【正文】 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場(chǎng)中，沒有哪個(gè)行業(yè)能比零售業(yè)更敏銳地感受到趨勢(shì)的變化。零售業(yè)往哪個(gè)方向走，市場(chǎng)就往哪個(gè)方向走。問題是，零售業(yè)究竟會(huì)朝何處走呢？ 一言以蔽之，就是專業(yè)化。 今天，越來越多的人轉(zhuǎn)向主題購物中心。 所以，百貨商店沒落問題不在百貨商店，而在購物中心。凝聚焦點(diǎn)的一方又占了上風(fēng)。 百貨商店 VS 購物中心。 商場(chǎng)上的基本原則是，誰的經(jīng)營焦點(diǎn)較集中，誰就是贏家。不管你從事的行業(yè)是什么，這個(gè)原則是普遍適用的。與你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，誰的經(jīng)營焦點(diǎn)較集中？通常，焦點(diǎn)較集中的一方，較占優(yōu)勢(shì)。 當(dāng)情勢(shì)對(duì)你不利時(shí)，就算你原先的市場(chǎng)聲譽(yù)再卓著也無濟(jì)于事。我們的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了專業(yè)化時(shí)代，而一個(gè)無所不賣、毫無主題可言的商場(chǎng)即將成為歷史的遺跡。這一點(diǎn)，即使你看不到，消費(fèi)者也會(huì)在實(shí)際的消費(fèi)行為中恰如其份地表現(xiàn)出他們殘酷無情的時(shí) 代傾向，從而迫使眾多商家在選擇經(jīng)營（或租或買）鋪面時(shí)不得忍痛拋棄他們已經(jīng)習(xí)慣了的零散鋪位。 所以，在百貨商店日漸式徽之際，購物中心趁勢(shì)而起。這一趨勢(shì)不僅在現(xiàn)在的成都有所表現(xiàn)，早在幾年前的美國已經(jīng)是一個(gè)眾所周知的事實(shí)。美國玩具反斗城（ Toys “R”US）的崛起就是典型的代表。目前，全美國玩 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 具反斗城連鎖店多達(dá) 618 家，占玩具市場(chǎng) 22％的銷售額。此外，玩具反斗城的海外分支有 293 家之多，是美國規(guī)模最大的玩具零售業(yè)者。 諷刺的是，玩具反斗城一開始是販賣兒童家具起家的。創(chuàng)始人查理斯拉察索〔 Charles Lazarus〕舍棄了家具經(jīng)營，開設(shè)了一家只賣打折玩具、規(guī)模更大的商場(chǎng)。換句話說，他把經(jīng)營焦點(diǎn)凝聚在玩具上。不同凡響的做法出奇制勝！無怪乎《 Forbes》雜志稱反斗城的創(chuàng)始人查理斯拉察索（ Charles Lazarus）先生是當(dāng)代最有智慧的零售業(yè)者之一。 玩具業(yè)是如此，其他行業(yè)又何嘗不是如此？電器、裝飾材料、文具、時(shí)裝等等眾多門類的商品，也正紛紛從過去無所不能的百貨商店中剝離出來，形成富有生機(jī)和活力的專業(yè)市場(chǎng)。 在這里，我們推崇的是一種目前成都市全新的消費(fèi)新觀念 —— “一站式消費(fèi)”（ One Stop Shopping）。 大世界商業(yè)公園的開發(fā)構(gòu)想 如前所述，市場(chǎng)精細(xì)化、專業(yè)化已是國際走向，回過頭來看成都市，在這一點(diǎn)上并未落后于時(shí)代趨勢(shì)，各種專業(yè)化市場(chǎng)紛紛確立個(gè)性，如：“泰華”服裝城、“東華”電腦城、“大發(fā)”電器市場(chǎng)等等各類型專業(yè)市場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 與此同時(shí)，我們也看到問題出現(xiàn) —— 這些專業(yè)市場(chǎng)并未集中于同一區(qū)域，消費(fèi)者往往需要往返奔波，導(dǎo)致時(shí)間、精力和金錢的大量浪費(fèi)。 