【正文】 強國，為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、 實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會奮斗目標(biāo)奠定堅實科技和人力資源基礎(chǔ)。 世界銀行定義 ? 自然資本 ——土地、水、森林以及地下資源的價值，如石油、煤炭、黃金和礦石等； ? 制造資本 ——所使用的設(shè)備、工廠、基礎(chǔ)設(shè)施（如供水系統(tǒng)、公路、鐵路）等； ? 人力資本 ——以人為主體（如教育、健康等）所反映的價值； ? 社會資本 ——指以組織、家庭和個人形式擁有的社會價值。 人力資本 無形資本；軟約束條件； 人力資本投資增值； 人力資本產(chǎn)權(quán)化（按要素分配）； 剩余價值社會化 社會資本 （ 軟約束條件，無形資本） 與社會磨擦網(wǎng)絡(luò)系數(shù)成反比 社會資本可轉(zhuǎn)移 不因轉(zhuǎn)移而減量 可以并網(wǎng) 公報提到的要素市場改革 ? 中國的改革由計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)， ? 就商品看，市場化過程已基本上完成， ? 但生產(chǎn)要素（土地、勞動力、資金等） ? 市場改革欠缺較多。 十一五 ? 在十一五期間 , ? 股市當(dāng)中成就了有色金屬、 ? 證券行業(yè)、醫(yī)療保健、 ? 電器設(shè)備、食品飲料 ? 等多個板塊的良好表現(xiàn)。 “十二五”規(guī)劃策略 ? 重點布局： ? 大消費、 ? 城市化、 ? 節(jié)能環(huán)保、 ? 新興產(chǎn)業(yè)等 四大板塊 。 四、房地產(chǎn) ? 房價不會出現(xiàn)趨勢性拐點， ? 即所謂房價走平衡市， ? 房價總體“箱體震蕩” 。 2021年地方土地出讓收入 ? 高達(dá) ， ? 占地方財政收入的 %。 ? 再創(chuàng)歷史新高， ? 但其中僅有 463億元 ? 用于廉租住房保障支出， ? 占比不足 %。 國土資源部最新統(tǒng)計 ? 截至 2021年底，全國共查出閑置房地產(chǎn)用地 2648宗，面積 18萬畝。 ? 如果把這些土地?fù)Q算成實際商品房供應(yīng)，以平均容積率 每套住房 90平方米計算，將會增加 270多萬套住宅。 ? 按人均 30平方米計算，將會解決 800多萬人的住房問題。 40家開發(fā)商負(fù)債超 6000億 ? 對已經(jīng)發(fā)布 2021年年度經(jīng)營情況的 40家開發(fā)商的粗略統(tǒng)計，其歸屬于母公司的凈利潤累計為，同比增長了 %。 ? 不過，這 40家開發(fā)商截至去年年底的負(fù)債合計達(dá)到 ，同去年年末的 ，大幅增加了 56%。 ? 以上述 40家開發(fā)商為例，即使未來的利息成本不變，按照目前的盈利水平計算，這些房企要還清債務(wù)就要不吃不喝 。 “賣掉”北京 ,“買下”美國 ? 2021年北京平均地價大概為 8000元 /平方米，北京國土面積為 ，兩者相乘，可以得出當(dāng)前北京土地總市值為 130萬億元人民幣。 ? 2021年美國 GDP總量大概為 ，折合成人民幣為 95萬億元。 ? 理論上，北京土地總市值已經(jīng)超過了美國的 GDP總量。 以日本為典型來看 ? 1985年前后，作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體， ? 日本的高速成長已經(jīng)引來了美國的不安。 ? 日本出口打擊了美國的制造業(yè)， ? 日本對美國的貿(mào)易順差逐年增加， ? 日美貿(mào)易摩擦也不斷加劇。 1985年 9月 22日 ? 美日德法英五國財長和央行行長聚集在紐約廣場飯店簽署了著名的 《 廣場協(xié)議 》 ， ? 美元對日元發(fā)動的貨幣戰(zhàn)爭最終以日元的大幅飆升、美國獲勝結(jié)束。 ? 25年后，另一場貨幣戰(zhàn)爭又即將爆發(fā)，只是貨幣的主角換成了 人民幣 。 1985年，日本 ? 取代美國成為世界上最大的債權(quán)國， ? 而美國經(jīng)濟(jì)在巨大的壓力下運行，成為世界上最大的債務(wù)國。 ? 日本政府對當(dāng)時美國日益上升的保護(hù)主義感到驚慌， ? 準(zhǔn)備接受一次日元的大幅度升值， ? 以緩解對美貿(mào)易關(guān)系。 1988，日本 ? 此后，在美國強大的壓力下，日元兌美元迅速升值，僅 1985年 2月至 1988年 11月就升值 111%。 ? 日本股市三年之內(nèi)漲了 300%， ? 房地產(chǎn)也漲幅驚人，東京一個地區(qū)的房地產(chǎn)總盤子以美元計算超過了當(dāng)時美國全國的房地產(chǎn)總值。 日本 ? 當(dāng)日本人沉浸在“只升不跌”的美夢中時， ? 美國投行開始深入日本， ? 賣給日本保險公司一種金融衍生品： ? 賭日經(jīng)指數(shù)下跌。 日本 ? 三年以后，日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂， ? 