【正文】 市中心 4000平米水系的房子，你見(jiàn)過(guò)嗎？ 綠化率后還能講什么？ —— 30%水化率。 2021年，再現(xiàn)威尼斯 —— 物業(yè)的文化內(nèi)涵體現(xiàn)。 軟性新聞評(píng)論稿為主 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新聞報(bào) 申江服務(wù)導(dǎo)報(bào) 積累客量： 150組 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 第二期：開(kāi)盤(pán)期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷(xiāo)售目標(biāo) 二個(gè)月 借勢(shì)虹口高檔住宅區(qū)域概念，把本案訴求成與瑞虹新城、綠洲紫荊、正潤(rùn)歐洲花園同檔次的高檔住宅小區(qū)，并予以文化性物業(yè)形象提升，吸引與瑞虹新城同級(jí)的目標(biāo)客戶前來(lái)看房。初步啟動(dòng)樓盤(pán)品牌 新興高檔住宅區(qū)的新寵 —— 威尼斯名人苑。 人以品位而聚，物業(yè)以文化而 貴。 戶外媒體：本案影響范圍內(nèi)和瑞虹新城影響范圍內(nèi)的道路旗，路牌，燈箱等。 報(bào)紙媒體以軟性新聞評(píng)論稿和硬性廣告為主 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新聞報(bào) 申江服務(wù)導(dǎo)報(bào) 新積累客量： 200組 累計(jì)積累客戶： 350組 銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)： 總體量的 25% （ 110套） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 第三期：強(qiáng)銷(xiāo)期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷(xiāo)售目標(biāo) 四個(gè)月 以本案文化性物業(yè)的核心體現(xiàn) —— 中庭 —第一客廳，確立本案與瑞虹新城等周邊高檔樓盤(pán)的差異性?xún)?yōu)勢(shì)，展開(kāi)正面競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪客戶。輔以物業(yè)細(xì)節(jié)優(yōu)勢(shì)描述，初步確立樓盤(pán)品牌。 第一客廳 —— 從戶內(nèi)延伸到戶外的生活空間。 社會(huì)中堅(jiān)，品位與價(jià)值取向的 ——第一客廳。 窗前風(fēng)景 —— 歐洲最漂亮客廳：威尼斯圣馬可廣場(chǎng)。 戶外媒體：本案影響范圍內(nèi)和瑞虹新城影響范圍內(nèi)的道路旗，路牌，燈箱等。 報(bào)紙媒體以硬性廣告為主 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新聞報(bào) 申江服務(wù)導(dǎo)報(bào) 采用電視媒體加強(qiáng)廣告力度，強(qiáng)化目標(biāo)客戶的認(rèn)知度。 新積累客量： 400組 累計(jì)積累客戶： 750組 銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)： 總體量的 30% （ 132套） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 第四期：持續(xù)期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷(xiāo)售目標(biāo) 四個(gè)月 持續(xù)以本 案的硬件優(yōu)勢(shì)和軟件優(yōu)勢(shì)與瑞虹新城展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)進(jìn)一步以本案的文化內(nèi)涵加深目標(biāo)客戶的認(rèn)可度。 樓盤(pán)品牌地位確立。 文化，無(wú)所不在 。 名流薈萃 —— 這里需要衡山路。 菁英世紀(jì)觸角 ——2021版智能小區(qū)。 陽(yáng)光燦爛的日子 —— 新人生，新空間。 全能管家 —— 人本物業(yè)管理。 戶外媒體：本案影響范圍內(nèi)和瑞虹新城影響范圍內(nèi)的道路旗，路牌，燈箱等。 報(bào)紙媒體以硬性廣告為主密度適當(dāng)降低，保持一定的投放力度，維持市場(chǎng)曝光率 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新積累客量： 320組 累計(jì)積累客戶： 1070組 銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)： 總體量 的 25% （ 110套） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 第五期：銷(xiāo)售末期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷(xiāo)售目標(biāo) 二個(gè)月 以輝煌的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，展示世紀(jì)之交文化型物業(yè)在特定階層中所具的魅力，強(qiáng)化本案磁場(chǎng)效應(yīng)，在最終確立本案鮮明特色品牌的同時(shí)，促動(dòng)前期未及介入的客戶快速認(rèn)購(gòu)。 