那么，我們能否成立一個(gè)項(xiàng)目，將零星分散型的消費(fèi)轉(zhuǎn)化為集中滿足型的消費(fèi)。把這些不同類型的專業(yè)市場(chǎng)集合在同一大市場(chǎng)中，在越來越快的生活節(jié)奏中免去消費(fèi)者的無謂 損失？同時(shí)也讓消費(fèi)者獲得更多更好的選擇？讓我們把目光走得更遠(yuǎn)些 —— 不僅僅只滿足消費(fèi)者購物的需求，設(shè)身處地地想一下，在購物的空隙或之后，人們是否還需要得到一些娛樂的松弛？例如餐飲娛樂等場(chǎng)所的設(shè)置。 不僅如此，反推過來，這些旺盛人氣的餐飲娛樂場(chǎng)所也會(huì)促進(jìn)購物場(chǎng)所的銷售，這兩者本是相互作用相互推動(dòng)、互借其勢(shì)互造其市的。 在前面的市調(diào)部分中已印證了這一想法的可行性。于此，城中之城，即微縮市中心的概念已初步形成。 99年會(huì)展中心的“摩”（ MALL）亦曾引起關(guān)注，由于其立項(xiàng)和項(xiàng)目配套設(shè)施的有欠完善，無法積聚人氣，很快便 如曇花一現(xiàn)，至今仍積壓了大量鋪位。 前車之鑒，后事之師。 如果項(xiàng)目本身是好的，那么我們要考慮的是，趣味是否合適？區(qū)域消費(fèi)接受度在哪一水平線上？項(xiàng)目本身的配套設(shè)施能否妥善解決后顧之憂以吸引投資和消費(fèi)？能否以區(qū)域消費(fèi)帶動(dòng)城市整體消費(fèi)？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 作為城市副中心，城南的地段優(yōu)勢(shì)人所皆知。 作為著名高尚社區(qū)集中地，城南的消費(fèi)能力亦毋庸置言。 前面的市場(chǎng)分析已詳細(xì)談到了這些問題，并得出了肯定的判斷。 尤為重要的一點(diǎn)是，這里尚未有相同項(xiàng)目產(chǎn)生，遠(yuǎn)未飽和的市場(chǎng)潛量等待引發(fā)。鎖定城南，這個(gè)項(xiàng)目已成功一半。 需要完善的是項(xiàng)目功能的規(guī) 劃，這是舉足輕重的關(guān)鍵所在，招商引資的成敗端看此舉。這一點(diǎn)我們?cè)诰o隨其后的規(guī)劃建議中將作出詳細(xì)分析。 不僅如此，由于城南良好的社區(qū)形象和消費(fèi)能力，吸引了大量其他社區(qū)消費(fèi)者的前來?！昂糜侄唷眮喬昙词且詤^(qū)域消費(fèi)帶動(dòng)城市整體消費(fèi)的成功一例。 綜上所述，“大世界”商業(yè)廣場(chǎng) —— 真正意義的“摩”（ MALL） —— 商業(yè)公園已然呼之欲出。 八、項(xiàng)目功能劃分建議 項(xiàng)目功能劃分工作的得當(dāng)與否，深深影響到大世界商業(yè)公園將來營運(yùn)的成敗。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 因?yàn)橐粋€(gè)不適當(dāng)?shù)挠搀w空間格局，必然限制了營業(yè)機(jī)能發(fā)揮的成效。由此我們知道，這項(xiàng)工作不能完全由建筑設(shè)計(jì)師或內(nèi)裝設(shè)計(jì)業(yè)者獨(dú)力承擔(dān)。原因在于他們可能遺忘、甚至忽略了“做生意”的基本立場(chǎng)，因而鑄下錯(cuò)誤而不能自知。