股市暴跌了 70%， ? 房地產(chǎn)開始了連續(xù) 14年的下跌。 ? “泡沫經(jīng)濟(jì)”崩潰后， ? 日本許多家庭的財富化為烏有， ? 許多人因償還不了債務(wù)而自殺， ? 日本經(jīng)濟(jì)從此陷入了長達(dá)二十多年的衰退。 兩個重要的因素 ? 既要看到 ? 國家遏制部分城市房價過快上漲的決心和行動， ? 又要看到 ? 不斷生長的購房力。 金融機(jī)構(gòu)集體進(jìn)軍地產(chǎn) 高價搶地風(fēng)頭壓倒開發(fā)商 ? 2021年 12月，北京 CBD核心商務(wù)區(qū)的招標(biāo)再度引來各方關(guān)注。 ? 以泰康人壽、生命人壽、陽光保險、安邦財險等險企為主的金融機(jī)構(gòu)扎堆競購該地塊，取代萬通、萬達(dá)等傳統(tǒng)房企擔(dān)當(dāng)主角，并在幾大地塊上紛紛報出最高價，成為搶占北京新地標(biāo)之戰(zhàn)中的一景。 《 保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法 》 ? 險資投資不動產(chǎn) ? 僅限于商業(yè)不動產(chǎn)，辦公不動產(chǎn)，與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)， ? 自此，險資投資不動產(chǎn)閘門開啟。 ? 今年保險資金將成為地產(chǎn)大宗交易的主要買家。 保險資金投資不動產(chǎn)新政 ? 這是 2021年 9月份文件出臺后，險企首度高調(diào)集中亮相。今年保險資金將成為地產(chǎn)大宗交易的主要買家。 ? 除了險企以外，中信集團(tuán)、中金公司、民生銀行、匯豐銀行等金融機(jī)構(gòu)和集團(tuán)也出現(xiàn)在競購名單上， ? 洶涌的資金推動。 ? 在住宅地產(chǎn)遭遇頻頻調(diào)控、 ? 開發(fā)商資金鏈比較緊張的情況下， ? 無疑給了險資和金融機(jī)構(gòu) ? 通過持有方式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇。 ? 由于險資投資物業(yè)時 ? 通常會選擇持有型物業(yè)， ? 商業(yè)地產(chǎn)就成為其首選投資也是惟一的投資渠道， ? 這跟當(dāng)下的調(diào)控并不相違背。 我國將取消土地供應(yīng)雙軌制 ? 除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續(xù)劃撥使用外， ? 其他用地實行有償使用。 ? 以后政府行政辦公用地，能源、電力等行業(yè)用地，學(xué)校、醫(yī)院、博物館等使用土地 ? 也要通過招拍掛形式有償出讓。 中國經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)行痛苦轉(zhuǎn)型 ? 但轉(zhuǎn)型的痛苦 ? 不應(yīng)該完全由沿海地區(qū)中小企業(yè)背負(fù)。 ? 改革的重心 ? 已經(jīng)轉(zhuǎn)到了三四線城市與中西部地區(qū)， ? 最重要的財富分配 ? 從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向證券市場。 痛苦轉(zhuǎn)型 ? 近兩年不搭上 ? 產(chǎn)業(yè)升級與虛擬經(jīng)濟(jì)之路的民企， ? 既不往中西部走 ? 也沒有大筆國外訂單的企業(yè)， ? 結(jié)局是邊緣化， ? 而后消失。 痛苦轉(zhuǎn)型 ? 未來數(shù)年， ? 中國經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū) ? 將成為制造業(yè)中心， ? 而東部地區(qū) ? 以制造為主的城鎮(zhèn) ? 將逐漸邊緣化。 “邊際效益迅速遞增”的發(fā)展階段 ? “厚積薄發(fā)”； ? “邊際效益”。 ? 中國正在進(jìn)入一個城市經(jīng)濟(jì)“邊際效益迅速遞增”的發(fā)展階段， ? 即少量追加投入將不 斷誘導(dǎo)出＂產(chǎn)出投入比＂迅速提高的階段。 中國和發(fā)達(dá)國家的區(qū)別 ? 中國所要解決的問題 ，是如何讓人們把該花的錢花出去，誘導(dǎo)社會進(jìn)一步跨過消費結(jié)構(gòu)升級的 臨界點 ； ? 發(fā)達(dá)國家所要解決的問題，是如何把過度花錢導(dǎo)致的“債”還上，幫助消費者降低過度消費帶來的風(fēng)險。 ? 從這一區(qū)別說，率先走出國際金融危機(jī)的陰影，中國比任何國家都 更有信心。 中國 ? 應(yīng)該從給發(fā)達(dá)國家在制造業(yè)低端打工上升到金融服務(wù)業(yè)的高端領(lǐng)域， ? 特別是在股票、債券等資本市場的基礎(chǔ)品種方面， ? 通過提高金融核心競爭力， ? 謀求在國際金融新秩序中的主動地位。 競爭 明天的競爭， 已經(jīng)不再是單個項目的競爭， 也不僅僅是產(chǎn)品和服務(wù)的競爭， 是整合資源能力的競爭， 發(fā)展戰(zhàn)略和路徑選擇的競爭 。 謝 謝！