魅力四射 —— 銷(xiāo)售神話再現(xiàn)滬上。 媒體以報(bào)紙硬性廣告為主軟性報(bào)道為輔 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新積累客量： 150組 累計(jì)積累客戶： 1220組 銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)： 總體量的 10% （ 44套） 總計(jì)：一年銷(xiāo)售期內(nèi)（鋪墊期除外）積累客戶 1220組 實(shí)銷(xiāo) 套數(shù) 396套，銷(xiāo)售率 90%（以 441套總戶數(shù)計(jì)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 營(yíng)銷(xiāo)主題推廣活動(dòng)運(yùn)用 舉辦一系列的活動(dòng)來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售氛圍，針對(duì)特定目標(biāo)階層進(jìn)行織網(wǎng)式營(yíng)銷(xiāo)，強(qiáng)化銷(xiāo)售聲勢(shì)。 ? 前若干位業(yè)主可獲免費(fèi)威尼斯旅游 (費(fèi)用計(jì)入廣告費(fèi)）并邀請(qǐng)其作為本案環(huán)境設(shè)計(jì)的業(yè)主特邀代表，以期能吸引一批客戶。詳見(jiàn)《活動(dòng)計(jì)劃書(shū)》（附件） ? 導(dǎo)入期結(jié)束后在已積累的準(zhǔn)客戶（來(lái)看過(guò)房的客戶）范圍內(nèi)，也可適當(dāng)在社會(huì)上發(fā)布信息，讓準(zhǔn)客戶參與小區(qū)標(biāo)志性風(fēng)景的題案和討論活動(dòng)。（讓客戶自己設(shè)計(jì)自己的家，相信會(huì)引起準(zhǔn)客戶的興趣，并最終達(dá)成購(gòu)買(mǎi)意向，購(gòu)買(mǎi)自己設(shè)計(jì)的 物業(yè)。） 詳見(jiàn)《活動(dòng)計(jì)劃書(shū)》（附件） ? 專(zhuān)業(yè)視角 ,人文情懷 : 威尼斯名人苑專(zhuān)家講解會(huì) ,分主題 1 規(guī)劃 2 環(huán)境設(shè)計(jì) 3 戶型解析 4 物業(yè)管理 ? 特別活動(dòng) : 利用時(shí)間性（國(guó)慶節(jié)、教師節(jié)、春節(jié)、元宵）對(duì)特定的對(duì)象進(jìn)行 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 促銷(xiāo)。 廣告宣傳 廣告策略 廣告是房產(chǎn)推向市場(chǎng)的最主要手段，尤其對(duì)本案來(lái)說(shuō)，目標(biāo)客戶與瑞虹新城趨同，勢(shì)必要與瑞虹新城進(jìn)行直接的競(jìng)爭(zhēng)，如果沒(méi)有大量的廣告支持，就無(wú)法與瑞虹新城爭(zhēng)奪客戶。而且本案的特色和優(yōu)勢(shì)也需要有較高密度的高質(zhì)量廣告進(jìn)行訴求支持。 廣告采用按 銷(xiāo)售階段發(fā)布的策略。發(fā)布方向一方面注意覆蓋周邊大盤(pán)的影響區(qū)域的戶外媒體發(fā)布 ,另一方面配合以報(bào)紙常規(guī)媒體的軟硬性廣告發(fā)布 ,并運(yùn)用 VCD,上網(wǎng) ,電視媒體等媒體通道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 廣告安排 硬性廣告：主要在新民晚報(bào)和解放日?qǐng)?bào)上發(fā)布，因?yàn)樾旅裢韴?bào)作為 上海市發(fā)行量最大，廣告效果最佳的大眾媒體，其上發(fā) 布廣告是最佳的選擇。 軟性廣告：主要在新聞報(bào)和文匯報(bào)上發(fā)表，主要以“大面積水體” 和“開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念”為新聞炒作題材，同時(shí)在輿論上 樹(shù)立樓盤(pán) 品牌形象。 戶外媒體：主要集中在瑞虹新城周遍地區(qū)和本案影響范圍地區(qū)，吸 引瑞虹新城的客戶到本案銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)。 電視媒體：主要以建立品牌為主，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力和市場(chǎng)曝光度。 網(wǎng)上廣告：在各大主要網(wǎng)站發(fā)布樓盤(pán)信息 ,同時(shí)在網(wǎng)上購(gòu)物網(wǎng)站和網(wǎng) 上股票行情網(wǎng)站上發(fā)布樓盤(pán)信息。 VCD： 售樓 VCD，相當(dāng)于一本可視的有聲樓書(shū)，能更好更直觀 的反映本案的環(huán)境特色，外觀效果，這對(duì)于期房來(lái)講是 不可或缺的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 廣告預(yù)算 一年廣告預(yù) 算 =小區(qū)總可售建筑面積平均價(jià) 2% 小區(qū)總可售建筑面積 60000 平米 平均價(jià) 6000 元 /M2 廣告預(yù)算 =60000 6000 2% =7202100 元