事實(shí)上，成都以往就有多個(gè)這一類的開發(fā)案例，因而導(dǎo)致營運(yùn)的最終失敗。 以下，我們就從店鋪的配置、街道、公共空間與后勤空間的規(guī)劃，來幫助開發(fā)商共同了解作為大型購物中心的空間特性及其與營運(yùn)需求的關(guān)系。 店鋪的配置 從外國 MALL 的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)中，我們可以清楚地看到其基本的規(guī)劃理論：一條街道，所有的店均面向此街道，核心店的位置在街道的最里面。由此我們知道影響整個(gè)賣場(chǎng)空間格局，最主要的因素是店鋪的配置，尤 其是核心店的位置。 （ 1） 核心店的配置 一般而言，核心店的面積都是很大的，且具有較大的顧客吸引力（聚集人氣）。同時(shí)核心店最理想的位置是在商場(chǎng)的最里側(cè)或是整個(gè)賣場(chǎng)的最里側(cè)，希望所有前往核心店的顧客都能夠先經(jīng)過其他商店。若 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 有兩家核心店，當(dāng)然最理想的做法就是將他們分開設(shè)置在商場(chǎng)的兩端，使所有顧客能在兩家核心店間的街道上川流不息地往來。當(dāng)有兩家以上的核心店時(shí)，這可在商場(chǎng)的兩側(cè)尋求磁點(diǎn)，來設(shè)置第三家或是第四家核心店。根據(jù)大世界商業(yè)公園的實(shí)際情況，在確定商業(yè)中心大廈引入大型超市（家樂福）作為核心店外，建議在步行街最里面（可 以是步行街的三層或四層）設(shè)立飲食類的核心店，如麥當(dāng)勞、肯德基等，以保證整個(gè)商場(chǎng)的便利性和流暢性，更能夠?yàn)椴叫薪謩?chuàng)造出更大的價(jià)值空間。 （ 2） 商品區(qū)域劃分 有關(guān)一般專賣店的位置規(guī)劃，可分為兩個(gè)步驟來進(jìn)行：首先是依據(jù)經(jīng)營理念劃分不同的商品區(qū)域范圍。 雖然購物中心不像百貨商店，清楚的將商品依部門類別的不同，陳列在賣場(chǎng)上，但是站在為使顧客容易比較和選擇購買的立場(chǎng)上，購物中心仍然需要按品位、主題或是心理及性別年齡等的因素，來考慮不同的商品區(qū)域的表現(xiàn)。這一點(diǎn)，可以在查看發(fā)展商提供的《街區(qū)功能劃分建議案》時(shí)得到印證。 但是， 基本上在規(guī)劃商品區(qū)域時(shí)，最需要費(fèi)神的應(yīng)該是餐飲業(yè)。因?yàn)楦鶕?jù)美國市場(chǎng)調(diào)查資料顯示，到 MALL中消費(fèi)的客人當(dāng)中，有 80%的人一定會(huì)到美食廣場(chǎng)消費(fèi)。而從成都市目前幾家百貨商店里美食街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 的人潮來看，我們現(xiàn)在的情形應(yīng)該與美國相差不遠(yuǎn)。所以當(dāng)我們?cè)跊Q定餐飲行業(yè)的位置時(shí)，理論上必須考慮能讓購物中心中每一個(gè)角落的顧客，都可以很方便地來到美食廣場(chǎng)才行。美國的 MALL的美食廣場(chǎng)，大部分都位于中央部位明顯的地方，其道理不言而喻。 （ 3） 搭配組合原則 完成商品區(qū)域劃分后，接下來的第二個(gè)步驟是針對(duì)主要不同特性的專賣店，作一適當(dāng)?shù)奈恢冒才?。因此，我們建議發(fā)展商在前期銷售過程中不適宜將店鋪經(jīng)營種類劃分得太細(xì)，從而局限了今后經(jīng)營的安排。 