【正文】 一卡通） 無論從物業(yè)定位上，還是形象定位上， 東方鼎新 都力求提 高久隆 —— 國際兒童 城 的物業(yè)檔次，使其能夠在與其他 商場嚴格區(qū)分開來，整體體現(xiàn)一種 “傲視群雄，惟我獨尊 ”的感覺，一方面可彰顯物業(yè)品質，抬高物業(yè)檔次，另一方面，可提高物業(yè)的標識性，以便其在后期的宣傳推廣中形成市場關注的焦點。 我公司所 提出 “產權式商城升級版 ”的概念 “產權式商城 ”的母體就是在 20 世紀中后期風靡西方發(fā)達國家的房地產證券化不動產經營投資模式。 久隆 —— 國際兒童 城 所引導的 “產權式商城 ”積極吸收引進西方成熟的經濟投資模式，將商場投資引入 “ 房地產證券化 ” 的操作，將商場所有權與經營權分離，使投資者投入少量資金后，即獲得有 實物產權保證的商場的所有權，再通過引進最有發(fā)展?jié)摿Φ纳碳液推渌麌H品牌商家，從而保證了商場的經營管理，使業(yè)主不需自己投入經營及管理，而獲得穩(wěn)定、高額的回報。 “升級版 ”的提法是針對 目前中國商業(yè)地產走勢的實際情況 而提出的，就本項目實際操作而言， 久隆 —— 國際兒童 城 在保留了原有產權式商城的優(yōu)點外，另外增加了財富銀行的成熟操作方式，通 33 過向客戶發(fā)放與所售商鋪所對應的一卡通銀行卡，客戶一方面可享受到銀行所針對所購商鋪的收租及各種個人增值理財服務，另一方面還可通過該卡獲得 久隆 —— 國際兒童 城 購物優(yōu)惠服務以及在各大餐飲娛樂場所 的消費優(yōu)惠，整體獲得除擁有商鋪產權及穩(wěn)定回報租金的增值服務。 另外，由于是產權獨立，小業(yè)主可以自由轉讓獨立商鋪的產權，也具有有價證券自由流通的特點。 種種跡象表明， 我公司所提出的 “產權式商城 ”具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，它結合國際化商城先進的投資模式和經營模式為一體，必將引領中國全新的商業(yè) 地產 營銷投資理念，開創(chuàng)地產投資新紀元。 附： 東方鼎新 房地產證券化概念解析： 房地產證券化是指通過發(fā)行基金權益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產，或將房地產按價值單元分割成小的產權單位，出售給投資者，實行房地產所 有權和使用權分離，租金收入扣除開支后按比例分配給投資者的投資經營模式。 （一）、 執(zhí)行理論引導市場的先進營銷方式； 從營銷角度來 說，商場營銷和住宅營銷一樣，全國各地都有各種不同的營銷手法。 我公司 經過反復論證，積極借鑒國外先進營銷理論， 并結合我公司多年運作商業(yè)地產的經驗， 具有突破性的提出了 “理論引導市場 ”的最佳營銷模式。 具體表現(xiàn)為： 34 以國際上流行的大型商城的成功經營模式及地產和金融的最佳結合體 “房地產證券化 ”的統(tǒng)一模式 “產權式商城升級版 ”作為本項目的理論推廣支持點。整個銷售過程以 “產權式商城升級版 ”所形成的大 氣魄、大氣勢來帶動銷售，整體表現(xiàn)為以 “項目形象 ”帶動 “項目銷售 ”，以期達到最佳的營銷效果。 （二）、 發(fā)現(xiàn)社會投資空白點，引領全民投資新模式； 成功的市場營銷，一定要和當前的社會政治、經濟發(fā)展緊密結合，引導社會上的經濟特征朝著項目有利的市場營銷方向發(fā)展。針對 久隆 —— 國際兒童 城 提倡的 “產權式商城升級版 ”投資理念， 東方鼎新 敏感的發(fā)現(xiàn)了目前社會上的投資空白點：隨著社會的發(fā)展， 葫蘆島 市民的綜合生活 指數已有顯著提高，腰包也一天天鼓了起來，但是銀行儲蓄利率 并沒有上漲太多 ，股票、證券投資風險越來越高，住宅投資又利潤太小， 手里的閑錢投向何處，才能帶來穩(wěn)定高效的 收益，是眾多富裕起來的老百姓共同的心愿。發(fā)現(xiàn)了這個社會特征， 我公司 將精心策劃一場 “全民投資新模式 ”理論運動，通過媒體的強勢炒作，以期再創(chuàng) 商業(yè)地產之 經典。 三、 媒體集中投放策略 為了達到集中高效的媒體投放目的。 我公司 通過對 葫蘆島各大報刊、電視等媒體的綜合評估分析，采用 “集中火力，重點突破 ”的宣傳手法。 久隆 —— 國際兒童 城 建議在廣告宣傳上以集中式、系列性 35 的廣告進行發(fā)放，建議在項目前期炒作和派籌階段主要集中在葫蘆島晚 報 ，且全部以全版廣告以整版軟 文 、平面廣告以搭配投 放。 