互聯(lián)網(wǎng)，建立入駐商家相互交流、合作的網(wǎng)上平臺，入駐商家可以將公司業(yè)務(wù)簡介、公司動態(tài)、公司求購和合作信息發(fā)布在該平臺上，由網(wǎng)站從中牽線搭橋，從中 發(fā)掘 大樓內(nèi)部合 作機(jī)會。 主案策劃 MAGL 61 企業(yè)展示平臺 ： 將為每一位入駐的業(yè)主預(yù)留足夠的網(wǎng)站空間，并安排專業(yè) 人員 ，根據(jù)業(yè)主要求度身定做建立屬于自己的網(wǎng)站，詳細(xì)介紹業(yè)主公司的經(jīng)營范圍，特色服務(wù)等等，為每位業(yè)主拓展具有無窮潛力的網(wǎng)上商機(jī)。 證券金融專線 ： 通過高速光纖直接連入各大證券公司和銀行，業(yè)主足不出戶，即可辦理國際、國內(nèi)的各項金融業(yè)務(wù)，更可以利用高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)查閱 置地廣場 每天為您精挑細(xì)選的專業(yè)金融咨訊，享受我們提供的網(wǎng)上輕松理財新生活。 行政服務(wù)平臺 ： 將物業(yè)管理全面納入到電腦網(wǎng)絡(luò)化管理中，今后，在 置地廣場 ，無論商務(wù)服務(wù)，還是大廈內(nèi)的休閑、康 體服務(wù)，都將利用最先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù) 進(jìn)行管理和提供服務(wù) ； 另外， 遠(yuǎn)程辦公室，網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程會議，智能化網(wǎng)上菜譜瀏覽，網(wǎng)上預(yù)訂座位，網(wǎng)上點菜，網(wǎng)上付賬 ， IT Cafe 內(nèi)的酒吧 ?? 網(wǎng)絡(luò)的 整合 魅力將在這里得到最充分的演繹。 根據(jù)實際需要，在營銷推廣過程中，僅需要建立兩大討論留言版即可： A、關(guān)于置地廣場的地段優(yōu)勢、內(nèi)部商務(wù)的有機(jī)組合、人文環(huán)境討論留言版 —— “置地論壇”。 B、關(guān)于置地廣場未來發(fā)展方向與區(qū)域優(yōu)勢如何充分結(jié)合等主題內(nèi)容的討論留言版 —— “置地商務(wù)時代”。 廣告導(dǎo)入期 主案策劃 MAGL 62 ※ 階段工作： 置地廣場推廣方案溝 通； 明確置地廣場裝飾、配置標(biāo)準(zhǔn)； 置地廣場賣點再檢核； 確定目標(biāo)客戶并建立檔案，為人員直銷、 DM 投遞作好充分準(zhǔn)備； 人員直銷和案場銷售說辭的提煉； 進(jìn)入?yún)^(qū)域客戶與行業(yè)客戶（大型企業(yè)）的市場探測性人員直銷； 對中小型企業(yè)進(jìn)行 DM 直投； 起草《做一個輕松的企業(yè)家》完全銷售手冊； 置地廣場創(chuàng)業(yè)精英論壇”方案提案（說明：因與“快報老總網(wǎng)”具有類似性質(zhì)與功能，可與“快”進(jìn)行一定層面的合作，增加論壇的權(quán)威性和影響力。同時，借用了“快”豐富的現(xiàn)有資源，依附于“快”成熟的運(yùn)作模式，在活動執(zhí)行上可以省力不少。還可以提高論壇的成功率，取得良好的預(yù)期效果。該項有待進(jìn)一步討論。）； 以“置地廣場創(chuàng)業(yè)精英論壇”名義向目標(biāo)客戶發(fā)出邀請函，其后開始接受目標(biāo)客戶的預(yù)約并建立客戶檔案； 主案策劃 MAGL 63 ※ 執(zhí)行細(xì)節(jié) ： 可以通過工商局紅盾網(wǎng)和“快報老總網(wǎng)”，查詢獲取企業(yè)、人員資料并建立客戶資料庫。 區(qū)域客戶的確定，是以置地廣場為軸心，在直徑 1000 米范圍內(nèi)，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、較高檔住宅樓內(nèi)的中等規(guī)模企業(yè)（ 20~30名員工）、二次創(chuàng)業(yè)企業(yè)（ 10~15 名員工），對其開展人員直銷。 行業(yè)客戶的確定，擁有跨區(qū)域經(jīng)營能力的企業(yè)，具有極強(qiáng)的擴(kuò)張能 力，不斷擴(kuò)展其經(jīng)營服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，如銀行、證券等金融業(yè)。 “置地廣場創(chuàng)業(yè)精英論壇”邀請函的內(nèi)容確定。 公開期 ※ 階段工作： 置地廣場完全銷售手冊《做一個輕松的企業(yè)家》成品； 對意向客戶進(jìn)行梳理，跟蹤重