為了創(chuàng)造一條有魅力又熱鬧的街道，我們不能單純依照業(yè)種的不同來決定專賣店的位置，應(yīng)當(dāng)也要考慮到所謂的搭配組合原則。 ? 搭配原則 —— 不同個(gè)性、不同商品構(gòu)成，但相同業(yè)種的店，要相鄰配置或是配置在視線內(nèi)，以便顧客的比較購買。 ? 組合原則 — — 同一主題與同一對(duì)象層的不同業(yè)種店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的樂趣。 希望開發(fā)商能夠?qū)Υ笫澜缟虡I(yè)公園的現(xiàn)有街區(qū)功能劃分方案，參考以上兩個(gè)原則重新考慮搭配。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4） 店鋪空間 店鋪空間的大小， 影響到日后商業(yè)公園可能銷售的店數(shù)?；旧?，商業(yè)公園的店數(shù)必須越多越好，除了面積的考慮外，重要的是能提供顧客更多的商品選擇。然而今后經(jīng)營時(shí)，一般的租戶總是要求得到更多的面積，以便能夠陳設(shè)更多的商品，并在與其他店的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。如何平衡雙方的需求，是決定店鋪空間大小的關(guān)鍵所在。 根據(jù)現(xiàn)在大世界商業(yè)公園店鋪面積的劃分方法，其銷售面積介于 20 平方米至 200 多平方米之間，基本上能夠滿足各類商家的需要。但是其首層的店鋪主要以大面積店鋪為主，必將造成日后經(jīng)營時(shí)首層店鋪選擇較少，導(dǎo)致不能提供太多的商品選擇種類。所以，我們 建議將部分店鋪在劃得小一些，以增強(qiáng)首層的營業(yè)氣氛，更有利于營造“旺場(chǎng)”局面。 街道與廣場(chǎng)的規(guī)劃 街道的主要功能是促使顧客能夠更加舒適地游逛所有的店鋪與核心店。為此，從原則上來說最好只有一條街，以免顧客錯(cuò)過任何一家店。但是由于大世界商業(yè)公園規(guī)劃的特殊性，其步行街已經(jīng)設(shè)計(jì)為葉脈式的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 多條街道，因此這些只能通過實(shí)際情況給予修改。 從目前的規(guī)劃上來說，為了更好的發(fā)揮每條街的作用，首要是在鋪面搭配上多下功夫。另外，還應(yīng)該在街道轉(zhuǎn)彎的地方，盡可能地留出一片較寬敞的空間，作為休憩或促銷的小型廣場(chǎng)。這樣當(dāng)顧客到達(dá)小廣場(chǎng)后，很容易再往另一方向的街道繼續(xù)走下去。 事實(shí)上，廣場(chǎng)對(duì)于大世界商業(yè)公園而言，有其固有的重要性。前面我們?cè)?jīng)提及購物中心是人與人之間生活交流的場(chǎng)所，但是如果沒有廣場(chǎng)，則交流的活動(dòng)將會(huì)受到嚴(yán)重的限制。 一般廣場(chǎng)都會(huì)利用噴泉、花卉、樹木、雕塑小品及建筑挑空等設(shè)計(jì)手法來增加它的魅力，同時(shí)廣場(chǎng)上應(yīng)該設(shè)有休憩座椅并留有活動(dòng)空間，作為商業(yè)公園促銷的重要場(chǎng)所。 有人說：“廣場(chǎng)就有如 MALL 的面孔?！? 事實(shí)上，廣場(chǎng)正應(yīng)該是大世界商業(yè)公園經(jīng)營差異化的重要手段之一。 后勤空間規(guī)劃 （ 1）裝卸貨場(chǎng) 一般像大世界商業(yè)公園這一 類屬于近郊的大型購物中心，根據(jù)其核心店的要求，常有多處裝卸貨場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操