在項目公開發(fā)售后，建議仍以 葫蘆島晚 報為主力媒體，以 DM 單 作為輔助媒體 組合進行投放， 以對項目的宣傳起到一定的補充作用。 四、 選擇恰當的入市時機，營造前期火爆的市場排隊勢頭 把握恰當銷售時機，是項目是否能成功銷售的一個關鍵。久隆 —— 國際兒童 城 目前 還不 具備銷售條件，尚需 我公司 盡快落實 品牌商家 招商 狀況以及 由久隆集團 聯(lián)系相關銀行一卡通事宜，以便后期銷售宣傳工作可以及時啟動。 五、項目炒作策略 虛擬商鋪 實體金融 ―― 全新的創(chuàng)富模式 久隆 —— 國際兒童 城 的營銷模式需要全新思路的完善和提升。在分析了市場同類產品之后，建 議本項目提出 “虛擬商鋪，實體金融 ”概念。這是一種全新的投資理論，進而在產權式商城的原有優(yōu)勢上，引出全新的創(chuàng)富模式，是具有強大社會效益的新論點，此乃項目的基本點所在。 內容： 與銀行全方位合作，針對投資者進行一體化、全程化，跟蹤性、長期性服務，內容包括： 貸款按揭 固定年回報儲蓄 36 鋪位抵押貸款（比率可靈活處理） 其他的相關配套理財服務 以上種種服務項目在一本存折內得到體現(xiàn)，完全解除投資者的后之憂和顧慮。 投資者實際投資的是商鋪，但其投資額、回報全部體現(xiàn)在銀行存折上，既有地產投資的高額回報，又有金融 投資的安全性，兩者的結合可稱為 “實體金融 ”。 目的： 對商鋪的實體投資在思維模式上代換為金融 投資，使投資者認識到其投入金額只是另一類型的儲蓄，但同時可獲得 數 倍于儲蓄利息的回報，資金的效率和安全性均發(fā)揮到最大限度。 意義： 全新的理財、創(chuàng)富模式 安全最大化、資金靈活性 可繁衍成一場具爭論性的經濟事件，引起全社會關注 在實際營銷中打消投資的懷疑 針對面廣泛，吸引大眾投資者 37 第五章 項目后期的經營管理 一、關于兒童主題商場的優(yōu)脅勢分析 天下沒有任何一種事物是完美的，就算一個 很合理的商業(yè)業(yè)態(tài)，在走入市場后也會存在各種不利的因素，就 久隆 國際兒童城 來看，有著超前的經營理念與良好的發(fā)展勢頭，可是也存在著后期經營上的不利因素，通過我公司多年商業(yè)地產運營的經驗，在此將項目的優(yōu)脅形式做出分析，并將項目的脅勢通過經營策略使其不在成為項目發(fā)展的瓶頸。 （一）、項目的優(yōu)勢： 唯一性，可以說是目前為止東北三省第一家兒童主題購物中心。 根據市場調研情況表明，項目業(yè)態(tài)組成合理，有巨大的發(fā)展空間。 正在做為重點開發(fā)的葫蘆島新區(qū)為項目提供了良好的區(qū)域性發(fā) 展空間。 項目周邊人群消費能力強，為項目提供了良好的客戶資源。 做為葫蘆島市的本土企業(yè)，久隆集團有其利好的人脈資源，為項目的成功開發(fā)與后期經營起到強有力的保障。 （二）、項目的脅勢： 項目地處遼寧省的三線城市，從招商的角度分析來看容 38 易出現(xiàn)招商難的問題，比如，有些知名品牌對地域性的 特定要求，使得其產品無法進入本市。 由于葫蘆島新區(qū)處在剛剛開發(fā)的階段，而且區(qū)域內的商業(yè) 發(fā)展處于空白，必然會產生租金低于省內其他大中型城市的現(xiàn)象，使得投資回報利潤低、銷售價格與租金價格不 平衡。 做為一個專業(yè)的兒童主題商場，在后期的運營過程中很容易出現(xiàn)“冷場”現(xiàn)象，比如在每個星期的周一至周五，會出現(xiàn)商場客流量小，人氣不旺的現(xiàn)象，從而影響商場的整體經營。 兒童產業(yè)的經營品類較多，做為一個兒童主題商場，如何在后期經營中保證各品類經營利益的均衡將成為運營的難點。 按著國內商場的運營規(guī)律，每平方米全年的營業(yè)額應該在 15000元左右，由于我們商場建筑面積有限，所以所占據的主商圈范圍較小，客流量將無法保證。 一個商場要達到每平方米 15000元的營業(yè)額，滿足日?？土髁渴鞘滓邦}。 綜上所述，我 們力求完美的業(yè)態(tài)，也同樣存在脅勢問題，現(xiàn)在我們將后期與前期銷售的脅勢問題總結出來，并在這里做出合理分析、加以解決。 二、 轉變脅勢條件、消除運營瓶頸。 解決品牌產品招商難的問題； 通過走訪了解，很多外向型加工企業(yè)，在國內沒有形成其 39 銷售網絡，多數產品還是以出口為主， 而其產品質量和品牌知名度在國際市場也有一定影響力，但只是缺少國內市場份額。 如果我公司對其發(fā)出招商